Zaloguj się 
Dzieje się!
Deweloperzy sprzedali mniej mieszkań w I półroczu. Czy można liczyć na korektę cenników?
Pierwsze półrocze 2025 r. przyniosło sektorowi deweloperskiemu mieszankę sygnałów: od oznak ożywienia po wyraźne symptomy wyhamowania. Choć niektórzy deweloperzy odnotowali wzrost sprzedaży, dominujące nastroje w branży pozostają umiarkowane. Widać wyraźnie, że firmy działają ostrożniej, a inwestorzy przyglądają się rynkowi z większym dystansem.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jakie nastroje panują wśród deweloperów w pierwszym półroczu 2025 r.
- Jakie są obecnie trendy na rynku sprzedaży mieszkań i ich cen.
- Co eksperci prognozują dla polskiego rynku nieruchomości w najbliższych miesiącach.
Deweloperzy mają coraz więcej mieszkań w ofercie, ale coraz mniej pewności, co dalej. Po drugim kwartale branża mówi jednym głosem – czas na selektywność, ostrożność i nowe strategie – bo złote czasy sprzedaży "na pniu" już się skończyły.
Wyniki pierwszego półrocza: rozjazd między liderami a resztą rynku
Pomimo pierwszych obniżek stóp procentowych, trudno dziś określić termin i skalę kolejnych cięć, a także jak silny i trwały będzie wzrost popytu na mieszkania w kolejnych kwartałach.
Dane ze sprzedaży pokazują fragmentaryczne ożywienie, ale też dużą rozpiętość wyników między poszczególnymi firmami. Najwięksi gracze utrzymali wysoką kontraktację, jednak część mniejszych podmiotów zanotowała spadki. Wśród 15 giełdowych deweloperów w II kw. zakontraktowano łącznie 5108 lokali, co oznacza symboliczny jednoprocentowy spadek rok do roku, ale pięcioprocentowy wzrost względem I kw. W całym półroczu sprzedaż wyniosła nieco ponad 10 tys. jednostek – o 9 proc. mniej niż rok wcześniej.
– Tym razem połowa stawki prezentowanych firm znalazła się w minionym kwartale „pod kreską”, a ich średni regres sprzedaży rok do roku wyniósł 8 proc, czyli znacznie mniej niż przed rokiem – prawie pięciokrotnie więcej. W sumie rynek mieszkań deweloperskich w Polsce w II kw. 2025 r. utrzymał się na poziomie zbliżonym do ubiegłego roku – twierdzi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Wykres interaktywny 
Pełny ekran Tymczasem rynkowi liderzy wciąż utrzymują relatywnie wysoką sprzedaż, co świadczy o ich stabilnej pozycji, atrakcyjnej ofercie i elastyczności.
– Pomimo pierwszych obniżek stóp procentowych, trudno dziś określić termin i skalę kolejnych cięć, a także jak silny i trwały będzie wzrost popytu na mieszkania w kolejnych kwartałach. Jednocześnie w ostatnich miesiącach liczba mieszkań w ofercie deweloperów w największych miastach Polski wzrosła do rekordowych poziomów. Efektem jest wydłużony czas wyprzedaży oferty i stabilizacja cen na rynku pierwotnym. W tych uwarunkowaniach Grupa Dom Development utrzymuje wysoką sprzedaż na poziomie 1 tys. lokali kwartalnie. Podtrzymujemy plany zakładające zwiększanie skali naszej działalności, choć – z uwagi na rekordową podaż mieszkań na rynku pierwotnym – z większą ostrożnością, bardziej selektywnie podchodzimy do uruchamiania nowych projektów – mówi Mikołaj Konopka, Prezes Zarządu Dom Development.
W optymistycznym tonie wypowiada się też Eyal Keltsh, prezes zarządu Robyg i Vantage.
– Nasze działania są zgodne z założeniem, że mimo przejściowych spowolnień, deficyt mieszkaniowy w Polsce – a szczególnie w największych aglomeracjach – wciąż jest znaczący. To oznacza, że zapotrzebowanie na nowe mieszkania nie zniknie, a wręcz będzie wzrastać. Podejmując decyzje o rozpoczęciu nowych projektów, zawsze kierujemy się nie tylko analizą opłacalności, ale także potrzebami przyszłych mieszkańców. Inwestycje, które dziś planujemy, będą odpowiadać nie tylko na popyt, ale też na nowe oczekiwania – takie jak zrównoważony rozwój, energooszczędność, dostęp do zieleni czy rozbudowana infrastruktura społeczna – podkreśla prezes Robyg.
W tym samym czasie rynek w szerszym ujęciu odnotował spadek sprzedaży o 10 proc. rok do roku – wynika z danych Otodom Analytics. Deweloperzy w siedmiu największych miastach sprzedali 18,3 tys. mieszkań.
