Polskie nieruchomości coraz silniejszym magnesem dla czeskich funduszy inwestycyjnych

Trigea to jeden z trzech największych czeskich funduszy nieruchomościowych. W Polsce jest obecna od 2022 r. i systematycznie powiększa swoje portfolio. Zaledwie kilka dni temu sfinalizowała zakup czterech budynków kompleksu Wola Center – łącznie 35,4 tys. m kw. w pełni wynajętej powierzchni biurowej, zlokalizowanej w sąsiedztwie Ronda Daszyńskiego na warszawskiej Woli. Kilka tygodni wcześniej fundusz przejął logistyczny Panattoni Park Warsaw North II w Radzyminie, liczący 88 tys. m kw.

Dzięki tym transakcjom portfolio Trigea w Polsce wzrosło do sześciu nieruchomości – trzech biurowych i trzech logistycznych. Skąd tak duże zainteresowanie polskim rynkiem?

„Drugi dom” dla czeskich funduszy

„To bardzo rozwinięty rynek, na którym można osiągnąć wyższe stopy zwrotu niż w Czechach. W praktyce oznacza to, że w Polsce nieruchomości można kupić taniej niż w Czechach. Dlatego sąsiad z północy stał się dla wielu czeskich funduszy nieruchomości naturalnym »drugim domem«. Nasze firmy inwestycyjne są istotną siłą nabywczą na polskim rynku i cieszą się tam bardzo dobrą opinią” – mówi w dzienniku „Mladá fronta DNES” Tomáš Trčka, dyrektor generalny funduszu Trigea.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Dodaje, że Czechy na tle Polski wypadają dziś wyraźnie słabiej. Niechęć władz do nowych inwestycji oraz skomplikowane przepisy budowlane znacząco spowalniają tam realizację projektów.

„Nowe inwestycje trwają u nas często ponad dekadę. To bardzo niekomfortowa sytuacja dla inwestorów, dlatego szukają lepszych okazji poza Czechami. Brak podaży utrzymuje ceny na wysokim poziomie, co jest korzystne dla właścicieli nieruchomości. Staje się jednak poważnym problemem dla kupujących” – tłumaczy szef Trigei.

Dynamiczny PKB i finansowanie bankowe

W ostatnim czasie dodatkowym argumentem przemawiającym za Polską stało się finansowanie bankowe.

„Kiedy kilka lat temu wchodziliśmy na polski rynek, finansowanie było tam droższe i mniej elastyczne niż w Czechach. Dziś sytuacja się odwróciła. Trudno nie odnieść wrażenia, że nasze banki trochę zaspały” – dodaje Tomáš Trčka.

W jego ocenie, Polskę czeka teraz ponadprzeciętny wzrost gospodarczy, a wraz z nim wzrost wydatków konsumpcyjnych. Na tej tendencji skorzystają m.in. centra handlowe, co dla inwestorów stanowi kolejny argument za zwiększaniem ekspozycji na polski rynek nieruchomości.

Podobne wnioski formułują także menedżerowie innych czeskich podmiotów z branży. „W Polsce obserwujemy niższe ceny nieruchomości komercyjnych niż w Czechach. U nas sytuację dodatkowo komplikują długotrwałe procedury budowlane i niedobór nowych projektów. W Polsce proces inwestycyjny przebiega szybciej, a oferta jest wyraźnie szersza” – mówił pod koniec 2025 r. portalowi penize.cz Jaroslav Kysela z Investika realitní fond.

Miliardy włożone w polskie hale i biura

Investika realitní fond to jeden z największych czeskich graczy na rynku nieruchomości, który regularnie dokonuje zakupów w Polsce. O przejęciu 15-piętrowego biurowca P180 na warszawskim Mokotowie pisaliśmy pod koniec 2024 r. Była to jedna z największych transakcji funduszu – liczący 32 tys. m kw. budynek kosztował 100 mln euro. W lutym 2025 r. Investika kupiła Piastów Office Center w Szczecinie. Dziesięć miesięcy później ogłosiła nabycie drugiej fazy kompleksu Centrum Południe we Wrocławiu za 62 mln euro.

„Działalność prowadzimy w Europie Środkowej, przede wszystkim w Czechach i w Polsce, która jest szóstą gospodarką Unii Europejskiej i ma ogromny potencjał. Polska odpowiada obecnie za około dwie trzecie naszego portfela” – podkreśla Jaroslav Kysela.

Na koniec zeszłego roku Investika realitní fond zarządzała aktywami o wartości ponad 25 mld koron, czyli około 4,4 mld zł. Oznacza to, że na polski rynek przypadało niemal 3 mld zł.

Coraz większy kawałek portfela

Kolejnym przykładem ekspansji czeskiego kapitału w Polsce jest Reico – towarzystwo funduszy inwestycyjnych założone w 2006 r. przez bank Česká spořitelna. Pod koniec 2024 r. znalazło się ono bezpośrednio pod kontrolą Erste Asset Management.

