Mniej banków, lepsze warunki: jak przetasowania w sektorze finansowym zmieniają finansowanie nieruchomości komercyjnych

Ostatnie przetasowania w polskiej bankowości nie osłabiły rynku finansowania nieruchomości komercyjnych. Przeciwnie, dla projektów prime warunki są dziś lepsze niż jeszcze dwa–trzy lata temu. To paradoks dojrzałości: mniej aktywnych banków, ale większa konkurencja ofertowa, tańszy dług i wyraźny premiowy efekt ESG – od budowy po refinansowanie.

– Z jednej strony widzimy konsolidację rynku, czyli aktywnych instytucji formalnie ubywa. Citi Handlowy wychodzi z Polski, a jego portfel przejmuje VeloBank. PZU rozważa obecnie kilka scenariuszy wobec Alior Banku, w tym jego przejęcie przez Bank Pekao. Z drugiej strony, wracają lub debiutują nowi gracze z silnym zapleczem kapitałowym oraz regionalnym doświadczeniem, jak Erste czy UniCredit. Erste Group, przejmując Santander Bank Polska, wchodzi z pełną mocą na rynek, na którym wcześniej działał głównie przez finansowanie konsorcjalne. Z kolei UniCredit, który w przeszłości sprzedał Pekao, ponownie zaznacza swoją obecność w Polsce przez zakup Aion Banku – mówi Jakub Leszczyński, Transaction Director w Accolade Polska.

Choć nie zwiększa to nominalnie liczby instytucji, wpływa pozytywnie na jakość oferty wszystkich podmiotów.

– Nowi gracze wnoszą inne podejście, doświadczenie regionalne i dostęp do międzynarodowego kapitału – dodaje Jakub Leszczyński.

Przeczytaj: Koniec szans na REIT-y? Na mieszkaniowe na pewno. Ale czy słusznie?

Logistyka zwalnia, banki przyspieszają

Na rynku logistycznym nowych projektów jest mniej, więc banki mocniej rywalizują o dobre transakcje. Spadek aktywności w finansowaniu korporacyjnym i M&A (mergers & acquisitions, czyli pozyskanie kapitału na przejęcie lub połączenie spółek) dodatkowo kieruje ich uwagę na nieruchomości komercyjne.

– Projekty logistyczne wciąż utrzymują się na czele listy, na biurowce banki patrzą bardziej ostrożnie. Widać coraz większe zainteresowanie finansowaniem projektów budowy akademików czy mieszkań na wynajem – zauważa Weronika Guerquin-Koryzma, partner, Head of the Warsaw Office Real Estate Practice w Baker McKenzie, członkini zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych PINK.

Zróżnicowane podejście widać natomiast przy inwestycjach hotelowych.

– Niektóre banki na razie w ogóle nie wchodzą w finansowanie tej klasy aktywów ze względu na specyfikę działalności operacyjnej. Jednak przewidujemy, że strategia będzie się zmieniać wraz ze stabilizacją projektów. Mówimy tu raczej o brandowych hotelach miejskich, a nie o resortach – dodaje Weronika Guerquin-Koryzma.

– Nową ciekawą tendencją na rynku jest wyraźny wzrost konkurencyjności oferty polskich banków na etapie kredytów inwestycyjnych.

Widać też jakościową zmianę: marże maleją, dopuszczalne poziomy dźwigni rosną, a struktury kredytów są negocjowane elastyczniej – wspiera to niższa inflacja i stopy. Coraz większą rolę odgrywa ESG: choć standardy oceny (BREEAM, efektywność, raportowanie) różnią się między bankami, projekty „zielone” dostają lepsze warunki dzięki niższemu postrzeganemu ryzyku.

– Nową ciekawą tendencją na rynku jest wyraźny wzrost konkurencyjności oferty polskich banków na etapie kredytów inwestycyjnych, tj. docelowych kredytów udzielanych na okres po zakończeniu budowy i komercjalizacji nieruchomości komercyjnych. Dziś banki niemieckie, które jeszcze kilka lat temu dominowały na rynku w tym zakresie, coraz mocniej odczuwają ograniczenia regulacyjne, bardziej rygorystyczną politykę kredytową oraz większą niestabilność na lokalnym rynku nieruchomości komercyjnych, a to polskie instytucje zaczynają oferować lepsze warunki – podkreśla Jakub Leszczyński, Transaction Director w Accolade Polska.

