Współzałożyciel Robyga: Nadchodzi konsolidacja rynku nieruchomości (WYWIAD)

Szymon Matuszyński: W ostatnich miesiącach Robyg przeprowadził kilka emisji obligacji. Łącznie to już 475 mln zł od początku roku, a ostatnia seria opiewała na 75 mln. Jak ocenia pan ten proces i w ogóle sytuację z finansowaniem działalności deweloperskiej w Polsce?

Oscar Kazanelson, przewodniczący Rady Nadzorczej Robyg: Jesteśmy bardzo zadowoleni. Dzisiaj możemy pożyczać pieniądze na optymalnym poziomie. W czasie pandemii czy po wybuchu wojny marże sięgały 4 proc., teraz to około 2,6 proc.

Po ostatniej obniżce stóp procentowych całkowity koszt finansowania wynosi około 7 proc. – dla spółki deweloperskiej to akceptowalny poziom.

Decyzja Rady Polityki Pieniężnej o obniżce stóp zaskoczyła część rynku.

Rynek się tego spodziewał. Oczekiwania, że jeszcze w tym roku stopy zostaną obniżone o 0,25 pkt proc., były już wliczone w ceny. To dobra decyzja – przyjemna dla rynku. Dzięki temu klienci mogą dziś dostać kredyt hipoteczny z oprocentowaniem ok. 6–6,5 proc., a to mniej niż w USA. Tam pożyczki mieszkaniowe są droższe niż w Polsce. To realna zachęta do zakupu mieszkań.

Czy planujecie kolejne emisje obligacji w najbliższych kwartałach?

Nie mamy w najbliższym czasie zaplanowanych nowych emisji, ale jesteśmy gotowi działać, jeśli pojawi się dobra okazja inwestycyjna. Teoretycznie – w oparciu o obowiązujące nas kowenanty – moglibyśmy zaciągnąć jeszcze 1 mld zł długu, ale nie ma takiej potrzeby. Na koniec ostatniego kwartału mieliśmy ponad 300 mln zł gotówki.

Przeczytaj: Resort rozwoju wraca do uwalniania gruntów. Nowe przepisy mają odblokować inwestycje

Grunty coraz droższe, procedury coraz dłuższe

Czyli finansowo jesteście w bezpiecznej pozycji. A jak wygląda kwestia gruntów? To dziś gorący temat.

Ziemi brakuje. W dużych miastach, w których działamy – Warszawa, Łódź, Gdańsk, Gdynia, Wrocław, Poznań – trudno znaleźć działkę w dobrej lokalizacji i rozsądnej cenie. Coraz częściej, kupując grunt, trzeba od razu planować zmianę planu miejscowego, korzystać z Lex Deweloper lub ZPI. To wszystko zajmuje lata i kosztuje.

Ziemi brakuje. W dużych miastach, w których działamy trudno znaleźć działkę w dobrej lokalizacji i rozsądnej cenie.

Czyli procesy administracyjne to dziś największe hamulce inwestycji?

Zdecydowanie tak. Kiedyś pozwolenie na budowę można było dostać w 6–9 miesięcy, dziś trwa to nawet trzy lata. Bank ziemi staje się więc kluczowy – duży deweloper musi mieć zapas terenów, żeby móc planować z wyprzedzeniem. To oznacza większe zaangażowanie kapitału i finansowania.

Małe firmy nie wytrzymują takiego tempa – dlatego nadchodzi konsolidacja rynku. Już widać, że więksi gracze przejmują mniejsze spółki posiadające bank ziemi.

Czy te opóźnienia faktycznie przekładają się na ceny mieszkań?

Oczywiście. Finansowanie działki przez trzy lata kosztuje, a każdy koszt w końcu wpływa na cenę mieszkania. Dlatego spodziewam się dalszego wzrostu cen. Szacunki mówią o +2,5 proc. w tym roku i +6,5 proc. w 2026 r. – moim zdaniem to realne prognozy.

Z czym są największe trudności w kontaktach z administracją lokalną?

Nie wszędzie jest źle. W niektórych miastach prezydenci i wiceprezydenci rozumieją, że deweloperzy są motorem lokalnej gospodarki. Ale w urzędach niższego szczebla często brakuje motywacji, by przyspieszać procedury.

Czyli to raczej systemowe problemy niż zła wola?

Tak. Wszyscy wiedzą, że planowanie przestrzenne i infrastruktura to klucz. Ale nawet przy dobrej woli władz miejskich wiele blokuje biurokracja. Przykład: bez podpisanej umowy drogowej nie dostaniesz dziś żadnego pozwolenia, a uzgodnienia mogą trwać bardzo długo.

A czy mimo tych trudności widać pozytywne zmiany w relacjach z samorządami?

Tak, w niektórych miastach jest lepiej. Coraz częściej władze rozumieją, że deweloperzy napędzają lokalną gospodarkę. Dla przykładu – obecnie budujemy ok. 6,5 tys. mieszkań. Statystycznie jedno mieszkanie to 1,2 miejsca pracy w branżach powiązanych.

