Mieszkanie czy akademik? Gdzie i za ile będą mieszkać studenci w nowym roku akademickim

Ceny rosną, dostępność maleje, a studenci mają coraz mniej czasu na decyzję. Nowy rok akademicki zbliża się wielkimi krokami, a wraz z nim kulminacja napięć na rynku zakwaterowania. W największych miastach Polski brakuje mieszkań i łóżek w akademikach, czynsze osiągają rekordowe poziomy, a inwestorzy coraz chętniej lokują kapitał w prywatne akademiki. Sprawdzamy, jak zmienia się krajobraz studenckiego najmu w 2025 roku.

Ceny najmu – stabilizacja czy powolne wzrosty?

Choć rynek jest mocno zróżnicowany lokalnie, ogólny obraz najmu pokazuje umiarkowaną stabilizację. 

– Jeśli chodzi o najbardziej chodliwe mieszania, czyli dwupokojowe, spośród dziesięciu największych miast jedynie jedno zanotowało spadek średniej stawki ofertowej. Kiedy porównamy sierpień 2025 roku do sierpnia 2024 roku, średnia stawka ofertowa za wynajem takiego mieszkania zauważalnie spadła np. w Białymstoku np o 100 zł – mówi Rafał Bieńkowski, ekspert portalu Nieruchomosci-online.pl. 

W przypadku Gdańska, Krakowa, Szczecina i Wrocławia trudno mówić o jakiejś zmianie (bardziej o stabilizacji), ponieważ tam średnie stawki ofertowe zmieniły się w górę lub w dół bardzo nieznacznie. Czynsze podrożały natomiast zauważalnie w Bydgoszczy (o około 130 zł) oraz lekko w Warszawie, Lublinie, Łodzi i Poznaniu (od 60 do 90 zł).

Na rynku kawalerek sytuacja wygląda podobnie – zauważalny spadek odnotowano jedynie w Szczecinie i Wrocławiu. W pozostałych miastach ceny albo utrzymały się na poziomie z zeszłego roku, albo wzrosły – najmocniej w Łodzi i Bydgoszczy (odpowiednio o 188 i 187 zł).

– O stabilizacji można mówić z kolei w takich miastach jak: Lublin, Poznań, Białystok i Kraków. Tam przeciętna stawka za wynajem mieszkania 1-pokojowego drgnęła nieznacznie, od kilkunastu do około 30 zł – dodaje Rafał Bieńkowski. 

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Podaż mieszkań: niewielkie zmiany, ale nadal deficyt

W ostatnich 12 miesiącach nie dostrzegliśmy anomalii, jeśli chodzi o kształtowanie się podaży.

W sierpniu 2025 roku na portalu Nieruchomosci-online.pl aktywnych było 12,2 tys. To o 5 proc. więcej niż rok wcześniej, co może świadczyć o lekkim odbiciu podaży po pandemicznych i inflacyjnych turbulencjach.

– W ostatnich 12 miesiącach nie dostrzegliśmy anomalii, jeśli chodzi o kształtowanie się podaży. Rynek najmu cechuje się sezonowością także na tym polu i w ostatnim roku było podobnie. Liczba ogłoszeń powoli, ale systematycznie rosła od stycznia do maja, aby następnie spadać od czerwca do sierpnia. Lekkie odbicie podaży widoczne jest zwykle dopiero we wrześniu i pewnie znów tak się stanie – zauważa Rafał Bieńkowski.

Najwięcej nowych ogłoszeń pojawiło się w Warszawie (176), Gdańsku (63) i Wrocławiu (71), co może być efektem większej rotacji najemców lub wzrostu inwestycji w mieszkania na wynajem. Z drugiej strony w takich miastach jak Kraków, Bydgoszcz czy Szczecin liczba dostępnych ofert zmalała – i to nawet o 10-15 proc.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

W całej analizowanej grupie dominują lokale dwupokojowe – stanowią od 40 do 54 proc. całej oferty. To segment szczególnie ważny z punktu widzenia studentów, którzy szukają mieszkań do współdzielenia z kolegą lub partnerką. 

