Polacy na hiszpańskim rynku nieruchomości nie powiedzieli jeszcze ostatniego słowa

Rynek nieruchomości w Hiszpanii dynamicznie rośnie. W trzecim kwartale 2024 r. liczba transakcji zakupu mieszkań wzrosła o 13,9 proc.w porównaniu do poprzedniego kwartału, osiągając liczbę 166 609 transakcji. 

Wzrost ten dotyczył zarówno nowych nieruchomości (+12,1 proc.), jak i używanych (+14,4 proc.). Średnia cena za metr kwadratowy wyniosła 2 042 euro, przy czym mieszkania z rynku pierwotnego osiągnęły rekordową cenę 2 220 euro za m kw., a z rynku wtórnego średnio 1 998 euro za m kw.

Alicante najbardziej popularne, Illes Balears najdroższe

Najbardziej popularnymi lokalizacjami dla zagranicznych inwestorów były Alicante (43,08 proc. transakcji), Málaga (34,76 proc.) i Santa Cruz de Tenerife (32,71 proc.). W regionach takich jak Comunidad Valenciana, Andaluzja i Murcia ceny rosły w tempie od 3 do 8 proc. rocznie, przyciągając zarówno lokalnych, jak i zagranicznych nabywców.

W trzecim kwartale 2024 r. najwyższe średnie ceny za metr kwadratowy odnotowano w regionach turystycznych i dużych miastach. Najdroższym regionem były Illes Balears z ceną 3 644 euro za m kw., a następnie Gipuzkoa (3 586 euro/m kw.) oraz Madryt (3 552 euro/m kw.). Wysokie ceny odnotowano także w Barcelonie i prowincji Málaga, gdzie nabywców przyciągają oczywiście atrakcyjność turystyczna i dostęp do usług.

Z kolei najniższe ceny za metr kwadratowy wystąpiły w mniej zurbanizowanych i turystycznych regionach: Ciudad Real ( 651 euro/m kw.), Jaén (775 euro/m kw.) czy Badajoz – 789 (euro/m kw.). W tych obszarach na ceny wpływa niższa atrakcyjność inwestycyjna oraz ograniczona liczba transakcji.

Różnice cenowe między regionami oraz zmienność między nowymi a używanymi nieruchomościami odzwierciedlają specyfikę hiszpańskiego rynku nieruchomości. Regiony nadmorskie i metropolitalne wciąż cieszą się największym zainteresowaniem zarówno krajowych, jak i zagranicznych inwestorów, przyciągając wysokim potencjałem inwestycyjnym i dostępem do infrastruktury oraz usług.

Szukający nieruchomości w Hiszpanii kierują się cenami, ale też lokalizacją, zwłaszcza bliskością morza.

– Z perspektywy polskiego klienta nieruchomości w Hiszpanii wcale nie są tak drogie. Najwięcej trzeba zapłacić w Madrycie i Barcelonie. W stolicy średnia cena za metr kwadratowy wynosi 26 tys. zł, a na obrzeżach 16 tys. zł. W Barcelonie ceny są zbliżone. Dla porównania w Warszawie to odpowiednio 23 i 15 tys. zł za metr kwadratowy mieszkania. Szukający nieruchomości w Hiszpanii kierują się nie tylko ceną, ale także lokalizacją, szczególnie bliskością morza. Hiszpańska linia brzegowa jest znacznie dłuższa niż polska, a dodatkowym atutem jest gwarancja dobrej pogody – z długim, upalnym latem i łagodnymi zimami, co wpływa na niższe koszty ogrzewania – analizuje Michał Ratajczak, ekspert rankomat.pl.

Jeśli chodzi o nieruchomości nadmorskie lub blisko morza, wiele hiszpańskich miejscowości oferuje stawki w przedziale 7–9 tys. zł za metr kw. Tak jest w Santander (7704 zł), Gironie (9416 zł), Tarragonie (7918 zł), Walencji (8346 zł), Grenadzie (8560 zł) czy Sewilli (8988 zł). Są to stawki porównywalne do miast wojewódzkich w Polsce z niższej półki cenowej, jak Gorzów Wlkp. czy Bydgoszcz. W porównaniu z polskimi nadmorskimi miejscowościami, jak Sopot, Gdynia, Gdańsk, Mielno czy Międzyzdroje, hiszpańskie lokalizacje często wypadają kilkukrotnie taniej

Polacy na hiszpańskim rynku nieruchomości

Polacy stanowili 5,32 proc. wszystkich zagranicznych nabywców w Hiszpanii, z łączną liczbą 1 296 transakcji w drugim kwartale 2024 r. Najczęściej inwestowali w Comunidad Valenciana, Andaluzji i Murcii – regionach oferujących konkurencyjne ceny i korzystne warunki klimatyczne. Popularność tych lokalizacji wśród Polaków stale rośnie, co wskazuje na ich coraz większy udział w hiszpańskim rynku nieruchomości.

Od początku 2024 r. Polacy zakupili 3101 nieruchomości w Hiszpanii – o 26 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2023 r. Wynik ten niemal wyrównał rekord z całego ubiegłego roku, kiedy to Polacy nabyli 3118 nieruchomości.

