Podatek od wygodnego metrażu. Kanadyjczycy coraz więcej płacą za domy

Mieszkańcy Toronto jedli w połowie stycznia lunch podlany sosem nieprzyjemnej wiadomości: podatki od nieruchomości znowu wzrosną. Po rekordowym wzroście w 2024 r., kiedy podatki zwiększyły się o 9,5 proc., teraz ma nastąpić prawie 7-procentowa podwyżka. To istotne, ponieważ od 50 lat domy w Kanadzie stają się coraz większe, co wiąże się z wyższymi podatkami. W sytuacji, gdy wydatki miast rosną, przestronny dom staje się coraz większym obciążeniem podatkowym.

Dlaczego te wiadomości z kanadyjskiego miasta powinny zainteresować kogoś spoza Kanady? Miasta w tym kraju nie mają prawa do deficytu budżetowego. Za wszystko – jak powiedziałby inżynier Mamoń – „pan płaci, pani płaci, my płacimy”. Miasta mogą zaciągnąć kredyt na duży projekt, ale bieżące wydatki muszą być pokryte z budżetu. Bez podatków od nieruchomości funkcjonowanie miast byłoby niemożliwe. Budżet operacyjny Toronto, zasilany głównie tymi podatkami, wyliczanymi m.in. na podstawie wielkości domów, wyniesie w tym roku 18,8 mld dolarów kanadyjskich, czyli ponad 54,3 mld zł.

Remonty, czyli studnia bez dna

W ramach podatku od nieruchomości, rozłożonego na sześć rat, właściciele domów i budynków w Toronto zapłacą m.in. za komunikację miejską bez podnoszenia cen biletów, wydłużenie godzin pracy większości miejskich bibliotek, baseny miejskie, budownictwo komunalne oraz służby takie jak policja. Znaczna część środków trafi również na remonty, w tym budynków należących do miasta. W 2023 r. zaległości remontowe wynosiły 9,4 mld dolarów.

Remonty są jednym z kluczowych czynników wpływających na wysokość miejskich podatków. W kontekście tych wydatków należy rozumieć decyzje miasta od 2023 r.: najpierw 5,5-procentowa podwyżka, potem rekordowe 9,5 proc. w 2024 r., a teraz, jak ogłoszono 13 stycznia, prawdopodobnie 6,9 proc. Takiego tempa wzrostu podatków w historii Toronto jeszcze nie było. Przez wiele lat podwyżki podążały za umiarkowaną inflacją.

Remonty budynków i infrastruktury to, obok wydatków na służby miejskie, jedno z największych wyzwań kanadyjskich miast. Przykładem może być ubiegłoroczna awaria głównej rury wodociągowej w Calgary. Na początku czerwca miasto ogłosiło alert dla 1,3 mln mieszkańców. Kilka dni później, gdy robot inspekcyjny wykrył pięć kolejnych uszkodzonych miejsc, wprowadzono stan wyjątkowy. Naprawa kosztowała 20-25 mln dolarów kanadyjskich, jak informuje miasto Calgary, a wszystkie koszty pokrył podatnik. Dochodzenie w sprawie przyczyn awarii zlecono zewnętrznej firmie, której raport – liczący 600 stron – dotarł do władz miasta pod koniec ubiegłego roku. Według magazynu „Environmental Science & Engineering” przyczyn było wiele: od mikropęknięć w cementowej warstwie ochronnej po korozję metalowej siatki wzmacniającej rury.

Wczorajsza marna jakość to dzisiejsze koszty

Wróćmy do Toronto, nad Black Creek, dopływ rzeki Humber w zachodniej części miasta. W roku 2023, podczas kampanii wyborczej przed wyborami burmistrza Toronto, wraz z grupą osób z organizacji Friends of Smythe Park – społecznej inicjatywy dbającej o ten torontoński park – spotkałam się z jedną z kandydatek. Sarah Climenhaga, znana działaczka na rzecz środowiska i bezpieczeństwa miejskiego, rozmawiała z nami m.in. o infrastrukturze miejskiej, która, źle zaprojektowana w przeszłości, dziś odbija się na jakości życia mieszkańców. Kanalizacja ściekowa połączona z deszczową wybija przy każdym większym deszczu, zalewając Black Creek i park, gdzie na jednym końcu znajduje się basen, a dalej mieszkają bobry, gniazdują jastrzębie i polują lisy. Park jest jedną z najczęściej podtapianych części Toronto. Sarah Climenhaga podkreślała: „Ludzie nie zdają sobie sprawy z tego, jakich zmian wymagają miasta”.

To właśnie w tym kontekście warto przypomnieć raport Canadian Climate Institute z 2021 r., który analizował ryzyka związane ze zmianami klimatu dla infrastruktury miejskiej.

