Miasto Polskich Mistrzów Olimpijskich Profbudu to dopiero początek

Profbud to polski deweloper, który w tym roku obchodzić będzie 15-lecie działalności. Firma specjalizuje się przede wszystkim w realizacji projektów mieszkaniowych (w Warszawie i Łodzi), ale na koncie ma również kilka biurowców. Największy rozgłos spółce przyniosła jednak koncepcja Miasta Polskich Mistrzów Olimpijskich. 

Spektakularny projekt w podwarszawskim Mysiadle

Na początku października ubiegłego roku Profbud ogłosił uroczyście start swojej flagowej inwestycji – Miasta Polskich Mistrzów Olimpijskich. Cztery mieszkania otrzymają tam zdobywczynie złotego i srebrnych medali zeszłorocznych igrzysk w Paryżu: Aleksandra Mirosław, Julia Szeremeta, Klaudia Zwolińska i Daria Pikulik. Spółka zapowiada, że lokale dostaną również przyszli mistrzowie igrzysk olimpijskich. Udziałowcem projektu jest Robert Lewandowski.

– Robert ma misję – chce dać coś od siebie dla polskiego sportu i inwestycji, w których uczestniczy. Ma w sobie wewnętrzną potrzebę, by zostawić po sobie trwały ślad, by tworzyć wartość, która wykracza poza biznes. Szczególnie widać to w jego zaangażowaniu właśnie w ten projekt. Kluczowa była idea, że tworzymy nie osiedle, ale coś więcej – miasto, w którym będą dorastać i rozwijać się przyszli mistrzowie – podkreśla Paweł Malinowski, prezes Profbudu. 

Cała koncepcja obejmuje stworzenie dzielnicy z mieszkaniami, lokalami usługowymi, infrastrukturą wypoczynkową i rekreacyjną. Miasto Olimpijskie będzie podzielone na cztery kwartały, z których trzy będą nosiły nazwy miast igrzysk olimpijskich, a czwarty zostanie centrum sportu. Budowa pierwszego budynku w „Paryżu” ruszyła z początkiem roku. Będzie to w sumie 285 lokali w sześciopiętrowym budynku.

Wokół projektu nie brak jednak kontrowersji związanych z procesem uchwalenia planu miejscowego dla terenów, na których ma powstać całe miasto. 

27 lutego 2025 r. wojewoda mazowiecki wydał rozstrzygnięcie nadzorcze, w którym stwierdzono nieważność części uchwały rady gminy Lesznowola dotyczącej zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszarów Mysiadło, Zgorzała i Nowa Iwiczna. U podstaw tej decyzji leżały następujące przyczyny: 

• Błędne zapisy dotyczące wysokości obiektów małej architektury, które powinny być regulowane odrębną uchwałą (zgodnie z ustawą o ochronie krajobrazu).
• Nieprecyzyjne określenie zasad podziału nieruchomości, w tym użycie terminu „działka” zamiast „działka budowlana”, co rodzi niejasności prawne.
• Błędne odniesienia w treści uchwały – np. odwołania do nieistniejących punktów w tekście planu, co czyni go nieczytelnym i niewykonalnym.
• Naruszenie zasad legislacyjnych – brak jasności, precyzji i zgodności z ustawą o planowaniu przestrzennym.

Z przesłanego redakcji XYZ pisma rzecznika prasowego wojewody mazowieckiego wynika, że decyzja nie przekłada się bezpośrednio na realizowany przez Profbud projekt.

“Mając na uwadze wydane przez wojewodę zakresowe rozstrzygnięcie nadzorcze, nie ma konieczności podejmowania procedury naprawczej w trybie art. 28 ust. 2 ustawy o p.z.p. Warto podkreślić, że przedmiotowa zmiana nie będzie miała wpływu na prowadzone działania inwestycyjne. Po uprawomocnieniu się orzeczenia uchwała zmieniana i uchwała zmieniająca wraz z rozstrzygnięciem nadzorczym tworzyć będzie normę prawną, składającą się na unormowanie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że każda realizacja inwestycji opierać się musi na ww. uchwałach realizowanych łącznie z rozstrzygnięciem nadzorczym”. 

Z kolei Tomasz Kozak członek zarządu Profbudu uważa, że rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody dotyczy dużego obszaru gminy, w niewielkiej części obejmującej działkę, na której spółka realizuje inwestycję.  

– Wskazane w nim naruszenia wskaźników nie odnoszą się do naszej nieruchomości. Rozmawialiśmy już z gminą w kontekście ewentualnej korekty studium, jednak jej intencją jest przeniesienie zapisów obecnie obowiązującego MPZP do nowego MPZP po uchwaleniu planu ogólnego. W ten sposób gmina nie zamierza teraz zmieniać studium, zwłaszcza że jest w trakcie procedury uchwalania planu ogólnego – mówi Tomasz Kozak. 

