Polskie prawo chroni lokatora. W praktyce wszyscy na tym tracą.

Jedynie niecałe 5 proc. osób wynajmuje w Polsce mieszkania na wolnym rynku. To bardzo niski wynik na tle państw zachodnich.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Na taką rolę najmu w Polsce wpływa wiele czynników. Zarówno względy historyczne, które powodują, że najem nie jest popularny w prawie wszystkich państwach postkomunistycznych, jak i czynniki kulturowe – najem traktowany jest jako coś gorszego od mieszkania posiadanego na własność.

Do jego małej popularności przyczynia się też na pewno jego wysoka cena. A także regulacje, które blokują rozwój tego rynku. Takie przepisy to np. bardzo restrykcyjna ochrona praw lokatorów w polskim prawie. Z jednej strony wyraźnie zwiększa ona ryzyko wynajmującego, co ma swoje przełożenie na ceny, jak i w praktyce niekoniecznie chroni samych najemców. Na opłacalność najmu ma wpływ także system podatkowy, który premiuje kupno mieszkania.  

Przeczytaj: Dlaczego najem w Polsce jest drogi?

Najbardziej restrykcyjni w OECD

Polskie prawo zakazuje eksmisji w okresie zimowym, a bardzo duże restrykcje dotyczą eksmisji lokatorów z dziećmi, osób niepełnosprawnych, kobiet w ciąży, bezrobotnych, chorych czy części emerytów i rencistów. Uzyskanie takiej eksmisji jest możliwe w przypadku znalezienia lokalu socjalnego. A sprawy – czy to w przypadku grup objętych ochroną, czy nie – ciągną się często latami. Przez ten czas właściciel nie może korzystać z mieszkania, najczęściej nie ma z tego tytułu wpływów (bo i zdecydowana większość eksmisji spowodowana jest niepłaceniem czynszu), a ponosi koszty np. w postaci opłat za media, jeżeli nie uiszcza ich najemca.

Takie regulacje dotyczące eksmisji są praktycznie najbardziej restrykcyjne wśród państw OECD. Tylko trzy z 38 państw zakazują eksmisji ze względu na porę roku, sześć ze względu na obecność dzieci, sześć także ze względu na niepełnosprawność lokatora. 11 krajów ma takie ograniczenia ze względu na inne okoliczności. Polska jest w każdej z tych grup.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Prawo jest zależne od indywidualnej sytuacji i osądu sędziego. W Polsce całe grupy są odgórnie chronione niezależnie od indywidualnego przypadku, a sądy nie mają tutaj miejsca na interpretację. Porównywalnie dużo okoliczności wyróżnionych w prawie i ograniczających możliwość eksmisji – spośród krajów, dla których OECD dostarcza dane – mają tylko Węgry i Łotwa.

Długie procedury

W Polsce długo trwają również same procesy eksmisyjne. Nie ma jednak danych statystycznych, które mówiłyby o średnim czasie trwania całej takiej czynności. Wiadomo jednak, że może to zająć lata. Dane z analizy porównawczej z 2014 r. (S. Gerull, Evictions Due to Rent Arrears: A Comparative Analysis of Evictions in Fourteen Countries, European Journal of Homelessness, Vol. 8, No. 2, grudzień 2014) wskazują, że w Polsce całość procesu (od zaistnienia przesłanek, przez proces sądowy do faktycznego wykonania eksmisji) trwała prawie trzy lata, podczas gdy w innych europejskich państwach – między czterema miesiącami a rokiem. W Holandii nawet niespełna dwa miesiące.  

Pomijając więc nawet kwestie samych przepisów regulujących kiedy, kogo i w jakich okolicznościach można eksmitować, istotny jest czas samego procesu. Kiedy trwa długo – zwiększa koszty i ryzyko dla właściciela i w dużej mierze przerzuca odpowiedzialność za lokatora na właścicieli nieruchomości.

Prawo ze szkodą dla najemców i właścicieli

Takie przepisy znacząco zwiększają ryzyko po stronie wynajmującego i znajdują odbicie w cenach najmu. Wynajmowanie komuś mieszkania wiąże się więc z bardzo dużym ryzykiem: lokator może nie płacić czy niszczyć mieszkanie, a usunięcie go będzie trudne i czasochłonne.

Powoduje to też trudności ze znalezieniem mieszkania przez grupy najbardziej prawem chronione przed eksmisją: właściciele mieszkań wolą unikać lokatorów, których eksmisja jest jeszcze bardziej skomplikowana, np. posiadających dzieci. Na bardzo małą szansę na znalezienie lokalu w zasobie prywatnym przez matki z dziećmi zwracał w 2023 r. uwagę Rzecznik Praw Obywatelskich w liście do MRiT.

Na obopólne straty wynikające z polskich regulacji w zakresie rynku najmu, w tym tych o eksmisji, zwraca uwagę także Polski Instytut Ekonomiczny w raporcie Regulacje rynku najmu mieszkań w Polsce i w Europie.

Takie przepisy powodują też, że wynajmujący coraz chętniej korzystają z alternatyw, choćby takich jak umowa najmu okazjonalnego, która jest znacznie korzystniejsza dla właściciela, ale mniej chroni najemcę i wiąże się z dodatkowymi kosztami i procedurami. W 2023 r. takie umowy – wnioskując z danych Ministerstwa Finansów – zawarło prawdopodobnie co najmniej 7-8 proc. rynku, a ich popularność wyraźnie rosła.  

Mała stabilność

Tak więc prawo z jednej strony nie chroni właściciela, ale z drugiej paradoksalnie słabiej chroni najemców, którzy korzystają z umów najmu okazjonalnego. Takie umowy nie są też długoterminowe. Uczciwi lokatorzy mają znacznie mniej praw i mniejszą stabilność niż przy standardowych umowach najmu.  Wpływa to więc na stabilność całego rynku najmu w Polsce. Mało popularna jest w Polsce zwykła umowa najmu na czas nieokreślony (dominują na czas określony i to głównie roczne), a z kolei w umowach najmu okazjonalnego tymczasowość wynika z samej jej natury. Regulacje dotyczące polskiego rynku najmu mają niemały wpływ na taki stan rzeczy.

Przeczytaj: Rynek najmu w Polsce: niedoceniana alternatywa dla własności?

W stabilności nie pomaga też fakt dużego rozdrobnienia rynku – inaczej zarządzają mieszkaniami indywidualni właściciele, a inaczej większe przedsiębiorstwa zarządzające setkami mieszkań, w których warunki są ustandaryzowane.

Główne wnioski

1. Polskie prawo dotyczące eksmisji należy do najbardziej restrykcyjnych wśród państw OECD, chroniąc wiele grup społecznych przed eksmisją.
2. Grupy najbardziej chronione tracą na tych przepisach, nie mogąc znaleźć mieszkania na wynajem.
3. Coraz więcej zawiera się w Polsce umów najmu okazjonalnego, które dobrze zabezpieczają interesy właściciela, ale nieszczególnie chronią najemców.