Polacy inwestują również w Portugalii. Gdzie najlepiej ulokować kapitał i jak go rozliczyć podatkowo? Sprawdzamy

Inwestowanie w nieruchomości w Portugalii zyskuje na popularności również wśród Polaków. Stabilne prawo, jasne regulacje i korzystne warunki inwestycyjne sprawiają, że portugalski rynek uchodzi za bezpieczny i przewidywalny. 

Hiszpania cechuje się dużym zróżnicowaniem regionalnym – każda wspólnota autonomiczna może wprowadzać własne regulacje dotyczące rynku nieruchomości. W takich miastach jak Barcelona czy Palma de Mallorca wprowadzono surowe ograniczenia wynajmu turystycznego, a procedury eksmisyjne są złożone i długotrwałe, co odstrasza zagranicznych inwestorów.

Strefy ZDT (Zonas de Desenvolvimento Turístico) – gwarancja bezpieczeństwa i wsparcia inwestycyjnego

W Portugalii wyznaczono specjalne obszary zwane Zonas de Desenvolvimento Turístico (ZDT), czyli strefy rozwoju turystycznego. To właśnie tam lokalne władze kierują swoją politykę przestrzenną, promując inwestycje w mieszkalnictwo i turystykę.

– Strefy te są oficjalnie zdefiniowane w ramach planów zagospodarowania przestrzennego i programów rewitalizacji miejskiej, i są silnie powiązane z długoterminowymi strategiami publicznymi. W praktyce oznacza to prostsze procedury planistyczne, mniej przeszkód administracyjnych oraz bardziej przejrzyste ramy prawne dla deweloperów i inwestorów – mówi Karolina Machura z Home in Portugal – portugalskiej agencji nieruchomości.

W wielu przypadkach strefy ZDT objęte są także zachętami podatkowymi oraz zlokalizowane są na obszarach o stałym wysokim popycie na mieszkania lub zakwaterowanie turystyczne.

– To połączenie sprawia, że są one szczególnie atrakcyjne dla inwestycji – charakteryzują się niższym ryzykiem regulacyjnym i dużym potencjałem wzrostu wartości nieruchomości, szczególnie w rozwijających się obszarach w pobliżu Lizbony i Porto, takich jak Seixal, Alcochete, Setúbal czy Vila Nova de Gaia. Dla inwestorów szukających pewności prawnej i długoterminowego zysku są to jedne z najbardziej bezpiecznych i strategicznie wspieranych opcji na obecnym rynku portugalskim – dodaje Karolina Machura. 

Gdzie inwestować w nieruchomości w Portugalii

– ​​Inwestorzy jak zawsze lubią zakupy w Lizbonie i okolicach oraz wakacyjnym Algarve, aczkolwiek coraz częściej na popularności zyskują: Caparica, Comporta, Sesimbra, Ericeira, Silver Coast.

Portugalia od lat pozostaje jednym z najatrakcyjniejszych rynków nieruchomości w Europie. Zagraniczni inwestorzy chętnie lokują kapitał w Lizbonie, Porto czy wakacyjnym Algarve. Dziś jednak coraz większym zainteresowaniem cieszą się nowe, mniej oczywiste lokalizacje – położone blisko stolicy, z dostępem do plaż i wyjątkowym klimatem. 

Z punktu widzenia polskich inwestorów nieruchomości w Portugalii są atrakcyjne nie tylko z powodu bezpieczeństwa prawnego, ale także dzięki korzystnemu stosunkowi jakości do ceny. Portugalia oferuje wysoki standard budownictwa, przystępne ceny, przyjazny klimat i stabilne otoczenie gospodarcze. Dodatkowym atutem jest otwartość społeczeństwa oraz wysoka jakość życia. Gdzie zatem lokować kapitał? 

– ​​Inwestorzy jak zawsze lubią zakupy w Lizbonie i okolicach oraz wakacyjnym Algarve, aczkolwiek coraz częściej na popularności zyskują: Caparica, Comporta, Sesimbra, Ericeira, Silver Coast. Głównie z powodu odległość do lotniska (około godziny) i dzięki wyjątkowym atrybutom – mówi Joanna Czapska, CEO agencji Partners International. 

