Kapitał na rynku nieruchomości komercyjnych rośnie. Polska wciąż czeka na fundusze REIT

Po trudnym roku 2023, rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce odnotował w 2024 r. wyraźne ożywienie. Rośnie także rola polskich inwestorów, którzy realizowali 38 transakcji o łącznej wartości 444 mln euro. To niemal 9 proc. całkowitego wolumenu rynku.

– Taki poziom środków w transakcjach real estate potwierdza rosnącą aktywność i profesjonalizację polskich firm na rynku nieruchomości. Trend ten prawdopodobnie utrzyma się w dłuższej perspektywie, zwłaszcza w segmencie inwestycji value-add, które oferują wyższe stopy zwrotu [termin value-add odnosi się do inwestycji, które mają na celu poprawienie wartości nieruchomości, np. przez remonty czy zmiany w zarządzaniu – przyp. red.]. Jednak polski kapitał wciąż funkcjonuje głównie poza instytucjonalnymi ramami, które na Zachodzie i w innych krajach CEE mają istotny wpływ na skalę inwestycji w nieruchomości – mówi Paweł Partyka, szef Działu Capital Markets Poland w międzynarodowej firmie doradczej Cushman & Wakefield.

Wyższy poziom inwestycji kapitału zagranicznego w nieruchomości komercyjne w Polsce spowodowany jest głównie czynnikami geopolitycznymi.

Warto zauważyć, że 444 mln euro to prawie trzykrotnie więcej niż w roku 2023 i znaczący skok w porównaniu z poprzednimi latami – udział polskiego kapitału wzrósł o ponad 1 pkt proc. względem 2023 r. i o ponad 6 pkt proc. względem 2019 r.. Największą aktywność polskich podmiotów odnotowano w sektorach biurowym (191 mln euro), hotelowym (115 mln euro) i handlowym (94 mln euro). Należy jednak przypomnieć, że wolumen inwestycji w sektorze jest znacząco niższy niż przed pandemią – w całym 2019 roku łączna wartość transakcji wyniosła 7,8 mld euro.

– Utrzymujący się niższy poziom inwestycji kapitału zagranicznego w nieruchomości komercyjne w Polsce w porównaniu do okresu sprzed pandemii obecnie spowodowany jest głównie czynnikami geopolitycznymi. Jest to szczególnie widoczne, analizując kapitał zagraniczny aktywnie inwestujący w polski rynek nieruchomości komercyjnych. Obecnie są to inwestorzy z CEE i państw skandynawskich, którzy doskonale rozumieją sytuację w regionie i inaczej niż na przykład inwestorzy z Azji patrzą na ryzyka związane z wojną w Ukrainie – diagnozuje Weronika Guerquin-Koryzma, partnerka kierująca zespołem nieruchomości w kancelarii Baker McKenzie.

Przeczytaj: Sekret zamożnych inwestorów: jak zarabiać na funduszach deweloperskich i private debt

Polska jednym z liderów regionu

Polska bardzo dobrze wypada też na tle całego regionu CEE. Według raportu JLL i iO Partners, łączny wolumen transakcji w regionie wzrósł o ponad 60 proc. w porównaniu z 2023 r., osiągając wartość 8,3 mld euro. Największą aktywność odnotowano właśnie w Polsce oraz w Czechach i Rumunii. Szczególnie dynamiczny wzrost nastąpił w drugiej połowie roku, co zwiastuje pozytywne perspektywy na 2025 r. Wyjątkową aktywność odnotowano w sektorach biurowym, handlowym i logistycznym.

W sektorze biurowym wartość inwestycji wyniosła 1,6 mld euro, co przekłada się na czterokrotny wzrost w ujęciu rocznym. Podobny wynik odnotowano w sektorze handlowym, gdzie trzy duże transakcje – m.in. zakup Silesia City Center i Magnolii przez NEPI Rockcastle – znacząco zwiększyły całkowity wolumen.

Zdaniem ekspertów JLL i iO Partners, rynek inwestycyjny wchodzi w nowy cykl, jednak z innym nastawieniem zarządzających.

– Kapitał powraca, ale w sposób selektywny, a inwestorzy koncentrują się na aktywach o solidnych fundamentach i realistycznych wycenach. Rynki takie jak Polska, Czechy i Rumunia już odnotowują znaczące wzrosty, podczas gdy inne wciąż znajdują się w fazie przejściowej. Zmiana nastrojów jest wyraźna i możemy spodziewać się, że w 2025 r. do gry powróci jeszcze więcej kapitału, zwłaszcza w miarę poprawy warunków finansowania. Już teraz jesteśmy świadkami bardzo dobrego początku roku, pomimo niepewności w wymiarze makroekonomicznym i politycznym – mówi Andrei Vacaru, Head of Capital Markets CEE, iO Partners.

