Ministerstwo Finansów pracuje nad wprowadzeniem REIT-ów infrastrukturalnych

Jest szansa na przełom w obszarze, na którego temat toczy się dyskusja w Polsce od wielu lat. Chodzi o możliwość wprowadzenia tzw. REIT-ów (Real Estate Investment Trust), czyli funduszy inwestycyjnych zarządzających i czerpiących dochody z różnego rodzaju nieruchomości przynoszących regularne wpływy. 

Pod koniec ubiegłego roku minister Andrzej Domański potwierdził, że w resorcie toczą się intensywne prace nad wprowadzeniem w Polsce tego instrumentu. Dziś wiadomo już nieco więcej. Kluczową informacją jest fakt, że znacząco rozszerzony ma być zakres, jaki REIT-y mają obejmować.

Prace w resorcie finansów na finiszu

Po pierwsze, przygotowania do wprowadzenia w Polsce REIT-ów tradycyjnych są praktycznie na ukończeniu, szczegóły mamy poznać niebawem. Po drugie, według naszego źródła z Ministerstwa Finansów równolegle prowadzone są także działania nad tzw. REIT-ami infrastrukturalnymi.

– Ministerstwo Finansów jest obecnie na zaawansowanym etapie prac nad założeniami wprowadzającymi REIT-y w Polsce, w tym również w wariancie infrastrukturalnym. Będą one częścią pakietu dotyczącego publicznego rynku kapitałowego – relacjonuje przedstawiciel Ministerstwa Finansów. 

To bardzo ważna informacja z punktu widzenia zarówno rynku inwestycyjnego w Polsce (w tym również inwestorów indywidualnych), jak i zagranicznego kapitału. 

Przypomnimy, REIT (Real Estate Investment Trust) to forma inwestowania w nieruchomości (różnego rodzaju) umożliwiająca udział w rynku, bez konieczności bezpośredniego zakupu budynków czy gruntów. 

– Temat REIT-ów infrastrukturalnych pojawił się podczas konferencji w kwietniu ubiegłego roku. Już wtedy sygnalizowano możliwość uwzględnienia REIT-ów związanych z odnawialnymi źródłami energii (OZE). W tym kontekście warto zastanowić się, czy REIT-y posiadające operacyjne farmy fotowoltaiczne, wiatrowe czy magazyny energii mogłyby zostać zakwalifikowane jako infrastrukturalne, ale raczej tak – mówi Piotr Paśko, doradca podatkowy i partner w Zespole Nieruchomości MDDP. 

Nie ulega jednak wątpliwości, że im szerszy będzie katalog dozwolonych inwestycji dla polskich REIT-ów, tym lepiej. 

– Oczywiście nie oznacza to, że od razu powstanie kilkanaście czy kilkadziesiąt REIT-ów infrastrukturalnych, ale jeśli regulacje zostaną dobrze skonstruowane, to inwestorzy na pewno będą analizować opłacalność takich struktur – dodaje Piotr Paśko. 

Kluczowe cechy REIT-ów:

Struktura prawna – REIT-y działają podobnie do funduszy inwestycyjnych i zazwyczaj są notowane na giełdach.

Wypłata dywidend – w większości jurysdykcji (np. w USA) są zobowiązane do wypłaty co najmniej 90 proc. zysków w formie dywidendy.

Dywersyfikacja – inwestują w różne segmenty rynku nieruchomości (np. biurowce, hotele, magazyny, mieszkania na wynajem, ale też właśnie w duże projekty infrastrukturalne).

Płynność – w przeciwieństwie do bezpośredniego zakupu nieruchomości, akcje REIT-ów można kupować i sprzedawać jak zwykłe papiery wartościowe.

Preferencje podatkowe – w wielu krajach REIT-y są zwolnione z podatku dochodowego na poziomie spółki, co zwiększa ich atrakcyjność inwestycyjną.

Co jednak bardzo istotne, REIT-y infrastrukturalne mogą stać się narzędziem do przyciągania kapitału zagranicznego i tworzenia mechanizmu quasi-partnerstwa publiczno-prywatnego

REIT-y infrastrukturalne to kategoria funduszy, które obejmują również infrastrukturę krytyczną, taką jak: wieże telekomunikacyjne, sieci energetyczne, rurociągi, terminale transportowe, magazyny paliw czy obiekty użyteczności publicznej. W przeciwieństwie do tradycyjnych REIT-ów, które koncentrują się na budynkach biurowych, handlowych czy mieszkalnych, REIT-y infrastrukturalne generują dochody z długoterminowych umów dzierżawy z operatorami telekomunikacyjnymi, energetycznymi czy transportowymi.

– Patrząc na doświadczenia innych krajów, infrastrukturalne REIT-y stanowią znaczący procent rynku, choć ich definicja bywa różna. W skali globalnej wiele z nich inwestuje w klasyczną infrastrukturę, taką jak: światłowody, maszty GSM czy anteny telekomunikacyjne. Jednak w różnych gospodarkach pojawiają się też mniej standardowe rozwiązania – mówi Piotr Paśko z MDDP. 

