Monika Perekitko, wiceprezes PZFD: Potrzebujemy systemowych rozwiązań
To, na czym powinniśmy się skupić jako branża, to wyznaczenie kierunków i punktów odniesienia, do których jako firmy deweloperskie chcemy dążyć. Pamiętajmy, że prywatny kapitał – zarówno deweloperzy, których reprezentuję, jak i osoby prywatne – odpowiada za aż 95 proc. budowy mieszkań – mówi Monika Perekitko, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jak ważna w procesie kształtowania i rozwoju sektora nieruchomości jest dialog i przyjęcie długoterminowej strategii rozwoju mieszkalnictwa.
- Jak dużym wyzwaniem dla rynku jest reforma planistyczna.
- Jak rozwiązać kwestię deficytu gruntów w odniesieniu do rozwoju polskich miast.
XYZ: Jeśli miałaby pani wskazać najważniejsze wyzwanie, przed jakim stoi branża nieruchomości, to co by nim było?
Największym wyzwaniem jest dla nas bycie partnerem w dialogu, ponieważ jesteśmy istotnym uczestnikiem przestrzeni życia publicznego, którego głos powinien być słyszany na partnerskich zasadach. Tym bardziej, że mieszkalnictwo przestało być jedynie kwestią gospodarczą. Niestety, stało się elementem politycznych rozgrywek, które niekoniecznie służą wspólnemu celowi, jakim jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Polaków. W dzisiejszych warunkach o partnerski dialog jest trudno, gdyż temat mieszkalnictwa staje się elementem gry politycznej, co utrudnia rzeczową dyskusję.
Myślę, że dziś jesteśmy w o tyle trudnym momencie, że trudno o partnerską rozmowę, kiedy kwestie kluczowe, jak mieszkalnictwo, stają się elementem gry politycznej.
Czy brakowało wcześniej takiego dialogu?
Był, ale niewystarczający. Dziś jesteśmy w o tyle trudnym momencie, że trudno o partnerską rozmowę, kiedy kwestie kluczowe, jak mieszkalnictwo, stają się elementem gry politycznej. Ciężko oddzielić merytorykę od emocji i od pewnej strategii prowadzenia rozmów pomiędzy partiami czy koalicjantami. Chcemy być ponad podziałami. Pamiętajmy, że wybory parlamentarne to już przeszłość. A potrzeby mieszkaniowe trzeba zaspokoić tu i teraz.
Nie odnosi pani wrażenia, że debata o mieszkalnictwie przenosi się na ulice w złym tego słowa znaczeniu? Hasła takie jak „Mieszkania dla ludzi, nie dla deweloperów” stają się coraz częstsze, co szkodzi rynkowi i wizerunkowi branży.
Doskonale pan wie, jakimi prawami rządzą się media – sensacją, krótką, nośną informacją. Niewiele mówi się o tym, ile dobrego deweloperzy i firmy budowlane robią na rzecz nowych, funkcjonalnych przestrzeni miejskich czy w ramach działalności charytatywnej, na przykład po powodzi. Tego typu działania nie są medialne, a nam zależy przede wszystkim na rzeczowym dialogu.
To nie jest nośny temat i my nie chcemy ani tego reklamować, ani pokazywać, bo naszym zadaniem jest dzisiaj pomóc tym ludziom w takim zakresie, w jakim możemy. Z drugiej strony, jeśli zaczęlibyśmy pokazywać tę pomoc, to znów pewnie obróciło by się to przeciwko nam. A nam nie zależy na klikach, a na merytorycznej dyskusji.
To, co pojawia się w mediach czy na murach, jest tylko jednostkowym przypadkiem, który szybko staje się obiegową prawdą. Wizerunkowo mamy więc jeszcze wiele do zrobienia, zaczynając od siebie.
Jako branża musimy wyznaczyć cele, do których chcemy zmierzać, pamiętając, że prywatny kapitał odpowiada za 95 proc. budowy mieszkań.
Czy to powinno tak wyglądać?
Oczywiście, że nie. Choćby dlatego, że w Polsce istnieje grupa osób w tak zwanej luce mieszkaniowej – zarabiają za dużo, by uzyskać wsparcie, ale za mało, by kupić mieszkanie…
Każdy powinien móc znaleźć odpowiednie dla siebie rozwiązanie – kupno na kredyt albo wynajem, który szczególnie przez młodsze pokolenie jest przecież akceptowany. Ale na rynku funkcjonuje też istotna grupa osób, która po prostu potrzebuje wsparcia samorządów czy państwa, aby zabezpieczyć swoje potrzeby mieszkaniowe.
Absolutnie potrzebne jest systemowe rozwiązanie. Wykraczające poza jednokadencyjność.
