Pozorny spokój na rynku mieszkaniowym. Podsumowania i prognozy

Końcówka 2024 r. w segmencie mieszkaniowym to przede wszystkim zatrzymanie wysokiej dynamiki wzrostu cen– zjawiska, które głównie z punktu widzenia kupujących i poszukujących było największym wyzwaniem.

Ceny wciąż w górę, ale nieco wolniej

W 2024 r. ceny transakcyjne nieruchomości wzrosły za sprawą nowej, zamożniejszej grupy nabywców, która preferowała droższe i większe mieszkania

Zmiana trendu odnośnie do cen widoczna jest oczywiście wyłącznie w krótkiej perspektywie. Według danych Otodom Analytics w I kw. 2024 r. tempo wzrostu cen spadło w ujęciu kwartalnym do 2,3 proc., a w trzecim kwartale wynosiło już tylko 1,2 proc. Pod koniec roku obserwowano nawet niewielką korektę cen w ujęciu miesięcznym, która jednak nie przekraczała 1 proc.

Jeśli przyjąć jednak perspektywę 12 miesięcy, wciąż mamy do czynienia ze wzrostem cen nowych mieszkań. Średnia cena 1 m kw. mieszkania na rynku deweloperskim wzrosła o 8 proc. Jednak pod koniec 2023 r. było to aż 14 proc.

Z kolei jeśli przyjrzeć się sytuacji w poszczególnych miastach, to w okresie od listopada 2023 r. do listopada 2024 r. najmniejszy wzrost średnich cen mieszkań zanotowano w Poznaniu (2,3 proc.) oraz w Gdańsku (5 proc.). Najbardziej mieszkania drożały w Łodzi (16,7 proc.) oraz Wrocławiu (11,7 proc.).

– W 2024 r. ceny transakcyjne nieruchomości wzrosły za sprawą nowej, zamożniejszej grupy nabywców, która preferowała droższe i większe mieszkania. Choć liczba transakcji była mniejsza, wyższe kwoty zakupu podniosły statystycznie średnie ceny transakcyjne – twierdzi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.

Duża zmienność rynku i różna sytuacja w największych miastach

W ostatnich latach rynek mieszkaniowy charakteryzował się dużą zmiennością. Ubiegły rok zapisał się jako czas silnej dysproporcji między popytem a podażą, co przełożyło się na dynamiczny wzrost średnich cen za metr kwadratowy mieszkań w ofertach deweloperów. Z kolei w obecnym roku sytuacja się odwróciła.

Rynek mieszkaniowy funkcjonował w klimacie rosnącej niepewności dotyczącej wprowadzenia programu wsparcia dla nabywców pierwszych mieszkań i rodzin poprawiających swoje warunki mieszkaniowe

– Po wygaśnięciu programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. popyt na mieszkania znacząco się skurczył, za to wzrosła ich podaż. Dla tych, którzy mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania, sytuacja jest więc komfortowa. Zwiększył się wybór, a ceny przestały rosnąć. Pojawiły się nawet dawno niewidziane promocje, np. w postaci opustów cenowych i bonusów typu darmowe miejsce garażowe czy tzw. komórka lokatorska – analizuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Jest to jednak spore zaskoczenie, co wiąże się z aktualnie panującą sytuacją na rynku – wielu deweloperów oczekiwało wejścia nowego programu wspierającego stronę popytową.

– Jest to jednak zaskoczenie na plus, że w sytuacji spadku popytu na mieszkania aktywność inwestycyjna deweloperów wcale nie osłabła aż tak bardzo, jak można się było spodziewać. Przypuszczalnie dlatego, że gospodarka trzyma się mocno, a na horyzoncie są spadki stóp procentowych – podkreśla Marek Wielgo.

W nieco innym świetle postrzega rozwój sytuacji na rynku Kazimierz Kirejczyk, Senior Strategy Advisor, Housing Sector w JLL, który zwraca uwagę na bardzo wysoki poziom niepewności i nieprzewidywalności.