Mniejsze zainteresowanie niż rok temu

Co ciekawe, mimo sezonowego ożywienia w miesiącach letnich, ogólne zainteresowanie ofertami najmu było niższe niż przed rokiem. W lipcu i sierpniu 2025 roku liczba kontaktów między szukającymi a ogłoszeniodawcami była o 20 proc. mniejsza niż w analogicznym okresie 2024 roku.

Spadki były szczególnie wyraźne w dużych miastach akademickich: w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie czy Gdańsku liczba kontaktów spadła o 20-30 proc.

Może to oznaczać większą ostrożność najemców, ale także przesunięcia w decyzjach mieszkaniowych np. wybór pokoju zamiast całego lokalu lub dłuższe pozostawanie w dotychczasowym miejscu.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Mieszkania na wynajem szuka się dłużej niż rok temu

Mieszkania większe niż kawalerki najczęściej wynajmują się w czasie od jednego do trzech miesięcy.

Wydłużenie czasu potrzebnego na znalezienie najemcy to jeden z sygnałów świadczących o rosnącej konkurencji wśród wynajmujących. Z badania nastrojów Nieruchomosci-online.pl i Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu wynika, że 45 proc. agentów nieruchomości zauważyło w tym roku, że ogłoszenia „wiszą” dłużej.

– Mieszkania większe niż kawalerki najczęściej wynajmują się w czasie od jednego do trzech miesięcy (tak mówi 51 proc. ankietowanych pośredników) oraz od trzech do sześciu miesięcy (25 proc.). Tylko 18 proc. agentów potwierdza, że znalezienie najemcy zajmuje im krócej niż miesiąc. W badaniu nastrojów wzięło udział 1577 pośredników – wylicza ekspert portalu Nieruchomosci-online.pl. 

Kto szuka mieszkań i czego oczekuje?

Studenci nie szukają luksusu, tylko wygodnego lokum w dobrej lokalizacji.

Struktura poszukiwań nie zmienia się od lat. Nadal największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe (45 proc. wyszukiwań) i kawalerki (41 proc.). Najemców szukają najczęściej single (41 proc.), ale także pary (32 proc.) i rodziny z dziećmi (27 proc.).

Wśród studentów kluczowe są lokalizacja i cena – to one decydują o atrakcyjności oferty.

– ​​Studenci nie szukają luksusu, tylko wygodnego lokum w dobrej lokalizacji. Najczęściej zwracają uwagę na nieruchomości położone w centrum miasta lub dobrze skomunikowane 
z uczelniami, w których rozpoczynają lub kontynuują naukę – podkreśla Tomasz Bednarek, specjalista ds. sprzedaży w WPBM „Mój Dom” S.A. 

Jak przygotować mieszkanie pod najem studencki?

Mieszkanie dla studenta nie musi jednak przypominać designerskiego projektu z katalogu – powinno być przede wszystkim w pełni umeblowane i gotowe do zamieszkania od zaraz.

Dla właścicieli, którzy jeszcze nie wystawili ogłoszenia, wrzesień to ostatni dzwonek, by zadbać o wygląd i funkcjonalność mieszkania. 

Dobrze przygotowane mieszkanie powinno być w pełni umeblowane i posiadać niezbędny sprzęt AGD: lodówkę, płytę kuchenną, mikrofalówkę. Dodatkowe punkty można zdobyć za dostęp do szybkiego internetu, odpowiednie oświetlenie i funkcjonalne rozwiązania – np. wyspę kuchenną, która pełni też rolę stołu.

– Mieszkanie dla studenta nie musi jednak przypominać designerskiego projektu z katalogu – powinno być przede wszystkim w pełni umeblowane i gotowe do zamieszkania od zaraz. Zbyt wysoki standard zwykle podnosi koszt najmu, co może zniechęcić potencjalnych najemców. Urządzając lokal, warto więc postawić na estetyczne, funkcjonalne, ale jednocześnie budżetowe rozwiązania – zwraca uwagę Tomasz Bednarek. 