Skąd taka popularność hiszpańskich nieruchomości wśród Polaków?

– Nie da się wskazać jednego kluczowego czynnika, ponieważ to wynik splotu kilku uwarunkowań geopolitycznych, ekonomicznych i specyfiki hiszpańskiego rynku. Z jednej strony wpływają na to: wzrost zamożności wyższej klasy średniej i przedsiębiorców, chęć dywersyfikacji majątku – również w obliczu wojny w Ukrainie i zmiana modelu pracy po pandemii. Z drugiej strony, inwestorów przyciąga stabilność hiszpańskiego rynku nieruchomości, a także klimat: 320 dni słońca w roku to decydujący argument dla wielu osób, które decydują się na przeprowadzkę z Polski na Costa del Sol – mówi Agnieszka Marciniak-Kostrzewa, założycielka Agnes Inversiones, pierwszej polskiej agencji zrzeszonej w The Leading Property Agents of Spain (LPA).

Największym zainteresowaniem wśród Polaków inwestujących w hiszpańskie nieruchomości cieszą się apartamenty inwestycyjne. Kluczowym czynnikiem wyboru, obok aspektów ekonomiczno-finansowych, jest ich potencjał turystyczny.

– Powodów tego trendu jest co najmniej kilka: wyjątkowy klimat z ponad 300 słonecznymi dniami w roku, dobrze rozwinięta infrastruktura, brak sezonowości, liczne pola golfowe, szeroka siatka połączeń lotniczych, zwłaszcza do Malagi, oraz niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych w Hiszpanii. Stopa zwrotu z wynajmu w tej części Hiszpanii wynosi od 5 do 10 proc., w zależności od lokalizacji, rodzaju nieruchomości i modelu wynajmu. Dodatkowo, średni roczny wzrost wartości nieruchomości na Costa del Sol to około 10 proc., a w ubiegłym roku wyniósł aż 12,3 proc. Nasi klienci najczęściej wybierają nowe inwestycje z rozbudowanymi częściami wspólnymi, takimi jak podziemne garaże, baseny wewnętrzne i zewnętrzne, ochrona, siłownie czy przestrzenie coworkingowe. Typowy budżet wynosi od 600 do 800 tys. euro – analizuje Renata Lorens, współwłaścicielka International Investment Marbella, najstarszego polskiego biura nieruchomości na Costa del Sol.

Tatiana Pękala, założycielka agencji Dream Property Marbella, zauważa, że pandemia i wojna w Ukrainie wprowadziły nowe powody, dla których Polacy inwestują w hiszpańskie nieruchomości:

– Pierwszy to praca zdalna, która z konieczności podczas lockdownu stała się stylem życia. Drugi to potrzeba poczucia bezpieczeństwa, którą zachwiała inwazja na Ukrainę. Wielu klientów mówi, że chcą mieć „plan B” na wypadek eskalacji działań wojennych w Europie – wyjaśnia.

Na co uważać i jakie zagrożenia czyhają na kupujących nieruchomości w Hiszpanii?

– Myśląc o zakupie mieszkania w Hiszpanii, warto skorzystać z usług lokalnego biura nieruchomości – tym bardziej że pośrednicy nie pobierają prowizji od kupującego, a deweloperzy – w przeciwieństwie do Polski – nie prowadzą bezpośredniej sprzedaży. W tym zakresie korzystają z usług firm komercjalizujących, współpracujących z agencjami, takimi jak nasza. Co więcej, ceny nowych mieszkań są ustalane przez deweloperów. Nie podlegają negocjacjom, a co za tym idzie, są takie same u każdego agenta. To, co odróżnia pośredników, to zatem serwis, jakość oraz zakres obsługi przed- i posprzedażowej – radzi Renata Lorens.

W przypadku Hiszpanii klienci coraz częściej zwracają uwagę na specyficzny mikroklimat - np. w Marbelli na zaopatrzenie w wodę w danym regionie czy też na infrastrukturę hydrologiczną

Według ekspertów działających na rynku hiszpańskim proces zakupu nieruchomości jest zbliżony do tego, który znamy z Polski. Jednak oczywiście istnieje kilka różnic, na które koniecznie należy zwrócić uwagę.

– Wszystko odbywa się naturalnie w języku hiszpańskim, a każdy dokument musi być – dla swojej ważności – podpisany w tym języku. Nie należy podejmować się kupowania nieruchomości w Hiszpanii bez wsparcia hiszpańskiego prawnika i doświadczonego pośrednika. Każdy rynek ma swoje zasady, które trzeba znać i respektować – zaznacza Tatiana Pękala z Dream Property Marbella.

Ekspertka zwraca uwagę na brak doświadczenia, który może być ryzykowny podczas poruszania się po hiszpańskim rynku nieruchomości.

– Razem z polskimi inwestorami do Hiszpanii przenieśli się również polscy pośrednicy, którzy często próbują przełożyć swoje doświadczenie z rynku polskiego na rynek hiszpański. To proszenie się o kłopoty. Poza tym wielu z nich nie zna hiszpańskiego, więc nie jest w stanie weryfikować dokumentów przekazywanych klientom – zauważa Tatiana Pękala.