Dokument zatytułowany „Pod wodą: koszty zmian klimatu dla kanadyjskiej infrastruktury”, największe tego typu opracowanie w Kanadzie, ostrzegał, że „domy, budynki i infrastruktura krytyczna są narażone na ryzyko, jeśli nowe inwestycje i poprawione przepisy nie uczynią tych zasobów bardziej odpornymi na zmiany klimatu”. Roczne koszty związane z podtopieniami domów i budynków oszacowano na 13,6 mld dolarów kanadyjskich. Uszkodzenia dróg i sieci torów mogłyby wynosić od 5,4 mld rocznie w połowie XXI wieku do 12,8 mld na jego końcu. Z kolei wpływ zmian klimatu na infrastrukturę energetyczną oszacowano na 4,1 mld dolarów rocznie.

Ryan Ness, dyrektor ds. badań nad adaptacją w Canadian Climate Institute, stwierdził wprost, że zmiany klimatu stanowią olbrzymie zagrożenie dla publicznej i prywatnej infrastruktury i apelował o sensowne planowanie infrastruktury odpornej na te zmiany. W raporcie oszacowano m.in., że zastosowanie bardziej odpornych materiałów do budowy dróg mogłoby obniżyć koszty napraw o ponad 90 proc., a podobne podejście do sieci przesyłowych – o 80 proc.

Wielkość ma znaczenie

W 2021 r. prawie 37 mln mieszkańców Kanady zamieszkiwało około 16,3 mln domów i mieszkań – podaje Statistics Canada. W 2024 r. liczba mieszkańców kraju przekroczyła 41 mln, a rząd zapowiedział plany ułatwienia budowy blisko 4 mln nowych mieszkań i domów.

Problemem przeciętnego Kanadyjczyka, który chce kupić dom, jest jednak nie tylko niewystarczająca podaż, windująca ceny. Istnieje również kwestia wysokości kredytu, związana z rosnącą powierzchnią domów. W 1975 r. przeciętny dom w Kanadzie miał 1050 stóp kw., czyli około 97,5 m kw. W 2017 r. jego średnia powierzchnia wzrosła do 1792 stóp kw., czyli niemal 166,5 m kw. Tymczasem średnia cena domu w Toronto w grudniu ubiegłego roku wynosiła ponad 1,06 mln dolarów kanadyjskich, przy średnim rocznym wynagrodzeniu w tym mieście na poziomie 57,5 tys. dolarów, co daje 28 dolarów za godzinę pracy. Według obliczeń miasta, podwyżka podatku od nieruchomości w Toronto to równowartość dziesięciu godzin średniej płacy.

Małe domy budowano dawniej, zwłaszcza po I i II wojnie światowej. W całej Kanadzie między 1946 a 1960 r. powstało około miliona tzw. Victory Houses, wiele z nich w Toronto. Właściciele nierozbudowanych stumetrowych domów zapłacą ponad 3 tys. dolarów rocznie podatku od nieruchomości. Ci, którzy musieli kupić większy dom z powodu braku alternatyw, poniosą proporcjonalnie wyższe koszty, ustalane na podstawie wartości nieruchomości określanej cyklicznie przez Municipal Property Assessment Corporation (MPAC). W opublikowanej w grudniu 2024 r. analizie MPAC podkreślało, że wolnostojące domy w Ontario stale rosną: z 122,3 m kw. w latach 70. do obecnych 221,4 m kw. Jednocześnie powierzchnia mieszkań w budynkach wielorodzinnych się kurczy: z 89,6 m kw. w latach 70. do obecnych 61,1 m kw.

Duży dom to większy kredyt i wyższy podatek – koszty poniosą zarówno pan, jak i pani.

Główne wnioski

1. Z podatków mieszkańców miast będą musiały być finansowane wydatki na modernizację infrastruktury: tylko wartość szkód spowodowanych podtopieniami domów i budynków może wzrosnąć w Kanadzie pięciokrotnie do połowy XXI w., a koszty napraw będą rosły do 13,5 mld dolarów rocznie.
2. Kanadyjscy kredytobiorcy mieszkają w coraz większych domach, w których jest coraz mniej osób: według danych Statistics Canada w 1851 r. w jednym gospodarstwie domowym było sześć osób, choć często nie tylko rodzice z dziećmi, także krewni. W 2011 – na jeden dom czy mieszkanie przypadały średnio 2,5 osoby.
3. W 1975 r. przeciętna wielkość domu w Kanadzie wynosiła ok. 97,5 m kw. W 2017 r. przeciętny dom miał powierzchnię prawie 166,5 m kw. Cena domu jednorodzinnego w Kanadzie w latach 70. wynosiła 40-60 tys. dolarów, pod koniec ub.r. wynosiła ponad 783 tys. dolarów kanadyjskich.