Zaloguj się 
Dzieje się!
Najem instytucjonalny hamuje? Liczba budowanych mieszkań spadła w rok niemal o połowę
Polski rynek najmu instytucjonalnego wciąż rośnie, ale inwestorzy wyraźnie ograniczają nowe projekty. Liczba mieszkań w budowie spadła, choć popyt na wynajem pozostaje wysoki. Czy to początek spowolnienia, czy tylko zmiana strategii inwestorów?
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego liczba mieszkań PRS w budowie spadła niemal o połowę, mimo wysokiego popytu najmu.
- Co rekordowa transakcja Vantage Rent oznacza dla konkurencji i przyszłości rynku PRS.
- Jakie bariery ograniczają rozwój najmu instytucjonalnego w Polsce i czy sektor ma jeszcze potencjał wzrostu.
Audio generowane przez AI. Może zawierać błędy.
Jeszcze niedawno najem instytucjonalny (PRS) uchodził za jeden z najbardziej dynamicznych segmentów polskiego rynku nieruchomości. Kolejne fundusze zapowiadały inwestycje, a operatorzy powiększali portfele mieszkań. Najnowsze dane pokazują jednak bardziej złożony obraz sektora.
Według raportu BNP Paribas Real Estate na koniec czerwca 2026 r. zasoby PRS w Polsce osiągnęły 33,7 tys. mieszkań. Oznacza to wzrost o 31,6 proc. rok do roku. Jednocześnie liczba lokali w budowie zmniejszyła się o 48,6 proc., do około 3,9 tys.
To zestawienie ujawnia różnicę między dzisiejszą kondycją sektora a perspektywami jego dalszej ekspansji. Rosnąca liczba gotowych mieszkań odzwierciedla decyzje podjęte kilka lat wcześniej. Znacznie mniejszy portfel projektów w realizacji może natomiast oznaczać ograniczenie przyszłej podaży.
Wykres interaktywny Rynek rośnie, ale inwestorzy stają się ostrożniejsi
W pierwszej połowie 2026 r. na rynek trafiło około 2,5 tys. nowych mieszkań PRS. Było to o 31,6 proc. więcej niż rok wcześniej. Utrzymanie podobnej dynamiki w kolejnych latach będzie jednak wymagało uruchomienia następnych przedsięwzięć.
– Nie powiedziałbym, że mamy do czynienia z hamowaniem rynku. Wręcz przeciwnie, fundamenty sektora pozostają bardzo silne. W pierwszej połowie 2026 r. zasoby PRS wzrosły o 31,6 proc. rok do roku, osiągając blisko 34 tys. mieszkań, a średnie obłożenie utrzymywało się na poziomie 97-98 proc., co potwierdza utrzymujący się wysoki popyt. Spadek liczby mieszkań w budowie o 48,6 proc. r/r należy raczej interpretować jako efekt ostrożniejszego podejścia inwestorów i deweloperów w okresie podwyższonych kosztów realizacji i finansowania projektów – mówi Bolesław Kołodziejczyk, dyrektor ds. analiz danych rynkowych w BNP Paribas Real Estate Poland.
Wysokie obłożenie pokazuje, że istniejące projekty skutecznie znajdują najemców. Nie przesądza jednak o opłacalności budowania kolejnych mieszkań przy obecnych kosztach inwestycyjnych.
Istotny jest również długi cykl realizacji przedsięwzięć. Między zakupem gruntu a rozpoczęciem wynajmu może upłynąć kilka lat. Dlatego obecne ograniczenie budów nie musi oznaczać trwałego spowolnienia.
– Nie odczytuję tego jako zapowiedzi hamowania. Spadek liczby mieszkań w budowie według raportu o niemal połowę rok do roku to według mnie zwykła cykliczność, i to w dwóch wymiarach. Pierwszy to cykl gospodarczy. Decyzje o starcie nowych projektów zależą od kosztu pieniądza, nastrojów inwestorów i oczekiwań co do koniunktury, więc podlegają tym samym wahaniom co cała gospodarka. Drugi to cykl życia samego projektu. Inwestycja w PRS to proces rozłożony na lata: zakup gruntu, pozwolenia, budowa, komercjalizacja, a dopiero potem stabilna eksploatacja – mówi Arkadiusz Derkacz, współzałożyciel i główny ekonomista Instytutu Rynku Najmu.
