Najem czy kupno mieszkania – co bardziej się opłaca?
Nie ma nic dziwnego w tym, że Polacy chcą posiadać mieszkania. W Polsce jest to symbol pewnego statusu, a rynek najmu często nie ułatwia znalezienia stabilności. Czy na pewno jednak kupno mieszkania jest bardziej opłacalne od najmu?


Z tego artykułu dowiesz się…
- Czy najem mieszkania może być długoterminowo bardziej opłacalny finansowo niż jego zakup.
- Jakie czynniki będą kluczowe przy ocenie tego zagadnienia i jakie były one historycznie.
- Dlaczego taka analiza jest obarczona dużą niepewnością.
Najem w Polsce nie cieszy się dużą popularnością jako forma zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Tylko 12,7 proc. Polaków się na niego decyduje, z czego jedynie niewielki procent wynajmuje na zasadach rynkowych. To zjawisko jest charakterystyczne dla całego byłego bloku wschodniego.
Posiadanie mieszkania ma liczne, dobrze znane zalety. Jednak najem również niesie za sobą korzyści, takie jak większa mobilność, która sprzyja produktywności i wyższym zarobkom. Wynajmując, można też łatwiej dostosowywać koszty do aktualnych potrzeb, zmieniając mieszkanie na większe, mniejsze, tańsze lub droższe. Mimo to w społeczeństwie dominuje przekonanie, że najem jest finansowo gorszą opcją niż kupno mieszkania. W końcu najemca „spłaca cudzy kredyt” i na koniec zostaje „z niczym”. Czy rzeczywiście tak jest?
Główne założenia
Aby porównać opłacalność najmu i kupna mieszkania, trzeba przyjąć wiele założeń dotyczących przyszłości, co już na wstępie obarczone jest dużą niepewnością. Nie uwzględniamy tu ryzyk ekstremalnych, takich jak wojna czy katastrofy. Skupiamy się na takich czynnikach, jak tempo wzrostu cen mieszkań i czynszów, stopy procentowe, inflacja i możliwy zwrot z innych form lokowania kapitału.
Istotne będą także indywidualne preferencje, np. skłonność do ryzyka, rodzaj rat i oprocentowania kredytu, możliwość ich nadpłacania czy koszty remontów mieszkania. Liczba zmiennych w tak długiej perspektywie czasowej jest bardzo duża, dlatego uprościmy wiele założeń, by przedstawić uśrednione porównanie.
Według danych NBP prawie trzy czwarte mieszkań na potrzeby własne jest kupowanych za pomocą kredytu bankowego. W tym tekście nie analizujemy zakupu mieszkania za gotówkę, ponieważ takie przypadki są mniej powszechne.
Analizowany przykład
Przeanalizujemy sytuację zakupu lub wynajmu mieszkania o powierzchni 50 m kw. w Warszawie. Średnia cena transakcyjna za 1 mkw. mieszkania na rynku pierwotnym w trzecim kwartale 2024 r. wynosiła 16 273 zł (na rynku wtórnym 15 711 zł). Założymy, że mieszkanie kupiono po takiej cenie na kredyt z 20-proc. wkładem własnym na 20 lat, co daje całkowitą cenę ponad 813 tys. zł oraz wkład własny w wysokości 163 tys. zł.
Według portalu Rynekpierwotny.pl na koniec trzeciego kwartału 2024 r. w trzech dzielnicach Warszawy – na Bemowie, Pradze-Północ i Pradze-Południe – cena za metr kwadratowy wynosiła od 95 do 105 proc. średniej ceny dla całego miasta. To właśnie w jednej z tych dzielnic zostało kupione hipotetyczne mieszkanie i tam należałoby również szukać analogicznego mieszkania do wynajęcia. Analiza ofert mieszkań na wynajem o powierzchni 48-52 m kw. w tych dzielnicach zwróciła 109 wyników. Medianowa cena najmu wyniosła 3 500 zł, a średnia 3 570 zł. Można więc założyć, że analogiczne do kupionego mieszkanie kosztowałoby obecnie 3,5 tys. zł miesięcznie.