Gmina Lesznowola ma 30 dni na odwołanie się od decyzji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Nie jest jasne, czy to nastąpi.

– Do czasu ewentualnego rozstrzygnięcia przez WSA pozostajemy w zgodzie z prawem – obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a my posiadamy pozwolenie na budowę dla pierwszego etapu inwestycji, co potwierdza zgodność planistyczną przedsięwzięcia z obowiązującymi przepisami. Taką intencję gminy (przeniesienie zapisów obecnego MPZP do nowego MPZP po uchwaleniu studium) potwierdza też opinia projektanta studium – podkreśla Tomasz Kozak. 

Zdaniem eksperta

Rozstrzygnięcie nadzorcze nie wstrzymuje inwestycji

Stwierdzenie przez organ nadzoru nieważności uchwały gminy wstrzymuje jej wykonanie z mocy prawa, czyli w praktyce korzysta z domniemania prawidłowości (ważności), które trwa do chwili rozstrzygnięcia wyrokiem sądu administracyjnego, np. w wyniku skargi gminy.

Sformułowanie „wstrzymuje ich wykonanie z mocy prawa” należy rozumieć w ten sposób, że zarządzenie (lub uchwała), którego nieważność stwierdził organ nadzoru (w tym przypadku wojewoda mazowiecki) od daty doręczenia rozstrzygnięcia nadzorczego, nie wywołuje skutków prawnych. A to z kolei nie może być podstawą do innych działań, np. wydawania decyzji na podstawie tej uchwały dotkniętej nieważnością.

Joanna Maj

radca prawny SWK Legal Sebzda–Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni

Powracającym jak bumerang pytaniem dotyczącym nie tylko Profbudu, ale całej branży, jest wysokość marż deweloperskich.

– Społeczna odpowiedzialność deweloperów jest mocno przerzucona na nasze barki. Ja się z tym zgadzam, ale jednocześnie dostrzegam pewną sprzeczność – wymaga się od nas społecznej odpowiedzialności, jednocześnie mówiąc: zejdźcie z marży. Zgadzam się z koniecznością odpowiedzialnego budowania, ale nie widzę powodu, by dodatkowo tłumaczyć, dlaczego nasze marże są na określonym poziomie – mówi prezes Paweł Malinowski. 

Miasto Polskich Mistrzów Olimpijskich to pierwszy projekt bezpośrednio nawiązujący do sportu, rekreacji i aktywnego wypoczynku. Jednak spółka poinformowała, że niebawem ruszy z kolejnym przedsięwzięciem. Nie będzie to jednak miasto czy miejskie osiedle mieszkaniowe, a mazurska osada z przestrzenią turystyczno-hotelową. 

W duchu sportu i aktywnego trybu życia

Sport jest integralnym elementem działalności firmy, co wynika z pasji samego prezesa, ale i wielu pracowników Profbudu. Projekt w Lesznowoli jest tylko jednym z tego przykładów. Drugim jest współpraca spółki z Beniaminkiem Krosno – klubem z miasta, z którego pochodzi Paweł Malinowski. 

– Od dziecka marzyłem o karierze sportowca, ale moja przygoda ze sportem skończyła się dość gwałtownie. Kontuzja odniesiona w latach młodzieńczych zamknęła przede mną drogę do profesjonalnej kariery – wspomina prezes Profbudu. 

Zdaniem Pawła Malinowskiego był to jednak znak, a nie przypadek, który miał wpływ na wiele przyszłych wydarzeń. 

– Miałem do zrealizowania inne cele. Sport nauczył mnie jednak jednej z najważniejszych rzeczy – dyscypliny. A to, obok konsekwencji i wytrwałości, jest kluczowe nie tylko w sporcie, ale i w biznesie – dodaje prezes Paweł Malinowski. 

Beniaminek Krosno to dziś jedna z najlepszych akademii piłkarskich w Polsce. Z tego klubu wywodzą się m.in. Antoni Kozubal, który występuje w barwach Lecha Poznań i otrzymał powołanie do reprezentacji Polski. Kolejnym talentem jest Patryk Prajsnar, zaledwie szesnastolatek, który trenuje już z pierwszym zespołem Lecha. Nigdy wcześniej żaden piłkarz z ziemi krośnieńskiej nie przebił się tak wysoko.

