Nowi obszarnicy. Dlaczego ceny ziemi w Kanadzie rosną w szybkim tempie

Tylko w pierwszej połowie 2024 r. ceny ziemi wzrosły średnio o 5,5 proc., a między 2023 r. a 2024 r. o 9,6 proc. W Saskatchewan w 2023 r. ceny ziemi wzrosły o 15,7 proc.! Dane pochodzą z październikowego raportu Farm Credit Canada, organizacji należącej do kanadyjskiego skarbu państwa, zajmującej się finansowaniem i obsługą ponad 103 tys. klientów w sektorze rolnym.

Menonici szybsi od statystyk

Sygnałem problemów stały się decyzje podejmowane od kilkunastu lat przez Amiszów i Menonitów. Te konserwatywne wspólnoty anabaptystów są znane ze swojej rolniczej wiedzy, a niektóre rejony Kanady (np. prowincja Nowy Brunszwik) widzą w nich nawet nadzieję na odbudowanie i wzmocnienie rolnictwa. Dla wielu konsumentów nalepka typu „Mennonite country” jest gwarancją jakości. Jedną z ciekawszych wycieczek w Ontario jest wizyta w St. Jacobs nieopodal Waterloo, gdzie w hali targowej z XIX w., odbudowanej po pożarze z 2013 r., swoje produkty sprzedają Menonici w tradycyjnych strojach, przyjeżdżający z farm w rejonie. Na drogach stoją znaki uprzedzające o poruszających się na tym terenie bryczkach.

Mimo przywiązania do tradycji anabaptyści przeprowadzają się, ponieważ nie mogą w pobliżu posiadanej farmy kupić ziemi dla nowych rodzin we wspólnocie. Rok temu na portalu Farmtario.com napisano – „wspólnota Amiszów przenosi się po prawie 65 latach, zawrotnie rosnące ceny ziemi przyśpieszyły wspólną decyzję”. Dziennikarz cytował rozmówcę, który podkreślał, że kiedy jego rodzina sprowadziła się do St. Marys w 1961 r. i szukała ziemi, wybierała spośród ośmiu farm, „wszystkich w rozsądnej cenie”.

Przeczytaj: Pragmatyzm i dywersyfikacja – Sekret sukcesu Kanady?

Dzierżawią, nie kupują

Statistics Canada po ostatnim spisie powszechnym opisał narastający problem wzrostu cen ziemi i koncentracji własności. Tylko między 2016 r. a 2021 r. rynkowa wartość kanadyjskiej ziemi rolnej i budynków na farmach wzrosła do 603,8 mld CAD czyli o 22,7 proc.

Kanadyjscy farmerzy mówią, że jeden wykwalifikowany pracownik wykonuje pracę dwóch-trzech niedoświadczonych osób. Zatrudniają zagranicznych pracowników, głównie z Meksyku, ponad 70 tys. w ub. r. Nawet w 2020 r., mimo pandemii, rząd federalny nie tylko zgodził się na przylot zagranicznych pracowników, także przyznał 50 mln CAD na koszty kwarantanny. Nie wiadomo, czy dzieci dzisiejszych farmerów będą chciały pracować na roli. Według danych Statistics Canada w 2021 r. średni wiek kanadyjskiego „operatora farmy” wynosił 56 lat, podczas gdy średni wiek Kanadyjczyka – ponad 41 lat. Spadała liczba młodych farmerów, w 2021 r. było ich 8,6 proc., w 2016 – 9,1 proc. Inne statystyki pokazują jeszcze bardziej dramatyczny stan: tylko w ciągu jednego pokolenia liczba młodych rolników na preriach spadła o 70 proc. Kanadyjskie rolnictwo to przede wszystkim prowincje na preriach właśnie, czyli Alberta, Saskatchewan i Manitoba.

W 2016 r. w Kanadzie statystyki rejestrowały 193492 farmy, w roku 2021 – 189874, to spadek o 1,9 proc. Kanadyjskie farmy gospodarują na 153,7 mln akrów, w USA jest ponad dwa mln farm na 895,3 mln akrów. Statystycznie wygląda to nieźle – średnia wielkość kanadyjskiej farmy to 809,4 akrów, czyli ponad 327,3 ha. To prawie dwa razy więcej niż, średnia powierzchnia farmy w USA (445 akrów), cztery razy więcej niż w Wielkiej Brytanii (210,2 akrów) i 80 razy więcej niż w Japonii (10,2 akrów). Na razie 97 proc. farm w Kanadzie prowadzonych jest przez rodziny, farmy są dwa razy większe niż 50 lat temu – dzięki technologii i nowym narzędziom. Gdyby jednak ktoś chciał jeszcze powiększyć rodzinną farmę, będzie miał taki sam problem jak Menonici. Portal The Western Producer podawał, że około 50 proc. farmerów dzierżawi ziemię, zamiast ją kupić. Statistics Canada opisywało problem rynku tak – „warunki coraz bardziej określają duzi gracze rynkowi”.