Wykres interaktywny Dlaczego nowych projektów jest mniej
Na przyszłość sektora wpływa nie tylko koniunktura gospodarcza. W przypadku inwestycji zakładających wieloletnie utrzymywanie nieruchomości szczególnego znaczenia nabiera przewidywalność otoczenia regulacyjnego.
– Jeśli pytamy, co dziś najbardziej ogranicza nowe inwestycje, odpowiedź jest dość prosta. Działają te same bariery, co w pozostałych segmentach: koszty finansowania, ceny gruntów, oczekiwane stopy zwrotu i długie procedury itp. Dochodzi do tego czynnik, o którym mówi się zbyt rzadko, czyli niepewność prawna. Inwestor planujący projekt na kilkanaście lat musi zakładać, że zasady gry mogą się zmienić, na przykład w obszarze regulacji czynszów czy ochrony najemców. Dotyczy to całego rynku najmu mieszkań, ale projekty instytucjonalne, z długim horyzontem zwrotu są na to szczególnie wrażliwe – podkreśla Arkadiusz Derkacz.
Jeśli pytamy, co dziś najbardziej ogranicza nowe inwestycje, odpowiedź jest dość prosta: koszty finansowania, ceny gruntów, oczekiwane stopy zwrotu i długie procedury.
Dane BNP Paribas Real Estate pokazują również duże zróżnicowanie aktywności pomiędzy aglomeracjami. Spośród około 3,9 tys. mieszkań w budowie aż 46 proc. przypada na Warszawę, a kolejne 23 proc. na Wrocław. Kraków odpowiada za 14 proc., Lublin za 10 proc., a Poznań za 7 proc.
W Łodzi, Katowicach i Trójmieście raport nie wykazuje obecnie mieszkań PRS w budowie. Może to oznaczać dalsze różnicowanie tempa rozwoju sektora pomiędzy największymi miastami.
Rekord inwestycyjny, który może mylić
Na pierwszy rzut oka dane dotyczące rynku inwestycyjnego przeczą tezie o słabnącej aktywności. W pierwszej połowie 2026 r. wartość transakcji PRS osiągnęła 575 mln euro, rosnąc o 257 proc. rok do roku.
Musimy jednak pamiętać, że za cały ten wynik odpowiada jednak jedna transakcja. Vantage Rent przejął portfel Resi4Rent za 2,437 mld zł. Zakup objął 18 projektów w sześciu największych miastach, oferujących łącznie 5322 mieszkania.
To wydarzenie zmieniło strukturę własności sektora, ale nie zwiększyło liczby dostępnych mieszkań. Pokazuje zarazem, że zainteresowanie zakupem gotowych aktywów nie musi przekładać się na uruchamianie nowych inwestycji.
– Przejęcie portfela Resi4Rent przez Vantage Rent za 575 mln euro było bez wątpienia przełomowym wydarzeniem dla polskiego rynku PRS. Po finalizacji transakcji udział grupy w krajowych zasobach sektora szacowany jest na 35-37 proc – zauważa Bolesław Kołodziejczyk.
Jednocześnie należy pamiętać, że cały sektor PRS stanowi nadal niewielką część rynku mieszkaniowego i rynku najmu w Polsce.
– O poziomie czynszów w dalszym ciągu decydują przede wszystkim relacje popytu i podaży oraz konkurencja ze strony tradycyjnego rynku najmu – dodaje ekspert.
Wykres interaktywny Miniwywiad
Rynek living nie będzie rozwijał się tak dynamicznie, jak wcześniej zakładano
XYZ: Z najnowszych danych wynika, że polski rynek najmu instytucjonalnego wyraźnie wyhamowuje. Czy pana zdaniem zbliżamy się do granicy jego rozwoju?
Dariusz Pawlukowicz, wiceprezes Vantage Development i Grupy Robyg: Niekoniecznie. Rynek najmu w Polsce jest duży i nadal będzie się rozwijał. Szacujemy, że w największych miastach funkcjonuje około 400–500 tys. mieszkań na wynajem, podczas gdy sektor najmu instytucjonalnego obejmuje zaledwie około 30 tys. lokali. To mniej więcej 6 proc. tego rynku. Trudno więc mówić o jego nasyceniu.
