Ożywienie, które zaskoczyło skalą. Co naprawdę dzieje się na rynku mieszkaniowym?

III kwartał tego roku przyniósł ożywienie, którego skala zaskoczyła nawet optymistów. Do gry wrócił odroczony popyt. Pomogły tańsze kredyty, jawność cen i szeroka oferta – a rekordy sprzedaży padły zwłaszcza w Warszawie i Krakowie. Na razie to rynek porównań i wygaszanych rabatów – ceny stabilizuje rekordowa podaż, choć w wybranych segmentach presja wzrostowa rośnie. Najbliższe miesiące pokażą, czy to jednorazowy skok, czy początek trwałego trendu.

– Uśpiony czy raczej odroczony popyt powoli się ujawnia. Dotyczy osób, które wstrzymywały się z zakupem przez drogie kredyty, czekaniem na duże spadki cen czy np. brakiem odpowiedniej oferty (szczególnie było to widoczne w 2023 r.). Te osoby teraz wracają na rynek. Kredyty są trochę tańsze, ceny mieszkań od miesięcy nie rosną, wybór mieszkań jest bardzo duży. W dalszym ciągu jest jednak oczekiwanie na kolejne obniżki stóp procentowych i jeszcze bardziej atrakcyjne oprocentowanie kredytów – mówi Ewa Palus, główny analityk portalu Tabelaofert.pl. 

Warto podkreślić, że III kwartał 2025 r. jest pewnym odbiciem po okresie bardzo niskich wyników sprzedażowych, a także miesiącach wakacyjnych.

– Jest to zatem zarówno odreagowanie po okresie niskich sprzedaży, jak i początek stopniowego odbudowywania się popytu – dodaje Ewa Palus. 

Mniej strachu, łatwiejszy kredyt i… pełna przejrzystość cen

Walka o klienta dopiero się rozkręca, bo oferta nowych mieszkań jest rekordowo wysoka.

Na aktywizację nabywców złożyło się jednocześnie kilka czynników. Obniżki stóp procentowych od maja poprawiły zdolność kredytową, a retoryka banków stała się nieco bardziej przyjazna względem hipotek. Do tego doszła ustawa o jawności cen. Praktycznie z dnia na dzień zwiększyła transparentność rynku pierwotnego, pozwalając klientom realnie porównywać oferty. Sprzedający na rynku wtórnym zderzyli się więc z nowym standardem gry – łatwiej konfrontować ich oczekiwania z propozycjami deweloperów.

– Obecnie oczy kupujących mieszkania są zwrócone w stronę rynku pierwotnego, bo deweloperzy odkryli ceny wszystkich oferowanych mieszkań. Najpewniej wielu potencjalnych nabywców mieszkań ma w związku z tym dylemat – kupić nowe czy z drugiej ręki? Z jednej strony, niektórzy deweloperzy obniżają ceny albo dają spore rabaty, co we wrześniu skutkowało wyraźnym ożywieniem sprzedaży. Z drugiej, rynek wtórny wciąż wygrywa z pierwotnym pod względem dostępności mieszkań na przeciętną kieszeń. Walka o klienta dopiero się rozkręca, bo oferta nowych mieszkań jest rekordowo wysoka – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl. 

Przeczytaj: Młodzi Polacy coraz rzadziej się wyprowadzają. Dlaczego wciąż mieszkamy z rodzicami?

Geografia popytu – Warszawa i Kraków ciągną wynik, reszta goni

Ożywienie nie wszędzie wygląda jednak tak samo. Najmocniejsze sygnały napłynęły z dwóch największych rynków – Warszawy i Krakowa. Tam zadziałał efekt skali oferty, szerokiego wachlarza metraży i segmentów, a także przewidywalności procesów sprzedażowych po stronie największych firm. Na innych rynkach, jak Wrocław i Poznań, wrzesień także przyniósł najlepsze od dawna odczyty, choć nie na poziomie stołecznych rekordów.

– Wrześniowe wyniki sprzedaży mieszkań na rynku deweloperskim mogą być początkiem nowego trendu po popytowej stronie rynku. Warto jednak zauważyć, że 55 proc. zaskakująco dobrej sprzedaży we wrześniu zostało zrealizowane na zaledwie dwóch spośród siedmiu analizowanych rynkach. Chodzi o Warszawę i Kraków, czyli największe, również pod względem oferty – mówi z kolei Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.

O ile jednak na rynku warszawskim rekordowy sprzedażowo wrzesień wpisuje się w widoczny od kilku miesięcy trend wzrostowy, o tyle na rynku krakowskim skala wzrostu sprzedaży zaskakuje.