Styl? Raczej neutralny niż ekstrawagancki

Urządzając mieszkanie, warto postawić na neutralną kolorystykę i trwałe materiały – niekoniecznie najtańsze, ale odporne na intensywne użytkowanie. Zamiast dekoracji i designerskich mebli lepiej zainwestować w solidne łóżka, wygodne kanapy i funkcjonalne stoły.

– Przygotowując mieszkanie na wynajem, właściciele powinni w pierwszej kolejności zadbać o komfort przyszłych lokatorów. Kluczowe znaczenie ma przemyślany układ pomieszczeń, odpowiednie rozmieszczenie mebli oraz zachowanie funkcjonalności każdego pokoju. Należy unikać nadmiernego zagęszczania przestrzeni np. przez oferowanie lokalu zbyt dużej liczbie najemców. Obniża to standard i może zniechęcić potencjalnych lokatorów – podkreśla ekspert WPBM „Mój Dom” S.A. 

 Jeśli nie najem tradycyjny, to może prywatny akademik? 

– Trudno porównać oba sektory ze względu na duże różnice między cenami zarówno miejsc w akademikach, jak i wynajmu prywatnego. Trzeba też pamiętać, że niejako z definicji istotna część mieszkań będzie większa niż jednoosobowe pokoje w akademikach, choć oczywiście zaspokajać będą te same funkcje. Z kolei akademiki prywatne oferują zbliżony standard, proponując dodatkowe atrakcje czy usługi. Ogólnie można jednak założyć, że same ceny powinny być zbliżone dla klasycznych rozwiązań typu mieszkanie jedno- czy dwuosobowe, a różnice będą polegać na położeniu, standardzie, atmosferze i usługach dodatkowych – mówi Paweł Toński, prezes zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych, Partner, Tax Advisory Services, CRIDO. 

Udział prywatnych akademików rośnie, a w najbliższych dwóch latach ten wzrost – o około 40-50 proc. – można nawet określić jako skokowy.

Polski rynek prywatnych akademików (PBSA – purpose-built student accommodation) przechodzi jednak fazę dynamicznego wzrostu. Na fali rosnącego zapotrzebowania, deficytu miejsc noclegowych i zmieniających się oczekiwań młodych ludzi, liczba łóżek w nowoczesnych domach studenckich wzrośnie w ciągu dwóch lat aż o 70 proc. Największym beneficjentem tej ekspansji będzie Warszawa, która wkrótce zdetronizuje Kraków jako największy rynek PBSA w kraju.

– Udział prywatnych akademików rośnie, a w najbliższych dwóch latach ten wzrost – o około 40-50 proc. – można nawet określić jako skokowy. Natomiast nadal będzie to stosunkowo niewielki udział w łącznej liczbie miejsc w akademikach. W głównych miastach takich jak Warszawa czy Kraków udział akademików prywatnych wzrośnie na tyle, że prawdopodobnie w pewnym stopniu wpłynie na prywatnych wynajmujących, zwłaszcza w odniesieniu do wariantów względnie porównywalnych, czyli mieszkań dla jednej lub dwóch osób, gdyż takie formaty dominują w akademikach prywatnych – dodaje Paweł Toński.

Ze względu na wciąż ograniczoną podaż i stosunkowo atrakcyjne ceny, popyt w tym sektorze pozostanie stabilny i prawdopodobnie taki będzie również w kolejnych latach – zwłaszcza że liczba studentów nie maleje.

– Najlepsze pokoje, zazwyczaj jednoosobowe, rezerwowane są już w lipcu lub sierpniu, a obłożenie wszystkich obiektów utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie – mówi z kolei Adam Kotarski, analityk w dziale badań rynku w Knight Frank. 

Tylko jedno łóżko na 12 studentów

Z danych Knight Frank wynika jednak, że dostępność miejsc w akademikach w Polsce jest skrajnie niska – wynosi zaledwie 8,9 proc., co oznacza, że na jedno łóżko przypada na aż 12 studentów. Średnia europejska jest znacznie wyższa, co pokazuje skalę strukturalnej luki i jednocześnie potencjał rozwoju tego segmentu.