Trzeba pamiętać, że w Polsce najem ma nieco inny charakter niż w Europie Zachodniej. Korzystają z niego przede wszystkim młodzi ludzie, którzy nie mają jeszcze możliwości zakupu mieszkania albo nie chcą wiązać się wieloletnim kredytem, ponieważ nie wiedzą, gdzie ostatecznie zamieszkają. Ważną grupą są również obcokrajowcy. Jednocześnie utrzymuje się migracja do największych miast, co będzie wspierać popyt na mieszkania na wynajem, nawet przy niekorzystnych tendencjach demograficznych w całym kraju.
Skoro popyt pozostaje silny, dlaczego inwestorzy ograniczają aktywność, a zapowiadanych kilka lat temu projektów nie przybywa w oczekiwanym tempie?
Rozmawiamy o tym również z przedstawicielami innych firm i rzeczywiście ich założenia rozwojowe zostały dosyć mocno zweryfikowane. Przyczyna jest stosunkowo prosta. Kiedy 3-4 lata temu rynek BTR zaczął się dynamicznie rozwijać, wielu inwestorów przedstawiało bardzo ambitne plany. Od tego czasu ceny mieszkań wzrosły o około 40-50 proc. Tymczasem stawki najmu, poza skokowym wzrostem w 2022 r., związanym z wybuchem pełnoskalowej wojny w Ukrainie, wzrosły nieznacznie ok. 6 proc. Oczywiście rosną, ale znacznie wolniej.
W rezultacie inwestor, który musi dziś zapłacić za mieszkania o 40 proc. więcej, niż zakładał kilka lat temu, nie jest w stanie uzyskać odpowiednio wyższych przychodów z najmu. Jeżeli przychody wzrosły o kilka, a na najlepszych rynkach może o 10 proc., to bardzo trudno zbilansować taki projekt. Właśnie dlatego wiele wcześniejszych planów inwestycyjnych przestało być ekonomicznie uzasadnionych.
Czy to oznacza, że dotychczasowy model biznesowy funduszy BTR po prostu przestaje się sprawdzać?
W wielu przypadkach tak. Do wzrostu cen mieszkań trzeba jeszcze doliczyć koszty finansowania, które w Polsce pozostają wysokie. Przy takich parametrach realizacja projektu może oznaczać konieczność dokładania do inwestycji.
Jesteśmy w nieco innej sytuacji, ponieważ mamy własną działalność deweloperską. Nie musimy kupować gotowych mieszkań od zewnętrznego dewelopera, a marża deweloperska pozostaje wewnątrz grupy. To istotna przewaga, dzięki której możemy skutecznie realizować nasze założenia biznesowe. Wzrosły ceny gruntów i koszty budowy. Znaczenie ma także dostęp do tańszego finansowania zagranicznego, choć oczywiście wiąże się ono z ryzykiem kursowym.
Warto też pamiętać, że część funduszy opierała swoje modele nie tylko na bieżących przychodach z najmu, lecz także na oczekiwanym wzroście wartości nieruchomości. Zakładano, że za 3-5 lat będzie można sprzedać portfel z dodatkowym zyskiem, na przykład dzięki spadkowi stóp kapitalizacji. Dzisiaj takie założenie jest znacznie trudniejsze do obrony. Dlatego uważam, że nadal będą pojawiały się pojedyncze projekty BTR, ale rynek nie będzie rozwijał się tak dynamicznie, jak jeszcze niedawno wszyscy zakładali.
A jak na tym tle wygląda sytuacja waszego portfela? Czy utrzymanie wysokiego obłożenia wymaga coraz większej elastyczności cenowej?
Utrzymujemy obłożenie na poziomie około 97 proc., ale jest ono w dużym stopniu efektem naszej polityki cenowej. Skrupulatnie monitorujemy rynek, aby działać szybko i efektywnie dostosowywać stawki do bieżącej sytuacji. Musimy też pamiętać, że nie konkurujemy wyłącznie z innymi operatorami, ale przede wszystkim z setkami tysięcy mieszkań oferowanych przez prywatnych właścicieli.
Naszą przewagą na pewno jest też jakość obsługi i cały pakiet usług związanych z najmem. W ubiegłorocznym badaniu satysfakcji blisko 96 proc. klientów zadeklarowało, że poleciłoby nasze mieszkania swoim bliskim. To pokazuje, że choć cena i lokalizacja wciąż pozostają najważniejsze dla klientów, to coraz większego znaczenia nabiera całe doświadczenie najemcy. Ono też coraz częściej decyduje, czy klient zostanie z nami na dłużej.