– Rynek mieszkaniowy funkcjonował w klimacie rosnącej niepewności dotyczącej wprowadzenia programu wsparcia dla nabywców pierwszych mieszkań i rodzin poprawiających swoje warunki mieszkaniowe. Z jednej strony podaż rosła, wspierana nadziejami deweloperów na uruchomienie nowego programu, z drugiej zaś część nabywców wstrzymywała decyzje o zakupie, albo licząc na dopłaty, albo na spadek cen. Istotnym powodem spadku popytu było także wyhamowanie zakupów o charakterze inwestycyjnym – podkreśla ekspert JLL.

Ocena kondycji rynku jako całości i stawianie jednoznacznych tez jest ryzykowne ze względu na istotny poziom zróżnicowania sytuacji w poszczególnych miastach.

– W czterech aglomeracjach – Warszawie, Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu – nadwyżka podaży nad popytem jest umiarkowana, a kondycja firm dobra. Trudniejsza sytuacja jest w Poznaniu, a zwłaszcza Łodzi i na Śląsku. Brak wsparcia kredytobiorców silnie odczuwają także firmy na mniejszych rynkach, gdzie widoczny jest ogromny zapas inwestycji z niewykorzystanymi pozwoleniami na budowę – dodaje Kazimierz Kirejczyk.

W podobnym tonie wypowiada się Ewa Palus, główny analityk REDNET Propertu Group, podkreślając, że kluczowym czynnikiem jest właśnie panująca na rynku nierównowaga zróżnicowana również lokalnie.

– Mamy do czynienia z nadpodażą mieszkań. Jest ona jednak różna w zależności od rynku, np. w Łodzi i Poznaniu jest wyższa, nieco lepiej jest w Warszawie. Po prostu wyhamowała sprzedaż mieszkań. Oczywiście nie jest tak, że nic się nie sprzedaje. Do tego jednak potrzeba praktycznego wysiłku – twierdzi Ewa Palus.

Rynek wtórny zdezorientowany

Popyt na mieszkania cały czas był, tylko był to popyt uśpiony, ale potrzeby mieszkaniowe ludzi nie zniknęły

Właśnie takie określenie najlepiej oddaje atmosferę panującą na rynku wtórnym. Dotyczy to zarówno sprzedających, jak i kupujących i było konsekwencją braku decyzji po stronie rządzących.

– Kupujący byli zdezorientowani tym, że nie mieli jasnej informacji, co z rządowym programem kredytowym i obniżkami stóp procentowych. Ci drudzy natomiast często wstrzymywali się z wystawieniem mieszkania na sprzedaż, bo w wielu przypadkach również liczyli na popyt wygenerowany tanim kredytem – tłumaczy Rafał Bieńkowski, PR manager portalu Nieruchomosci-online.pl.

Według Rafała Bieńkowskiego warto zwrócić uwagę również na to, że choć liczbowo transakcje zostały ograniczone, to nie można kategorycznie stwierdzić, że popyt na mieszkania dramatycznie spadł. Widać to doskonale w statystykach zainteresowania ogłoszeniami.

– Jak wskazują dane Nieruchomosci-online.pl, np. w III kw. osoby szukające mieszkania na rynku wtórnym chętniej kontaktowały się z ogłoszeniodawcami, a liczba kontaktów nawiązanych za pośrednictwem portalu była o kilkanaście procent wyższa niż kwartał wcześniej. Wniosek jest więc taki, że popyt na mieszkania cały czas był, tylko był to popyt uśpiony, ale potrzeby mieszkaniowe ludzi nie zniknęły – zauważa Rafał Bieńkowski.

Popyt i kredyty w dól, ale sytuacja stabilna

Spadek popytu na pierwotnym rynku mieszkaniowym w 2024 r. jest faktem. Choć nie mamy jeszcze pełnych danych za cały rok, to po III kwartale ten trend jest widoczny.

Według danych REDNET Property Group na koniec III kw. 2024 r. w sześciu największych miastach w Polsce (Warszawa, Wrocław, Trójmiasto, Kraków, Poznań, Łódź) w ujęciu rocznym sprzedało się aż 48,6 proc. mieszkań mniej, natomiast o 22,7 proc. zwiększyła się liczba nowo wprowadzonych mieszkań. Przełożyło się to na niemal 50-procentowy wzrost oferty. 

