Zaloguj się 
Dzieje się!
Mieszkanie jako warunek bezpieczeństwa i decyzji o rodzinie. Jakie są naprawdę aspiracje mieszkaniowe Polaków?
Debata o mieszkalnictwie w Polsce od lat toczy się w napięciu pomiędzy narracją o „nowych modelach życia” a twardymi danymi pokazującymi rzeczywiste aspiracje społeczne. Raport „Potrzeby i aspiracje mieszkaniowe Polaków”, przygotowany na podstawie badań IBRiS oraz wieloletnich analiz prowadzonych w Szkole Głównej Handlowej, pokazuje ten rozdźwięk w sposób jednoznaczny. Dla zdecydowanej większości Polek i Polaków mieszkanie nie jest ani stylem życia, ani usługą – pozostaje kluczowym elementem bezpieczeństwa ekonomicznego, stabilności życiowej oraz warunkiem podejmowania najważniejszych decyzji rodzinnych.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego mimo rosnących cen i barier finansowych Polacy wciąż traktują własne mieszkanie jako podstawowy cel życiowy.
- Czy najem w Polsce jest realną alternatywą dla własności, czy raczej rozwiązaniem wymuszonym przez sytuację ekonomiczną.
- Jak ograniczona dostępność mieszkań wpływa na decyzje demograficzne, mobilność młodych ludzi oraz spójność społeczną.
Własne mieszkanie to dla Polaków nie tylko symbol stabilizacji,. To wręcz kluczowy czynnik determinujący decyzje życiowe – od założenia rodziny po pozostanie w kraju. Najnowszy raport o potrzebach i aspiracjach mieszkaniowych, zaprezentowany podczas śniadania prasowego Polskiego Związku Firm Deweloperskich, pokazuje, że mimo rosnących kosztów i coraz wyższych barier wejścia przywiązanie do własności nie słabnie. Najem pozostaje natomiast postrzegany głównie jako rozwiązanie przejściowe, często narzucone przez warunki ekonomiczne, a nie jako świadomy i trwały wybór stylu życia.
Z badania IBRiS wynika, że 71 proc. Polaków posiada tytuł własności do mieszkania lub domu, a niemal dwie trzecie deklaruje zadowolenie ze swojej obecnej sytuacji mieszkaniowej. Jednocześnie młodsze pokolenia znacznie częściej niż starsze dostrzegają pogarszającą się dostępność mieszkań. Aż 81 proc. osób w wieku 18–29 lat uważa, że dziś zdobycie własnego lokum jest trudniejsze niż w przeszłości. To napięcie pomiędzy aspiracją a realnymi możliwościami staje się jednym z kluczowych wyzwań społecznych najbliższych lat, z konsekwencjami wykraczającymi poza sam rynek nieruchomości.
Przywiązanie do własności nie słabnie
Własność nie jest wcale redukowana do funkcji inwestycyjnej. Postrzegana jest przede wszystkim jako gwarancja bezpieczeństwa, przewidywalności oraz kontroli nad przyszłością. To właśnie ta funkcja – a nie rachunek stóp zwrotu – pozostaje kluczowym punktem odniesienia dla aspiracji mieszkaniowych Polaków.
Wykres interaktywny – Większość społeczeństwa postrzega mieszkanie jako dobro, na które warto pracować i które warto posiadać. Najem traktowany jest głównie jako rozwiązanie przejściowe. Posiadanie własnego mieszkania pozostaje silnie powiązane z decyzjami o założeniu rodziny i rodzicielstwie – mówi dr Izabela Rudzka ze Szkoły Głównej Handlowej.
Badania potwierdzają, że zakup mieszkania w Polsce w zdecydowanej większości przypadków ma charakter stricte użytkowy. 68 proc. respondentów deklaruje, że kupuje mieszkanie z myślą o zamieszkaniu w nim, a kolejne 8 proc. – z przeznaczeniem dla dzieci.
