Mieszkalnictwo: do własności powinno się dochodzić za własne pieniądze, nie za publiczne (WYWIAD)

Szymon Matuszynski, XYZ: Panie profesorze, kto ma budować w Polsce mieszkania?

Prof. dr hab. Marek Bryx, Szkoła Główna Handlowa: Odpowiedź na to pytanie jest prosta – ci, którzy się na tym znają. A więc przede wszystkim deweloperzy. Nikt nie oczekuje od piekarza, że będzie szył dobre buty, prawda? I nikogo nie dziwi, że piekarz żąda zapłaty za bułkę czy chleb. Natomiast deweloper, który robi wszystko, aby dostarczyć na rynek towar w postaci mieszkania i wie, jak to zrobić, jest ostatnio pod – niezrozumiałym dla mnie – pręgierzem negatywnych opinii.

Poza deweloperami mamy też dużą liczbę mieszkań budowanych w trybie indywidualnym. Przez 10 lat (2008-2017) oddawano w tym trybie mniej więcej tyle samo mieszkań, co w systemie „na sprzedaż”. Od 2018 r. deweloperzy wyraźnie przegonili indywidualnych inwestorów.

A TBS-y?

Wszystkie pozostałe kategorie budownictwa klasyfikowane przez GUS od ponad 20 lat mają marginalny wpływ na rynek. Chociaż TBS-y, mając ponad 100 tys. lokali, wniosły istotny wkład w rozwój mieszkań na wynajem – co należy docenić. Niestety, pierwotna idea budowy lokali na wynajem została wypaczona przez nierozsądny pomysł dochodzenia do własności.

Dlaczego nierozsądny?

Bo racjonalnie rzecz ujmując, do własności powinno się dochodzić za własne pieniądze, nie za publiczne. Własność za własne! Środki publiczne mają wspierać wynajem dla tych, których nie stać na własność. Mieszanie tych dwóch form pokazuje, że odeszliśmy od racjonalnych sposobów działania na rynku mieszkaniowym.

A jednak sugeruje się wyraźnie możliwość rozwoju budownictwa komunalnego, niejako przeciwstawiając go deweloperom.

Nie rozumiem, jak można przeciwstawiać 2 tys. mieszkań komunalnych 120 tys. budowanym przez deweloperów. 25 lat temu deweloperzy wybudowali 20 tys. mieszkań. Ćwierć wieku zajęło im dojście do dzisiejszej skali 120 tys. lokali rocznie. Tymczasem wszyscy pozostali – poza dwiema największymi grupami – wybudowali w 2000 r. nieco ponad 31,5 tys. mieszkań, a w 2025 r. już tylko 5,7 tys. To o czym my właściwie rozmawiamy?

Dlaczego tak się dzieje?

Po pierwsze, TBS-y są uzależnione od pieniędzy publicznych, a nie od rynku. Po drugie – wspomniany chleb piecze się kilka godzin. Cykl inwestycyjny w mieszkalnictwie trwa kilka lat. Co więcej – wypiek chleba wymaga jednego fachowca, a wybudowanie mieszkania wymaga pracy wielu profesjonalistów, działających w zgodzie i zależnych od decyzji administracyjnych. Tego nie można nauczyć się w kilka dni. Dlatego rozwój instytucji inwestujących w mieszkalnictwo wymaga lat.

Przykład? Ustawa o KZN została uchwalona w połowie 2017 r. Do dziś KZN nie wprowadził na rynek nawet 100 mieszkań! Reorganizuje się tę instytucję, wprowadza fachowców, ale to nie sprawi, że zbudują 1 tys. mieszkań w kolejnym roku. A kiedy 120 tys.?