Pomimo trudniejszych warunków przygotowujecie kolejne inwestycje. Jakie projekty planujecie uruchomić i jaką skalę osiągną?
Mamy przygotowane cztery kolejne projekty w Warszawie i Gdańsku, obejmujące łącznie około 1100 mieszkań. Są już na zaawansowanym etapie przygotowań.
Co istotne, te mieszkania od samego początku były projektowane z myślą o wynajmie instytucjonalnym. Nigdy nie znajdowały się w ofercie sprzedażowej. To ważne rozróżnienie, ponieważ czasami pojawiają się opinie, że fundusze wykupują mieszkania, ograniczając dostępność lokali dla indywidualnych nabywców.
W naszym przypadku jest dokładnie odwrotnie. Tworzymy dodatkową podaż mieszkań, które bez tych inwestycji mogłyby w ogóle nie powstać. Nie zabieramy więc mieszkań z rynku sprzedażowego, lecz powiększamy całkowity zasób mieszkaniowy, tworząc dla klienta atrakcyjną alternatywę do tradycyjnej własności.
Czy PRS nadal zapewnia atrakcyjne stopy zwrotu?
Według BNP Paribas Real Estate stopa kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości PRS wynosi obecnie 5,5 proc. Jest to jednak tylko jeden z parametrów oceny inwestycji, nieuwzględniający bezpośrednio całej struktury finansowania.
– Ocena atrakcyjności rentowności zawsze zależy od strategii inwestora. W przypadku sektora PRS kluczowe znaczenie mają nie tylko bieżące stopy kapitalizacji, ale także stabilność przepływów pieniężnych, bardzo wysokie obłożenie oraz potencjał dalszego wzrostu rynku. Stopa kapitalizacji dla najlepszych aktywów na poziomie 5,5 proc. odzwierciedla postrzeganie PRS jako relatywnie bezpiecznej i długoterminowej klasy aktywów – wyjaśnia Bolesław Kołodziejczyk.
Znaczenie ma również różnica między zakupem gotowej nieruchomości a budową od podstaw. Pierwszy wariant zapewnia dostęp do istniejącego strumienia przychodów, drugi wymaga poniesienia ryzyka realizacji i komercjalizacji.
Większość mieszkańców Polski żyje we własnych nieruchomościach
Długoterminowy potencjał PRS często uzasadnia się jego niewielkim udziałem w polskim rynku najmu, wynoszącym około 2 proc. Nie oznacza to jednak, że Polska automatycznie powtórzy drogę krajów Europy Zachodniej.
Według danych Eurostatu przywołanych w raporcie większość mieszkańców Polski żyje we własnych nieruchomościach. Średnia dla Unii Europejskiej wynosi około 69 proc.
– Polska rzeczywiście różni się od większości krajów Europy Zachodniej. Według danych Eurostatu przywołanych w raporcie 87,2 proc. Polaków mieszka we własnych nieruchomościach, co należy do najwyższych wskaźników w Europie – mówi Klaudia Okoń, starszy analityk ds. analiz biznesowych, BNP Paribas Real Estate Poland.
Nie oznacza to jednak, że rozwój PRS jest ograniczony.
– Raczej nie oczekiwalibyśmy pełnego powielenia zachodnioeuropejskich modeli, ale stopniowego wzrostu znaczenia najmu instytucjonalnego wraz ze wzrostem mobilności zawodowej, zmianą preferencji młodszych pokoleń oraz dalszym napływem studentów i pracowników zagranicznych – dodaje ekspertka.
Warto zauważyć, że w latach 2015-2025 wskaźnik własności mieszkań w Polsce wzrósł z 83,7 do 87,2 proc. Dane te nie potwierdzają więc szybkiego odchodzenia społeczeństwa od modelu właścicielskiego.
Wykres interaktywny O przyszłości zdecydują najemcy
Jednym z czynników rozwoju PRS jest zmiana oczekiwań dotyczących mieszkania. Instytucjonalny najem konkuruje z ofertą prywatnych właścicieli nie tylko lokalizacją i wysokością czynszu, ale także standardem obsługi.