Zdaniem ekspertki można wyróżnić kilka lokalizacji, które są najbardziej atrakcyjne z punktu widzenia polskiego (ale nie tylko) inwestora:

Costa da Caparica – 15 minut od Lizbony, 15 kilometrów plaż

Zaledwie kwadrans drogi od Lizbony, Costa da Caparica łączy potencjał inwestycyjny z wyjątkową jakością życia. Przez lata pozostawała w cieniu bardziej znanych kurortów, ale dziś dynamicznie się rozwija. Powstają tu nowoczesne apartamentowce i wille z widokiem na ocean. Caparica przyciąga nie tylko mieszkańców stolicy, ale i turystów z całej Europy – zwłaszcza miłośników sportów wodnych. Bliskość miasta, naturalne piękno wybrzeża i rosnące ceny najmu czynią ją jednym z najciekawszych kierunków inwestycyjnych w regionie.

Comporta – boho luksus i prywatność dla najbardziej wymagających

Położona nieco ponad godzinę od Lizbony, Comporta to enklawa spokoju i ekskluzywności w regionie Alentejo. Otoczona plażami i lasami sosnowymi, przyciąga międzynarodową elitę – biznesmenów, artystów, celebrytów. Miejscowość oferuje kameralne, luksusowe osiedla w stylu boho, z ograniczoną zabudową i wysokim standardem. Niska podaż nieruchomości oraz prestiżowa aura sprawiają, że ceny są stabilne, a inwestycje w Comporcie postrzegane są jako długoterminowe zabezpieczenie kapitału.

Sesimbra – rybacki klimat i rosnące zainteresowanie

Tradycyjna, klimatyczna i oddalona zaledwie 40 minut od Lizbony – Sesimbra to przykład portugalskiego wybrzeża w najlepszym wydaniu. Wąskie uliczki, białe domy i plaże wśród klifów przyciągają turystów i inwestorów. Ceny są tu wciąż znacznie niższe niż w samej Lizbonie, a popyt na wynajem krótkoterminowy rośnie z roku na rok. Dodatkowym impulsem może być planowana budowa nowego lotniska, która – jeśli dojdzie do skutku – jeszcze zwiększy atrakcyjność tej lokalizacji.

Ericeira – europejska stolica surfingu

Znana w całej Europie jako mekka surferów, Ericeira to idealne miejsce na inwestycję pod wynajem turystyczny. Tutejszy Rezerwat Surfingu przyciąga pasjonatów sportów wodnych przez cały rok. Ponadto miejscowość oferuje autentyczną atmosferę portugalskiego miasteczka – z brukowanymi uliczkami, oceanicznymi widokami i rozwijającą się infrastrukturą turystyczną. Bliskość Lizbony i dobra komunikacja gwarantują stały napływ gości – a co za tym idzie, wysoki poziom obłożenia nieruchomości.

Silver Coast – luksus z widokiem na ocean

Srebrne Wybrzeże, czyli Silver Coast, to region rozciągający się na północ od Lizbony. Znane z szerokich plaż, spektakularnych klifów i mniejszego natężenia turystyki masowej, przyciąga inwestorów szukających spokoju i luksusu. Szczególnie wyróżniają się tu dwa osiedla: West Cliffs i Praia D’El Rey. Oba oferują dostęp do pól golfowych, prywatnych plaż i luksusowej infrastruktury. Dzięki prestiżowi i ograniczonej liczbie dostępnych nieruchomości, ceny nieruchomości rosną stabilnie, a popyt – zwłaszcza ze strony zagranicznych nabywców – pozostaje wysoki.

– Dla tych, którzy cenią sobie spokój, ale i bliskość wielkiego miasta, idealne będą miejscowości takie jak Alcochete czy Seixal – spokojne miasteczka z piękną linią brzegową i zapierającymi dech w piersiach widokami. Obie miejscowości zyskują na popularności dzięki bliskości Lizbony (15–20 minut).

– Moim zdaniem południowy brzeg Tagu ma ogromny potencjał i wkrótce stanie się jednym z najbardziej atrakcyjnych miejsc do inwestowania w regionie Lizbony – zaznacza Karolina Machura z Home in Portugal.

Ponadto Srebrne Wybrzeże (Costa de Prata) Portugalii zyskuje na znaczeniu dzięki malowniczym krajobrazom i rosnącemu zainteresowaniu turystów.