Wprowadzono też o 20 proc. mniej nowych lokali (23,3 tys.), co wskazuje na wyraźną wstrzemięźliwość inwestycyjną. Jednocześnie oferta mieszkań osiągnęła rekordowy poziom – klienci mogli wybierać spośród ponad 62 tys. lokali.
Rynek kredytowy wykazuje jednak oznaki stabilności
Wartość sprzedaży kredytów mieszkaniowych w I półroczu wyniosła 45,9 mld zł (- 2 proc. względem poprzedniego półrocza). Jednak w tym przypadku podkreślić należy ważną kwestię.
– Ocena rynku kredytów mieszkaniowych w I półroczu 2025 r. wymaga uwzględnienia efektu bazy – po skorygowaniu danych z 2024 r. o kredyty z programu BK 2 proc., dynamika akcji kredytowej wyniosłaby +40,4 proc., a nie -1,7 proc. Konsolidacje i refinansowania stanowiły w pierwszym półroczu bieżącego roku stabilne 14 proc. wartości, co wskazuje, że obniżka stóp nie przełożyła się na wzrost refinansowań. Coraz większą rolę odgrywają kredytobiorcy z zagranicy – głównie z Ukrainy i Białorusi – ich udział w zadłużeniu osiągnął rekordowe 8 proc. – podkreśla dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK.
Zdaniem eksperta
Powiew optymizmu na horyzoncie
W zakresie cen można się spodziewać stabilizacji, na najbardziej "rozgrzanych" rynkach mogą się pojawić spadki, ale nie będą to duże spadki.
Duża podaż, ograniczony popyt
Deweloperzy wyraźnie dostosowują ofertę do realnej, a nie założonej sprzedaży. Rosnąca podaż i słabe wyniki zachęcają ich do weryfikacji planów inwestycyjnych.
Na rynku wyraźnie widać rosnącą lukę między podażą a popytem. Na siedmiu największych rynkach oferta przekroczyła 77 tys. lokali – o blisko jedną trzecią więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie popyt pozostaje słabszy, co potwierdzają dane o malejącej liczbie zawieranych umów. Najbardziej sytuacja "odbiła się" na Katowicach, gdzie w ostatnich 12 miesiącach sprzedano zaledwie 1,6 tys. mieszkań wobec 3,8 tys. wprowadzonych do sprzedaży.
Wykres interaktywny Pełny ekran 
W innych miastach również widać spadki sprzedaży – w Łodzi, Wrocławiu i Trójmieście na poziomie 10-12 proc., w Warszawie i Poznaniu także poniżej ubiegłorocznych wyników. Wyjątkiem jest Kraków, gdzie sprzedaż wzrosła o 12 proc. rok do roku, co było efektem podwojenia oferty. Mimo to, wynik 2,9 tys. sprzedanych mieszkań nadal odstaje od poziomów z czasów boomu.
– Deweloperzy wyraźnie dostosowują ofertę do realnej, a nie założonej sprzedaży. Rosnąca podaż i słabe wyniki zachęcają ich do weryfikacji planów inwestycyjnych – twierdzi Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom.
Ceny w miejscu, strategie w przebudowie
Spektakularnej korekty stawek nie będzie, ale rynek wymusi na firmach większą elastyczność i umiejętność reagowania na realne potrzeby kupujących.
Pomimo rosnącej podaży i niższego popytu, ceny mieszkań w ujęciu miesięcznym pozostają zaskakująco stabilne. W większości miast notowane są jedynie kosmetyczne korekty lub niewielkie wzrosty.
Oczywiście im dłuższa perspektywa, tym różnice są bardziej znaczące. We Wrocławiu ceny spadły średnio o 3,8 proc. od szczytu jesienią 2024 r., w Krakowie o 2,4 proc. W Łodzi, Poznaniu i Katowicach ceny pozostają rekordowe. Trójmiasto wyróżnia się podwyżką aż o 10 proc. rok do roku.
W najbliższych miesiącach trudno też oczekiwać rewolucyjnych zmian, a ewentualne spadki cen będą raczej stopniowe.
– Spektakularnej korekty stawek nie będzie, ale rynek wymusi na firmach większą elastyczność i umiejętność reagowania na realne potrzeby kupujących. O sukcesie zdecyduje nie ilość, lecz jakość i dopasowanie oferty do coraz bardziej wymagającego rynku – prognozuje Marcin Krasoń, Otodom.