Wzrasta również znaczenie finansowania zielonych inwestycji, choć podejście banków do ESG nadal nie jest w Polsce jednolite.

– Polskie banki różnie oceniają aspekty środowiskowe. Część kładzie nacisk na certyfikaty, jak BREEAM, efektywność energetyczną lub inne raportowanie. Widać jednak rosnący nacisk na zrównoważony rozwój, a projekty spełniające kryteria ESG są atrakcyjniejsze finansowo – kredyt bywa tańszy, bo ryzyko inwestycji jest niższe – podkreśla ekspert Accolade.

Popyt rośnie, ale selektywnie

– Popyt na finansowanie nieruchomości komercyjnych ze strony banków jest na stabilnym poziomie. Zmniejszyła się jednak liczba rozpoczynanych projektów deweloperskich.

Rynek wysyła dziś mieszane sygnały: banki deklarują większą gotowość do ekspozycji na nieruchomości komercyjne, czemu sprzyja lepszy sentyment inwestorów i stabilizujący się najem, ale całkowity popyt na dług pozostaje niższy niż w latach ubiegłych. Z jednej strony widać więcej konkurencyjnych ofert dla aktywów o wysokiej jakości, z drugiej – stłumiony apetyt na kredyt deweloperski, wolniejszy pipeline nowych projektów i ostrzejsze filtry ESG. W efekcie rośnie selektywność: najlepsze projekty zbierają kilka term sheetów, słabsze mają trudniej.

– W mojej opinii sam popyt na finansowanie nieruchomości komercyjnych ze strony banków jest na stabilnym poziomie. Zmniejszyła się jednak liczba rozpoczynanych projektów deweloperskich we wszystkich segmentach rynku z uwagi na zmniejszony potencjał inwestycyjny oraz przedłużający się proces wydawania pozwoleń na budowę w największych miastach. Zarówno przy finansowaniu inwestycyjnym, jak i deweloperskim mniejsza jest liczba nieruchomości spełniających wymogi banków w zakresie poziomu wynajęcia, długości umów najmu, jakości aktywów i parametrów ESG – twierdzi Elżbieta Chmielowska, dyrektorka Biura Finansowania Nieruchomości w Banku BNP Paribas.

Dlatego aktualnie klienci poszukujący finansowania lub refinansowania na bardzo dobre nieruchomości mogą liczyć na kilka konkurencyjnych ofert od banków.

– Natomiast przy nieruchomościach o gorszych parametrach może się zdarzyć, że trudno będzie znaleźć właściwą ofertę, a proponowane warunki i struktura finansowania będą znacząco odbiegały od oczekiwań – dodaje Elżbieta Chmielowska.

W podobnym tonie wypowiada się Arkadiusz Rudzki, wiceprezes wykonawczy ds. leasingu i sprzedaży w firmie Skanska, członek zarządu PINK, który podkreśla, że dostępność kredytowania projektów komercyjnych jest stabilna mniej więcej od dwóch lat.

– Na tę sytuację wpływa przede wszystkim rosnąca konkurencja pomiędzy bankami, w tym instytucjami finansowymi wchodzącymi na polski rynek – zauważa Arkadiusz Rudzki.

Inaczej akcenty rozkłada Brendan Long, dyrektor Biura Nieruchomości Komercyjnych Santander Bank Polska. Głównym czynnikiem była wysoka zmienność otoczenia.

– W ostatnich latach warunki rynkowe były bardzo zmienne. Popyt na finansowanie inwestycyjne wzrósł w porównaniu ze średnią z lat ubiegłych, ale nie zrekompensowało to spadku zainteresowania kredytami deweloperskimi. W efekcie całkowity popyt na finansowanie bankowe spadł – twierdzi Brendan Long.

Przeczytaj: Nowa specustawa przyspieszy inwestycje infrastrukturalne. Ale budzi wątpliwości

Konsorcja: ryzyko koordynacji i elastyczności

Banki chętnie finansują projekty w formule konsorcjalnej z uwagi na podział i ograniczenie ryzyka. Dla klientów oznacza to konieczność negocjowania z kilkoma partnerami – bankami finansującymi – i dostosowania struktury finansowania do wymogów oraz polityk różnych instytucji.