Natomiast energetyka, szczególnie odnawialna, mogłaby stanowić impuls do rozwoju tego segmentu. Dodatkowo aktywa telekomunikacyjne, takie jak maszty GSM, świetnie pasują do modelu REIT-ów – generują stabilne przepływy pieniężne, podobnie jak autostrady, które również mogłyby zostać włączone do tej kategorii. Co więcej, w przeciwieństwie do nieruchomości komercyjnych, gdzie umowy najmu trwają zazwyczaj 5-8 lat, kontrakty infrastrukturalne są zawierane na znacznie dłuższe okresy, co może być korzystne również dla inwestorów indywidualnych.

– Co jednak bardzo istotne, REIT-y infrastrukturalne mogą stać się narzędziem do przyciągania kapitału zagranicznego i tworzenia mechanizmu quasi-partnerstwa publiczno-prywatnego. Polska ma duży potencjał w tym obszarze, co dostrzegają zagraniczni inwestorzy. REIT-y mogłyby stać się dla nich nową formą wejścia na rynek, a jednocześnie stworzyć elastyczne możliwości wyjścia z inwestycji dla funduszy infrastrukturalnych już obecnych w Polsce. To też dodatkowa opcja strategiczna, która mogłaby pobudzić gospodarkę i rozwój tego segmentu rynku – podsumowuje Piotr Paśko. 

Zdaniem eksperta

REIT-y to szansa, którą trzeba wykorzystać

REIT-y są wehikułami inwestycyjnymi, które na wielu światowych rynkach od dekad służą mobilizacji kapitału do inwestycji w nieruchomości. Zasadą jest, że nieruchomości w które inwestują REIT-y, muszą przynosić stabilny przychód, tak aby REIT mógł regularnie wypłacać inwestorom dywidendy. Z tej perspektywy uzasadnione jest umożliwienie REIT-om inwestowania w różnorodne klasy aktywów nieruchomościowych, tak aby były w stanie realizować strategie inwestycyjne zgodne z celami swoich inwestorów.

Zależnie od oczekiwań inwestorów i wybranych przez zarządy strategii na dojrzałych rynkach funkcjonują REIT-y, koncentrujące się na nieruchomościach mieszkaniowych, handlowych, logistyczno-magazynowych, ale również na inwestycjach infrastrukturalnych (takich jak infrastruktura przesyły energii, telekomunikacja czy drogi). W Polsce od lat ogromna większość kapitału inwestowanego w nieruchomości pochodzi spoza kraju. Również w ostatnich latach 2023-2024 szacuje się, że udział krajowego kapitału nie przekracza 5-10 proc. REIT-y realizujące zróżnicowane strategie inwestycyjne pomogłyby zmobilizować krajowe oszczędności, co mogłoby przyczynić się zarówno do rozwoju jak i stabilizacji rynku nieruchomości, rynku kapitałowego.

Warto zaznaczyć, że takie formy inwestowania są stosowane z powodzeniem w rozwiniętych gospodarkach, takich jak USA, Wielka Brytania, Francja, Holandia. Kluczowe dla każdego z tych rynków było nadanie im odpowiedniej formy prawnej i podatkowej oraz zapewnienie, że ten format inwestycji jest uważany za stabilny i bezpieczny dla inwestorów.

W Polsce od wielu lat inwestycje infrastrukturalne są realizowane albo bezpośrednio przez państwo (w tym samorządy) albo spółki z istotnym udziałem Skarbu Państwa, a w bardziej ograniczonym zakresie w formule PPP (partnerstwa publiczno-prywatnego). REIT-y infrastrukturalne mogłyby stać się uzupełnieniem tych źródeł kapitału, szczególnie istotnym w okresie, gdy przed Polską stoi wiele niezbędnych wydatków na transformację energetyczną czy potrzeby w zakresie bezpieczeństwa i obronności.

Piotr Staniszewski

Partner, Dentons Europe Dąbrowski i Wspólnicy sp. k.

Niebawem mamy poznać szczegółowe założenia dotyczące przepisów regulujących funkcjonowanie w Polsce REIT-ów. Według nieoficjalnych informacji nastąpi to jeszcze w pierwszej połowie tego roku.

Najpotężniejsze na świecie tego typu fundusze to American Tower (AMT) – jeden z największych właścicieli wież telekomunikacyjnych na świecie, Crown Castle (CCI) – specjalizuje się w infrastrukturze 5G i sieciach światłowodowych czy NextEra Energy Partners (NEP), który inwestuje w odnawialne źródła energii, głównie farmy wiatrowe i słoneczne.

Główne wnioski

1. Możliwość rozszerzenia REIT-ów o infrastrukturę. W Polsce rozważa się wprowadzenie REIT-ów infrastrukturalnych, obejmujących m.in. farmy fotowoltaiczne, wiatrowe, magazyny energii czy aktywa telekomunikacyjne (np. maszty GSM). To mogłoby zwiększyć atrakcyjność rynku dla inwestorów.
2. Stabilność i długoterminowe przepływy finansowe. Infrastrukturalne REIT-y charakteryzują się długoterminowymi umowami i stabilnym generowaniem przychodów, co czyni je atrakcyjnymi zarówno dla inwestorów indywidualnych, jak i instytucjonalnych.
3. Impuls dla rynku i kapitału zagranicznego. Tego typu REIT-y mogą przyciągnąć kapitał zagraniczny i stanowić alternatywne narzędzie quasi-partnerstwa publiczno-prywatnego, zwiększając elastyczność wyjścia z inwestycji dla dużych funduszy infrastrukturalnych już działających w Polsce.