Jednym z największych wyzwań, z jakimi mierzy się nie tylko Hiszpania, ale cała południowa Europa, są postępujące zmiany klimatyczne. Objawiają się one nie tylko suszami, ale także ulewnymi deszczami powodującymi powodzie.

– Jak wynika z najnowszego badania Peoples' Climate Vote, blisko 70 proc. respondentów bierze pod uwagę wpływ zmian klimatycznych podczas podejmowania ważnych życiowych decyzji, w tym wyboru miejsca zamieszkania. W Hiszpanii klienci coraz częściej zwracają uwagę na specyficzny mikroklimat, np. w Marbelli na zaopatrzenie w wodę w regionie czy infrastrukturę hydrologiczną – wskazuje Agnieszka Marciniak-Kostrzewa z Agnes Inversiones.

Jak możemy przeczytać w raporcie Weather World Attribution, badającym zachodzące obecnie w Hiszpanii zjawiska atmosferyczne, sytuacja już dziś jest dla części regionów bardzo dużym wyzwaniem. Niestety perspektywa w bliższej i szczególnie dalszej przyszłości rysuje się w jeszcze ciemniejszych barwach.

„Wybrzeże Morza Śródziemnego w Hiszpanii, szczególnie w Walencji i Katalonii, jest bardzo podatne na powodzie. Około jedna trzecia najpoważniejszych powodzi w tym regionie była związana z najniższymi wartościami granicznymi (COL). Niski poziom odcięcia na wyższych wysokościach, w połączeniu z bardzo ciepłym powietrzem nad Morzem Śródziemnym, powoduje duże niestabilności w atmosferze, co prowadzi do silnej konwekcji i bardzo intensywnych opadów” – czytamy w raporcie.

Perspektywa na kolejne miesiące

Dane hiszpańskiego banku centralnego wskazują, że ceny nieruchomości w Hiszpanii rosną.

– W drugim kwartale ceny domów były o prawie 6 proc. wyższe niż rok wcześniej. Inne źródła sugerują nawet nieco większe wzrosty cen. Hiszpańskie nieruchomości drożeją już od około dekady. W tym samym czasie liczba transakcji w Hiszpanii niemal się podwoiła. Po ostatnim kryzysie deweloperzy w Hiszpanii nadal nie osiągnęli pełnej sprawności. Dane zebrane przez GPG (Global Property Guide) sugerują, że działalność sektora budownictwa mieszkaniowego jest wciąż kilkukrotnie mniejsza niż w pierwszej dekadzie XXI wieku. Z jednej strony pozytywny wpływ na popyt mają stopy procentowe konsekwentnie obniżane przez EBC. Z drugiej problemem pozostaje dwucyfrowe bezrobocie w Hiszpanii – komentuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Nieco bardziej optymistyczna prognoza dotyczy polskich inwestorów.

– Rok 2024 będzie z pewnością rekordowy. Już w ciągu trzech pierwszych kwartałów Polacy kupili ponad 3000 nieruchomości w Hiszpanii – niemal tyle, co w całym 2023 r. W trzecim kwartale 2024 roku polscy inwestorzy znaleźli się na czwartym miejscu wśród zagranicznych nabywców. Choć dynamika wzrostu w przyszłości prawdopodobnie spowolni, Polacy już mocno zaznaczyli swoją obecność na Półwyspie Iberyjskim. Rynek rozwija się stabilnie, a ceny nieruchomości rosną systematycznie, choć wolniej niż w Polsce – zauważa Agnieszka Marciniak-Kostrzewa, założycielka Agnes Inversiones.

W podobnym tonie wypowiada się Tatiana Pękala.

– Wszystko wskazuje na to, że polscy inwestorzy nie powiedzieli jeszcze ostatniego słowa. Wśród naszych klientów jest wielu takich, którzy kupili tu pierwszą nieruchomość, przetarli szlaki i planują kolejne zakupy w najbliższych latach. Szczególnym zainteresowaniem cieszy się rynek pierwotny, gdzie inwestycje w dobrych lokalizacjach szybko zyskują na wartości – podsumowuje założycielka Dream Property Marbella.

Główne wnioski

1. Hiszpański rynek nieruchomości cieszy się rosnącym zainteresowaniem ze strony polskich inwestorów prywatnych, którzy stają się coraz większą grupą aktywnie działającą w tym sektorze.
2. Głównym czynnikiem wpływającym na tę popularność są zarówno kwestie ekonomiczne – ceny, perspektywa ich sukcesywnego wzrostu i warunki kredytowe oraz popularność turystyczna szczególnie hiszpańskiego wybrzeża.
3. Perspektywa dla nieruchomości w Hiszpanii jest optymistyczna, choć w długiej perspektywie istotnym wyzwaniem będzie rosnące zagrożenie wynikające ze zmian klimatycznych, które już teraz istotnie oddziałują na niektóre regiony południa Europy.