Właściciele kilku mieszkań mieliby płacić nowy podatek. Kto na nim straci i jak wpłynie na rynek? (ANALIZA)

To nie pierwszy tego typu pomysł. W ostatnim czasie stało się popularne uderzanie w „spekulantów” i wynajmujących w celu rzekomej poprawy warunków dla nabywców na rynku mieszkaniowym. Nie będę się tu skupiać na technicznych czy prawnych problemach projektu, który wydaje się w dużej mierze dziurawy i uderzający w postronne osoby – np. posiadające odziedziczone cząstkowe udziały w domach o niskiej wartości i w słabej lokalizacji.

Przeczytaj: Podatek katastralny w Polsce - czy należy się go spodziewać i co by oznaczał (analiza)

Problematyczna jest również kwestia wyceny nieruchomości. Dotyczy to także krajów zachodnich, w których podatki od posiadania mieszkań są powszechne, jednak tam problem wyceny rozmywa się, bo obciążenie obejmuje cały rynek, a nie wybrane grupy.

Co ma na celu podatek?

Takie działania mają teoretycznie zniechęcić do kupowania „nadmiarowych” mieszkań i zachęcać właścicieli do ich sprzedaży. Tyle że wpływ takich regulacji na ceny mieszkań i na ceny najmu różni się diametralnie. 87 proc. Polaków mieszka w mieszkaniach własnościowych. Z kolei prywatny rynek najmu zaspokaja potrzeby mieszkaniowe ok. 5 proc. Polaków.

Biorąc pod uwagę, że ponad 1 mln podatników wykazywało przychody z najmu, wynajmowane mieszkania mogą jednak stanowić większy odsetek zasobu. ThinkCo szacuje liczbę mieszkań na wynajem w tym r. na ok. 1,5–1,7 mln, co stanowiłoby ok. 10 proc. zasobu mieszkaniowego w Polsce oraz ok. 15 proc. zasobu mieszkaniowego w miastach (bo najem koncentruje się niemal wyłącznie w miastach). W największych aglomeracjach udział ten może być jeszcze wyższy.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Według ThinkCo ok. jednej trzeciej mieszkań na rynku najmu ma mieć właściciela posiadającego trzy lub więcej nieruchomości (choć wśród wszystkich właścicieli wynajmujących mieszkania takie osoby stanowią mniej niż 8 proc.). Zakładając teoretycznie, że większość takich mieszkań zniknęłaby z rynku najmu i trafiła na sprzedaż (to założenie jest prawdopodobnie przeszacowane, ale zgodne z intencją autorów projektu), zasób najmu skurczyłby się o ok. pół miliona mieszkań. Dla całego miejskiego zasobu mieszkaniowego oznaczałoby to wzrost podaży na rynku sprzedaży o ok. 5 proc. Jeśli założyć odważnie, że połowa z tych mieszkań trafiłaby na rynek w największych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Łódź i Poznań), w ich przypadku przyrost podaży mógłby sięgnąć ok. 11 proc.

W całej Polsce „dorzucenie” do zasobu pół miliona mieszkań poprzez ich wybudowanie trwa 2–3 lata; w największych aglomeracjach zbudowanie 250 tys. mieszkań zajmuje 4–5 lat. Nie mówimy więc o procesie, który zastępuje dekady budowania. Należy też pamiętać, że byłby to wzrost podaży jednorazowy, bez efektu stałego, wieloletniego dopływu mieszkań na rynek.

Biorąc pod uwagę, że według Global Property Guide w największych polskich miastach średni czynsz najmu stanowi ok. 6 proc. wartości mieszkania rocznie, można oszacować, że dla właściciela 10 mieszkań na wynajem (przy takich samych wartościach wszystkich lokali i efektywnym podatku rzędu 1,8 proc. dla całości) czynsze musiałyby wzrosnąć o ok. 30 proc., by utrzymać dotychczasową rentowność. Dla właściciela 20 mieszkań konieczny byłby wzrost o ok. 40 proc. Właściciel trzech mieszkań potrzebowałby podwyżki rzędu ok. 12 proc. Na tej podstawie można próbować szacować, jak wiele mieszkań faktycznie trafiłoby na rynek. Pozostańmy jednak przy założeniu, że byłoby to ok. pół miliona lokali.

Jak zmiany podaży wpłyną na ceny?

Badania ekonomiczne dysponują szacunkami elastyczności cenowej popytu i podaży mieszkań oraz najmu. Trzeba jednak założyć, że w przypadku rynku najmu taki podatek radykalnie obniży elastyczność podaży, zarówno w krótkim, jak i w długim terminie, czyniąc ją dużo bardziej sztywną. Jeżeli podatek miałby spowodować tak duży, jednorazowy odpływ jednej trzeciej zasobu najmu, oznaczałoby to, że byłby on na tyle dotkliwy, iż wejście na rynek stałoby się nieopłacalne nawet mimo rosnących cen najmu.