Wykres interaktywny Pełny ekran 20 proc. deweloperów spodziewa się… podwyżek
Jak wynika z lipcowego badania Indeksu Nastrojów Deweloperów, opracowywanego przez portal mieszkaniowy Tabelaofert.pl, niemal co piąta firma deweloperska twierdzi, że w najbliższych miesiącach podniesie cenniki. To ponad dwa razy więcej niż jeszcze kwartał temu.
– Od kilku miesięcy w danych Barometru Cen Mieszkań portalu Tabelaofert.pl widać, że ceny mieszkań nieznacznie rosną. Dzieję się tak m.in. za sprawą nowych projektów wprowadzanych na rynek, które powstają na bazie znowelizowanych warunków technicznych, zawierających rozwiązania zwiększające koszty inwestycji. I to właśnie wyższe koszty wytworzenia mogą mieć wpływ na deklarowane dziś przez deweloperów podwyżki w cennikach – komentuje Robert Chojnacki, wiceprezes i założyciel portalu mieszkaniowego Tabelaofert.pl.
Czerwcowy odczyt Indeksu Zmiany Cen Mieszkań jest sygnałem zmiany nastawienia deweloperów – po kilku miesiącach spadków wskaźnik po raz pierwszy osiągnął wartość dodatnią (0,09). Coraz mniej firm spodziewa się dalszych obniżek, a coraz więcej zakłada wzrosty lub stabilizację. Odsetek oczekujących spadków spadł z 15,4 proc. do 7,1 proc., a odsetek firm prognozujących wzrosty cen podniósł się z 7,3 proc. do 17 proc. Nadal jednak przeważają oczekiwania stabilizacji – deklaruje je 76 proc. respondentów.
Wykres interaktywny Pełny ekran Giełda wierzy w deweloperów, firmy inwestują ostrożniej
Wzrost indeksu WIG-Nieruchomości do poziomów nienotowanych od 13 lat pokazuje, że inwestorzy giełdowi wciąż wierzą w sektor.
– Niezbyt optymistyczną sytuacją sprzedażową spółek deweloperskich najmniej zdają się przejmować inwestorzy giełdowi, którzy swoimi zleceniami ponownie wywindowali indeks WIG-Nieruchomości na maksimum już ponad 13-letniej hossy. Od lat ich niezachwiana wiara w siłę "deweloperki" mieszkaniowej robi wrażenie, dlatego bardzo trudno przewidzieć, kiedy zostanie wystawiona na poważniejszą próbę – zaznacza Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.
Mimo że sprzedaż słabnie, deweloperzy notowani na GPW utrzymują stabilne wyniki finansowe – w dużym stopniu dzięki opóźnionemu rozpoznawaniu przychodów (dopiero po wydaniu lokalu nabywcy). To jednak nie zmienia faktu, że deweloperzy ograniczają aktywność inwestycyjną. W maju i czerwcu zanotowano statystyczne spadki w liczbie rozpoczętych i oddanych mieszkań, mimo że liczba lokali w realizacji wciąż rośnie.
Widać, że branża działa dziś zachowawczo – dopiero kolejne miesiące pokażą, czy skala tego wyhamowania się utrzyma, czy zostanie zrównoważona nowymi impulsami.
Stabilizacja w cieniu obaw o przyszłość
Rynek nieruchomości nie znajduje się w kryzysie. Jednak też daleko mu do fazy rozkwitu. Deweloperzy wyraźnie dostosowują ofertę do aktualnego popytu i zachowują ostrożność przy planowaniu inwestycji. Ożywienie – jeśli nastąpi – będzie powolne i selektywne.
Umiarkowany optymizm w branży idzie w parze z realizmem – coraz więcej firm szykuje się na dłuższy czas stagnacji, w którym przetrwają tylko najbardziej elastyczni i zorientowani na potrzeby klientów. To jakość oferty, zdolność do szybkiego reagowania i dywersyfikacja modeli sprzedażowych zadecydują o tym, kto utrzyma swoją pozycję na coraz bardziej wymagającym rynku.
Sektor nieruchomości czeka też efekty ustawy o jawności cen mieszkań. Jednak pierwsze sygnały i wstępne wnioski będzie można wyciągać dopiero po zakończeniu okresu przejściowego – czyli najwcześniej po 11 września.
Główne wnioski
- Rynek deweloperski charakteryzuje się mieszanymi nastrojami i zwiększoną ostrożnością, a złote czasy szybkiej sprzedaży mieszkań już się skończyły.
- Pomimo rekordowej podaży mieszkań, popyt pozostaje umiarkowany, a ceny utrzymują się na stabilnym poziomie, choć tempo nowych inwestycji wyraźnie spada.
- Przyszłość rynku zależy od dalszych obniżek stóp procentowych, ewentualnych programów wsparcia oraz elastyczności deweloperów w dostosowywaniu oferty do potrzeb klientów.