Dobra perspektywa na kolejne miesiące

Co zatem stanowi o korzystnej pozycji Polski na europejskiej arenie i sprawa, że perspektywa dla naszego kraju jest obiecująca?

– Największą przewagą Polski w regionie CEE jest skala i wielkość rynku. Jesteśmy piątym co do wielkości krajem w UE, z populacją 37,5 mln osób. Mamy Warszawę – regionalne centrum biznesowe, ale też kilka silnych ośrodków miejskich, takich jak Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk, Szczecin czy Lublin. Do tego dochodzi ponad 30 miast z populacją powyżej 100 tys. mieszkańców. To sprawia, że rynek nieruchomości w Polsce jest znacznie większy niż w innych krajach CEE, a biura, centra handlowe i magazyny nie są skupione w jednym miejscu, jak to często bywa w regionie. Dzięki temu są bardziej dostępne, a rynek – znacznie bardziej płynny – mówi Przemysław Felicki, dyrektor w dziale rynków kapitałowych CBRE.

Zdaniem Weroniki Guerquin-Koryzmy bardzo istotne są wskaźniki makroekonomiczne oraz podążanie polskiego rynku za zachodzącymi na świecie zmianami.

– Prognoza wzrostu gospodarczego w kolejnych latach, która jest najwyższa w krajach UE, drugie (po Czechach) rekordowo niskie bezrobocie, spadająca inflacja i ekspektatywa obniżenia poziomu stóp procentowych w drugiej połowie tego roku powodują, że Polska jest postrzegana przez zagranicznych inwestorów jako duży, stabilny gospodarczo rynek, a często jedynym czynnikiem hamującym alokację funduszy jest właśnie ryzyko geopolityczne – ocenia partnerka w kancelarii Baker McKenzie.

Przeczytaj: Wartość zagranicznych inwestycji w Czechach najwyższa od wielu lat

– Dodatkowo zasób nieruchomości jest stosunkowo nowoczesny, oferuje zróżnicowaną klasę aktywów i często wymaga znacznie niższych nakładów niż podobne budynki w Europie – podkreśla ekspertka.

Czynnikiem dodatkowo wspierającym zwrócenie uwagi zagranicznych inwestorów mogą być też rozpoczynające się wojny handlowe. Może to wpłynąć na alokację kapitałów, również w zakresie inwestycji na rynku nieruchomości, a Polska może być potencjalnie beneficjentem tych zmian.

W oczekiwaniu na REIT

Jednocześnie należy zwrócić uwagę na ograniczenia, z jakimi nadal mierzy się krajowy kapitał. W przeciwieństwie do rozwiniętych rynków zachodnich czy sąsiednich Czech, w Polsce wciąż brakuje instytucjonalnych ram (czyli formalnych struktur prawnych i finansowych) dla inwestorów prywatnych, takich jak fundusze REIT [Real Estate Investment Trust, czyli fundusze inwestycyjne specjalizujące się w nieruchomościach – przyp. red.]. W efekcie wielu inwestorów działa w sposób rozproszony i często poza systemem, co ogranicza możliwości skalowania inwestycji (rozwoju inwestycji na większą skalę) i utrudnia konkurowanie z dużymi podmiotami zagranicznymi (międzynarodowymi firmami inwestującymi na rynku).

Ze wspólnych analiz JLL i Banku Pekao wynika, że krajowi inwestorzy detaliczni i instytucjonalni mogliby w perspektywie kilku lat zainwestować w polskie fundusze REIT około 20 mld zł.

– Ze wspólnych analiz JLL i Banku Pekao wynika, że krajowi inwestorzy detaliczni i instytucjonalni mogliby w perspektywie kilku lat zainwestować w polskie fundusze REIT około 20 mld zł, czyli kwotę odpowiadającą łącznemu wolumenowi transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych odnotowanemu w Polsce w 2024 r. Zważywszy na to, że udział lokalnego kapitału w tych inwestycjach od lat wynosi zaledwie kilka procent, co jest najniższym wynikiem w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, mówimy o potencjale zwielokrotnienia zaangażowania kapitałowego rodzimych inwestorów – mówi Paweł Budny, Senior Consultant, JLL.

Dodatkowy strumień lokalnego finansowania mógłby jednocześnie mobilizować napływ kapitału zagranicznego, napędzając przez to wzrost rynku.