Historia zna przypadki, w których w wyniku interwencji publicznych podaż na rynku najmu stawała się niemal całkowicie sztywna (elastyczność w przedziale 0,05–0,2).

Podaż jest i tak stosunkowo sztywna na obu rynkach w krótkim terminie. W dłuższym terminie dla rynku mieszkań może ona osiągać wartości z przedziału 0,3–0,7. W przypadku najmu przyjmuje się zbliżone wartości, jednak podatek tego typu znacząco obniżyłby tę elastyczność. Popyt na zakup mieszkania jest również stosunkowo sztywny (0,3–1), natomiast dla najmu przedziały są szersze i zależą od specyfiki rynku. Można jednak przyjąć, że w długim okresie elastyczność popytu na najem mieści się w granicach 0,7–1,3.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Co to oznacza?

Przy takich założeniach dla rynku najmu oznaczałoby to wzrost czynszów o 35–80 proc. w momencie hipotetycznego szoku oraz 18–35 proc. wyższe ceny najmu w dłuższym terminie – względem scenariusza bez interwencji. Jak wpłynie to na najemców?

Przy wzroście czynszów o 20 proc. osoba, która obecnie odkłada miesięcznie tyle samo, ile płaci za najem (załóżmy: 2 tys. zł), potrzebowałaby spadku cen mieszkań większego niż 20 proc., aby szybciej uzbierać na wkład własny niż przy niezmienionych czynszach i cenach mieszkań. Wcześniej w 50 miesięcy była w stanie odłożyć 100 tys. zł (2 tys. zł na najem + 2 tys. zł oszczędności). Po zmianie w 50 miesięcy uzbiera 80 tys. zł (2,4 tys. zł na najem i 1,6 tys. zł oszczędności).

Osób oszczędzających tak duże kwoty jest jednak bardzo mało. Przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej (dochody górnych 35 proc. Polaków; mediana jest niższa) w trzecim kwartale tego r. wyniosło 8772 zł brutto, czyli ok. 6,3 tys. zł netto. Realniejsze wydaje się więc założenie, że taka osoba odkłada najwyżej jedną trzecią kosztów najmu. W analizowanym przykładzie oznaczałoby to kwotę nieco ponad 10 proc. przeciętnego wynagrodzenia netto – zgodnie z tegoroczną stopą oszczędności gospodarstw domowych wg Eurostatu. W takim wariancie ceny mieszkań musiałyby spaść o 60 proc., aby operacja była korzystna. To absolutnie nierealny scenariusz, zwłaszcza przy tak niskim udziale rynku najmu w Polsce. Można się zastanawiać, czy nawet wybuch wojny byłby w stanie doprowadzić do takich skutków.

W perspektywie kilkuletniej spadek cen mieszkań wynikający z jednorazowego zwiększenia podaży mógłby wynieść 3–9 proc. Jeśli przełożyć to tylko na największe miasta i założyć, że tam znajduje się połowa rynku najmu oraz połowa „uwolnionych” mieszkań, spadek wyniósłby 6,5–18,5 proc. To jednak wariant, w którym wzrosła wyłącznie podaż na rynku mieszkań – bez uwzględnienia zmian na rynku najmu.

Można założyć, że popyt na zakup mieszkań wyraźnie wzrośnie, bo pojawi się nowa grupa „uciekających najemców”, a reakcja na zmiany cen będzie silniejsza. Teoretycznie krzyżową elastyczność popytu między najmem a zakupem można przyjąć na poziomie 0,2 – co dawałoby 5-proc. wzrost popytu na zakup przy 25-proc. wzroście czynszów. Tyle że w tej sytuacji byłaby ona prawdopodobnie znacznie wyższa. Odpływ niemal jednej trzeciej zasobu najmu spowodowałby duży skokowy wzrost popytu na zakup, bo jedna trzecia najemców zostałaby bez mieszkania. Część kupiłaby lokal, część wynajmowałaby w gorszych warunkach (np. dzieląc mieszkanie), inni wróciliby do rodziców lub wyprowadzili się z miasta. Skala przyrostu popytu mogłaby więc znacząco przekroczyć zakres 4–7 proc.

Po uwzględnieniu – i tak dość ostrożnych – założeń wydaje się, że w dłuższym terminie mieszkania w największych miastach byłyby tańsze o 2,5–12,5 proc. niż byłyby bez takiej regulacji. Dla wszystkich miast w Polsce oznaczałoby to spadek o ok. 3 proc., albo nawet niewielki wzrost (ok. 2,5 proc.).

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Przy takiej interwencji wiele zjawisk byłoby bardzo trudnych do przewidzenia. Popyt konsumpcyjny z jednej strony wzrośnie, ale popyt inwestycyjny na mieszkania spadnie, ponieważ ich wynajmowanie przestałoby się opłacać. Może to więc oznaczać głębszy spadek lub mniejszy wzrost cen mieszkań, ale jednocześnie w kolejnych latach powstałoby mniej nowych lokali, bo niższa podaż najmu zmniejszałaby opłacalność inwestycji.

