Mniej znaczy więcej. Jak prefabrykaty mogą rozwiązać kryzys mieszkaniowy w Kanadzie

Jakość peerelowskiego budownictwa z prefabrykatów można krytykować – bo jest za co. Jednak sama idea prefabrykowanych domów powraca dziś w Kanadzie jako sposób na rozwiązanie kryzysu mieszkaniowego. Kryzys jest poważny: przynajmniej 3,1 mln domów i mieszkań powinno powstać do 2030 r.

To dane z raportu Parliamentary Budget Officer (PBO) – urzędu podlegającego parlamentowi, który ocenia m.in. budżet i propozycje rządowe. Oznacza to konieczność budowy średnio 436 tys. domów i mieszkań rocznie do 2030 r. To o 181 tys. więcej rocznie niż obecnie. Z kolei Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), rządowa agencja odpowiedzialna za ubezpieczanie kredytów i rynek mieszkaniowy, informowała w czerwcu br., że w ciągu 10 lat trzeba zbudować 4,8 mln nowych domów i mieszkań, by relacja podaży do popytu wróciła do poziomu z 2019 r. Tymczasem w 2024 r. rozpoczęto budowę nieco ponad 245,1 tys. jednostek mieszkalnych. To, co prawda, o 2 proc. więcej niż w 2023 r., ale wciąż prawie 200 tys. mniej niż potrzeba.

Budownictwo mieszkaniowe to w Kanadzie domena władz prowincji – te jednak przez lata ufały niewidzialnej ręce rynku (spoiler: nie zadziałała). Ponieważ problem narastał, poprzedni rząd federalny premiera Justina Trudeau rozpoczął szereg programów mieszkaniowych. Obecny rząd premiera Marka Carneya uczynił z mieszkalnictwa jedno z kół zamachowych gospodarki na czasy ceł Trumpa. Ważnym elementem tych planów jest budowa domów prefabrykowanych.

O wyższości drewna nad cegłą

W Kanadzie około 90 proc. nowych domów powstaje w tzw. technologii kanadyjskiej, czyli z wykorzystaniem drewnianego szkieletu – podaje Wydział Architektury Uniwersytetu Toronto (UofT). Taki szkielet można montować bezpośrednio na placu budowy, ale też przygotować w wyspecjalizowanym zakładzie i przywieźć gotowe ramy ścian.

Zdaniem ekspertów prefabrykacja nie oznacza niższej jakości. W lipcu br. Ehsan Noroozinejad Farsangi z grupy Smart Structures Research Group na Uniwersytecie Kolumbii Brytyjskiej (UBC) oraz profesor Tony Young, specjalista od inżynierii budowlanej z UBC, pisali w magazynie „The Conversation”, że prefabrykacja skraca czas budowy o 50 proc., obniża koszty o 35 proc., ogranicza zużycie energii i materiałów, a jakość pozostaje stabilna. Badacze z UBC postulują wręcz powołanie międzynarodowego konsorcjum budowy tanich prefabrykowanych domów. Kanada mogłaby współpracować z krajami mającymi doświadczenie w tej dziedzinie: Australią, Japonią, Niemcami i Szwecją. Można by zacząć od biblioteki darmowych projektów, a skończyć na wspólnych zamówieniach i wzajemnym uznawaniu kwalifikacji budowlanych.

Badanie z 2009 r. przeprowadzone na Uniwersytecie Alberty wykazało, że domy prefabrykowane pozwalają zredukować emisję gazów cieplarnianych o ponad 40 proc. Zapewniają też lepsze wykorzystanie materiałów. Przykład? Firma Triple M Housing z Alberty, specjalizująca się w takich domach, informuje na swojej stronie, że dzięki dobrze zaplanowanemu procesowi produkcji udało się ograniczyć odpady budowlane o ponad 60 proc.

To może być całkiem realne. Rozmowy z kanadyjskimi budowlańcami obfitują w opowieści o marnotrawstwie drewna i płyt gipsowo-kartonowych na placach budowy nowych osiedli. Wskazują na niedbałość pracowników, braki w wyszkoleniu i niewystarczający nadzór. Sama widziałam, jak młody robotnik – zamiast odciąć jednostopowy kawałek z leżącego na ziemi krótszego drewnianego słupka („studu”) – odciął go z elementu przeznaczonego do montażu w ścianie. Taki „stud” ma standardowo 7 i 3/4 stopy długości, czyli niemal 93 cale i przekrój dwa na cztery cale. Rozwścieczony majster urządził awanturę – i trudno się dziwić, bo zarzuty o brak myślenia nie są bezzasadne.

Jest jednak pewien problem. Jak informuje Real Estate Institute of Canada (organizacja non profit wspierająca sektor mieszkaniowy), obecnie w kraju działa zaledwie ok. 40 producentów domów prefabrykowanych, a większość z nich wytwarza mniej niż 100 domów rocznie. Jeśli liczba domów modułowych ma wzrosnąć do 20-30 tys. rocznie, konieczne jest pojawienie się większych producentów. Czyli takich, którzy będą w stanie produkować cztery domy dziennie.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Mniej znaczy więcej?