– Miesięczne rekordy sprzedaży odnotowane zostały nie tylko w Krakowie i Warszawie. Także we Wrocławiu i Poznaniu lepszej sprzedaży nie było od kilkunastu miesięcy. Na trzech pozostałych rynkach spośród siedmiu analizowanych skłonność nabywców do finalizowania transakcji zakupu mieszkania utrzymała się na dobrym, ale nie rekordowym poziomie – dodaje Katarzyna Kuniewicz. 

Równocześnie w mniejszych ośrodkach widać raczej solidne, a nie rekordowe tempo zamykania transakcji. To ważne, bo trwałe odbicie powinno – jeśli ma się utrzymać – poszerzać bazę geograficzną. Na razie mamy raczej scenariusz „pierwsza fala idzie przez największe rynki”, a dopiero potem rozlewa się szerzej.

– Zatem o ile na rynku warszawskim wzrostowy trend po stronie popytu zarysowuje się wyraźnie od kilku miesięcy, to na pozostałych rynkach na jednoznaczną odpowiedź, czy mamy do czynienia z odreagowaniem po wakacyjnej stagnacji, czy z wyraźnym ożywieniem, trzeba jeszcze poczekać – podsumowuje dyrektorka badań rynku Otodom. 

Kto kupuje i co kupuje? Mniej inwestorów, więcej rodzin – małe metraże pod presją

Struktura popytu również się przesuwa. W tym roku słabiej aktywna jest grupa inwestorów kupujących najmniejsze lokale pod wynajem. Względnie wysokie koszty finansowania i rosnące ryzyka regulacyjne ograniczyły skłonność do zakupów „na stopie zwrotu”. Równocześnie wzrosła rola klientów rodzinnych – par i rodzin „na dorobku” – celujących w mieszkania trzypokojowe 50-70 m kw. To właśnie te segmenty opierają się przecenom najbardziej.

Zdaniem Marka Wielgo małe kawalerki zawsze chętnie kupowali inwestorzy z myślą o wynajmie.

– Jednak w tym roku ta grupa popytowa wyraźnie się skurczyła. Mniej małych metraży kupują też single, bo kredyty są dla nich wciąż zbyt drogie. A skoro chętnych na małe kawalerki ubyło, to ich ceny spadły. Tym bardziej że są bardzo wysokie w przeliczeniu na metr kwadratowy. Dla przykładu, według portalu GetHome.pl, w Warszawie mieszkania o powierzchni do 30 m kw. kosztowały we wrześniu średnio niemal 21 tys. zł w przeliczeniu na metr, zaś o powierzchni 50-70 m kw. – „tylko” niespełna 16,8 tys. zł, czyli aż o jedną piątą mniej – analizuje ekspert. 

Zmieniły się zachowania konsumenckie – proces decyzyjny oraz zakupowy wygląda inaczej niż jeszcze kilka lat temu.

Mieszkania na rynku wtórnym kupują obecnie pary i rodziny na dorobku, którym urodziło się dziecko.

– Dla nich często szczytem możliwości są trzy pokoje o powierzchni 50-70 m kw. I właśnie takie mieszkania opierają się w tym roku przecenom, a nawet minimalnie drożeją. Można to zaobserwować w Gdańsku, Łodzi, Poznaniu i Katowicach.

Na rynku pierwotnym obserwujemy większe zainteresowanie gotowymi lub zaawansowanymi projektami. Nabywca mniej chętnie „kupuje dziurę w ziemi”, preferując niższe ryzyko realizacyjne oraz szybszy czas wprowadzenia do lokalu. To przesunięcie oczekiwań wpływa na polityki sprzedażowe deweloperów – kalendarze ukończeń stają się jednym z głównych „triggerów” popytu.

– Zmieniły się zachowania konsumenckie – proces decyzyjny oraz zakupowy wygląda inaczej niż jeszcze kilka lat temu. Polski nabywca woli poczekać i kupić mieszkanie na osiedlu, które jest już na zaawansowanym etapie budowy lub gotowe do odbioru. Spodziewamy się zatem, że jesienią klienci jeszcze bardziej się zaktywizują w związku z dalszymi oczekiwanymi spadkami stóp procentowych oraz naszym kalendarzem budów. Przewiduje on, że wiele projektów deweloperskich będzie finalizowanych w ostatnich miesiącach 2025 r. – mówi Zbigniew Juroszek, prezes spółki Atal. 

Przeczytaj: Większość młodych Polaków mieszka z rodzicami. Jak wypadamy na tle Europy?