– Sukces nie przyszedł jednak z dnia na dzień – to efekt 18 lat konsekwentnej pracy i pasji do sportu. Wszystko zaczęło się od znajomości z Grzegorzem Rausem, który prowadził klub, lecz brakowało mu środków na jego rozwój. Połączenie sił i wspólna wizja sprawiły, że dziś akademia może poszczycić się pierwszymi znakomitymi wychowankami – twierdzi prezes.

Gaia Park

Jednym z większych wyzwań w realizacji projektu mieszkaniowego była inna koncepcja Profbudu – Gaia Park w Konstancinie-Jeziornie. Sam proces inwestycyjny trwał ponad sześć lat, rozmowy na jego temat prowadzone były jeszcze z burmistrzem poprzedniej kadencji. 

– Gdy kupowaliśmy ten grunt, przyjęliśmy jedno założenie – jeśli budujemy miejsca i przestrzenie dla społeczności, to znaczy, że musimy wejść w dialog z miastem, jego władzami i mieszkańcami. Chcieliśmy wspólnie określić, co możemy zrobić, by nasza inwestycja wpasowała się w otoczenie. Konstancin to miasto uzdrowiskowe, więc naturalnym pytaniem było: jak budować, aby zachować jego unikatowy charakter? Dlatego zdecydowaliśmy się na rozwiązania ekologiczne – relacjonuje Tomasz Kozak.

Projekt Gaia Park to domy, które są samowystarczalne energetycznie. W cenie nieruchomości właściciel otrzymuje ogrzewanie, chłodzenie, a także możliwość przejechania 20 tys. km bez dodatkowych opłat za ładowanie samochodu. Mieszkańcy płacą za śmieci, kanalizację i wodę.

– To właśnie dlatego postawiliśmy na odnawialne źródła energii, w tym farmy wiatrowe. Od początku nie chodziło nam o marketingowe „eko” polegające na zamontowaniu kilku paneli słonecznych. Chcieliśmy, aby 100 proc. energii potrzebnej do funkcjonowania domów pochodziło z odnawialnych źródeł – bez konieczności budowania kosztownych magazynów energii, których koszty obciążyłyby mieszkańców – dodaje Tomasz Kozak. 

Zielona energia 

Profbud to też pierwsza firma deweloperska w Polsce, która ma własną farmę wiatrową. Dzięki inwestycji w siedem turbin o mocy 14,8 MW może zapewnić zieloną energię dla swoich projektów mieszkaniowych i komercyjnych. Spółka poinformowała właśnie, że uzyskała dla farmy koncesję. 

– To jest element wpisujący się w naszą długoterminową wizję. Nie czekamy na rok 2033, gdy wejdą nowe regulacje ESG dotyczące efektywności energetycznej budynków. My myśleliśmy o tym już w 2022 r. Dziś dysponujemy 42 tys. megawatogodzin energii rocznie, co wystarcza do zasilenia 28 tys. mieszkań – podkreśla Tomasz Kozak. 

Budowa farmy wiatrowej zlokalizowanej w gminie Iłża na Mazowszu rozpoczęła się w 2023 r. W projekt zaangażowana jest spółka Green on Energy, należąca do grupy kapitałowej Profbud. Koszt inwestycji szacuje się na ponad 120 mln zł. 

– Dzięki własnej produkcji możemy także kontrolować cenę. Ponieważ ponieśliśmy już koszty inwestycyjne, to niezależnie od wahań na rynku energii mamy gwarancję stabilnych i konkurencyjnych cen dla naszych inwestycji. To nie tylko ekologiczne, ale i ekonomicznie opłacalne rozwiązanie – dodaje Tomasz Kozak. 

Główne wnioski

1. Profbud redefiniuje rolę dewelopera. Firma nie postrzega inwestycji wyłącznie jako budowy mieszkań, ale jako część większej całości, uwzględniającej społeczność i infrastrukturę. Przykładem jest Miasto Polskich Mistrzów Olimpijskich, gdzie sport i edukacja mają stać się integralnym elementem codziennego życia.
2. Zielona energia jako kluczowy element strategii. Profbud jest pierwszym deweloperem w Polsce, który posiada własną farmę wiatrową. Dzięki niej firma może dostarczać zieloną energię do swoich inwestycji, stabilizując koszty i uniezależniając się od wahań rynkowych. Jest to część długoterminowej strategii firmy, wyprzedzającej unijne regulacje ESG dotyczące efektywności energetycznej budynków.
3. Dynamiczny rozwój i ekspansja na nowe segmenty. Po sukcesie w sektorze mieszkaniowym Profbud poszerza działalność o inwestycje turystyczne. Planuje budowę luksusowej osady na Mazurach, łączącej rekreację, ekologię i nowoczesne rozwiązania prozdrowotne.