Pierwsze Klucze nie wywołają takiego spustoszenia na rynku jak Bezpieczny Kredyt. Ale to nie jest dobry program

Sytuacja – zarówno na rynku nieruchomości, jak i kredytowym – w czasie wprowadzania Bezpiecznego Kredytu była zupełnie inna niż obecnie, a sam program miał znacznie większą skalę. W niecałe trzy kwartały w ramach Bezpiecznego Kredytu zawarto ponad 90 tys. umów. Natomiast Pierwsze Klucze mają zakładać limit 10 tys. wniosków kwartalnie, co oznacza, że liczba udzielanych kredytów będzie jeszcze mniejsza.

Przeczytaj więcej o propozycji nowego programu mieszkaniowego:Oto nowy program mieszkaniowy. Czy ministerstwo znalazło klucz do rozwiązania problemów?

Polacy obecnie zaciągają więcej kredytów

W okresie poprzedzającym wprowadzenie Bezpiecznego Kredytu banki udzielały według BIK około 10 tys. kredytów miesięcznie (średnio 9,2 tys. miesięcznie w pierwszym półroczu, ale 10,8 tys. miesięcznie w drugim kwartale). Obecnie udziela się około 16 tys. kredytów miesięcznie.

Kredyty z programu Bezpieczny Kredyt w kolejnych dziewięciu miesiącach odpowiadały za prawie 54 proc. wszystkich udzielanych kredytów mieszkaniowych, z czego według ZBP w ostatnim kwartale 2023 r. było to ok. 70 proc., a w grudniu nawet 79 proc. Poprzedni program odpowiadał więc za więcej niż podwojenie liczby udzielanych kredytów mieszkaniowych – wzrost popytu był ogromny i bardzo skumulowany w czasie. Skumulowany, choć pierwotnie program miał funkcjonować dłużej.

W ostatnich trzech miesiącach 2023 r. udzielono prawie 50 tys. kredytów. Udział kredytów z nowego programu nie przekroczyłby więc 20 proc., a realnie nawet 15 proc. – w porównaniu do 70 proc. przy Bezpiecznym Kredycie w ostatnim kwartale 2023 r. jest to wartość niewielka.

Warunki są zupełnie inne niż przed Bezpiecznym Kredytem

W otoczeniu wysokiej inflacji i świeżych podwyżek stóp procentowych zainteresowanie mieszkaniami było w 2023 r. wyjątkowo niskie, a budownictwo mieszkaniowe przeżywało dołek. W takiej sytuacji napływ pieniędzy i taniego kredytu musiał spowodować całkowitą zmianę na rynku.

Gdy do gry wkraczał Bezpieczny Kredyt, inna była również dostępność ofert na rynku. Według OLXdata tuż przed wejściem w życie programu, na portalach OLX i Otodom dostępnych było 170 tys. ofert sprzedaży mieszkań. Obecnie to ponad 230 tys. ofert.

Efekt cenowy Bezpiecznego Kredytu

Biorąc pod uwagę wyraźnie mniejszą skalę programu, większą liczbę kredytów udzielanych rynkowo oraz szerszą ofertę mieszkań, nowy program nie ma szans na osiągnięcie takiego efektu cenowego jak Bezpieczny Kredyt.

Efekt poprzedniego programu bywa jednak przeceniany. Niepodważalne jest, że przyczynił się do wzrostu cen i go przyspieszył, ale warto pamiętać, że w tamtym czasie w większości krajów naszego regionu notowano zauważalne wzrosty cen nieruchomości. Obecnie sytuacja wygląda inaczej.

Spora część wzrostu cen była jednak efektem Bezpiecznego Kredytu. Jak podaje Rednet, mieszkania objęte programem w największych miastach już w pierwszych dwóch miesiącach jego funkcjonowania zdrożały o 7-10 proc., podczas gdy ceny pozostałych mieszkań wahały się od –2,3 proc. do +1,8 proc..

Wykluczenie rynku pierwotnego a podaż nowych mieszkań

Obecnie także buduje się więcej mieszkań niż w czasie wprowadzenia Bezpiecznego Kredytu. Jednym z niewielu pozytywnych efektów programu było odbicie podaży, choć było krótkotrwałe i zaczęło wyhamowywać. Tym bardziej niezrozumiałe wydaje się wykluczenie rynku pierwotnego z nowego programu.

Proponowany przez ministra Paszyka program również wpłynie na wzrost cen poprzez wykreowanie dodatkowego popytu – ale w mniejszym stopniu niż Bezpieczny Kredyt. Nie będzie jednak impulsem dla nowego budownictwa mieszkaniowego, co jest kluczowe dla poprawy dostępności mieszkań. Może wręcz zniechęcać do rozpoczynania nowych inwestycji, co w perspektywie kilku kwartałów może doprowadzić do wzrostu cen na rynku pierwotnym, a następnie na wtórnym. Krótkoterminowy efekt cenowy Pierwszych Kluczy nie powinien być jednak tak wyraźny, ponieważ obecnie buduje się więcej mieszkań niż przed wprowadzeniem Bezpiecznego Kredytu.

Choć program dopłat do kredytów w założeniu należy ocenić negatywnie, ponieważ przyczynia się do wzrostu cen, a jego niewielka skala oznacza finansowanie przez podatników kredytów dla wybranych beneficjentów, to jego ograniczenie do rynku wtórnego dodatkowo zaszkodzi budownictwu mieszkaniowemu. Plusem może być jego mała skala, co oznacza, że wpływ na rynek może okazać się ostatecznie niewielki. Szczególnie że w ostatnich miesiącach odnotowano stabilizację, a nawet spadki cen mieszkań. Jeżeli bez programu ceny by spadły, a z programem pozostaną stabilne, to wpływ na ceny może wydawać się zerowy.

W Warszawie nikt nie skorzysta z programu

Dodatkowym problemem są arbitralnie ustalone limity cenowe mieszkań. Limit 10 tys. zł za m kw. dla całego kraju i 11 tys. zł dla pięciu miast wydaje się niespecjalnie przemyślanym pomysłem, biorąc pod uwagę duże różnice cenowe między regionami Polski. W większości powiatów niemal wszystkie mieszkania zmieszczą się w limitach, natomiast w Warszawie czy Krakowie – prawie żadne. Co prawda przewidziano możliwość zmiany tej stawki przez gminy, ale nie wiadomo, na jakich zasadach miałoby to funkcjonować.

Główne wnioski

1. Program kolejny raz „pompuje” popyt, ale ze względu na małą skalę i inną sytuację rynkową nie będzie tak destruktywny jak Bezpieczny Kredyt.
2. Objęcie programem jedynie rynku wtórnego eliminuje potencjalny czynnik propodażowy, który mógłby stymulować nowe inwestycje budowlane.
3. Limity cen za metr kwadratowy mogą wykluczyć z programu mieszkańców największych miast, gdzie ceny nieruchomości znacznie przekraczają ustalone progi.