Rabaty hamują, ale ceny nie przyspieszają gwałtownie

W ostatnich miesiącach rynek żył promocjami – elastycznymi harmonogramami płatności, rabatami na miejsca postojowe, czasem kilkuprocentowymi obniżkami list cenowych. Teraz widać pierwsze symptomy wygaszania tej presji. Gdy popyt rośnie, a wybrane segmenty oferty szybciej się wyprzedają, mniej jest powodów, by utrzymywać szeroki wachlarz zachęt.

Oferta mieszkań, mimo spadku w III kwartale, wciąż jest bardzo duża.

– Z tego względu przestrzeń do zauważalnych wzrostów cen mieszkań jest niewielka – dodaje Ewa Palus. 

Nie oznacza to jednak, że czeka nas szybki marsz cen w górę. Utrzymująca się rekordowa oferta – w skali 20 największych rynków – pełni funkcję silnego stabilizatora. Dodatkowo jawność cen sprzyja konkurencji i ogranicza „odklejanie się” oczekiwań od równowagi popytowo-podażowej. W efekcie bazowy scenariusz na najbliższe miesiące to lekkie przyspieszenie wzrostów w wybranych segmentach i lokalizacjach, ale bez dynamiki znanej z 2023 r.

– Na rynku przeważa względna stabilizacja cen i większość deweloperów deklaruje utrzymanie cen w najbliższym okresie na podobnym poziomie jak obecnie. W przyszłym roku możliwy jest jednak wzrost kosztów po stronie deweloperów. Powodem są wymogi tzw. ustawy schronowej czy reformy planistycznej, ale też rosnące wynagrodzenia, co może spowodować wzrost cen ofertowych mieszkań. Ewentualny wzrost popytu w połączeniu z prawdopodobnym ograniczeniem podaży może dodatkowo zwiększyć presję na wzrost cen. Obecnie jednak nie ma przesłanek, żeby prognozować tak dynamiczne wzrosty jak na przykład w 2023 r. – zauważa z kolei Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE. 

Podaż: rekordowa dziś, ale z ryzykiem erozji jutro

Nie wolno zapominać, że trwają zmiany po podażowej stronie rynku, które wywołały przepisy o jawności cen.

Po stronie podaży sytuacja jest paradoksalna. Z jednej strony oferta jest historycznie wysoka, szczególnie w największych aglomeracjach. Z drugiej – na horyzoncie widać czynniki, które mogą ją stopniowo uszczuplać. Część mniejszych firm może ograniczać aktywność ze względu na nowe obowiązki raportowe i organizacyjne. Należą do nich codzienne raportowanie cen, standardy informacyjne, a także koszt i ryzyko nowych inwestycji. W finansowaniu widać selektywność banków – łatwiej o kredyt dla firm z mocnym portfelem i szybkim tempem sprzedaży.

– Nie wolno zapominać, że trwają zmiany po podażowej stronie rynku, które wywołały przepisy o jawności cen. Konieczność prowadzenia przez wszystkie – nawet najmniejsze – firmy deweloperskie stron internetowych oraz przymus codziennego raportowania cen (nawet wówczas gdy ceny nie ulegają najmniejszym zmianom), mogą wywołać w najbliższych miesiącach redukcję oferty, która będzie wynikiem zmian organizacyjnych, a nie rynkowych. Wciąż bowiem prawdopodobny pozostaje scenariusz, gdy spora część najmniejszych deweloperów zdecyduje się zakończyć działalność. To spowoduje wycofanie z oferty oferowanych obecnie domów i mieszkań. W konsekwencji wywoła wyraźny spadek liczby lokali oferowanych na rynku pierwotnym – twierdzi Katarzyna Kuniewicz. 

Na wybranych rynkach widać już skurczenie oferty kwartał do kwartału. Jeśli ten trend utrzyma się w kolejnych miesiącach, może zadziałać mechanizm „mniej promocji – szybsze rotacje wybranych metraży – punktowa presja cenowa” w inwestycjach najlepiej dopasowanych do popytu.

– Dane z raportu Emmerson wskazują, że oferta na rynku pierwotnym skurczyła się o ok. 5 proc. To ważny sygnał, że dostępność mieszkań jest ograniczona, co może w kolejnych miesiącach wpłynąć na dynamikę sprzedaży. Z naszej perspektywy widać, że październik utrzymuje pozytywną dynamikę września. Jednak wielu klientów nadal analizuje sytuację i nie podjęło ostatecznej decyzji zakupowej – mówi Tomasz Stoga, prezes PROFIT Development. 