Choć najem umożliwia łatwą zmianę mieszkania na większe, mniejsze, w innej lokalizacji czy o wyższym standardzie – w zależności od aktualnych możliwości finansowych i potrzeb – w analizowanym przykładzie przyjęto założenie, że najemca będzie wynajmował to samo (lub podobne) mieszkanie przez 20 lat. W rzeczywistości takie zmiany mogłyby np. przynieść oszczędności w pierwszych latach, co również należałoby uwzględnić w bardziej szczegółowych rozważaniach.
Dodatkowe założenia dotyczące kredytu
Przyjęcie dzisiejszego oprocentowania za stałe na okres dwóch dekad byłoby nierozważne. Oprocentowanie prawdopodobnie będzie się zmieniać. Zależnie od tego, czy będzie wyższe na początku, czy na końcu okresu spłaty, zmienią się wyniki analizy.
Według NBP oprocentowanie nowych kredytów na nieruchomości mieszkaniowe przez kilka miesięcy 2021 r. wynosiło rekordowo niskie 2,9 proc. W grudniu 2022 r. było to już 9,4 proc., a według najnowszych danych – 7,4 proc. Rozstrzał jest więc olbrzymi – przy kredycie na 650 tys. zł w ratach równych odsetki mogłyby wynosić 200 tys. zł (2,9 proc.) lub 800 tys. zł (9,4 proc.). Po analizie poziomu stóp procentowych NBP i oprocentowania kredytów przez ostatnie 20 lat, szacujemy, że średnie oprocentowanie umów kredytowych wynosiło w tym czasie ok. 6,1 proc. Takie też oprocentowanie przyjmujemy jako założenie dla kredytu na 20 lat.
Zmiany cen
Istotne są również założenia dotyczące zmian cen mieszkań i najmu na przestrzeni lat. Według danych NBP ceny mieszkań z rynku wtórnego w Warszawie przez ostatnie 18 lat rosły w tempie niecałych 5,3 proc. rocznie. Patrzenie na to wyłącznie z aktualnej perspektywy, tuż po intensywnych wzrostach, mogłoby być jednak mylące – np. w okresie trzeci kwartał 2007 – trzeci kwartał 2022, czyli przez 15 lat, cena mieszkania w Warszawie rosła w tempie zaledwie 2,3 proc. rocznie. Robiąc taką analizę na koniec 2022 r., przyjęlibyśmy zupełnie inne założenia.
Według raportu Credit Suisse realny wzrost cen mieszkań w latach 1900-2017 w 11 rozwiniętych gospodarkach wynosił 1,3 proc. rocznie. Przy inflacji na poziomie 2,5 proc. rocznie (cel inflacyjny) oznaczałoby to wzrost nominalny o 3,8 proc. rocznie, a przy inflacji na poziomie 3,3 proc. rocznie (średnia w Polsce w XXI wieku) – 4,6 proc. rocznie. Przyjmijmy więc tę ostatnią wartość jako założenie w analizie.
Ceny najmu w Polsce w dłuższej perspektywie rosną wolniej niż ceny mieszkań. Według danych NBP w ciągu ostatnich 18 lat ceny najmu w Warszawie rosły średnio o 4,5 proc. rocznie. Z kolei według OECD przez ostatnie 20 lat ceny najmu w Polsce rosły w tempie 4,3 proc. rocznie. Analizując stosunek cen mieszkań do cen najmu, można zauważyć, że w dłuższej perspektywie najem staje się coraz tańszy względem kupna mieszkań. Obecnie w Polsce, według Global Property Guide, roczny koszt wynajmu to około 6 proc. ceny mieszkania. W ostatnich kilkunastu latach ten wskaźnik wykazywał tendencję spadkową – jedynie podczas gwałtownego wzrostu cen nieruchomości w latach 2007-2008 był niższy niż obecnie. W krajach Europy Środkowej, takich jak Niemcy, Austria, Czechy, Szwajcaria czy Dania, wskaźnik ten wynosi 3-4 proc. Jeśli polski rynek najmu będzie się rozwijał, można zakładać, że najem stanie się względnie tańszy.