– Rośnie skłonność do wynajmowania mieszkań, a deklarowane powody tej decyzji są bardzo różne. Rynek najmu mieszkań się profesjonalizuje, czego dowodem jest rozwój nie tylko PRS, ale też BtR i PBSA. Trudno mi podać dokładny udział PRS za dziesięć lat i wolę nie wskazywać liczby, która byłaby jedynie zgadywaniem. Jestem natomiast przekonany, że ten segment będzie się rozwijał, co jest już dziś widoczne. Dostarcza on bowiem nowej jakości mieszkań i usług zamieszkania, na które jest popyt – mówi Arkadiusz Derkacz.
Barierą pozostaje cena. W Warszawie czynsze mieszkań jednopokojowych w analizowanej ofercie PRS wynoszą od 2870 do 3690 zł miesięcznie. Dla mieszkań dwupokojowych przedział wynosi 3530-4860 zł.
W Krakowie analogiczny przedział dla mieszkań jednopokojowych wynosi 2400-2900 zł, we Wrocławiu 2330-2690 zł, a w Łodzi 1570-1970 zł. Są to wartości między pierwszym a trzecim kwartylem rozkładu czynszów dostępnych mieszkań.
Czy PRS rozwiązuje problemy mieszkaniowe?
Rosnąca obecność funduszy na rynku mieszkaniowym przywołuje także pytania o społeczne skutki inwestycji. Warto jednak oddzielić zwiększanie oferty mieszkań na wynajem od poprawy ich przystępności cenowej.
– Wpływ PRS na dostępność mieszkań jest przedmiotem dyskusji w wielu krajach. Z jednej strony sektor zwiększa liczbę profesjonalnie zarządzanych mieszkań dostępnych na wynajem i oferuje alternatywę dla osób, które nie chcą lub nie mogą kupić własnego lokalu. Z drugiej strony pojawiają się pytania o wpływ kapitału instytucjonalnego na rynek mieszkaniowy – zauważa Klaudia Okoń.
Rozwój PRS może zatem poszerzać wybór dostępnych mieszkań, lecz nie zastąpi polityki społecznej ani rozwiązań odpowiadających na potrzeby gospodarstw o niższych dochodach.
Hamowanie czy naturalny etap dojrzewania
Dane za pierwsze półrocze 2026 r. nie wskazują na kryzys najmu instytucjonalnego. Pokazują jednak rynek, na którym rozwój istniejących zasobów wyraźnie rozmija się ze skalą aktualnie realizowanych przedsięwzięć.
W kolejnych kwartałach kluczowe będą liczba nowych projektów i decyzje inwestorów dotyczące ich uruchamiania. Pozwolą ocenić, czy obecne osłabienie aktywności budowlanej jest krótkotrwałą przerwą między falami inwestycji, czy początkiem dłuższego okresu wolniejszego wzrostu.
Główne wnioski
- Rynek PRS rośnie, ale jego przyszła podaż stoi pod znakiem zapytania. W pierwszej połowie 2026 r. zasoby najmu instytucjonalnego zwiększyły się o 31,6 proc. rok do roku, a obłożenie utrzymywało się na poziomie 97-98 proc. Jednocześnie liczba mieszkań w budowie spadła aż o 48,6 proc. To sygnał rosnącej ostrożności inwestorów, który może przełożyć się na wyraźnie wolniejsze tempo rozwoju sektora w kolejnych latach.
- Rekordowe inwestycje nie oznaczają przyspieszenia budowy nowych mieszkań. Wartość transakcji na rynku PRS osiągnęła w pierwszym półroczu 575 mln euro, ale cały ten wolumen wynikał z przejęcia portfela Resi4Rent przez Vantage Rent. Transakcja zwiększyła koncentrację własności i umocniła pozycję największego operatora, nie powiększając jednak dostępnych zasobów mieszkaniowych. Pokazuje to, że zainteresowanie inwestorów zakupem gotowych aktywów nie musi oznaczać skłonności do realizacji nowych projektów.
- Długoterminowy potencjał PRS pozostaje duży, ale nie gwarantuje szybkiego wzrostu. Najem instytucjonalny odpowiada obecnie za około 2 proc. polskiego rynku najmu, co teoretycznie pozostawia znaczną przestrzeń do ekspansji. Jej tempo zależeć będzie jednak od kosztów finansowania, dostępności gruntów, stabilności przepisów oraz gotowości najemców do płacenia za wyższy standard usług. Wysoki udział mieszkań własnościowych w Polsce oznacza również, że rozwój sektora nie musi przebiegać według zachodnioeuropejskiego scenariusza.