Widzę, że jest pan bardzo krytyczny wobec działań rządu…

Nie, proszę pana. Kieruję się wyłącznie postawą racjonalną – wobec każdego rządu. Partyjność dla mnie nie ma znaczenia, choć dla rynku bywa uciążliwa. Sam byłem bezpartyjnym ministrem odpowiadającym za politykę mieszkaniową i prezesem Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w rządzie SLD-PSL. Tylko względy polityczne zdecydowały o likwidacji tego urzędu, w którym zgromadzono fachowców od mieszkalnictwa i rozwoju miast. Byłem też wiceprezesem pierwszej firmy deweloperskiej w Polsce, wymyśliłem i napisałem ustawę o ochronie nabywców mieszkań, więc mam wielostronne spojrzenie na politykę mieszkaniową.

Przez wiele lat działałem również w INTA, będąc jej wiceprezesem, więc widziałem, jak prowadzą politykę mieszkaniową inne państwa. Dlatego powtarzam od lat: państwo nie powinno budować mieszkań. Państwo powinno prowadzić politykę mieszkaniową wspierającą rozwój rynku.

Na czym polega problem polskiego mieszkalnictwa? Dlaczego od wielu lat, mimo prób, nie potrafimy rozwiązać go systemowo?

Na odejściu od racjonalnego myślenia i działania. Tworzymy coraz więcej dziwnych, hybrydowych rozwiązań, aby przypodobać się wyborcom, a nie po to, by strategicznie rozwiązać problem. Każda kolejna ekipa rządząca musi „mieć plusa” u wyborców, więc proponuje coś nowego i rewelacyjnego, czyniąc politykę mieszkaniową coraz bardziej zagmatwaną.

A pan jako minister – co nowego pan wniósł?

Zaskoczę pana – starałem się kontynuować to, co było dobre. Mnie natomiast zaskoczyło kierownictwo SLD, likwidując ulgę mieszkaniową i stawiając mnie wobec faktu dokonanego. Wymyśliłem więc inną ulgę – tzw. odsetkową.

Dlaczego teraz nie stosujemy ulg mieszkaniowych?

Bo dziś państwo lubi być darczyńcą – z moich i pańskich podatków. Nawet własność „podarujemy”. Ja natomiast mam inne podejście – mobilizowanie ludzi do pracy. To zwiększa dobrobyt jednostek i całego państwa. Jeśli ktoś walczy o wysokie dochody i je uzyskuje, należy mu ułatwić zakup mieszkania, przyznając ulgę podatkową ze środków, które sam wypracował. Bez łaski państwa.

Jeśli ktoś walczy o wysokie dochody i je uzyskuje, należy mu ułatwić zakup mieszkania, przyznając ulgę podatkową ze środków, które sam wypracował. Bez łaski państwa.

Czy jest pan w stanie zdiagnozować trzy kluczowe wyzwania? 

Podstawowym wyzwaniem jest polityka. Jak zachować ciągłość rozwiązań i programów, które się sprawdzają? Nie jest aż tak ważne, czy będą to ulgi – które preferuję – czy dopłaty do kredytów na pewien czas. Kluczowe jest, aby były to rozwiązania trwałe, do których rynek może się przyzwyczaić. Każda zmiana – podkreślę: zawsze – negatywnie wpływa na stabilność. A przypomnę, że średni cykl budowy mieszkania to 5 lat.

Drugim wyzwaniem jest zaakceptowanie rynku mieszkaniowego. On istnieje i działa – czy to się politykom podoba, czy nie. Dlatego albo niech przy nim nie majstrują, albo niech go umiejętnie wspierają. Nie ma sensu obrażać się na fakty. To rynek – udokumentowany statystycznie – dostarcza mieszkania. Nie psujmy tego.

Trzecim wyzwaniem jest edukacja. Musimy uczyć, że na własne mieszkanie trzeba zapracować. Państwo może pomóc – ulgą, dopłatą – ale kto nie może lub nie chce kupić, musi mieć dostęp do najmu. Czynsz powinien być powiązany z dochodami, a nie z formą własności lokalu. Dlatego mamy mieszkania socjalne, komunalne, TBS-y i prywatne. Im większa będzie podaż mieszkań na wynajem, tym bardziej stabilne będą czynsze. Tymczasem robimy wszystko, by mieszkań na wynajem było mniej – np. wprowadzając dodatkowe, nieracjonalne podatki, jak zapowiadany podatek katastralny.

