Zaloguj się 
Dzieje się!
Na co stać parę w wielkim mieście?
Wydawanie więcej niż 30–40 proc. dochodów na mieszkanie powszechnie uznaje się za poziom ryzykowny. W największych polskich miastach przeciętna para jest w stanie pozwolić sobie na wynajem mieszkania dwupokojowego. W przypadku singla sytuacja wygląda już znacznie gorzej.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jak wygląda porównanie zarobków i czynszów w największych polskich miastach.
- Jaki odsetek dochodu musi przeznaczyć przeciętna para na wynajem mieszkania.
- Jak trudne jest wynajęcie lokalu przez singla i czy przy niskich zarobkach łatwiej zrobić to w innych krajach Europy.
Choć Polacy nie należą do grupy przeciążonej kosztami mieszkania, a gospodarstwa domowe najemców przeznaczają na czynsz relatywnie niewielką część dochodów na tle innych państw, wynika to w dużej mierze z dużej liczby osób w gospodarstwach domowych.
Z drugiej strony cena wynajmu mieszkania w Warszawie w 2024 r. – w relacji do przeciętnych zarobków – wypadała korzystnie. Pytanie brzmi jednak: na ile realnie przeciętni mieszkańcy dużych miast mogą dziś pozwolić sobie na samodzielny najem?
Cena najmu w dużej mierze zależy od lokalnych poziomów wynagrodzeń – dotyczy to również polskich miast wojewódzkich. Najdrożej jest w Warszawie, nieco taniej w Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu, a wyraźnie taniej w pozostałych miastach. Najniższe czynsze notuje się w Białymstoku i Kielcach, czyli tam, gdzie jednocześnie występują najniższe mediany zarobków. Zarobki pozostają więc kluczowym czynnikiem determinującym ceny mieszkań.
Wykres interaktywny Na co stać parę, a na co singla?
Para chcąca wynająć przeciętne mieszkanie dwupokojowe w jednym z największych polskich miast musi liczyć się z wydatkiem rzędu 22–23 proc. dochodów netto, jeśli obie osoby zarabiają średnią pensję dla danego miasta, oraz 28–29 proc., jeśli osiągają lokalną medianę. Oznacza to, że w większości dużych miast relacja ceny najmu do dochodów jest bardzo podobna.
Wykres interaktywny Sytuacja wygląda znacznie gorzej w przypadku osób zarabiających płacę minimalną. W takim wariancie koszt najmu pochłania już 44–57 proc. dochodów. Trzeba jednak pamiętać, że wynagrodzenie minimalne otrzymuje w Polsce kilkanaście procent pracowników. W największych miastach – gdzie średnie i mediany są wyższe o kilkanaście do kilkudziesięciu procent – odsetek ten jest jeszcze mniejszy. Dotyczy to głównie osób przed 25. rokiem życia, czyli grupy o najniższych przeciętnych zarobkach (średnia krajowa jest wyższa o 38 proc., a mediana o 24 proc. w porównaniu z tą grupą).
W praktyce oznacza to, że przeciętna para w dużym polskim mieście może pozwolić sobie na wynajem mieszkania bez przekraczania bezpiecznych progów finansowych. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja singli. Kawalerki są relatywnie droższe, a ich podaż ograniczona. Samodzielny i finansowo bezpieczny najem mieszkania przy przeciętnych zarobkach jest w Europie możliwy właściwie tylko w Szwajcarii i w kilku najbogatszych państwach.
W 2024 r. udział kosztu najmu kawalerki w średnich krajowych zarobkach netto wynosił mniej niż 40 proc. jedynie w siedmiu europejskich stolicach, a poniżej 30 proc. – wyłącznie w Bernie.
Warto jednak pamiętać, że przytoczone wcześniej dane dla polskich miast dotyczą medianowych cen mieszkań. To oznacza, że połowa ofert jest tańsza. Przykładowo w Warszawie singiel, wybierając kawalerkę z pierwszego decyla cenowego (tańszą niż 90 proc. ofert), może zmieścić się w ok. 30 proc. dochodu przy zarobkach na poziomie średniej, a przy medianie – poniżej 40 proc..
Za minimalną nigdzie nie wynajmiesz mieszkania
W żadnym dużym europejskim mieście singiel nie jest w stanie wynająć kawalerki za płacę minimalną. Nawet w najlepiej wypadającej w tym zestawieniu Brukseli koszt najmu pochłania 54,5 proc. minimalnego wynagrodzenia brutto.
Warszawa – z poziomem nieco powyżej 75 proc. płacy minimalnej brutto potrzebnej na wynajem kawalerki – wypada na tym tle relatywnie dobrze. Zaskakiwać może natomiast wysoka pozycja Skopje, choć należy pamiętać, że w Macedonii Północnej rynkowy najem dotyczy zaledwie ok. 1 proc. gospodarstw domowych, co znacząco zniekształca porównania.
Wykres interaktywny Gdyby założyć, że opodatkowanie płacy minimalnej w każdym kraju byłoby takie samo jak w Polsce, okazałoby się, że w Brukseli na wynajem kawalerki potrzeba 72 proc. minimalnego wynagrodzenia, w Warszawie 101 proc., a w Tiranie – niemal dwóch pensji minimalnych.
To pokazuje, że płaca minimalna nie jest dobrym punktem odniesienia do tego typu porównań. Jest to bowiem najniższy możliwy poziom wynagrodzenia w gospodarce. Tymczasem analizujemy największe miasta, w których zarówno zarobki, jak i ceny są z reguły znacznie wyższe. Co więcej, minimalne wynagrodzenie otrzymuje stosunkowo niewielka część pracowników. Według danych Eurostatu w 2022 r. było to od 2,5 proc. w Czechach do 13 proc. w Bułgarii. Najczęściej są to osoby młode, dla których jest to etap przejściowy. To dodatkowo utrudnia traktowanie tej grupy jako punktu odniesienia przy analizie rynku najmu.
Główne wnioski
- Ceny wynajmu mieszkań w Polsce pozostają silnie powiązane z poziomem zarobków w danym mieście. Najdrożej jest w Warszawie, gdzie wynagrodzenia są najwyższe, nieco taniej w Gdańsku, Krakowie i Wrocławiu, a najtaniej w Białymstoku i Kielcach – czyli tam, gdzie zarobki należą do najniższych wśród miast wojewódzkich.
- W największych polskich miastach przeciętna para (lub dwoje współlokatorów) może stosunkowo bezpiecznie finansowo wynająć mieszkanie dwupokojowe. Znacznie trudniej jest w przypadku singli – kawalerki są relatywnie drogie, a ich podaż ograniczona.
- Dla pary zarabiającej minimalne wynagrodzenie najem stanowi już bardzo duże obciążenie finansowe. Dla singla jest on w praktyce nieosiągalny, ale warto podkreślić, że w żadnym dużym europejskim mieście osoba zarabiająca krajową płacę minimalną nie jest w stanie samodzielnie wynająć mieszkania. Na tym tle Warszawa – mimo wysokich cen – i tak wypada relatywnie korzystnie.