Czyli brakuje nam szerokiej dyskusji o długoterminowej strategii rozwoju mieszkalnictwa?
Absolutnie potrzebne jest systemowe rozwiązanie. Wykraczające poza jednokadencyjność. Podzielamy zdanie Ministerstwa Rozwoju o konieczności kompleksowego programu zaspokojenia potrzeb mieszkańców. Nie będzie równowagi na rynku, jeżeli któryś obszar zostanie zaniedbany. Ale musimy realnie oceniać sytuację – lokalne samorządy często nie mają środków i odpowiednich kadr, aby same rozwiązywać te problemy.
Jeżeli mamy podmioty samorządowe, których zadaniem jest zarządzanie miastem, dzielnicami, to jak można oczekiwać od tych podmiotów, żeby nagle zaczęły działać jak przedsiębiorcy? Kto w tych samorządach ma zająć się budowaniem mieszkań?
Można korzystać z umiejętności innych, a nie rozwijać każdą kompetencję w jednostkach samorządu terytorialnego, gdzie nie ma fachowców odpowiedzialnych za wybór generalnego wykonawcy czy przygotowanie projektu.
W firmach deweloperskich pracuje od kilku do kilkudziesięciu osób, które mają odpowiednie kwalifikacje i wiedzą jak przygotować inwestycję i poprowadzić ją w optymalny sposób.
Jaka jest zatem na to recepta?
To przestrzeń do współpracy biznesu z sektorem publicznym. Samorządy mogą realizować swoje obowiązki przy wsparciu deweloperów.
Ważna jest chyba również dyskusja, której, jak podkreślała podczas panelu otwarcia wiceprezydent Kaznowska, brakuje na linii administracji samorządowej i centralnej?
Statystyki są naprawdę niepokojące. W przypadku aż 40 proc. ustaw dotyczących samorządów ich głos w ogóle nie jest słyszany. To nie może funkcjonować.
Jestem przeciwniczką centralnego planowania. To podejście nie działa ani w firmach, ani tym bardziej na poziomie państwa. To właśnie lokalne władze, które są najbliżej obywateli, dobrze wiedzą, jak rozwiązywać społeczne problemy.
Dlatego samorządy powinny zostać wyposażone w odpowiednie narzędzia i środki, by mogły finansować takie inwestycje. Niestety, reforma Polskiego Ładu ograniczyła dochody wielu samorządów z podatków dochodowych. Najdotkliwiej odczuwają to duże miasta, które mają największe potrzeby mieszkaniowe. Szacuje się, że wpływy Gdańska spadną o 800 mln złotych, a Warszawy aż o 11 mld złotych w ciągu 10 lat.
Będziecie jako branża mocno zachęcać ustawodawcę do wydłużenia wejścia w życie planów ogólnych? W trakcie pierwszego panelu zostało jasno powiedziane, że są miasta, w których pokrycie planami jest na poziomie 60 proc., ale już w przypadku Rzeszowa, mówimy o niespełna 20 proc.
Tak, co do zasady, oczywiście, że miasta, które mają większe pokrycie planami, są w bezpieczniejszej sytuacji, ale tylko pozornie. Często te plany są bardzo stare, nieprzystające do rzeczywistości i do potrzeb mieszkańców. Oczywiście statystycznie to wypada dobrze, ale chodzi przecież o jakość uchwalanych planów. Więc dziś wszystko wskazuje na to, że będzie albo szybko, albo dobrze.
Skoro udało się przesunąć termin wejścia w życie nowych warunków technicznych, może uda się również i w sprawie planów ogólnych?
Będziemy uzasadniać, argumentować merytorycznie, dlaczego jest to niezbędne, choć podkreślmy, że to jest też zadanie samorządów. Zdecydowanie wydłużenie tego terminu wpłynęłoby na jakość tego, co powstanie.
Rozumiem, że wskaźnik dotyczący 1,5 miejsca postojowego dobrze byłoby jednak zmienić.
Znowu wracamy do takiego głównego założenia. Skoro faktycznie samorządy odpowiadają za politykę przestrzenną, w związku z tym również za politykę transportową i zapotrzebowanie na miejsca parkingowe, znają potrzeby mobilności, plany rozwoju komunikacji, to właśnie one powinny mieć władzę w tym zakresie.
Chcemy wyprowadzać auta z centrów miast, a tutaj mamy odgórne przepisy narzucone przez rząd. W procesach inwestycyjnych potrzeba większej elastyczności i współpracy. Ja nie spodziewam się, że tam jest opór na zasadzie – „nie, bo nie”. Z perspektywy polityki centralnej może to być kwestia na tyle drobna, że nie przyciąga większej uwagi. Natomiast dla samorządów, prywatnych inwestorów i nas, deweloperów, ma ona ogromne znaczenie, ponieważ może usprawnić procesy inwestycyjne i przyczynić się do lepszego zagospodarowania miejskiej przestrzeni.