No właśnie – czy inwestowanie w nieruchomości to grzech?

Grzechem jest nieinwestowanie – bo to oznacza wolniejszy rozwój. Ten grzech popełnia samo państwo. Inwestycje w nieruchomości napędzają rynek: dostarczają produkt, tworzą miejsca pracy, generują efekt synergii.

A pańskie zdanie o podatku katastralnym od trzeciego mieszkania?

To nie hybryda, lecz czysta głupota. Po pierwsze – aby mówić o podatku katastralnym, trzeba mieć kataster. A tego w Polsce nie ma. Jego stworzenie to proces skomplikowany i trudny. Po drugie – dlaczego od trzeciego, a nie od czwartego mieszkania? Co to miałoby dać – zniechęcić ludzi do kupowania i wynajmowania mieszkań? Bo państwo samo wybuduje milion mieszkań na wynajem? Kiedy? Po trzecie – dlaczego karać tych, którzy przez lata przyczyniali się do rozwoju kraju, a dziś wynajmując mieszkania pomagają państwu rozwiązywać problem mieszkaniowy? Gdzie tu sens i logika?

Państwo jest niewydolne, więc innym też nie pozwoli rozwiązać problemu, którego samo nie potrafi udźwignąć. To absurd.

Pomagajmy ludziom stabilnymi rozwiązaniami uzyskać pierwsze mieszkanie. Pomagajmy im je powiększać, gdy rozwija się rodzina. Ale nie przeszkadzajmy obywatelom kupować i wynajmować mieszkań w Polsce. W przeciwnym razie kupią je w Hiszpanii czy Portugalii i tam będą je wynajmować – a to nie pomoże w rozwiązaniu naszego problemu.

Brakuje nam środków, kompetencji czy może umiejętności realizowania długoterminowych wizji?

Przede wszystkim brakuje chęci rozumienia interesów uczestników rynku i umiejętności prowadzenia rzetelnej dyskusji, która ułatwiłaby wdrażanie rozsądnych rozwiązań. Dotyczy to nawet samego określenia celów polityki mieszkaniowej. Na początku transformacji celem było wybudowanie jak największej liczby mieszkań – i to było logiczne. Ale dziś sytuacja wygląda inaczej. Pojawia się pytanie: po co budować mieszkania w małych miastach, skoro młodzi ludzie i tak z nich uciekają, bo nie widzą tam perspektyw? To tylko jeden z wielu tematów wymagających poważnej debaty.

Czy brakuje środków? Oczywiście – pieniędzy nigdy nie ma za dużo. Można je jednak pozyskiwać z rynku, nie przez nakładanie nowych podatków, lecz przez zachęcanie do inwestycji.

Jeśli chodzi o kompetencje – brakuje przede wszystkim umiejętności słuchania i rozmawiania. Władza zakłada, że wie lepiej, i narzuca rozwiązania. Obecnie są to głównie działania rozdawnicze, finansowane zadłużaniem państwa, czyli nas – naszych dzieci, wnuków, a przy obecnym tempie być może i prawnuków. A przecież da się pogodzić interesy deweloperów, banków, najemców, inwestorów – ale nie z roku na rok, tylko w długiej perspektywie strategicznej.

Czy można rozwiązać problem mieszkaniowy, zajmując się tylko jego fragmentem?

Nie. Rynek jest złożony, a różne segmenty wymagają różnych mechanizmów wsparcia. Ale trzeba patrzeć kompleksowo i pamiętać: co chcemy osiągnąć? Jeśli zniszczymy deweloperów – to kto dostarczy 120 tys. mieszkań rocznie? Jeśli zniechęcimy ludzi do posiadania kilku mieszkań – to od kogo będziemy wynajmować?