Większość społeczeństwa postrzega mieszkanie jako dobro, na które warto pracować i które warto posiadać.
– Wbrew często powielanej narracji Polacy nie odwracają się od własności. 71 proc. badanych uważa, że tylko własne mieszkanie zapewnia dobre życie. Aż 69 proc. wskazuje, że brak mieszkania utrudnia decyzję o posiadaniu dziecka – zauważa Marcin Duma z IBRiS.
Wykres interaktywny Jedynie niewielka część respondentów traktuje nieruchomość wyłącznie jako lokatę kapitału. To istotny kontekst dla oceny zarówno polityki mieszkaniowej, jak i sposobu prowadzenia debaty publicznej wokół rynku nieruchomości.
Najem – wybór czy konieczność?
Choć w debacie publicznej coraz częściej pojawia się narracja o rosnącej akceptacji najmu, raport pokazuje, że w polskich realiach pozostaje on przede wszystkim rozwiązaniem wymuszonym przez bariery ekonomiczne. Tylko 20 proc. badanych uznaje najem za akceptowalny model zamieszkania w długiej perspektywie. To raczej podważa tezę o jego trwałej alternatywie wobec własności.
Wykres interaktywny Najem postrzegany jest jako niestabilny, kosztowny i obarczony ryzykiem – szczególnie w perspektywie przyszłej emerytury. 89 proc. najemców deklaruje, że wolałoby spłacać kredyt hipoteczny zamiast płacić czynsz, o ile wysokość raty byłaby porównywalna.
– Otwartość młodszych pokoleń na korzystanie z najmu jest faktem, ale nie oznacza zmiany aspiracji. Badania nie potwierdzają tezy, że młodzi wolą najem od własności. Dla nich najem pozostaje raczej etapem przejściowym niż docelowym modelem życia – wskazuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
Badania nie potwierdzają tezy, że młodzi wolą najem od własności. Dla nich najem pozostaje raczej etapem przejściowym.
Wysokie koszty najmu, niestabilność dochodów oraz brak długoterminowej ochrony sprawiają, że w polskich warunkach najem nie pełni funkcji trwałej alternatywy wobec własności, jak ma to miejsce w części krajów Europy Zachodniej.
Mieszkalnictwo a demografia
Jednym z najmocniejszych wniosków raportu jest bezpośredni związek między sytuacją mieszkaniową a decyzjami demograficznymi. 69 proc. respondentów wskazuje, że brak mieszkania utrudnia decyzję o posiadaniu dziecka, a 76 proc. uważa, że niedostępność mieszkań jest jednym z czynników sprzyjających emigracji młodych ludzi.
– Brak dostępności mieszkań wpływa negatywnie na decyzje demograficzne. Osoby, które nie mają stabilnych warunków mieszkaniowych, odkładają decyzje o posiadaniu dzieci – podkreśla dr Izabela Rudzka.
Mechanizm ten jest szczególnie widoczny wśród młodych dorosłych. Ta grupa coraz częściej mieszka z rodzicami nie z wyboru, lecz z powodów ekonomicznych. Czyli: braku wkładu własnego, niewystarczającej zdolności kredytowej oraz wysokich cen nieruchomości. Skutkiem jest nie tylko opóźnienie procesu usamodzielniania się, ale także odsuwanie decyzji o zakładaniu rodzin.
Bariery finansowe i luka systemowa
Raport wskazuje, że kluczową barierą dostępu do własnego mieszkania pozostają czynniki finansowe. Wysokie ceny nieruchomości, koszt finansowania oraz restrykcyjne wymogi bankowe skutecznie ograniczają wejście na rynek, zwłaszcza młodym gospodarstwom domowym. Problemem nie są aspiracje mieszkaniowe, lecz brak kapitału początkowego i systemowych instrumentów, które umożliwiałyby ich realizację.