Czy będzie zatem do tego wola polityczna?
Deklaratywnie wszyscy się zgadzają, ale potrzebne są konkretne działania. Mniej mówić, więcej robić…
Problem dostępności gruntów jest aż tak poważny? Czy rzeczywiście rośnie dysproporcja pomiędzy największymi a mniejszymi miastami, z których odpływają ludzie? Przecież w tle tych wyzwań jest pogłębiająca się zapaść demograficzna. Dodatkowo te większe miasta muszą się coraz bardziej rozbudowywać.
Kwestia gruntów to jedno, ale równie istotna jest rozbudowa infrastruktury i komunikacji, co niesie za sobą wysokie koszty i często wiąże się z utrudnieniami dla mieszkańców. Mimo to, miasta muszą prowadzić inwestycje. Miasto żyje, rozwija się i wymaga długoterminowej perspektywy rozwoju.
Jeśli chodzi o dostępność gruntów, a także o skomplikowane procesy związane z ich zakupem, kluczowe wyzwanie stanowi stworzenie jasnej wizji – kiedy, co i za ile można będzie na tych terenach budować.
Mamy liczne budynki biurowe w atrakcyjnych lokalizacjach, które mogłyby zostać przekształcone. Niestety, z powodu warunków technicznych, zmiana ich funkcji zgodnie z przepisami jest niemożliwa. Istnieje wiele aspektów wymagających rozwiązania, takich jak uzgodnienia, brak służebności czy inne uwarunkowania techniczne.
Najszybszy projekt, za którego realizację byłam odpowiedzialna, trwał dokładnie 36 miesięcy – od zakupu działki do sprzedaży ostatniego mieszkania. Obecnie, w ciągu 36 miesięcy od zakupu gruntu, często trudno jest nawet rozpocząć inwestycję.
Kluczowe pytanie w kontekście długoterminowej strategii rozwoju miast brzmi: co powinno być naszym priorytetem?
Czy powinniśmy skupić się na dogęszczaniu miast, aby centra nie wymierały? Wprowadzać nowe mieszkalnictwo, które będzie wspierać obecność różnych grup społecznych? To podejście wymaga jednak większych inwestycji w infrastrukturę, transport i edukację. Alternatywą jest rozlewanie się miast na obrzeża. Musimy jednak znaleźć konsensus, bo gminy ościenne również chcą się rozwijać.
Dostrzegam tu zatem pewien impas.
Miasta rozlewają się, ponieważ, na przykład w Warszawie, brakuje dostępnych gruntów, które mogłyby być udrożnione. Nie ma ich wystarczająco dużo, aby deweloperzy mogli między sobą konkurować, co mogłoby pozytywnie wpłynąć na ceny mieszkań. Tymczasem rozlewanie się miasta wiąże się z dodatkowymi kosztami – konieczne jest rozwijanie infrastruktury, transportu, a także budowa nowych szkół i przedszkoli, podczas gdy te w centrach miast są często zamykane.
Strategiczne podejście, dokładna analiza, wyznaczenie celów oraz, przede wszystkim, określenie docelowego kształtu miasta, są absolutnie kluczowe. Chodzi o to, by miasta tętniły życiem, odpowiadały na potrzeby różnych pokoleń i grup społecznych.
Główne wnioski
- Brak partnerskiego dialogu w kwestii mieszkalnictwa – w Polsce dialog jest trudny do przeprowadzenia z uwagi na zaangażowanie polityczne. Branża nieruchomości postuluje partnerskie podejście, by podejmować decyzje w oparciu o fakty, a nie politykę. Problemem są emocjonalne debaty zamiast rzeczowej dyskusji.
- Niewystarczające wsparcie dla samorządów i potrzeba długoterminowej strategii – brakuje spójnej polityki, która wykraczałaby poza jedną kadencję. Samorządy potrzebują lepszego wsparcia finansowego i technicznego, by odpowiedzieć na potrzeby mieszkaniowe. Problemy finansowe spowodowane m.in. reformą Polskiego Ładu utrudniają realizację inwestycji.
- Problem dostępności gruntów i wizji urbanistycznej – brakuje gruntów i klarownych planów zagospodarowania, co spowalnia realizację inwestycji. Rozlewanie się miast generuje dodatkowe koszty związane z rozbudową infrastruktury. Kluczowym wyzwaniem jest opracowanie spójnej wizji rozwoju miast, by odpowiadały one na potrzeby różnych pokoleń i grup społecznych.