Trudno jednak dokładnie przewidzieć takie zachowania, a uproszczone założenia elastyczności popytu i podaży nie oddadzą skali zmian. Mówimy o interwencji radykalnej, właściwie niespotykanej. Nawet jeśli byłaby rozłożona w czasie – a nie przebiegała w jednym momencie – trudno precyzyjnie oszacować jej długoterminowy wpływ na rynek mieszkań i rynek najmu. Zachowania właścicieli, najemców i potencjalnych nabywców mogłyby być bardzo różne.

Patrząc wyłącznie na duże miasta i odważnie zakładając, że rzeczywiste zmiany cen znajdą się pośrodku oszacowanych przedziałów (26,5 proc. wzrost czynszów i 12,5 proc. spadku cen mieszkań, bez uwzględniania popytu „uciekających najemców”), można stwierdzić, że operacja opłaciłaby się jedynie osobom oszczędzającym ponad dwa razy więcej, niż wydają na najem. Jeśli ktoś płaci za wynajem 2 tys. zł, musiałby miesięcznie odkładać 4,25 tys. zł, aby po interwencji szybciej uzbierać na wkład własny niż dziś. A i tak są to założenia bardzo optymistyczne co do spadku cen mieszkań oraz całkowicie pomijające efekt napływu najemców na rynek zakupu – jakby oba rynki były od siebie odizolowane.

Osoby mieszkające w dużych miastach np. z rodzicami mogłyby – kosztem dłuższego pozostania w domu – próbować szybciej kupić własne mieszkanie. Dla osób niepochodzących z wielkich miast takie wymagania byłyby jednak praktycznie nieosiągalne i znacząco obciążyłyby ich budżety. Taki wzrost kosztów życia mógłby się okazać katastrofalny dla setek tysięcy ludzi.

Wpływ pewnie będzie mniejszy, ale co z tego?

Oczywiście w praktyce zapewne nie doszłoby do aż tak masowej wyprzedaży. Najbardziej zmuszone do sprzedaży byłyby osoby posiadające największe portfele mieszkań. Jeżeli jednak z rynku najmu zniknie mniej lokali, to wzrost czynszów będzie mniejszy – ale równie mniejszy będzie wpływ na ceny mieszkań. A to przecież maksymalny odpływ jest celem większości zwolenników podobnych rozwiązań. Analizując więc teoretycznie bardziej „korzystny” dla nich scenariusz, widać, że dla ogromnej liczby najemców byłoby to rozwiązanie skrajnie bolesne, szczególnie dla osób spoza największych miast.

Można przyjąć, że na rynek trafiłoby np. tylko 100 tys. mieszkań. Wciąż oznaczałoby to konieczność oszczędzania ponad dwa razy więcej niż wynoszą koszty najmu, aby „wyjść na plus”. Jeżeli jednak mówić o ok. 6-procentowym wzroście czynszów i 2-procentowym spadku cen mieszkań, skala zmian nie byłaby już tak drastyczna – choć i tak wyraźnie pogorszyłaby sytuację najemców.

Tak długo, jak znaczna mniejszość społeczeństwa mieszka w wynajmowanych mieszkaniach, tego typu pomysły nie zwiększą możliwości zakupu mieszkania przez przeciętnego Polaka. Mogą jedynie doprowadzić do istotnych wzrostów czynszów przy relatywnie niewielkich spadkach cen mieszkań. W krajach, gdzie większość społeczeństwa wynajmuje, podobne interwencje mogłyby zwiększać szanse na zakup – ale tam ich kosztem są zawsze najemcy, którzy z wyboru nie chcą mieć własnego lokum.

Polski rynek najmu jest skrajnie rozdrobniony. Według Otodom ok. 85 proc. wynajmujących posiada jedno mieszkanie. Według ThinkCo 92 proc. ma jedno lub dwa mieszkania. Portfele powyżej 15 lokali – niezależnie od tego, czy należą do osób prywatnych, czy firm – stanowią zaledwie 7 proc. rynku.

Mała skala i duże rozdrobnienie są już teraz uważane za problemy polskiego rynku najmu, utrudniające wielu osobom stabilne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Pomysły, które miałyby „ukarać” właścicieli mieszkań i rozbić ten rynek, doprowadziłyby jedynie do jeszcze większego rozdrobnienia oraz zmniejszenia zasobu najmu, który jest kluczowy dla wielu grup społecznych.

Główne wnioski

1. Potencjalny podatek od posiadania trzech i więcej mieszkań – jeśli byłby dostatecznie dotkliwy – oznaczałby wzrost czynszów o kilkadziesiąt procent.
2. Nie zrównoważyłyby go niewielkie spadki cen mieszkań, co dla większości najemców skończyłoby się poważnymi problemami finansowymi.
3. Takie pomysły mogą zwiększyć możliwości zakupu mieszkania tylko tam, gdzie większość społeczeństwa wynajmuje – w polskich warunkach oznaczałyby przede wszystkim wzrost kosztów życia, uderzający szczególnie mocno w osoby spoza największych miast.