– Miasta takie jak Figueira da Foz czy Nazare, z rozległymi plażami i spokojną atmosferą, oferują doskonałe możliwości dla inwestorów szukających nadmorskich lokalizacji z dobrym połączeniem z Lizboną i Porto – dodaje przedstawicielka portugalskiego biura nieruchomości. 

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Modele inwestycji i potencjalne zyski

Rynek nieruchomości w Portugalii oferuje różnorodne możliwości. Dla osób nastawionych na wzrost wartości kapitału najkorzystniejsze będą zakupy mieszkań w fazie budowy – szczególnie w rozwijających się dzielnicach dużych miast. W takich przypadkach zyski mogą przekraczać 6 proc. rocznie, a w niektórych lokalizacjach być jeszcze wyższe.

– W sektorze turystycznym dostępne są także modele oferujące gwarantowany zwrot do 5 proc. rocznie. W takich przypadkach nieruchomości są zarządzane przez profesjonalnych operatorów, co zapewnia w pełni zintegrowane i bezproblemowe zarządzanie dla inwestora – analizuje Karolina Machura. 

Jak podkreśla Joanna Czapska, CEO Partners International, Polscy obywatele mogą swobodnie nabywać nieruchomości w Portugalii, bez żadnych ograniczeń prawnych.

– Do zakupu trzeba uzyskać numer identyfikacji podatkowej NIF oraz otworzyć konto w banku. Sam proces zakupowy jest analogiczny do naszego rodzimego i zakup najczęściej podzielony jest na dwa etapy: umowę przedwstępną zwaną CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda) z zaliczką 10–20 proc. oraz umowę przeniesienia własności – podkreśla Joanna Czapska. 

Najem krótkoterminowy

– Jeśli planujemy zakup nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy, warto najpierw sprawdzić, czy w danej lokalizacji jest to możliwe.

Wydawanie licencji na wynajem krótkoterminowy w Portugalii (Alojamento Local, AL) jest obecnie znacznie ograniczone i zależy od decyzji lokalnych władz.

– Jeśli planujemy zakup nieruchomości z przeznaczeniem na taki wynajem, warto najpierw sprawdzić, czy w danej lokalizacji jest to możliwe. Alternatywnie, można rozważyć zakup nieruchomości w obiektach turystycznych, które są specjalnie przeznaczone do tego celu i nie podlegają takim ograniczeniom – zaznacza Joanna Czapska.

Jak kształtują się szacunkowe stopy zwrotu z najmu?  4-6 proc. w Lizbonie, 5-7 proc w Porto, przy czym najkorzystniej wygląda sytuacja w dzielnicach blisko rzeki Douro, natomiast w Faro/Algarve można mówić o stopie zwrotu na poziomie 3-5 proc., ale bardzo duże znaczenie ma tu sezonowość.

– Zwrot z najmów kształtuje się podobnie jak w Polsce. Najczęściej nie jest wyższy, niż oferują nam banki na lokatach. Same nieruchomości są stabilne cenowo, przez ostatnie lata rosły w zawrotnym tempie i choć dziś spodziewam się spowolnienia, to w dobrych lokalizacjach ceny na pewno nie spadną – analizuje Joanna Czapska. 

Opodatkowanie dochodów z najmu nieruchomości zagranicznych

Zgodnie z umowami o unikaniu podwójnego opodatkowania dochody z majątku nieruchomego w tym z gospodarstw rolnych i leśnych mogą być opodatkowane w kraju, w którym leży nieruchomość. Zasada ta obowiązuje w odniesieniu do dochodów z bezpośredniego użytkowania, najmu, jak również każdego innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego. Zatem prawo do opodatkowania dochodów z najmu ma kraj, w którym leży nieruchomość.

– Niemniej w przypadku polskich rezydentów podatkowych należy pamiętać także o kolejnej zasadzie. Dochody uzyskiwane za granicą podlegają stosownemu rozliczeniu także w Polsce z uwzględnieniem właściwej metody unikania podwójnego opodatkowania. Umowy o unikaniu przewidują co do zasady dwie metody unikania podwójnego opodatkowania: wyłączenie z progresją oraz kredyt. Każda z nich niesie ze sobą odmienne konsekwencje podatkowe w Polsce. Jeśli chodzi o Portugalię, ale też Hiszpanię, będziemy mieli do czynienia z tą drugą metodą, czyli kredytu podatkowego – mówi Anna Misiak, doradca podatkowy, szef zespołu podatków osobistych i doradztwa dla pracodawców w MDDP. 