– Wprowadzenie REIT-ów powinno być też korzystne z punktu widzenia wiarygodności ekonomicznej Polski i umacniania przekonania zagranicznych inwestorów co do możliwości rozwoju polskiego rynku nieruchomości także na poziomie legislacyjnym. Odwrotna sytuacja może z jednej strony istotnie osłabić ten pozytywny sentyment inwestycyjny, z drugiej zaś ograniczyć możliwość aktywizacji krajowego kapitału – dodaje Paweł Budny.

Wprowadzenie ustawy o funuszach REIT – zapowiadanej od lat, ale wciąż nieuchwalonej – mogłoby być przełomem dla rozwoju lokalnego rynku kapitałowego. Tego typu instrumenty inwestycyjne, popularne m.in. w Niemczech, Francji czy Czechach, umożliwiają szerokiemu gronu inwestorów partycypację w rynku nieruchomości komercyjnych w sposób bezpieczny i przewidywalny. W Polsce, gdzie gospodarstwa domowe dysponują ogromnymi, nieoprocentowanymi oszczędnościami, REIT może stać się atrakcyjną formą lokowania kapitału i alternatywą dla tradycyjnych produktów finansowych.

– Są one rodzajem platformy inwestycyjnej, której wprowadzenie jest szczególnie niecierpliwie wypatrywane przez deweloperów i inwestorów sektora PRS. Jest to w dużej mierze podyktowane możliwością uniknięcia ryzyka różnic kursowych. Dla inwestorów zagranicznych, bowiem, którzy inwestują środki zebrane w euro, inwestycje w sektor PRS kreują ryzyko kursowe, gdyż czynsze w tym sektorze są przynajmniej w części, a zazwyczaj w dużej części, czynszami w złotych polskich. Jest to odmienna sytuacja od rynku komercyjnego (biura, magazyny, centra handlowe), gdzie czynsze w przeważającej większości denominowane są właśnie w euro – podkreśla Katarzyna Kopczewska, partnerka kierująca zespołem podatkowym w kancelarii Baker McKenzie.

Niedojrzały rynek?

Jak zauważają eksperci Cushman & Wakefield, rynek polskich inwestorów w sektorze nieruchomościowym jest mało dojrzały, a jednocześnie dysponuje bardzo dużym potencjałem.

– Głównymi barierami dla większości inwestorów indywidualnych jest ograniczona kwota kapitału, brak doświadczenia w zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi i w związku z tym znikoma możliwość pozyskania finansowania bankowego, co z kolei ogranicza możliwość zwiększania wolumenu transakcji. Obligacje korporacyjne emitowane przez deweloperów nie wymagają doświadczenia od inwestorów indywidualnych, natomiast niekiedy są związane z ryzykiem niewypłacalności emitenta. Inne formy inwestowania, np. pożyczki z prawem zamiany na udziały, mogą być interesujące, natomiast podobnie jak przy obligacjach korporacyjnych konieczna jest analiza zdolności kredytowej i operacyjnej podmiotu oferującego tego typu produkty. Takie analizy nie zawsze są możliwe do wykonania przez prywatnych inwestorów nie będących inwestorami profesjonalnymi, i w związku z tym istnieje ryzyko nietrafionych inwestycji – mówi Mira Kantor-Pikus, dyrektorka Doradztwa Kapitałowego, Dłużnego i Alternatywnych Inwestycji, Rynki Kapitałowe w Cushman & Wakefield Polska.

Polski kapitał już dziś zaznacza swoją obecność na rynku nieruchomości, ale by jego udział mógł realnie wzrosnąć, potrzebne są działania systemowe. W przeciwnym razie – zwłaszcza w sytuacji, gdy spadną stopy kapitalizacji i do Polski ponownie zaczną napływać inwestorzy zagraniczni – krajowe podmioty mogą zostać zepchnięte na margines. Stworzenie stabilnych, długoterminowych instrumentów inwestycyjnych to klucz do tego, by polski kapitał mógł grać na rynku pierwszoplanową rolę, a nie jedynie go uzupełniać.

Zagraniczne firmy chcą REIT

– Wprowadzenie w Polsce tego instrumentu jest również oczekiwane przez zachodni kapitał, który interesuje się polskim rynkiem nieruchomości, ponieważ aktywność lokalnego kapitału gwarantuje płynność rynku. A płynność rynku, to dla inwestora możliwość wycofania się z inwestycji poprzez jej korzystną sprzedaż w przyszłości. Aktualnie rynek nieruchomości w Polsce boryka się z problemami z płynnością, gdyż z różnych względów nieaktywny jest zachodni kapitał, który w poprzednich latach ten rynek zdominował (statystyki pokazują, że udział polskiego kapitału w inwestycjach na rynku nieruchomości komercyjnych jest poniżej 5 proc.) – podkreśla Katarzyna Kopczewska.

