Obniżka stóp rozgrzeje rynek mieszkań. Dlaczego ceny mogą znów wystrzelić?

Jeśli bank centralny zdecyduje się na dalsze obniżki stóp, zdolność kredytowa wielu potencjalnych nabywców mieszkań wzrośnie, a raty kredytów spadną. W efekcie można spodziewać się wyraźnego wzrostu popytu na mieszkania. Skala tego efektu może przypominać program Bezpieczny Kredyt, z tą różnicą, że dostępność kredytu poprawiłaby się równomiernie dla wszystkich, a nie tylko dla wybranej grupy i nie tak skokowo.

Jednak w sytuacji, gdy podaż mieszkań nie nadąża za popytem, możliwe są dalsze wzrosty cen. Spadające stopy oznaczają też niższe oprocentowanie lokat, obligacji czy kont oszczędnościowych, co może dodatkowo pobudzić popyt inwestycyjny na mieszkania. Taki popyt może wpłynąć na wzrost cen mieszkań, ale jednocześnie ogranicza presję na wzrost czynszów na rynku najmu. Dodatkowo, jeśli więcej osób zdecyduje się na zakup własnego mieszkania, spaść może też popyt na najem.

Stopy procentowe wpływają na podaż

Obniżki stóp procentowych wpływają także na podaż mieszkań. Oczekiwany wzrost popytu mobilizuje deweloperów do zwiększenia aktywności. Widzieliśmy to choćby w przypadku programu Bezpieczny Kredyt, który ożywił rynek i zwiększył liczbę rozpoczynanych budów.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Niższe stopy obniżają też koszty finansowania inwestycji deweloperskich, co przekłada się na większe możliwości uruchamiania nowych projektów. W dłuższej perspektywie podaż powinna więc stopniowo nadrabiać rosnący popyt. Seria obniżek mogłaby zatem zapoczątkować kolejny boom na rynku mieszkaniowym, co – przy wciąż niewystarczającej liczbie mieszkań w Polsce – byłoby korzystne dla poprawy warunków mieszkaniowych. Jednak, jak na razie, komunikaty banku centralnego nie wskazują, by środowa decyzja była początkiem cyklu obniżek.

Przy niskich stopach rosły ceny

Dane z ostatnich kilkunastu lat pokazują, że w okresach niskich stóp procentowych wyraźnie rosła aktywność na rynku nieruchomości. Wtedy również budowano więcej mieszkań. Rosły także ceny, ponieważ wysoka zdolność kredytowa i rosnące zarobki pobudzały popyt, a tym samym windowały ceny nieruchomości.

Warto pamiętać, że wpływ rosnących zarobków na ceny mieszkań jest bardzo silny. Łączy się wszakże z rosnącym popytem i kosztami budowy. Tam, gdzie rosną realne płace, zwykle rosną też ceny mieszkań.

Przeczytaj: Kto odpowiada za ceny mieszkań? Przede wszystkim my sami

Pomimo że w czasie niskich lub spadających stóp procentowych realne ceny mieszkań rosły, dostępność mieszkań pozostawała na wysokim poziomie. Indeks Dostępności Mieszkaniowej publikowany przez Związek Banków Polskich uwzględnia zarówno dochody, jak i dostępność kredytów. Pokazywał, że mimo rosnących cen, mieszkania pozostawały dostępne dla szerokiej grupy nabywców. Dopiero seria podwyżek stóp procentowych przyniosła spadek cen, ale jednocześnie mocno ograniczyła dostępność mieszkań z powodu wysokich kosztów kredytu. Spowolnieniu uległa też aktywność w budownictwie mieszkaniowym.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Przy niskich kosztach kredytu i rosnących zarobkach (często szybciej rosnących niż ceny mieszkań) – nawet drożejące nieruchomości nie stanowiły istotnego problemu. Rosnące ceny w efekcie wysokiego popytu świadczyły o tym, że ludzi było na nie stać. Fakt, że budowano coraz więcej mieszkań, potwierdzał, że popyt był realny, a potrzeby mieszkaniowe Polaków były zaspokajane. W takich warunkach wzrost cen był raczej naturalnym skutkiem tych zjawisk, a nie problemem samym w sobie. Dane historyczne pokazują wręcz, że spadki cen mieszkań najczęściej były efektem ograniczenia dostępności kredytów, co prowadziło również do zastoju w budownictwie. Mimo spadku cen, niewiele osób mogło sobie pozwolić na zakup mieszkania, zwłaszcza że większość pierwszych mieszkań kupuje się przy pomocy kredytu.

Seria obniżek stóp procentowych zapewne nadejdzie, choć prawdopodobnie nie w najbliższych miesiącach. Kluczowe jednak, by poziom stóp procentowych był dostosowany do sytuacji gospodarczej i służył przede wszystkim ochronie wartości pieniądza. Rolą banku centralnego nie jest ulżenie deweloperom czy kredytobiorcom, lecz dbanie o stabilność cen. Zbyt szybka i nieprzemyślana obniżka stóp mogłaby wysłać fałszywy sygnał do rynku i odbić się czkawką.

Pewne jest jednak, że powszechnie dostępny kredyt wpływa na wzrost dostępności mieszkań – w przeciwieństwie do selektywnych programów „ratunkowych”, które w otoczeniu wysokiej inflacji i wysokich stóp procentowych oferują tani kredyt dla wybranych, kosztem wszystkich podatników, co później przekłada się na wzrost cen dla całego rynku.

Główne wnioski

1. Potencjalny cykl obniżek stóp procentowych może wywołać kolejny boom na rynku mieszkaniowym. Wzrośnie liczba budowanych mieszkań i więcej osób będzie mogło sobie pozwolić na ich zakup.
2. Ceny mieszkań mogą wzrosnąć, ale przy wysokiej zdolności kredytowej i rosnących zarobkach dostępność mieszkań utrzyma się na wysokim poziomie, nawet przy wyższych cenach.
3. RPP nie powinna obniżać stóp procentowych z myślą o deweloperach czy kredytobiorcach, lecz kierować się celem utrzymania stabilności cen. Jeśli jednak obniżki nastąpią, dostępność mieszkań poprawi się dla wszystkich, a nie tylko dla wybranych.