– Ze względu na limity poszczególnych banków może pojawić się potrzeba finansowania procesów budowy w formule konsorcjów. Nie jest to jeszcze tak mocno widoczne w sektorze logistyki, gdzie – przez skalę projektów i koszt realizacji – zasadą nadal pozostaje finansowanie w formule klasycznej (jeden bank). Ale przy bardziej złożonych procesach finansowania sektora biurowego lub retail/galerie handlowe (znacznie wyższe budżety inwestycji, kwoty kredytów) częściej widoczne są finansowania konsorcjalne – zauważa Jakub Leszczyński, Transaction Director w Accolade Polska.

– Wzrost liczby kredytów konsorcjalnych jest według nas naturalnym wynikiem rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce.

Finansowanie konsorcjalne jest trudniejsze operacyjnie: mimo roli agenta koordynującego procesy po stronie konsorcjantów, rośnie ryzyko koordynacyjne, a elastyczność maleje, co może przełożyć się na wyższe koszty, więcej formalności i opóźnienia w uruchomieniu kredytu.

– W praktyce tam, gdzie banków współfinansujących jest mało (dwa–trzy), podejście do ryzyka z reguły jest zbliżone. Przy dużych finansowaniach konsorcjalnych, szczególnie jeżeli kredytodawcami są nie tylko banki, ale również inne instytucje finansowe (np. spółki ubezpieczeniowe lub fundusze inwestycyjne), różnice mogą okazać się istotne. Na etapie podpisywania umowy nie musi to być widoczne, natomiast trudniejsze mogą okazać się negocjacje przy wnioskach o zmianę pierwotnych warunków lub innych odstępstwach – mówi Elżbieta Chmielowska.

Zdaniem Adama Łuciuka, dyrektora Departamentu Bankowości Inwestycyjnej i Finansowania Nieruchomości w Banku Pekao SA, liczba banków aktywnych na etapie budowy rośnie. Wynika to nie tylko z pozycji banków polskich, ale też z aktywności części banków niemieckich oraz funduszy typu private debt.

– Wzrost liczby kredytów konsorcjalnych jest według nas naturalnym wynikiem rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Jest coraz więcej wysokokwotowych transakcji portfelowych, które ze względu na skalę wymagają finansowania konsorcjalnego – dodaje Adam Łuciuk.

Oczywiście pozyskanie finansowania na etap budowy nadal nie jest proste, natomiast projekty z dobrą lokalizacją, klarowną sytuacją prawną, odpowiednim zaawansowaniem i właściwym poziomem equity nie powinny mieć problemu z uzyskaniem kredytu.

– Dla projektów logistycznych, biurowych i handlowych istotny będzie poziom przednajmu. Inaczej w tym zakresie traktowane są projekty akademikowe i PRS-owe ze względu na specyfikę wynajmu – dodaje Weronika Guerquin-Koryzma.

Po kilku latach wahań stóp, inflacyjnych szoków i ostrożności inwestorów rynek kredytów dla nieruchomości komercyjnych wciąż szuka nowej równowagi. Z jednej strony banki widzą solidny popyt na refinansowania i kredyty inwestycyjne dla stabilnych aktywów; z drugiej – apetyt na ryzyko w fazie deweloperskiej pozostaje stłumiony.

Taka sytuacja otwiera drogę do kredytowania w formule konsorcjum banków.

– Widoczny wzrost finansowania konsorcjalnego wynika przede wszystkim z rozwoju finansowania portfelowego, co przyczynia się do ograniczenia ryzyka dla całego rynku – dodaje Brendan Long.

Przeczytaj: Pora na „regionalny EBOR”, czyli kiedy powstanie Bank Rozwoju Trójmorza

ESG jako twardy filtr kosztu kapitału

– Polskie banki są nadal na etapie standaryzowania wymogów ESG i widzimy różne podejścia oraz oczekiwania w zależności od banku, z którym pracujemy.

ESG z roli „miękkiego” kryterium przeszło do głównego filtra kosztu kapitału. Banki nadal różnią się metodologią oceny – od prostych wymogów certyfikacyjnych po rozbudowane karty zgodności z Taksonomią UE – ale co do jednego panuje zgoda: projekty z wiarygodnym planem dekarbonizacji i solidnymi danymi niefinansowymi dostają dziś lepsze warunki i szybciej przechodzą komitety.

