Zaloguj się 
Dzieje się!
Mieszkania są teraz realnie tak drogie jak w 2007 r. Czy trzeba się martwić?
Obecnie ceny mieszkań w Polsce z uwzględnieniem inflacji są na poziomie z 2007 r. W stosunku do zarobków są dużo tańsze.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jak kształtowały się realne ceny mieszkań w ostatnich kilkunastu latach i jak zmieniał się ich stosunek do dochodów.
- Jak w tym czasie rosły ceny w innych krajach UE.
- Jak dużo się zmieniło w ostatnich latach i dlaczego ważniejszy jest poziom stóp procentowych niż ceny mieszkań.
W poprzednim tekście pisanym w reakcji na obniżkę stóp procentowych i potencjalny cykl obniżek pokazywałem, że w kontekście kupowania mieszkań na własne potrzeby nie tak istotne są rosnące ceny, co koszt kredytu wynikający ze stóp procentowych (a także możliwość rozpoczynania nowych inwestycji mieszkaniowych). Jeżeli koszt kredytu jest niski, bezrobocie jest niskie, a zarobki rosną, mieszkania są dostępne, nawet jeżeli ich ceny rosną. Analogicznie spadek realnych cen nie musi wiązać się ze wzrostem dostępności, przynajmniej z perspektywy osób kupujących mieszkanie z pomocą kredytu, a te stanowią większość osób kupujących mieszkania na własne potrzeby.
Mieszkania przestały być dostępne np. w 2022 r., kiedy znacząco urosły stopy procentowe. Nic nie dał tutaj spadek realnych cen mieszkań – tym bardziej że w 2022 r. zarobki realne w Polsce również spadły, po raz pierwszy od pierwszej połowy lat 90. Trudno też mówić o dostępnych mieszkaniach np. w 2005 r. przy ponad 18 proc. bezrobocia.
Ceny jak w 2007 r.
Tyle że realne ceny mieszkań, czyli z uwzględnieniem inflacji, przez ostatnie kilkanaście lat wzrostów osiągnęły dopiero poziom z 2007 r. Są więc pod tym względem tak samo drogie jak w poprzednim szczycie. Tyle że teraz wzrost nie był nagły i dynamiczny, a w tym czasie zaczęliśmy zarabiać znacznie więcej. Przeciętne wynagrodzenie z 2024 r. to prawie 8200 zł, podczas gdy w 2007 r. to było niecałe 2700 zł, czyli przy uwzględnieniu inflacji – odpowiednik dzisiejszych 5 tys. zł. Polacy są więc w stanie kupić znacznie więcej metrów kwadratowych mieszkania niż w tamtym czasie.
Stosunek cen do zarobków poza kilkuletnim wyskokiem po 2007 r. jest podobny od lat. Za średnią pensję można więc kupić taką samą część mieszkania – w takim aspekcie one nie drożeją. Kluczowe pozostają: zdolność kredytowa i koszt kredytu. Wzrost cen mieszkań nie powstrzymywał wysokiego poziomu ich dostępności.
Wykres interaktywny 
Pełny ekran Drogie mieszkania w Polsce?
Kiedy więc słyszy się, że mieszkania w Polsce są drogie czy też najdroższe w historii, można się z tym pod pewnymi względami zgodzić. Z drugiej strony, dopiero po siedemnastu latach ceny osiągnęły podobny poziom co w 2007 roku, a w niewielu państwach ceny są dalej na tym samym poziomie. Co prawda w krajach południa Europy czy też w Irlandii, Łotwie czy Finlandii, ceny są obecnie realnie niższe niż w tamtym okresie, jednak w większości państw europejskich ceny urosły, w wielu naprawdę znacząco. Polska w takim porównaniu nie wypada więc źle.
Wykres interaktywny Pełny ekran Oczywiście to porównanie jest raczej korzystne dla Polski, ponieważ porównuje się tu wszystkie państwa do szczytu cenowego w Polsce. Ten wystąpił w wielu państwach w podobnym okresie, jednak nie wszędzie.
Wyraźnie widać jednak, że ceny mieszkań w Polsce rosną od kilkunastu lat dość stabilnie wraz ze wzrostem zarobków i wolniej niż w wielu krajach zachodnich. Prawdziwą barierą w dostępności jest koszt kredytu. Mieszkania nie są więc w Polsce ekstremalnie drogie. Zwiększeniu ich dostępności pomoże – jeżeli sytuacja gospodarcza będzie na to pozwalać – spadek stóp procentowych. Nawet wynikający z tego wzrost cen nie będzie wówczas dużą przeszkodą dla nabywców.
Nawet w ostatnich kilku latach wiele się nie zmieniło
Ostatecznie warto też zauważyć, że w ostatnich trzech latach – więc zarówno w okresie zastoju, jak i późniejszych skoków cenowych oraz ostatnich kwartałów stabilizacji – nominalne ceny mieszkań w największych polskich miastach wzrosły o ok. jedną trzecią (wg NBP dla 7M i 10M na rynku pierwotnym), a zarobki w Polsce w sektorze przedsiębiorstw (według GUS) między końcami pierwszych kwartałów 2022 r. i 2025 r. – o prawie 36 proc. Ostatecznie więc teoretycznie zdolności zakupowe się nawet nieznacznie zwiększyły – ceny mieszkań są więc w zasadzie stabilne względem zarobków nawet w ostatnich kilku latach.
Główne wnioski
- Dopiero w ostatnim czasie ceny mieszkań w Polsce osiągnęły poziom z 2007 r., a w stosunku do dochodów pozostają stabilne od ponad dekady.
- W większości państw Europy ceny mieszkań rosły znacznie szybciej niż w Polsce.
- Mieszkania są niedostępne przez koszt kredytu, nie przez ich ceny – w ostatnich latach wzrost zarobków był nawet wyższy niż cen mieszkań.