Wielcy inwestorzy i budowa podmiejskich osiedli

Kanadyjskie prerie to 70 proc. kanadyjskiej ziemi rolnej. Badacze Anette Desmarais i André Magnan, którzy zajmują się zmianami struktury właścicielskiej na tym obszarze podkreślali w swoich analizach, że postępuje koncentracja własności i „poszerzająca się własność inwestorska ziemi rolnej”. Wszystko zaczęło się od zakupów ziemi po wzroście cen żywności w latach 2007-2008. Szeroką dokumentację zjawiska na całym świecie można znaleźć na stronie Farmlandgrab.org.

Desmarais i Magnan, razem z Darrinem Qualmanem i Mengistu Wendimu opublikowali w 2020 r. raport o koncentracji własności ziemi, pokazując jaki ma to wpływ na młodych farmerów, bezpieczeństwo żywnościowe, zmiany klimatu i demokrację. Obecność dużych inwestorów już cztery lata spowodowała, że w Saskatchewan 38 proc. ziemi rolnej należało do zaledwie 8 proc. farm. W Albercie 6 proc. farm gospodaruje na 40 proc. ziemi rolnej. W Manitobie 4 proc. farm decyduje o 24 proc. ziemi rolnej. Desmarais i Magnan pisali w magazynie The Conversation, że inwestorzy to fundusze hedgingowe, fundusze emerytalne, a także zamożni inwestorzy indywidualni. Specjaliści mówią o „ufinansowieniu” rolnictwa i podają przykład – w 2002 r. w Saskatchewan finansowych inwestorów w sektorze rolniczym praktycznie nie było, ale już w 2018 r. należało do nich milion akrów, czyli ponad cztery tys. km kw. To prawie jedna czterdziesta całej ziemi rolnej w Saskatchewan.

Nową klasą obszarniczą są tacy inwestorzy jak Robert Andjelic z Alberty, który ma ponad 225 tys. akrów, a na swojej stronie internetowej firma Andjelic Land pisze, że chce być „właścicielem ziemi pierwszego wyboru dla kanadyjskich farmerów, którzy chcą dzierżawić ziemię rolną”. Inna firma to Avenue Living, która zarządza aktywami o wartości ponad sześciu mld CAD, a jest to zarówno ziemia jak i supermarkety.

Ziemią rolną są też zainteresowani deweloperzy i również na ten problem wskazywało Statistics Canada. W największej kanadyjskiej prowincji, Ontario, jednym z najpoważniejszych skandali ostatnich lat jest kwestia Greenbelt, czyli chronionego od 2005 r. pasa 810 tys. ha ziemi rolnej i terenów cennych przyrodniczo. Właśnie tam obecny konserwatywny rząd Ontario postanowił w 2022 r. ułatwić deweloperom przejęcie niektórych terenów, chociaż 83 proc. tych terenów to najwyższej klasy ziemia rolna. Audytor generalna Ontario Bonnie Lysyk w raporcie z sierpnia ub.r. policzyła, że deweloperzy mogli się wzbogacić nawet o 8,3 mld CAD. Śledztwo wciąż trwa.

Magazyn The Narwhal pisząc kilka lat temu o problemie inwestorów podkreślał, że w USA są programy, z których farmerzy są opłacani, by część należących do nich ziem leżała odłogiem, chodzi o zapewnienie finansowego wsparcia dla rolnictwa bez konieczności sprzedaży ziemi. Zaś kanadyjscy badacze problemu wskazują, do czego prowadzi obszarnictwo – padają lokalne biznesy, ponieważ mniej osób z nich korzysta, są też skutki kulturowe takie jak rozpadające się związki wsi i miasta, bo coraz mniej osób w mieście ma rodzinę na wsi. Zaś w polityce farmerzy też przestają trzymać się mocno – słabnie ich znaczenie i siła nacisku na lokalnych polityków.

Główne wnioski

1. Traktowanie ziemi jako wyłącznie inwestycji staje się problemem gospodarczym i politycznym, ponieważ spada znaczenie farmerskiego elektoratu i giną lokalne wspólnoty i firmy.
2. Bezpieczeństwu żywnościowemu zagraża też rozrastanie się podmiejskich osiedli.
3. Regulacje chroniące ziemie rolne są niewystarczające.