Polskie miasta nie są gęsto zaludnione. Ale czy chcemy w Polsce Bangladeszu?

W kontekście dyskusji o rynku mieszkaniowym nieraz można spotkać się ze sprzeciwem wobec „dogęszczania” miast. Bo potrzebne są większe przestrzenie między budynkami, bo buduje się źle: za dużo czy za wysoko. Warto zauważyć, że ilość ziemi w miastach jest w sposób fizyczny ograniczona. Miasta się oczywiście rozrastają, co rodzi też koszty infrastrukturalne, ekologiczne czy ekonomiczne. W dużych miastach – szczególnie w ich centralnych dzielnicach, gdzie ziemia jest cenna a jej zasób jest bardzo ograniczony – przestrzeń jest do budowania w górę. To z kolei ograniczać mogą krajowe i lokalne regulacje czy plany przestrzenne. Z pewnością jednak pod kątem fizycznym czasem może brakować ziemi do zabudowy, ale przestrzeń do budowania wzwyż jest znacznie mniej ograniczona.

Jak porównać gęstość zaludnienia?

Sama gęstość zaludnienia w danym mieście niewiele nam mówi. Miasta mają różne kształty czy granice administracyjne: z jednej strony są Paryż i Bruksela z bardzo restrykcyjnymi granicami: w granicach administracyjnych Paryża mieści się właściwie centrum miasta – jedynie 105 km kw. (5-krotnie mniejsza powierzchnia niż Warszawa) i 2 miliony ludności. Po drugiej stronie Rzym, który oficjalnie ma powierzchnię 1287 km kw. (2,5 krotnie większą od Warszawy), jednak w swoich granicach administracyjnych posiada też wiele terenów wiejskich czy niezaludnionych. Istnieją też takie miasta jak Kopenhaga, która w środku swoich i tak niezbyt rozległych granic (180 km kw.) posiada enklawę w postaci miasta Frederiksberg. W ten sposób nie ma sensu porównywanie gęstości zaludnienia,  ponieważ trzeba by było uznać, że Rzym „dogęszczając” się do poziomu Paryża zwiększyłby swoją populację 10-krotnie.

Miasta można jednak porównać patrząc na centra organizmów miejskich (niezależnie od nazewnictwa konkretnych jednostek) i na tereny w promieniu kilku kilometrów od nich. Warszawa wśród największych miast Europy jest jednym z najrzadziej zaludnionych. Daleko jej nie tylko do bardzo gęstych Paryża czy Barcelony, ale także do np. Wiednia czy Bukaresztu.

Tylko co to właściwie oznacza? Gęstsza i/lub wyższa zabudowa w centralnych dzielnicach miast pozwala na istnienie większej liczby mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach i nie „rozlewa” miasta poza jego dotychczasowe granice. Większa liczba mieszkań czyni mieszkania względnie bardziej dostępnymi cenowo. Nie jest więc tak, że w Warszawie zabudowano już wszystko co się dało, a zabudowa jest zbyt gęsta. Jeżeli chcielibyśmy „dogęścić” centralne części Warszawy do poziomu znanego z niektórych innych europejskich metropolii, okaże się, że w centrum i w promieniu 5 km od niego mogłoby zamieszkać jeszcze dodatkowe pół czy półtora miliona mieszkańców.  

Oczywiście to rozważania teoretyczne. Gęstości zaludnienia nie zwiększa się przyciskiem na komputerze czy jedną ustawą, a reorganizacją i/lub rozwojem miasta. W wielu miejscach zabudowa może mieć inne przeznaczenie, w innych nie zastąpi się ot tak zabudowy kilkupiętrowej wieżowcami. Jest też spory niedobór ziemi pod zabudowę – zarówno z powodu fizycznych ograniczeń, jak i regulacyjnych czy związanych z planowaniem przestrzennym. Warto jednak hipotetycznie zobaczyć jak duża może być Warszawa. Centra miast to miejsca, które mogą (a nawet powinny) być gęsto i wysoko zabudowane, tak by mogło w nich mieszkać i pracować jak najwięcej ludzi na określonej przestrzeni.