Roczny wzrost cen najmu w analizie zakładamy na poziomie 4,5 proc. To założenie jest raczej niekorzystne dla najemcy, ponieważ można również przyjąć, że ceny najmu będą rosnąć wolniej niż ceny mieszkań. Ponadto osoba wynajmująca jedno mieszkanie przez bardzo długi czas mogłaby liczyć na korzystniejsze warunki finansowe niż najemca zmieniający mieszkanie co roku.
Koszty utrzymania
Kolejną kwestią, którą należy uwzględnić, są koszty utrzymania mieszkania. Choć takie wydatki jak rachunki za media czy drobne naprawy w mieszkaniu ponosimy niezależnie od tego, czy mieszkanie jest nasze, czy wynajmowane, to koszty remontów w większym stopniu obciążają właściciela. Wysokość tych wydatków oraz ich częstotliwość zależą głównie od indywidualnych preferencji, skłonności i jakości użytych materiałów.
Można założyć, że w ciągu 20 lat mieszkanie będzie wymagało generalnego remontu, a także kilku pomniejszych modernizacji. Według badań Murator Dom z 2023 r. 55 proc. badanych przeprowadza remonty co 1-5 lat, a niespełna 25 proc. – raz na 6–10 lat. W ostatnich 3 latach około 60 proc. Polaków wydało na remonty więcej niż 15 tys. zł.
Według amerykańskiej spółki Zillow koszty utrzymania mieszkania wynoszą 1-4 proc. jego wartości rocznie. Ponieważ część tych kosztów dotyczy zarówno najemców, jak i właścicieli, w analizie przyjęto koszt na poziomie 1,5 proc. początkowej wartości mieszkania rocznie, waloryzowany inflacją wynoszącą 3,3 proc.
Zakładamy, że najemca inwestuje całą kwotę, którą właściciel przeznacza na wkład własny i na koszty transakcyjne (tu założono 20 tys. zł), a w kolejnych miesiącach dokłada do portfela kwotę będącą różnicą między założonymi kosztami kredytu i utrzymania mieszkania a czynszem najmu.
W sytuacji, gdy koszt najmu w danym miesiącu przekracza miesięczną ratę kredytu i koszty utrzymania, nadwyżka trafia do portfela inwestycyjnego właściciela. W przypadku 20-letniego kredytu oprocentowanego na 6,1 proc., miesięczny koszt najmu zacznie przewyższać miesięczną ratę kredytu (i koszty utrzymania mieszkania) po 14 latach przy ratach równych oraz po 11 latach przy ratach malejących. Na początku najemca inwestuje prawie 183 tys. zł, a pierwsze nadwyżki mogą wynosić nawet 2–3 tys. zł miesięcznie.
Szalenie istotna dla porównania jest zakładana stopa zwrotu z alternatywnej inwestycji. Ta oczywiście również będzie zależna od indywidualnych wyborów, skłonności do ryzyka i od szczęścia. Należy przyjąć jednak jakąś stopę zwrotu. Przykładowo, główny amerykański indeks giełdowy w ostatnich kilkudziesięciu latach dawał roczną stopę zwrotu na poziomie ok. 10 proc. Główny niemiecki indeks giełdowy w ostatnich 20 latach osiągnął stopę zwrotu na poziomie 8,3 proc. rocznie, a w ostatnich 30 latach – 8 proc. rocznie. Polski WIG20TR przynosił raptem 4,7 proc. rocznie przez ostatnie dwie dekady, natomiast WIG dawał w tym czasie 6,2 proc. rocznie, a przez 30 lat – 8,3 proc. Teoretyczny zysk na indeksach mWIG40TR i sWIG80TR względem wartości bazowej w okresie 15 lat wynosił odpowiednio 10 proc. i 8,2 proc. rocznie.
