Polityczna wojna ministry. Czy marże deweloperów są za wysokie?

Rynek deweloperów mieszkaniowych w Polsce jest bardzo konkurencyjny. Założenie, że mogłaby istnieć na nim zmowa jest bardzo śmiałe. W każdym z większych polskich miast działa od kilkunastu do kilkuset deweloperów. Łącznie w całej Polsce ich liczbę szacować można na kilka tysięcy. Znaczna większość to małe i średnie firmy, często realizujące lokalne inwestycje.

W kontekście marż mówi się najczęściej o deweloperach giełdowych – sprawozdania 14 gigantów są na bieżąco analizowane i na tej podstawie liczy się ich rentowność. Warto jednak zauważyć, że giełdowe spółki odpowiadają za mniej niż 24 tys., czyli niecałe 11 proc. wybudowanych w 2023 r. w Polsce mieszkań (221 tys.) i ponad 17 proc. mieszkań oddanych przez deweloperów (138 tys.). Żadna z firm nie buduje więcej niż 2 proc. mieszkań, ani więcej niż 3 proc. mieszkań deweloperskich. Nawet doliczając kilku dużych deweloperów będących poza giełdą giganci mają więc stosunkowo niewielki kawałek tortu.

Marże deweloperów

Marże firm deweloperskich są zmienne w czasie, różnią się też bardzo między firmami, segmentami, konkretnymi projektami. Najwięksi deweloperzy, prowadzący jednocześnie nawet po kilkanaście różnych projektów, mają w tym samym okresie marże brutto w wysokości ponad 40 proc. i kilkuprocentowe. Zależy to zarówno od specyfiki projektu (np. mieszkania o wyższym standardzie cechuje wyższa marża), jak i od zmian na rynku, w tym kosztów dewelopera i cen płaconych przez klientów końcowych.

Przede wszystkim należy pamiętać, że marże brutto deweloperów nie równają się ich zyskom. W ostatnich kwartałach giełdowe spółki miały marże brutto powyżej 30 proc. Jednocześnie marże netto w 2023 r. wyniosły około 17 proc.: od 8 proc. (Echo Investment) do 23 proc. (Atal). Co ciekawe, obie skrajne spółki marże brutto miały na podobnym – nieodbiegającym od średniej – poziomie 30-31 proc. Echo miało nawet większą!

Marża brutto to jedynie stosunek przychodów ze sprzedaży pomniejszonych o koszty poniesione na budowę i zakup ziemi do przychodów ze sprzedaży. Marża netto uwzględnia koszty pracy, projektu, marketingu, sprzedaży czy finansowania, a także podatki. To procentowa marża netto jest więc stosunkiem realnego zysku spółki do przychodów.  Marże netto i brutto oczywiście są ze sobą dość skorelowane, jednak nie zawsze wzrost jednej będzie równy wzrostowi drugiej.

Dla firmy możliwość operowania na wyższych marżach jest oczywiście korzystna i świadczy o dobrym zarządzaniu i pozycji na rynku. Firmy dążą do maksymalizacji zysku, w czym zwiększanie marży jest pomocnym narzędziem. Przy tak dużej konkurencji marże i zyski głównych deweloperów będą zależeć od wielu czynników, w dużej mierze od ceny mieszkań. Deweloperzy oczywiście chcieliby sprzedawać tę samą liczbę mieszkań po jak najwyższej cenie, jednak ich możliwości są ograniczone.

Marża brutto – nawet przy takim samym zysku dewelopera – będzie wyższa, im dłużej trwa projekt. Firma ponosi bowiem coraz większe koszty wraz z trwaniem projektu. W dobie szybkiego wzrostu cen koszt zakupionego gruntu sprzed kilku lat może być stosunkowo niewielki, co spowoduje relatywnie większą marżę. Jednocześnie w czasie wysokiej inflacji kapitał zaangażowany na początku inwestycji miał znacznie większą wartość – każda złotówka zaangażowana pięć lat temu była znacznie więcej warta niż obecnie. To również wymusza poszukiwanie wyższego nominalnego zwrotu z inwestycji.

Przy wysokim popycie i niedostatecznej liczbie mieszkań na sprzedaż cena będzie rosnąć. Bezpieczny Kredyt wywołał skumulowanie popytu i wzrost cen mieszkań, więc z pewnością będzie miał wpływ na marże deweloperów, choć efekt najbardziej widoczny powinien być dopiero w przyszłym roku. W tym wypadku to decyzja polityczna przyczynia się do wzrostu cen mieszkań.

Marże mniejszych firm

Na giełdzie obecne są największe spółki o ugruntowanej pozycji, dostarczające setki czy nawet tysiące mieszkań rocznie. Wśród małych deweloperów poziom marż jest wyraźnie niższy. W ostatnich kilkunastu latach w ich przypadku rentowność netto wynosiła najczęściej 5-10 proc. Różnica jest znacząca.

Ceny a marże

W branży deweloperskiej poziom marż między firmami czy projektami jest różny. Sugestie ministry dotyczące zmowy cenowej lub obwinianie wzrostu cen mieszkań wysokimi marżami deweloperów nie mają uzasadnienia. Większe zyski spółek mogą wynikać raczej z działań polityków, którzy np. spowodowali kumulację popytu na mieszkania programami dopłat.

Wszelkie opóźnienia w procesach administracyjnych, np. w wydawaniu pozwoleń na budowę, wydłużają czas trwania projektu, a więc również zwiększają marżę brutto. Czas trwania deweloperskiego projektu to najczęściej około pięciu lat, z czego sama budowa zajmuje ok. dwóch. Skrócenie tego procesu pozwoliłoby na spowolnienie wzrostu cen mieszkań.

Marże są skorelowane z cenami mieszkań, ale są raczej skutkiem sytuacji na rynku niż powodem wzrostu cen. Gdyby było inaczej, trudne do wyjaśnienia byłoby ich nagłe zmniejszenie np. w latach 2011-2016.  Marże oczywiście nie poruszają się sztywno z cenami. W latach 2017-2020 marże brutto pozostawały na podobnym poziomie, a marże netto spadały, podczas gdy ceny realne mieszkań dość wyraźnie rosły. W innych okresach z kolei marże rosły nawet w trakcie spadku cen.

Główne wnioski

1. Rynek deweloperów mieszkaniowych w Polsce jest bardzo konkurencyjny, a największe podmioty dostarczają tylko kilkanaście procent mieszkań. W takich warunkach bardzo trudna byłaby zmowa cenowa.
2. Marże deweloperów różnią się m.in. zależnie od wielkości przedsiębiorstwa. Mali deweloperzy osiągają kilkuprocentowe marże netto, największe podmioty - kilkunastoproentowe.
3. Marże brutto deweloperów nie są wyznacznikiem ich zysku, a wzrost cen mieszkań nie wynika z wysokich marż.