Zagospodarowanie pustostanów rozwiąże problem?

Absolutnie nie. Po pierwsze, nie wiemy nawet, ile ich jest i gdzie się znajdują. Potrzebny jest rzetelny spis mieszkań – w starym stylu, przez rachmistrzów, którzy ustalą, co naprawdę jest pustostanem. Po drugie, pustostany to najczęściej efekt nierozwiązanych spraw własnościowych (np. długie procesy spadkowe) albo wynajmu „na czarno”. Brakuje rzetelnej statystyki.

I jeszcze jedno pytanie: o jakich pustostanach mówimy? Komunalnych czy prywatnych? Jeśli komunalnych – to dlaczego gminy się nimi nie zajmują? A jeśli prywatnych – to jakim prawem państwo miałoby ingerować w cudzą własność? Czy zmusimy kogoś do remontu, a potem obciążymy go podatkiem od trzeciego mieszkania?

Polskie mieszkalnictwo to też, a może przede wszystkim, wizja rozwoju polskich miast. Jednak z tym wiąże się inna kwestia – a właściwie tli inny problem: demografia. Mniejsze miasta się wyludniają, największe rozlewają...

To prawda. Tego procesu nie unikniemy – miasta rozlewają się na całym świecie. Jedyne, co można zrobić, to go uporządkować. Nowa ustawa o planowaniu przestrzennym nic tu nie pomoże.

Dlaczego?

Bo problem leży w mentalności, kompetencjach i zaangażowaniu. Jeśli tego nie ma, żadna ustawa nie pomoże. Ustawa z 2003 r. była wystarczająco dobra, nie trzeba jej było wyrzucać na śmietnik. Wizję rozwoju miasta można było pod jej rządami skutecznie realizować. Tyle że trzeba tę wizję stworzyć, a do tego potrzeba odpowiednich ludzi – z wiedzą, mentalnością i determinacją, by później umieć ją wdrożyć. Nie czarujmy się: w polskich miastach takich fachowców wciąż brakuje.

Podatek katastralny. Potrzebny? I czy w ogóle możliwy do wprowadzenia w polskich warunkach?

Już o tym wspomniałem. Powtarzam swój pogląd od lat i mówiłem o tym m.in. w rozmowie z wiceprezesem KZN Adamem Czerniakiem w podcaście dr Izabeli Rudzkiej w ramach serii Sprawa mieszkaniowa SGH. Odpowiem krótko: nie, jest zbędny. Wprowadziłby tylko kolejne zamieszanie. Na szczęście nikt jeszcze nie wie, jak go wdrożyć, choć obawiam się, że taki „mądry” w końcu się znajdzie.

Od lat proponuję inne rozwiązanie. Jeśli już musimy – podatek od wartości gruntu, uwzględniający jego położenie, uzbrojenie, atrakcyjność, ale bez wartości naniesień. I oczywiście jako rozwiązanie trwałe, wieloletnie. To mogłoby skłonić właścicieli pustych działek czy pustostanów do inwestycji. A inwestycje, także mieszkaniowe, napędzają koniunkturę. A o rozwój społeczno-gospodarczy powinniśmy zabiegać w pierwszym rzędzie.

Główne wnioski

1. Największym dostawcą mieszkań w Polsce powinni być deweloperzy, a państwo powinno wspierać rynek poprzez stabilne i racjonalne regulacje – nie zastępując go.
2. Chaos w polityce mieszkaniowej wynika z braku ciągłości rozwiązań, nadmiernej polityzacji i wdrażania populistycznych projektów pozbawionych długofalowej wizji.
3. Kluczem do poprawy sytuacji jest akceptacja mechanizmów rynkowych, edukacja w zakresie odpowiedzialności finansowej oraz przejrzyste rozdzielenie wsparcia dla własności i najmu.