Kto odpowiada za ceny mieszkań? Przede wszystkim my sami

Cena mieszkania zależy przede wszystkim od popytu i podaży, a na te wpływa szereg czynników – czasem takich, które zaburzając naturalny ład rynku, jak niektóre interwencje czy regulacje rządowe. Wiele jest czynników, które spowalniają lub przyspieszają wzrost cen nieruchomości: przyspieszać wzrost cen mogą programy rządowe stymulujące popyt, ale budowanie większej liczby mieszkań będzie go spowalniać. Wygląda jednak na to – choć dla wielu to pewnie się wydaje dość intuicyjne – że przede wszystkim zarobki mieszkańców determinują ceny mieszkań. Im więcej mieszkańcy danego kraju czy miasta zarabiają, tym wyższe są w efekcie ceny mieszkań.

Jak wzrost zarobków przekłada się na ceny mieszkań?

Wpływ zarobków na ceny mieszkań nie powinien zaskakiwać – za wzrostem zarobków najczęściej idzie wzrost popytu. Ludzie zarabiając więcej, mogą pozwolić sobie na realizację potrzeb, które od dawna chcieli zaspokoić. Patrząc w szerszej skali i dłuższym terminie – gdy ludzie zarabiają więcej i żyją na wyższym poziomie, zaczynają mieć również większe oczekiwania. Nie jest to dziwne, biorąc pod uwagę, że w zasadzie nie ma miejsca na świecie, gdzie nie byłoby pola do zwiększania oczekiwań i w którym możliwe byłoby pełne zaspokojenie potrzeb wszystkich mieszkańców – ilość mieszkań jest fizycznie ograniczona, a zwiększenie ich produkcji nie jest sprawą banalną. To wszystko wpływa na popyt na mieszkania. A jednocześnie wzrost zarobków zwiększa choćby koszty budowy czy koszt wynagrodzeń innych pracowników. Może też zwiększać pożądany poziom zysku z inwestycji. To wpływa na podaż i na ceny. To prowadzi do wniosku, że co do zasady wzrost zarobków powinien pociągać za sobą wzrost cen mieszkań, o ile inne czynniki nie będą na tyle istotne, by przeważyć szalę na drugą stronę. Oczywiście nie musi to być jasno widoczne w każdym dowolnie wybranym okresie, ale w perspektywie kilku czy kilkunastu lat taki wpływ powinien być zauważalny.

Przeciętne tempo wzrostu cen mieszkań i wzrostu zarobków było dość mocno skorelowane w krajach OECD przez poprzednie 10 lat (2013-2023). W Polsce przy tak silnym wzroście zarobków, ceny mieszkań rosły nawet wolniej niż trend. W państwach, które nieco od niego odstają, znajdzie się też dużo innych czynników, które na taki stan rzeczy wpływają, jak demografia, wielkość zasobu mieszkaniowego czy kondycja budownictwa mieszkaniowego.

Polskie miasta

Przy bliższym spojrzeniu na Polskę, okazuje się, że ceny mieszkań w dużym stopniu są determinowane zarobkami. Po przeanalizowaniu cen mieszkań i zarobków we wszystkich polskich miastach na prawach powiatu o populacji powyżej 50 tys. mieszkańców wyłania się obraz bardzo silnego trendu. Jeżeli wyłączyć z analizy Płock (który ma statystycznie bardzo wysokie zarobki ze względu na obecność Orlenu), a także miasta konurbacji górnośląskiej, które w dużej mierze należałoby traktować jako jeden organizm, R-kwadrat rośnie z 41 proc. do 74 proc. Pozostałe miasta zdają układać się w bardzo wyraźny liniowy trend. Im wyższe są zarobki w danym mieście, tym droższe są mieszkania.

Oczywiście sam fakt takiej korelacji, nie oznacza jeszcze, że poziom zarobków to zawsze najważniejszy czynnik wpływający na ceny mieszkań, natomiast z pewnością jest to czynnik bardzo istotny. Warto o tym pamiętać w dyskusjach o rynku mieszkaniowym, gdy będzie się szukać kolejnych winowajców wzrostów cen. Jak udowadniałem w swoim pierwszym tekście na łamach XYZ, nie ma korelacji między ilością pustostanów w miastach a wzrostem czy poziomem cen. Powiązanie z zarobkami jest za to widoczne gołym okiem.

Przeczytaj: Jaka jest prawda o pustostanach w Polsce?

Rosnące zarobki najczęściej w jakiejś perspektywie kończą się rosnącymi cenami nieruchomości. I dopóki w Polsce będą rosnąć zarobki, póty będą rosnąć ceny. Przynajmniej nominalnie. Być może wzrost będzie nieco wolniejszy niż wzrost zarobków, wolniejszy niż inflacja i ceny realne będą spadać – tak jak to się działo w Polsce przez kilka lat po 2008 r.

Główne wnioski

1. Zarobki są jednym z czynników, który silnie wpływa na ceny mieszkań. Przyczyniają się do wzrostu popytu, a także kosztów budowy mieszkań.
2. Silną korelację między zarobkami a cenami mieszkań można dostrzec zarówno na poziomie porównania rozwiniętych gospodarek, jak i konkretnych miast w Polsce.
3. Na ceny mieszkań wpływa również dużo innych czynników i warto, by prowadzona była taka polityka, która spowalnia, a nie przyspiesza wzrost cen mieszkań, ale przy rosnących zarobkach całkowite zatrzymanie cen wydaje się karkołomnym zadaniem.