To oznacza, że dostarczamy pracę ok. 8 tys. osób – nie tylko na budowach, ale też w firmach produkujących okna, drzwi, aluminium, beton. Tego efektu mnożnikowego nie można lekceważyć.

Polska nadal atrakcyjna dla inwestorów mieszkaniowych

Mimo tych trudności grupa Robyg cały czas inwestuje w Polsce. Co sprawia, że ten rynek jest dla Was wciąż tak ważny?

Piętnaście lat temu postawiłem na Polskę i uważam, że to była świetna decyzja. Polska gospodarka jest stabilna i dynamiczna, a rynek mieszkaniowy – bardzo silny. Polacy wolą kupować niż wynajmować. To mentalność, która utrzymuje rynek w dobrej kondycji.

Wspomniał pan, że Polacy wciąż wolą kupować niż wynajmować. Tymczasem grupa intensywnie inwestuje w segment PRS – czy to nie stoi ze sobą w sprzeczności?

Nie. Myślę, że oba rynki mogą się uzupełniać. Rynek wynajmu instytucjonalnego w Polsce dopiero się rozwija. Nasza spółka z Grupy TAG Immobilien – Vantage Development – odpowiada za wynajem instytucjonalny, działając pod marką Vantage Rent.

Mamy dziś w ramach Grupy Vantage w portfelu ponad 3,3 tys. mieszkań na wynajem – to mniej niż jeden proc. wszystkich zasobów mieszkaniowych w Polsce.

Dla porównania – nasz udziałowiec w Niemczech posiada ponad 80 tys. lokali, a inna firma działająca na tamtym rynku – ponad 300 tys. To zupełnie inna skala.

Piętnaście lat temu postawiłem na Polskę i uważam, że to była świetna decyzja.

Czyli w Polsce to wciąż raczej „test rynku”?

Dokładnie. Nikt nie planuje tu portfeli po pięćdziesiąt tysięcy mieszkań. Koszty byłyby ogromne, a finansowanie takiego przedsięwzięcia – ryzykowne. Większość podmiotów działających na rynku PRS ma dziś po kilka tysięcy lokali. Dla naszej grupy to sposób na dywersyfikację działalności, a nie próba budowy dominującej pozycji w tym segmencie.

Jak duży jest dziś segment PRS w strukturze Grupy TAG w Polsce?

Tak jak wspominałem, w portfelu Vantage mamy obecnie ponad 3 300 mieszkań na wynajem. Ponadto w budowie znajduje się 6,5 tys. mieszkań, z czego ok. 1,5 tys. to lokale przeznaczone na wynajem w ramach Vantage Rent.

Dodatkowo Vantage Development właśnie zawarła umowę przedwstępną zakupu dużego pakietu mieszkań na wynajem i obecnie czekamy na decyzję UOKiK.

Gdzie powstają te projekty?

Najwięcej lokali z przeznaczeniem na najem Vantage Rent powstaje we Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi, ale wkrótce uruchomimy też inwestycję w Gdańsku – pierwszy projekt na wynajem to około 300 mieszkań, które będą gotowe jeszcze w tym roku.

Mamy również kolejne projekty w przygotowaniu i budowie, m.in. w Krakowie, Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu.

Czy macie plany wejścia do nowych miast, np. na Śląsk?

Katowice i aglomeracja śląska są bardzo interesujące, ale to zbyt duży i złożony rynek, byśmy wchodzili tam w tej chwili. Skupiamy się na Krakowie – budujemy tam już jeden projekt na wynajem, który zakończymy w 2026 r.

Gdańsk od lat jest jednym z najbardziej dynamicznych rynków w Polsce. Jak Pan go ocenia?

Gdańsk żyje. To miasto, które przyciąga ludzi – turystów, studentów, specjalistów ze Skandynawii. Kiedyś wybudowaliśmy tam aparthotel nad Motławą – 180 jednostek. Dziś wszystko jest wynajęte, nie ma wolnych miejsc.

Miasto rozwinęło się niesamowicie, szczególnie po rewitalizacji Wyspy Spichrzów.

Przeczytaj: Młodzi Polacy coraz rzadziej się wyprowadzają. Dlaczego wciąż mieszkamy z rodzicami?

Wracając do tematu inwestycji – czy po faktycznym domknięciu transakcji z Resi4Rent planujecie spiąć cały segment PRS pod jedną marką?

Obecnie czekamy na decyzję UOKiK – po jej otrzymaniu będziemy podejmować dalsze decyzje i działania.

Sektor coraz większą uwagę przykłada do standardów ESG. Jak Robyg podchodzi do kwestii zielonego budownictwa?

To dla nas bardzo ważny temat. Nasz udziałowiec, notowany na giełdzie w Niemczech, mocno naciska na realizację celów ESG. Ale prawdę mówiąc, polskie standardy w tej dziedzinie są często bardziej rygorystyczne niż niemieckie.