Początkowo Polska była jedynie uzupełnieniem portfela Reico, zdominowanego przez nieruchomości w Czechach i na Słowacji. Z czasem jej znaczenie zaczęło jednak systematycznie rosnąć. Przykładem jest jeden z najstarszych funduszy – ČS nemovitostní fond. Po zakupie kilka lat temu kompleksu logistycznego Panattoni Park Tychy jego portfel obejmował 20 nieruchomości: pięć w Polsce, osiem w Czechach i siedem na Słowacji.

Młodszy, sześcioletni fundusz Reico Long Lease w połowie ubiegłego roku kupił od  CBRE Investment Management centrum logistyczne w Bydgoszczy. Liczący blisko 104 tys. m kw. obiekt stał się szóstą inwestycją funduszu. W portfelu Reico Long Lease znajdują się obecnie trzy nieruchomości w Polsce, dwie w Czechach i jedna na Słowacji.

Nieruchomości atrakcyjniejsze niż depozyty

Polska jest ważnym rynkiem także dla innych czeskich funduszy nieruchomościowych. Jeden z najstarszych – Conseq realitní – zainwestował w halę w Bielsku-Białej. Z kolei ZFP realitní fond kupił m.in. biurowiec Wołoska 24 na warszawskim Mokotowie oraz działki pod Krakowem nieopodal autostrady A4.

Miniwywiad

Czesi najaktywniejszymi obcokrajowcami na naszym rynku nieruchomości

Czeskie fundusze inwestycyjne zaczęły być bardziej aktywne na polskim rynku nieruchomości po 2020 r. Czy ten trend jest trwały? Jak długo będzie zauważalny?

Tak długo, jak czeskie fundusze detaliczne będą notować znaczące napływy kapitału, będą musiały aktywnie lokować te fundusze. Ze względu na ograniczoną skalę rynku czeskiego część tych inwestycji naturalnie kieruje się poza granice kraju, a Polska od lat okazuje się atrakcyjnym kierunkiem dla znacznej części tych środków.

Czy czescy inwestorzy stanowią istotną, zauważalną grupę na polskim rynku?

Inwestorzy z Czech należą do najbardziej aktywnych grup z regionu Europy Środkowo-Wschodniej i nadal poszukują atrakcyjnych okazji inwestycyjnych w Polsce. Ich obecność jest szczególnie widoczna w segmencie nieruchomości komercyjnych. W 2025 r., pod względem źródeł kapitału zagranicznego ulokowanego w Polsce, inwestorzy z Czech osiągnęli najwyższy udział, odpowiadając za 24 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego.

Co przyciąga czeskie fundusze do Polski?

Czeskich inwestorów przyciąga do Polski silna gospodarka i stabilny wzrost ekonomiczny, a także większa dostępność atrakcyjnych nieruchomości w przystępnych cenach w porównaniu z Czechami. Inwestowanie w Polsce pozwala im dywersyfikować ryzyko oraz zwiększać potencjalne stopy zwrotu, co w warunkach ograniczonej podaży i wyższych cen w Czechach jest szczególnie istotne.

George Lewis

dyrektor w dziale Capital Markets

Tempo inwestycji w Polsce rośnie również dlatego, że czeskie fundusze nieruchomościowe dysponują coraz większym kapitałem.

„Według szacunkowych danych obecnie do funduszy napływa co miesiąc 100 mln euro lub więcej” – mówi portalowi newstream.cz Zdenka Klapalová, prezeska Stowarzyszenia Rozwoju Rynku Nieruchomości (ARTN).

Dzieje się tak, ponieważ nawet najbardziej konserwatywne fundusze nieruchomości, oferujące stopę zwrotu na poziomie 4,5–5 proc. rocznie, pozostają wyraźnie atrakcyjniejsze niż niskooprocentowane depozyty bankowe. Zdaniem Zdenki Klapalovej zainteresowanie Czechów inwestycjami w nieruchomości utrzyma się jeszcze przez dłuższy czas.

Główne wnioski

1. Polska wyraźnie atrakcyjniejsza niż Czechy. Nad Wisłą ceny nieruchomości komercyjnych są niższe niż nad Wełtawą, projekty realizuje się szybciej, a potencjalne stopy zwrotu są wyższe. To sprawia, że polski rynek coraz skuteczniej przyciąga czeski kapitał.
2. Dynamiczny wzrost inwestycji czeskich funduszy. Trigea, Investika i Reico to najwięksi czescy gracze, którzy systematycznie zwiększają swoje zaangażowanie w Polsce. Od lat inwestują w biura, centra logistyczne i obiekty handlowe, a w ostatnim czasie zawierają transakcje częściej i na większą skalę. Polska zyskuje na znaczeniu w ich długoterminowych strategiach.
3. Czynniki sprzyjające dalszej ekspansji. Atrakcyjność rynku to nie jedyny argument. W Polsce dostęp do finansowania bankowego jest dziś lepszy niż w Czechach, choć jeszcze niedawno sytuacja wyglądała odwrotnie. Polski PKB rośnie szybciej niż czeski, a czeskie fundusze dysponują coraz większymi środkami, które muszą znaleźć nowe możliwości inwestycyjne.