Wykres interaktywny – Jednym z kluczowych problemów pozostaje niski poziom edukacji finansowej w zakresie długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe. Wiele osób ma zdolność do obsługi kredytu, lecz nie jest w stanie zgromadzić wkładu własnego. Ten stanowi dziś podstawową barierę wejścia na rynek – wskazuje dr Izabela Rudzka.
Dodatkowym ograniczeniem są warunki kredytowe. Wysokie oprocentowanie oraz restrykcyjna ocena zdolności kredytowej sprawiają, że nawet osoby o stabilnych dochodach odkładają decyzję o zakupie mieszkania, pozostając w najmie lub mieszkając z rodzicami. Zjawisko to jest szczególnie widoczne w największych ośrodkach miejskich.
– Oczekiwania, że ceny mieszkań „wkrótce” istotnie spadną, nie znajdują dziś potwierdzenia w danych. Nic nie wskazuje na to, by w największych polskich miastach w perspektywie kilku lat doszło do trwałej korekty cenowej. Tylko ona mogłaby rozwiązać problem dostępności mieszkań – podkreśla Katarzyna Kuniewicz.
Raport zwraca także uwagę na systemową lukę po stronie państwa. Dotychczasowe instrumenty wsparcia mają charakter doraźny. Nie odpowiadają też na kluczowe wyzwanie, jakim jest gromadzenie kapitału początkowego umożliwiającego wejście na rynek mieszkaniowy.
Jednym z kluczowych problemów jest brak edukacji finansowej w zakresie oszczędzania na cele mieszkaniowe.
– Wsparcie państwa w obecnej formie ma w dużej mierze charakter konsumpcyjny i nie buduje długofalowego bezpieczeństwa mieszkaniowego. Alternatywą mogłyby być mechanizmy systemowego oszczędzania, wspierające gromadzenie wkładu własnego – wskazuje dr Izabela Rudzka.
Deweloperzy w oczach społeczeństwa
Raport poświęca również uwagę wizerunkowi branży deweloperskiej, który – podobnie jak w wielu innych sektorach gospodarki – pozostaje niejednoznaczny. Ponad 60 proc. respondentów deklaruje brak zaufania do firm deweloperskich. Jednocześnie 41 proc. badanych wskazuje uczciwość jako jedną z cech przypisywanych tej branży.
Wykres interaktywny – Negatywna narracja wobec sektora deweloperskiego oraz pomijanie jego roli w polityce mieszkaniowej osłabiają zdolność rynku do zaspokajania realnych potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa – ocenia dr Izabela Rudzka.
Wykres interaktywny Respondenci oczekują od deweloperów nie tylko jakości samych mieszkań, lecz także większego zaangażowania w infrastrukturę, przestrzeń wspólną oraz otoczenie inwestycji. Jednocześnie raport podkreśla, że to sektor prywatny pozostaje głównym dostawcą mieszkań w Polsce. A przecież skuteczna polityka mieszkaniowa wymaga współpracy między interesariuszami, a nie antagonizowania stron.
– Zdajemy sobie sprawę, że odbudowa zaufania do sektora to proces długofalowy. Negatywny wizerunek branży bywa często efektem działań marginalnej części rynku. Dlatego w ramach PZFD konsekwentnie stawiamy na samoregulację. Powołaliśmy komisję etyki, na bieżąco reagujemy na zgłaszane zastrzeżenia wobec firm członkowskich oraz wdrożyliśmy system rekomendacji. Te działania będziemy dalej rozwijać, promując najwyższe standardy rynkowe wśród naszych członków – podkreśla Bartosz Guss, dyrektor generalny PZFD.
Budownictwo społeczne – konieczne, ale nie dla wszystkich
Raport oraz komentarze ekspertów wskazują również na istotną rolę budownictwa społecznego. Nie może ono jednak pełnić funkcji uniwersalnej alternatywy dla rynku prywatnego. Jego skuteczność zależy od właściwego projektowania, kontroli kosztów oraz precyzyjnego określenia grup docelowych.