Inne polskie miasta również nie są szczególnie gęste

Na tle względnie podobnych wielkościowo miast takich jak Kopenhaga, Oslo, Helsinki czy Tirana wypadają dość blado. Dość podobna gęstość zaludnienia cechuje z kolei największe metropolie w krajach bałtyckich (Tallinn, Ryga, Wilno) czy niemieckie miasta, które są również względnie podobne wielkościowo do największych polskich miast.

Również tu istnieje potencjał „dogęszczania”. Należy oczywiście dalej pamiętać, że to rozważania teoretyczne, które pokazują tylko, że jest potencjał na to, by w polskich miastach mieszkało więcej osób i powstawało więcej mieszkań bez rozszerzania miast na boki. Faktyczne uwarunkowania konkretnych miast i możliwości takiego „dogęszczania” to odrębny temat.

Tło światowe

Europejskie miasta nie są zbyt gęsto zaludnione. Również amerykańskie miasta nie cechują się dużą gęstością zaludnienia ze względu na dominację zabudowy jednorodzinnej. Bardzo gęste potrafią być za to miasta w Azji czy Afryce. Trudno nawet porównywać Warszawę do Hongkongu czy Szanghaju. Warszawa nie jest zbyt gęsto zaludniona nawet na tle europejskim, a największe miasta europejskie (poza Paryżem i Barceloną) są na kompletnie innym poziomie niż wielkie metropolie z innych rejonów świata. Nawet będący w europejskiej czołówce Wiedeń wypada zupełnie blado przy centrach azjatyckich czy afrykańskich miast.

Widać wyraźnie, że poza kilkunasto- czy kilkudziesięciomilionowymi gigantami gęstość bardzo wyraźnie spada wraz ze zwiększaniem obszaru. Przy tak dużej koncentracji i zagęszczeniu w centrum to dość spodziewany rezultat.

 Przede wszystkim jednak warto zauważyć, że gdy mówi się o tym, że Warszawa (czy inne polskie miasta) i jej centralne dzielnice powinny być gęściej zaludnione, by mogło z nich korzystać jak najwięcej ludzi, nie mówi się wcale od razu o Bangladeszu czy nawet Hongkongu, a raczej o równaniu w stronę gęstości europejskich metropolii: Wiednia, Madrytu, Brukseli czy nawet Paryża i Barcelony.

Mowa więc o tym, by mieszkać w zwartych dobrze skomunikowanych miastach i o tym by mogło powstawać w nich więcej mieszkań. O tym, by unikać kosztownego infrastrukturalnie i środowiskowo, wytwarzającego dużą presję na wzrost cen mieszkań, modelu amerykańskiego, w którym znaczną większość zabudowy mieszkaniowej stanowią domy jednorodzinne. W mało gęstych miastach, jeżeli te mają silny rynek pracy czy dostępność usług i są atrakcyjne dla migrantów wewnętrznych i zewnętrznych, mieszkania w akceptowalnych lokalizacjach muszą być drogie, a same miasta będą rozlewać się coraz dalej od swojego centrum.

Główne wnioski

1. Warszawa jak na tak duże miasto jest w swoich centralnych dzielnicach niezbyt gęsto zaludniona. Większość europejskich metropolii ma znacznie wyższą gęstość zaludnienia.
2. Potencjalnie zwiększenie gęstości zaludnienia w Warszawie (i innych polskich miastach) poprzez zwiększanie gęstości czy wysokości zabudowy przeciwdziałałoby rozlewaniu się miasta na boki i mogło zmniejszać presję na wzrost cen mieszkań, czyniąc je bardziej dostępnymi.
3. Dogęszczanie miast to jeszcze nie Bangladesz ani nawet Hongkong, gdzie gęstość zaludnienia w centrum jest kilkukrotnie wyższa niż w Paryżu i Barcelonie, które są zdecydowanymi europejskimi liderami.