– Polskie banki są nadal na etapie standaryzowania wymogów ESG i widzimy różne podejścia oraz oczekiwania w zależności od banku, z którym pracujemy. W niektórych bankach ocena odbywa się przez sprawdzenie zewnętrznej certyfikacji (najczęściej BREEAM), w innych widzimy coraz bardziej złożone karty oceny z perspektywy regulacji unijnych i krajowych (przede wszystkim EU Taxonomy, rozporządzenie SFDR / dyrektywa CSRD) – podkreśla Jakub Leszczyński z Accolade Polska.

Mimo tych różnic rynkowy konsensus jest jasny.

– Wymogi ESG są absolutnym standardem w procesach finansowania nowych projektów, a inwestorzy aktywnie je wdrażający uzyskują lepsze warunki i atrakcyjniejsze oferty – dodaje Jakub Leszczyński.

Istotny wzrost znaczenia ESG dostrzega również Elżbieta Chmielowska.

– W przyszłości wszystkie banki będą musiały dostosować wymagania do celów wyznaczonych przez prawo unijne i organy nadzorcze. Projekty, które się do tego nie przygotują, ryzykują utratę szans na finansowanie i spadek wartości w dłuższej perspektywie – zauważa ekspertka.

Coraz częściej słychać też, że podejście banków do ESG ujednolica się, a o przewadze decydują oczekiwania rynku, nie same check-listy instytucji.

– Banki, mimo różnic, coraz bardziej ujednolicają podejście do ESG w sektorze nieruchomości komercyjnych. O konkurencyjności projektów decydują dziś przede wszystkim wymagania ESG ze strony najemców, użytkowników końcowych oraz inwestorów i nabywców – podkreśla Brendan Long.

W ocenie Adama Łuciuka ESG stało się rynkową „higieną”.

– Ze względu na specyfikę nieruchomości komercyjnych segment ten objęty jest unijnymi regulacjami dotyczącymi redukcji śladu węglowego. W naszej opinii nie wpływa to negatywnie na konkurencyjność projektów. Przeciwnie – zrównoważone aktywa są bardziej stabilne, mniej kosztochłonne i w dłuższym okresie zyskowniejsze dla inwestorów – dodaje Adam Łuciuk.

Zmiany właścicielskie: więcej konsorcjów, selektywniejszy kredyt

Na tym etapie trudno przesądzić, czy konsolidacje w bankach trwale zmienią dostępność i elastyczność finansowania.

– Z jednej strony mniejsza liczba banków wpłynie na konkurencyjność ofert, a inwestorzy częściej będą sięgać po finansowanie konsorcjalne, fundusze dłużne lub kapitał zagraniczny (np. private debt, mezzanine). Dodatkowo niszowe segmenty, takie jak PRS, data centers czy life science, mogą mocniej odczuć mniejszy dostęp do kredytu na etapie budowy – twierdzi Jakub Leszczyński.

Nie oznacza to jednak, że pozostałe projekty wypadają z gry.

– Niezależnie od zmian właścicielskich, standardowe projekty w głównych sektorach (logistyka/biura/retail) spełniające wymogi ESG nadal będą chętnie finansowane – dodaje Jakub Leszczyński.

Polski rynek finansowania nieruchomości komercyjnych staje się więc rynkiem jakości – mniej liczy się długość listy kredytodawców, bardziej standard aktywa, klarowność danych i przewidywalność przepływów. Konsolidacje nie muszą oznaczać gorszych warunków – mogą wręcz wzmacniać konkurencję ofertową, jeśli nowi gracze wnoszą kapitał, doświadczenie i apetyt.

Główne wnioski

1. Rynek dojrzewa przez selektywność. Mimo mniejszej liczby banków rośnie presja ofertowa na projekty prime; marże spadają, a elastyczność struktur rośnie.
2. ESG = twardy filtr kosztu kapitału. Standardy różnią się w detalach, ale zgodność z ESG realnie obniża koszt długu i przyspiesza decyzje kredytowe.
3. Konsorcja rosną wraz ze skalą. Przy budowie i portfelach częściej potrzebne są kredyty konsorcjalne — dywersyfikują ryzyko, ale zwiększają złożoność i czas decyzji.