Na koniec czerwca w całym kraju funkcjonowały 443 akademiki z łączną liczbą ok. 115 200 miejsc. Prywatne domy studenckie stanowią zaledwie 13 proc. tej liczby, jednak ich udział będzie systematycznie rósł. Do 2027 roku rynek powiększy się o niemal 8 800 nowych łóżek, a trend ten napędza nie tylko popyt, ale też zmieniający się profil studentów – bardziej wymagających, mobilnych i skłonnych płacić za jakość. 

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Warszawa wyprzedzi Kraków, inne miasta też rosną

Do tej pory największym rynkiem prywatnych akademików był Kraków, oferujący niemal 3 650 łóżek. Sytuacja zmieni się w ciągu dwóch lat – Warszawa zyska blisko 5 tys. nowych miejsc noclegowych i stanie się nowym liderem sektora PBSA. Szybki rozwój widać również w Trójmieście, Wrocławiu i Poznaniu.

Jednocześnie zwiększa się konkurencja między operatorami. Prym wiodą duzi gracze tacy jak Student Depot (4 200 łóżek) oraz Xior Student Housing (3 600 łóżek). Do rynku dołączają też nowe marki – m.in. StudentSpace, za którym stoją Signal Capital Partners, Griffin Capital Partners i Echo Investment. Tylko do końca 2025 roku platforma odda dwa nowe akademiki w Krakowie, oferujące łącznie 1 200 łóżek. 

Pomimo intensywnych inwestycji, luka pomiędzy podażą a popytem wciąż się utrzymuje. Tylko w ostatnim roku liczba studentów w Polsce wzrosła o 35 tys., osiągając poziom ponad 1,28 mln. Coraz większy udział w tej grupie mają obcokrajowcy – w roku akademickim 2024/2025 było ich ponad 108 tys., czyli o prawie 50 proc. więcej niż w 2018 roku.

Największe niedobory miejsc w PBSA występują w Warszawie i Poznaniu, gdzie na jedno łóżko przypada odpowiednio 145 i 135 studentów. Nic dziwnego, że wskaźniki obłożenia sięgają tam nawet 98 proc., a rezerwacji dokonuje się z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem. Dla inwestorów to bezpieczny sektor praktycznie pozbawiony ryzyka pustostanów.

– W perspektywie rosnących cen akademików naturalną alternatywą mogą stać się projekty typu BTR (Build to Rent), które zapewniają podobne udogodnienia jak PBSA – np. przestrzenie coworkingowe czy strefy fitness. Obecnie jednak takie rozwiązania są raczej dostępne dla bardziej zamożnych lub zagranicznych studentów – dodaje Adam Kotarski.

Ile trzeba zapłacić za prywatny akademik?

PBSA różni się od tradycyjnych domów studenckich nie tylko statusem właścicielskim, ale przede wszystkim standardem. Prywatne akademiki oferują m.in. siłownie, pralnie, strefy relaksu, sale do nauki, przestrzenie coworkingowe czy eventy integracyjne. To standard, który przyciąga studentów skłonnych zapłacić więcej za komfort, prywatność i dodatkowe usługi.

Ceny zależą od miasta i standardu. Najtaniej jest w Łodzi – od 1 200 zł miesięcznie za miejsce w pokoju dwuosobowym. W Warszawie ceny zaczynają się od 2 500 zł za pokój jednoosobowy, ale w przypadku bardziej ekskluzywnych lokalizacji mogą sięgać nawet 4 650 zł miesięcznie.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Główne wnioski

1. Rynek zakwaterowania studentów w Polsce charakteryzuje się wzrostem czynszów i deficytem miejsc, co prowadzi do dynamicznego rozwoju oferty prywatnych akademików.
2. W największych miastach studenci napotykają na duże trudności w znalezieniu zakwaterowania, co skutkuje bardzo wysokim obłożeniem miejsc w akademikach i długim czasem poszukiwania mieszkań na wynajem.
3. Popyt na prywatne akademiki rośnie, a ich udział w rynku będzie systematycznie wzrastał, zwłaszcza w miastach takich jak Warszawa, która ma szansę stać się liderem w sektorze PBSA.