Kupujemy wyłącznie zieloną energię na budowy, stosujemy panele fotowoltaiczne. Wprowadziliśmy też Smart House – klienci mogą sterować ogrzewaniem czy oświetleniem z poziomu telefonu. Testujemy pompy ciepła w projektach na wynajem. W biurach mamy zielone ściany, a na dachach – zieleń i retencję wody deszczowej. Staramy się wdrażać rozwiązania, które mają sens ekonomiczny i ekologiczny.

Jak funkcjonuje u was rzecznik klienta? To dość unikalne rozwiązanie jak na branżę.

Wprowadziliśmy tę funkcję kilka miesięcy temu i jesteśmy bardzo zadowoleni z efektów. Rzecznik pomaga klientom w rozwiązywaniu problemów, ale nie jest częścią działu obsługi klienta – raportuje bezpośrednio do zarządu, a nawet do rady nadzorczej. Dzięki temu jest niezależny.

Na razie skala zgłoszeń jest niewielka, co nas cieszy – oznacza to, że system działa.

Z jaką grupą klientów macie dziś najczęściej do czynienia? Czy przez te 15 lat wiele się zmieniło, jeśli chodzi o ich oczekiwania? 

Klient się zmienił, przede wszystkim w kwestii świadomości i oczekiwań dotyczących standardu. Piętnaście lat temu, gdy prezentowałem Robyg w Londynie, pytano mnie, czy Polacy nie lubią dużych mieszkań. Odpowiedziałem: lubią, ale ich nie stać. My budujemy dla klasy średniej – mieszkania w cenie 600–800 tys. zł.

Czyli zmiana to raczej kwestia możliwości finansowych niż gustu?

Dokładnie. To nie kwestia preferencji, tylko dostępności. Oczywiście rośnie świadomość jakości – klienci zwracają uwagę na standard wykończenia, rozwiązania techniczne i obsługę po sprzedaży. Dlatego w każdym projekcie tworzymy strefy fitness, Kids Cluby dla dzieci i miejsca do wspólnego spędzania czasu. To są rzeczy, które klienci naprawdę doceniają.

Testowaliście też przestrzenie coworkingowe w budynkach.

Tak, ale to się nie przyjęło. Ludzie wolą pracować z domu albo z kawiarni. Natomiast fitness i Kids Cluby działają świetnie – są obecne w każdym dużym projekcie.

REIT – brakujący element układanki

Wspomniał pan o rynku wynajmu instytucjonalnego. W tym kontekście często pojawia się temat funduszy REIT. Czy uważa pan, że ich brak w Polsce blokuje rozwój sektora PRS?

Tak, to duży błąd. Fundusze REIT mogłyby być ogromnym impulsem dla rynku mieszkań na wynajem. To nie tylko kapitał zagraniczny – polscy inwestorzy też z pewnością by się zaangażowali.

Ale temat jest politycznie wrażliwy. Władze boją się dominacji kapitału zagranicznego, co jest nieporozumieniem, bo lokalni gracze również by zyskali. Bez REIT-ów rynek nie rozwinie się w pełni.

Jakie wyniki planujecie na koniec roku?

Utrzymamy zakładany poziom – ok. 2,6 tys. mieszkań sprzedanych przez Robyg. Trzeci kwartał był bardzo dobry – sprzedaż wzrosła o ponad 40 proc. w porównaniu z drugim. Czwarty zapowiada się równie dobrze.

Problemem może być tylko tempo uzyskiwania pozwoleń – gdybyśmy mieli ich więcej, moglibyśmy znacząco zwiększyć sprzedaż.

Czyli rynek jest w dobrej kondycji?

Tak, rynek wrócił do formy. Myślę, że ceny w najbliższym czasie wzrosną o ok. 5 proc. – po prostu zabraknie mieszkań. Deficyt podaży będzie znów rósł.

Czy są jakieś zagrożenia, które mogłyby ten optymizm osłabić?

Nie widzę poważnych. Kto chciał kupić mieszkanie, ten już kupił. Pewne zamieszanie może wprowadzić nowy przepis, który od 2026 r. nałoży obowiązek budowy schronów w każdym budynku. Nie wiadomo jeszcze, jak mają wyglądać ani ile będą kosztować, ale wiadomo jedno – podniosą koszty budowy, a więc i ceny mieszkań.

Bardzo dziękuję za rozmowę.

Główne wnioski

1. Rynek mieszkaniowy w Polsce jest w dobrej kondycji, ale wysokie bariery administracyjne i deficyt gruntów ograniczają tempo nowych inwestycji.
2. Nadchodzi konsolidacja sektora – mniejsze spółki nie wytrzymują wymogów kapitałowych i proceduralnych, co umacnia pozycję dużych graczy.
3. Rozwój segmentu PRS wymaga stabilnych źródeł finansowania – bez funduszy REIT rynek wynajmu instytucjonalnego nie osiągnie pełnego potencjału.