Koszty i regulacje: tykająca lista czynników prowzrostowych

Po stronie kosztów inwestycji jest kilka wektorów wzrostu. To drożejące grunty, rosnące wynagrodzenia, a w średnim terminie nowe wymogi techniczne. Do tych ostatnich należą m.in. regulacje „schronowe” od 2027 r., przy czym część 2026 r. to wciąż projekty bez MDS. Do tego dochodzą reformy planistyczne i potencjalne wydłużenia procesów decyzyjnych. Z drugiej strony wciąż stabilne pozostają ceny wielu materiałów i usług, co temperuje dziś presję kosztową.

– W ostatnim okresie obserwujemy przewagę popytu nad podażą i jeśli ten trend się utrzyma, może prowadzić do wzrostu cen. Należy także zwrócić uwagę na inne czynniki. Z jednej strony stabilne ceny materiałów i usług budowlanych są pozytywnym zjawiskiem. Z drugiej rosnące ceny gruntów, wysokie koszty pracy czy zmieniające się wymogi techniczne to tylko niektóre elementy zwiększające koszty i ryzyko projektów deweloperskich. W ten sposób wywierają presję na wzrost cen – mówi Marek Szmidt, dyrektor działu sprzedaży w Dom Development. 

Czego zatem możemy się spodziewać?

Krótki termin to test trwałości wrześniowego impulsu. Część popytu to „odroczone” decyzje kredytowe i gotówkowe z I półrocza, część – klienci czekający na przejrzyste ceny i porównywalność ofert. Jednocześnie końcówka roku tradycyjnie przynosi sezonowe spowolnienie; dlatego kluczowe będą dane do końca stycznia-lutego. Jeśli dynamika nie „opadnie” po świętach, będzie można mówić o bardziej ugruntowanym zwrocie. O prawdziwym trendzie – dopiero po obserwacji wyników do połowy listopada.

– Okres świąteczny tradycyjnie spowalnia sprzedaż, dlatego realną ocenę kierunku rynku poznamy dopiero na koniec stycznia/początku lutego 2026 r. Czynnikiem o kluczowym znaczeniu jest dziś kurcząca się oferta – dodaje Tomasz Stoga. 

W tle pozostaje pytanie o skalę kredytowego „odmrożenia”. O ile szczególnie w IV kwartale powinien rosnąć udział hipotek w transakcjach, o tyle koszt pieniądza nadal jest wysoki w ujęciu historycznym. To utrzymuje racjonalność po stronie nabywców: widać więcej zapytań, więcej wizyt, ale decyzje są poprzedzane chłodną kalkulacją.

– Widzimy, że klienci stają się aktywniejsi, szczególnie wraz z obniżkami stóp procentowych. Jednak hipoteki nadal są relatywnie drogie, szczególnie w porównaniu z innymi krajami UE. Niemniej IV kwartał br. powinien, podobnie jak wcześniej III kwartał, przynieść wzrosty kontraktacji – prognozuje Zbigniew Juroszek, prezes ATAL SA. 

Przeczytaj: Kiedy stopy procentowe znów rozpędzą rynek mieszkaniowy?

Rynek wtórny – konkurencja na warunkach klienta

Przejrzystość pierwotnego segmentu dyscyplinuje oferty z drugiej ręki. Tam, gdzie średnia cena metra zaczęła spadać rok do roku (Kraków, Warszawa, Wrocław, Poznań), sprzedający częściej godzą się na korekty już na etapie ofert, nie czekając na negocjacje przy stole. Wygrają mieszkania wyremontowane, dobrze ulokowane w siatce komunikacyjnej i rozsądnie wycenione. Przegrają lokale „problemowe”, z błędami funkcjonalnymi i rażąco przeszacowaną stawką.

– Sprzedający używane mieszkania będą więc musieli wykazać się jeszcze większą elastycznością w negocjacjach z potencjalnymi nabywcami. Coraz częstsze będą też prawdopodobnie obniżki cen na etapie ofertowym. W Krakowie, Warszawie, we Wrocławiu i w Poznaniu średnia cena metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki już jest niższa niż przed rokiem – podsumowuje Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Przy tym popyt rodzinny – napędzający segment 50-70 m kw. – z definicji może łatwiej uzasadnić zakup na rynku wtórnym, jeśli lokalizacja i standard pozwalają „wchodzić i mieszkać”. To dodatkowa kotwica równoważąca potencjalne podwyżki u deweloperów.

– Należy także pamiętać o bardzo dużej ofercie mieszkań na rynku wtórnym. Pole do negocjacji ceny jest tam większe niż u dewelopera – zauważa Anna Karaś, starszy konsultant w JLL.