Słynny architekt Ludwig Mies van der Rohe mawiał, że „mniej znaczy więcej” (less is more). Tymczasem kanadyjskie budownictwo mieszkaniowe cierpi na nadmiar – zwłaszcza w przypadku domów o zbyt dużych powierzchniach. W Ontario stopa kwadratowa (1 m kw. to ponad 10 stóp kw.) kosztuje szacunkowo 200-450 dolarów (w wariancie „pod klucz”). Domy budowane w tradycyjny sposób – bezpośrednio na placu – generują koszty sięgające nawet 600 dolarów za stopę kwadratową – podaje portal Greenbuildingcanada.ca.

I choć wiele osób ma zdolność kredytową, by kupić dom za np. 450 tys. dolarów o powierzchni 1000 stóp kwadratowych (czyli ok. 93 m kw.), to znalezienie takiego domu graniczy z cudem. Zmniejszenie powierzchni dotyczy niemal wyłącznie mieszkań – według danych, ich średnia wielkość spadła o 30 proc. od lat 70.

Dużo małych domów powstawało w 1945 r., gdy Kanada realizowała wielki federalny projekt budowy mieszkań dla powracających z wojny żołnierzy. Przeciętny „wojenny” dom miał powierzchnię nieco ponad 800 stóp kw. (czyli niespełna 75 m kw.). W 1975 r. średnia powierzchnia nowo budowanego domu wynosiła 1075 stóp kw. (ok. 100 m kw.), a w 2000 r. – aż 2266 stóp kw., czyli ponad 210 m kw. Jednocześnie – według danych Statistics Canada – średnia liczba osób w gospodarstwie domowym spadła z 4,3 w 1941 r. do 2,6 w 2001 r. W tym czasie liczba gospodarstw domowych wzrosła z ponad 2,5 mln do 13,3 mln. Domy więc rosną, choć mieszkańców w nich coraz mniej.

Wygląda jednak na to, że oczekiwania deweloperów rozminęły się z realiami finansowymi kupujących. Canadian Real Estate Association, organizacja zrzeszająca brokerów nieruchomości, jeszcze w styczniu prognozowała wzrost sprzedaży nieruchomości w 2025 r. o 8,6 proc. Tymczasem już dwukrotnie obniżyła prognozy, a lipcowa aktualizacja przewiduje spadek o 3 proc. względem 2024 r. Rynek sam z siebie się nie odrodzi. Według CMHC, wysokie ceny domów i mieszkań, niesprzedane „zapasy” oraz trudności kredytowe osób o niższych dochodach, utrzymają się również w 2025 r.

Estetyczne składanie dużych klocków

Jak podkreśla Wydział Architektury Uniwersytetu Toronto w materiałach dydaktycznych, budownictwo szkieletowe to nie tylko wygodne rozwiązanie dla domów jednorodzinnych. Można tak budować także bliźniaki i domy szeregowe – wszędzie tam, gdzie można zastosować lekką konstrukcję drewnianą. A przy użyciu drewna klejonego (mass timber), możliwości są znacznie większe. Przykład? Czternastopiętrowy budynek na kampusie Uniwersytetu Toronto, zaprojektowany przez Patkau Architects i MJMA Architecture & Design. W jego konstrukcji zastosowano właśnie drewno klejone i stal. Budowa zakończy się w 2026 r. Rektor UofT Meric Gertler uznał „Academic Wood Tower” za dowód kanadyjskiego mistrzostwa w nowoczesnym budownictwie drewnianym.

Co istotne, domy prefabrykowane nie muszą oznaczać estetycznej bylejakości. Montrealska pracownia Ménard Dworkind Architecture & Design otrzymała w 2021 r. nagrodę quebeckich architektów. Wyróżniono Hinterhouse – dom letniskowy wykonany z prefabrykatów, który właściciel planował powielić i wynajmować. Nagrodzony dom w La Conception można dziś wynająć.

Real Estate Institute of Canada szacuje wartość rynku domów prefabrykowanych na około 2,5 mld dolarów kanadyjskich, przy skumulowanej rocznej stopie wzrostu na poziomie 6,7 proc. W świetle zapowiedzi rządowych, dynamika tego wzrostu może w najbliższych latach znacznie przyspieszyć.

Główne wnioski

1. W Kanadzie ok. 90 proc. nowych domów buduje się w tzw. technologii kanadyjskiej, czyli z wykorzystaniem drewnianej konstrukcji szkieletu. Produkcja gotowych elementów skraca czas budowy nawet o 50 proc.
2. Kanadyjski kryzys mieszkaniowy oznacza konieczność budowy ok. 436 tys. domów i mieszkań rocznie.
3. Rynek domów prefabrykowanych rośnie w Kanadzie o 6,7 proc. rocznie, a konstrukcje modułowe stanowią już ponad 6 proc. powierzchni nowopowstających budynków.