Co do zasady metoda kredytu podatkowego zakłada, że dochody z zagranicy będą podlegały opodatkowaniu w Polsce tak jak dochody krajowe, niezależnie od tego, czy będą także podlegały opodatkowaniu za granicą.

– W przypadku dochodów z najmu w Portugalii, polski podatnik będzie musiał nie tylko zadeklarować te dochody w rocznym rozliczeniu w Polsce, ale także deklarować dochód zagraniczny w Polsce w trakcie roku i obliczać od niego ryczałt – podkreśla Anna Misiak.

Zatem w PIT 28 składanym po zakończeniu roku podatkowego do 30 kwietnia będzie trzeba wykazać należny comiesięczny ryczałt i to, co, będzie możliwe, to odliczenie od podatku naliczonego w Polsce (wg stawek 8,5 proc. i 12,5 proc.) podatku zapłaconego za granicą.

– Co istotne, to że w Polsce ryczałt jest nakładany na przychód, zatem nie ma możliwości odliczenia od dochodu kosztów poniesionych na nieruchomość (np. podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, odsetki od kredytu, remonty, itp) – zaznacza Anna Misiak.

Może się zatem okazać, że o ile w kraju, gdzie leży nieruchomość, ze względu na innym system opodatkowania nieruchomości, będzie można zmniejszyć znacznie dochód do opodatkowania poprzez dostępne odliczenia, o tyle w Polsce takiej możliwości już nie będzie. 

– Podstawa opodatkowania w Polsce będzie zatem wyższa. Może się zdarzyć również, że ze względu na wyższe stawki podatkowe zagranicą, cały podatek w Polsce będzie można skredytować – dodaje ekspertka MDDP.

Przy tej okazji wielu podatnikom nieracjonalne może wydawać się płacenie ryczałtu w trakcie roku podatkowego od nieruchomości zagranicznej, kiedy na koniec będzie się występować o nadpłatę w Polsce. Tym bardziej niesprawiedliwe może wydać się płacenie odsetek w zeznaniu rocznym od braku płatności ryczałtu w trakcie roku, kiedy finalnie i tak powstaje nadpłata i nie ma żadnego rocznego zobowiązania podatkowego w Polsce. 

W znanych interpretacjach podatkowych organy podatkowe potwierdzają jednak obowiązek wpłaty ryczałtu od najmu zagranicznego choćby w Portugalii już w trakcie roku (np. interpretacja podatkowa Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej  0115-KDIT1.4011.714.2023.2.MN z dnia 27 grudnia 2023 r.).

– Warto zaznaczyć jednak, że praktyka organów podatkowych jeszcze kilka lat temu była zupełnie inna i dochody z zagranicznego najmu deklarowano wyłącznie w rocznym zeznaniu podatkowym ze stosownym opisem – podsumowuje Anna Misiak.

Główne wnioski

1. Portugalia oferuje stabilne, przejrzyste i przyjazne regulacje dla inwestorów zagranicznych, co czyni ją atrakcyjniejszą niż np. bardziej zbiurokratyzowana Hiszpania. Szczególnie interesujące są strefy ZDT, które zapewniają wsparcie administracyjne i podatkowe.
2. Największy potencjał inwestycyjny mają rejony w pobliżu Lizbony i Porto – takie jak Caparica, Sesimbra, Comporta czy Silver Coast – które łączą wysoką jakość życia z dużym popytem turystycznym i możliwością stabilnego wzrostu wartości nieruchomości.
3. Dochody z najmu nieruchomości w Portugalii podlegają opodatkowaniu również w Polsce, przy zastosowaniu metody kredytu podatkowego. Choć możliwe jest odliczenie podatku zapłaconego za granicą, w Polsce obowiązuje ryczałt od przychodu, bez możliwości odliczania kosztów, co może prowadzić do wyższej podstawy opodatkowania.