Co z cenami w 2026 r.? Delikatny trend w górę zamiast sprintu

Prognoza większości rozmówców jest zbieżna: rynek wszedł w fazę ożywienia, ale z ogranicznikami po obu stronach. Podaż jest duża, choć z ryzykiem erozji; koszty rosną selektywnie, popyt się poprawia, ale pozostaje pragmatyczny. W takim otoczeniu bardziej realny jest scenariusz „ceny rosną umiarkowanie” niż powtórka 2023 r. To szczególnie dotyczy metraży i lokalizacji najbliższych preferencjom kupujących mieszkania.

– Wzrost cen będzie ograniczany przez kilka ważnych czynników. Niestabilna sytuacja geopolityczna i brak wzrostu popytu inwestycyjnego nie pozwolą na powrót popytu do jego rekordowych wielkości. Na wielu rynkach mieszkaniowych deweloperzy mierzą się z sytuacją nadwyżki podaży nad popytem. Duża konkurencja również nie sprzyja podwyżkom cen mieszkań. Ponadto, ustawa o jawności cen może wymusić na deweloperach oferowanie konkurencyjnych cen dla zapewnienia płynności sprzedaży – prognozuje Anna Karaś z JLL. 

Nie można jednak wykluczyć scenariusza, w którym przewaga popytu nad podażą się utrzyma. To może oczywiście prowadzić do bardziej dynamicznego wzrostu cen.

– Należy także zwrócić uwagę na inne czynniki. Z jednej strony stabilne ceny materiałów i usług budowlanych są pozytywnym zjawiskiem. Z drugiej – rosnące ceny gruntów, wysokie koszty pracy czy zmieniające się wymogi techniczne to tylko niektóre elementy, które zwiększają koszty i ryzyko projektów deweloperskich, w ten sposób wywierając presję na wzrost cen – prognozuje Marek Szmidt, dyrektor Działu Sprzedaży Dom Development.

Po stronie największych graczy – z szeroką, dobrze dopasowaną ofertą – widać utrzymanie wysokiej sprzedaży i relatywnie krótkich czasów wyprzedaży. Tam presja na rabaty jest mniejsza, a polityka cenowa – bardziej selektywna. Jednocześnie rośnie znaczenie kalendarza ukończeń: gotowe i bliskie finalizacji projekty będą magnesem dla klientów, których nie interesuje ryzyko budowy.

Jednak inaczej tę kwestię postrzega Tomasz Stoga, prezes PROFIT Development.

– Na obecnym etapie trudno jednoznacznie prognozować wzrost cen – rynek wciąż znajduje się w fazie przejściowej. Widać jednak, że konsekwencją kurczącej się oferty będzie stopniowe ograniczanie akcji promocyjnych, które dziś napędzają część sprzedaży – mówi Tomasz Stoga. 

Jednocześnie jawność cen – wymuszona regulacjami – zmieniła sposób działania klientów.

– Wielu z nich porównuje oferty samodzielnie, często wstrzymując się z decyzją, oczekując dalszych spadków. Nasze wewnętrzne badania pokazują, że aż 60 proc. nabywców spodziewa się obniżek. Przy malejącej podaży wydaje się to mało realne – podkreśla prezes PROFIT Development. 

III kwartał 2025 r. i sam wrzesień pokazały, że rynek wyraźnie się podnosi – szybciej, niż oczekiwano. Jest to odbicie rozłożone w czasie, różnicujące segmenty i miastowe rynki, korygowane przez rekordową ofertę oraz nową przejrzystość cenową. Najbliższe trzy, cztery miesiące zadecydują, czy zamieni się w trend. Jeżeli tak się stanie, 2026 r. powinien upłynąć pod znakiem umiarkowanego wzrostu cen i normalizacji rabatów. Nie będzie powrotu do szalonych dynamik, ale też nie będzie przestrzeni do szerokich obniżek. 

Główne wnioski

1. Rynek mieszkaniowy w III kwartale 2025 r. doświadczył zaskakującego ożywienia, napędzanego przez odroczony popyt, niższe koszty kredytów i większą przejrzystość cenową, szczególnie w Warszawie i Krakowie.
2. Struktura popytu uległa zmianie – zmniejszyła się aktywność inwestorów kupujących małe lokale pod wynajem, a wzrosła rola klientów rodzinnych, poszukujących mieszkań trzypokojowych o powierzchni 50-70 m kw.
3. Mimo rekordowej oferty mieszkań, prognozy na 2026 r. wskazują na umiarkowany wzrost cen i normalizację rabatów, bez powrotu do dynamicznych wzrostów obserwowanych w 2023 r., ale także bez przestrzeni do szerokich obniżek.