– Budownictwo społeczne jest potrzebne, ale musi być dobrze zaprojektowane, efektywne kosztowo i kierowane do osób, które rzeczywiście wymagają wsparcia. Bez kontroli kosztów i racjonalnego planowania nie da się prowadzić żadnej działalności – także mieszkaniowej – w sposób trwały – podkreśla dr Izabela Rudzka.
Przekazywanie realizacji budownictwa mieszkaniowego publicznym podmiotom bez doświadczenia w tej branży wiąże się z ryzykiem niskiej efektywności i problemów ekonomicznych.
Ekspertka zwraca uwagę, że budownictwo społeczne powinno odpowiadać na potrzeby jasno określonych grup – osób pracujących o niskich dochodach, samotnych rodziców, osób starszych czy czasowo wykluczonych – a nie pełnić funkcji powszechnego substytutu rynku mieszkaniowego. Rozmycie tej roli grozi spadkiem efektywności i narastaniem problemów finansowych w dłuższym horyzoncie.
– Przekazywanie realizacji budownictwa mieszkaniowego publicznym podmiotom bez doświadczenia w tej branży wiąże się z ryzykiem niskiej efektywności i problemów ekonomicznych. Skuteczniejszym rozwiązaniem byłoby włączanie podmiotów prywatnych do realizacji budownictwa społecznego na jasno określonych zasadach, przy zachowaniu kontroli państwa – wskazuje Izabela Rudzka.
W jej ocenie modele oparte na współpracy sektora publicznego i prywatnego sprawdzają się w innych krajach, umożliwiając szybszą realizację inwestycji, lepszą kontrolę kosztów i mniejsze obciążenie finansów publicznych. W warunkach rosnących potrzeb mieszkaniowych oraz ograniczeń budżetowych państwa może to stanowić jeden z kluczowych elementów długofalowej polityki mieszkaniowej.
Wnioski: aspiracje są jasne, narzędzi brakuje
Raport „Potrzeby i aspiracje mieszkaniowe Polaków” nie pozostawia wątpliwości: własność pozostaje celem, najem – etapem przejściowym, a mieszkanie jednym z kluczowych determinantów stabilności społecznej i demograficznej. Problemem nie są aspiracje, lecz brak spójnych, długofalowych instrumentów, które pozwalałyby je realizować.
– Skuteczna polityka mieszkaniowa wymaga podejścia ponadkadencyjnego, opartego na danych, doświadczeniu rynkowym i równowadze między celami społecznymi a ekonomią – podsumowuje dr Rudzka.
Główne wnioski
- Przywiązanie Polaków do własności ma charakter strukturalny, a nie pokoleniowy. Dane z raportu nie potwierdzają tezy o trwałej zmianie aspiracji mieszkaniowych młodszych generacji. Otwartość na najem wśród młodych wynika przede wszystkim z barier ekonomicznych, a nie z rezygnacji z własności jako celu życiowego. Własne mieszkanie pozostaje podstawowym źródłem poczucia bezpieczeństwa oraz warunkiem podejmowania decyzji o założeniu rodziny.
- Najem pełni funkcję bufora, nie modelu docelowego. Rynek najmu jest postrzegany jako rozwiązanie przejściowe, obarczone wysokim kosztem i niepewnością w długim horyzoncie, zwłaszcza w kontekście przyszłej emerytury. Brak stabilnych ram prawnych i przewidywalności kosztów sprawia, że najem nie konkuruje z własnością na równych zasadach, jak w części krajów Europy Zachodniej.
- Kryzys dostępności mieszkań przekłada się na demografię i mobilność. Wysokie ceny, ograniczony dostęp do finansowania i brak systemowych narzędzi oszczędzania skutkują odkładaniem decyzji o posiadaniu dzieci oraz emigracją młodych ludzi. Bez długofalowej, ponadkadencyjnej polityki mieszkaniowej – łączącej mechanizmy rynkowe, społeczne i finansowe – aspiracje mieszkaniowe Polaków będą coraz częściej rozmijać się z realnymi możliwościami ich realizacji.