Zakładaną stopę zwrotu ustalamy na poziomie 8 proc. rocznie – w takim tempie rosła wartość złota od czasu zawieszenia wymienialności dolara na złoto na początku lat 70. Kwestia stopy zwrotu jest tutaj kluczowa. Jeżeli ktoś zainwestował w Bitcoina nawet na szczytach cykli z 2017 czy 2021 r., obecnie mógłby osiągać roczną stopę zwrotu na poziomie 15-30 proc.. Z kolei inwestycja w NASDAQ 20 lat temu mogłaby przynieść średni roczny zwrot na poziomie 18 proc. Inwestor, który trzymał środki wyłącznie w obligacjach, lokatach czy na kontach oszczędnościowych, mógł w dłuższym okresie osiągnąć nominalny zysk na poziomie 3-5 proc. rocznie, przy odpowiednim wysiłku.
Jaki majątek mają po 20 latach właściciel i najemca?
W analizowanym przypadku osoba najmująca mieszkanie, startująca z kapitałem 183 tys. zł i dokładająca do portfela różnicę względem kosztów własnego mieszkania, po 20 latach osiąga kapitał o wartości 1 547 tys. zł w porównaniu z ratami równymi, podczas gdy właściciel mieszkania ma mieszkanie oraz 68 tys. zł. Przy porównaniu z ratami malejącymi najemca dysponuje kapitałem 1 755 tys. zł, a właściciel ma mieszkanie oraz 229 tys. zł.
Mieszkanie, przy założonym wzroście realnym na poziomie 1,3 proc. i inflacji 3,3 proc. rocznie, po 20 latach będzie warte około 2 miliony złotych. W takim scenariuszu właściciel „wygrywa” o około pół miliona złotych.
Różnicę może jednak zniwelować typ zakupionego mieszkania. Jeśli jest to nowe mieszkanie, które wymaga całkowitego wykończenia, początkowe koszty wzrastają, co mogłoby dodatkowo zasilić portfel inwestycyjny najemcy. Uwzględniając ten dodatkowy koszt, portfel najemcy po 20 latach wynosi 2 014 tys. zł w przypadku porównania z ratami równymi, a przy ratach malejących – 2 221 tys. zł. W takim przypadku najemca ma w portfelu inwestycyjnym około 2 miliony złotych więcej niż właściciel, czyli mniej więcej tyle, ile warte będzie mieszkanie.
Jeśli założymy inflację na poziomie 2,5 proc., portfel najemcy przewyższa portfel właściciela o 1 900–1 950 tys. zł, a mieszkanie będzie warte około 1 725 tys. zł. W tym przypadku najemca wychodzi na plus o około 200 tys. zł. Przy niższej inflacji można także przyjąć niższy wzrost cen najmu, co jeszcze zwiększyłoby tę różnicę.
Z drugiej strony, przy przyjęciu innej stopy zwrotu z inwestycji, np. 5 proc. rocznie, właściciel „wygrywa” o około 900 tys. zł. Liczba czynników wpływających na końcowy wynik jest więc ogromna i każda zmiana założeń może znacząco wpłynąć na ostateczny rezultat.
Ostateczne rozstrzygnięcie takiego porównania w praktyce będzie w dużej mierze zależeć od momentu startowego. Można wskazać okresy 15-, 20-, czy 25-letnie, w których najem okazuje się bardziej opłacalny (ze względu na niższe wzrosty cen mieszkań, najmu lub wyższy poziom stóp procentowych), jak i takie, w których zdecydowanie lepszym wyborem jest kupno mieszkania.
Przy obecnym, niezbyt rozwiniętym – choć dynamicznie rozwijającym się – rynku najmu oraz stosunkowo wysokich cenach (6 proc. wartości mieszkania rocznie), najem w większości przypadków może być mniej opłacalny. Jednak przy cenach najmu znanych z Europy Środkowej sytuacja mogłaby wyglądać zupełnie inaczej.

Główne wnioski
- Najem może okazać się bardziej opłacalny finansowo od kupna mieszkania, szczególnie w sytuacji, gdy na początku, poza kosztem wkładu własnego, konieczne jest przeznaczenie dodatkowych środków na wykończenie mieszkania.
- Wynik porównania w dużej mierze zależy od przyszłych wzrostów cen mieszkań i najmu, kosztów kredytu oraz możliwych zwrotów z inwestycji.
- Przy przyjętych założeniach majątki właściciela i najemcy po 20 latach były bardzo zbliżone w przypadku, gdy zakupione mieszkanie wymagało wykończenia.