Zdaniem ekspertki aktywizacja polskiego kapitału poprzez wprowadzenie platformy typu REIT, czy też uproszczonej formy funduszu inwestycyjnego, nad czym aktualnie pracuje Ministerstwo Finansów, poprawiłaby płynność rynku i urealniła wyceny nieruchomości.

– Dobrym przykładem rynku, na którym to dobrze działa, są Czechy, gdzie ponad 50 proc. inwestycji w nieruchomości dokonywane jest przez lokalny kapitał, przede wszystkim poprzez prostą formę funduszu inwestycyjnego – zaznacza Katarzyna Kopczewska.

Gdzie najwięcej miejsca na polski kapitał?

W jakich segmentach rynku nieruchomości (biurowym, handlowym, hotelowym itd.) polski kapitał może mieć największy potencjał wzrostu w nadchodzących latach?

– Inwestorów lokalnych możemy podzielić na małych inwestorów indywidualnych, którzy inwestują w mieszkania lub niewielkie lokale, takie jak biurowe, usługowe czy handlowe, oraz dużych inwestorów indywidualnych posiadających, przeważnie z innej działalności, od kilku do kilkudziesięciu milionów złotych. Ci inwestują przeważnie w średniej wielkości nieruchomości magazynowe z długimi okresami najmu, biurowe butikowe w centrach dużych miast, a także w parki handlowe i ewentualnie w obiekty hotelowe, szczególnie w miejscowościach uzdrowiskowych – twierdzi Mira Kantor-Pikus.

Zdaniem ekspertki ta grupa inwestorów jest otwarta na większe ryzyko najmu obiektów dobrze zlokalizowanych i akceptuje często umowy najmu na czas określony lub nieinstytucjonalne, a przez to jest w stanie zapełnić lukę popytową na tego typu starsze obiekty.

– Więksi inwestorzy prywatni często też są zainteresowani inwestycjami pasywnymi jako pożyczkodawcy lub udziałowcy w większych projektach deweloperskich doświadczonych graczy na polskim rynku. Zdarza się, że tego typu inwestorzy indywidualni tworzą fundusze rodzinne, spółki prawa handlowego lub spółki holdingowe w celach optymalizacji operacyjnej – dodaje Mira Kantor-Pikus.

Kolejna grupa to duże podmioty, np. spółki giełdowe ubezpieczeniowe typu PZU, spółki państwowe, np. PHN. Tego typu spółki z racji dużej kapitalizacji mogą uczestniczyć w największych transakcjach nieruchomościowych we wszystkich sektorach jako bezpośredni inwestorzy.

– Fundusze emerytalne, podobnie jak towarzystwa funduszy inwestycyjnych, mają możliwość jedynie pośredniego inwestowania w nieruchomości poprzez spółki giełdowe – podsumowuje przedstawicielka Cushman & Wakefield Polska.

Główne wnioski

1. Dynamiczne ożywienie rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i regionie CEE. Rok 2024 przyniósł wyraźne odbicie po słabym 2023 r. – Polska, obok Czech i Rumunii, znalazła się wśród liderów wzrostu, z wolumenem transakcji sięgającym 4,8 mld euro. Największą aktywność inwestycyjną odnotowano w sektorach biurowym, handlowym i logistycznym. Szczególnie imponujący był czwarty kwartał, który pod względem wartości inwestycji niemal zrównał się z całym rokiem 2023.
2. Rosnąca rola polskiego kapitału, ale wciąż brak systemowych narzędzi. Polscy inwestorzy zrealizowali 38 transakcji o wartości 444 mln euro, niemal trzykrotnie więcej niż rok wcześniej. To dowód rosnącej profesjonalizacji krajowego kapitału. Jednak brak instrumentów instytucjonalnych, jak fundusze REIT, ogranicza skalę jego działania i wpływa na niską płynność rynku. Eksperci podkreślają, że wprowadzenie tego narzędzia mogłoby odblokować nawet 20 mld zł lokalnych inwestycji.
3. Atrakcyjność Polski wspierana skalą, stabilnością i potencjałem wzrostu. Silna pozycja Polski wynika z dużej skali rynku, rozproszenia aktywów w wielu miastach oraz dobrych fundamentów gospodarczych – niskiego bezrobocia, spadającej inflacji i przewidywanego wzrostu PKB. Polska pozostaje atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów zagranicznych, choć ich aktywność nadal hamuje ryzyko geopolityczne. Pojawiają się jednak przesłanki, że w 2025 r. napływ kapitału jeszcze przyspieszy.