Z kolei według danych Otodom Analytics  kluczowy był II kw. 2024 r. W kwietniu na siedmiu głównych rynkach sprzedaż spadła o 27 proc. rok do roku – w maju sprzedano jedynie 2,6 tys. mieszkań, co było bliskie wynikom z przełomu 2022 i 2023 r. 

Bardzo wątpliwe jest też, że sama końcówka roku przyniesie w tej kwestii ożywienie. Okres świąteczny i duża liczba wolnych dni absolutnie nie sprzyjają zakupowi nieruchomości. Tym bardziej że choć ceny przestały rosnąć, wciąż ich poziomy – czy to na rynku pierwotnym, czy wtórnym – są bardzo wysokie. Jest jedynie szansa, że zrównoważy się nieco stosunek popytu do podaży. 

Brak ożywienia widać również w danych BIK w liczbie wniosków kredytowych. W listopadzie 2024 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 26,95 tys. osób w porównaniu do – 39,8 tys. rok wcześniej, co oznacza spadek o 32,3 proc. Sytuacja pogorszyła się również w ujęciu miesięcznym – w październiku wnioskujących o kredyt mieszkaniowy było o 21,9 proc. mniej niż rok wcześniej.

Z drugiej strony wzrosła, choć nieznacznie, wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego. W listopadzie 2024 r. wyniosła 436,2 tys. zł i była wyższa o 1,5 proc niż w listopadzie 2023 r. Natomiast w porównaniu do października 2024 r. spadła o 0,9 proc. Warto jednak w tym momencie podkreślić, że taka zmiana, mimo niższych wartości liczbowych, spowodowana jest znacznymi wzrostami cen mieszkań w ujęciu rocznym.

Perspektywa na 2025 r.

Ceny

Jeśli spojrzeć na to, co może wydarzyć się w nadchodzącym roku z punktu widzenia firm deweloperskich, można zaryzykować tezę, że będzie to bardzo dobry rok dla kupujących.

Według ostatniego odczytu Indeksu Nastrojów Deweloperów, badania prowadzonego przez dział analiz portalu Tabelaofert.pl, ceny na rynku nieruchomości nie będą rosnąć. Taki scenariusz prognozuje jedynie 2,7 proc. ankietowanych, 67 proc. badanych spodziewa się stabilizacji, natomiast 30,4 proc. – najwięcej w historii badania – prognozuje dalsze spadki cen.

Stabilizację cen prognozują również analitycy, zwracając przy tym uwagę na czynniki rynkowe, które mogą wpłynąć na wzrost cen w średnim terminie.

– Średnie ceny ofertowe będą uzależnione od polityki podażowej, ale realistyczne wydaje się założenie wzrostu na poziomie zbliżonym do inflacji. Utrzymaniu cen na poziomie zbliżonym do obecnego, powinna sprzyjać stabilizacja kosztów realizacji – prognozuje Kazimierz Kirejczyk, Senior Strategy Advisor z JLL.

Podobny scenariusz w odniesieniu do przyszłego roku jest możliwy również zdaniem Marka Wielgo, eksperta portalu Rynekpierwotny.pl, który jednak zagrożenie dostrzega w odniesieniu do kumulacji projektów w ramach KPO.

– Od dawna powtarzam, że mimo rosnących cen działek i kosztów budowy, nawet w największych miastach możliwa jest stabilizacja, a nawet spadek średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań. Stałoby się tak jednak tylko wtedy, gdyby deweloperzy zwiększali podaż mieszkań na kieszeń przeciętnego kredytobiorcy. Końcówka tego roku pokazała, że ten scenariusz jest całkiem prawdopodobny. Trzeba się też liczyć z tym, że ewentualna kumulacja inwestycji infrastrukturalnych w ramach Krajowego Planu Odbudowy może skutkować wzrostem cen materiałów budowlanych i kosztów robocizny – przestrzega Marek Wielgo.

Wątpliwości rozwiewa również najnowszy raport Centrum Analiz PKO Banku Polskiego, który również prognozuje stabilizację rocznej dynamiki średnich cen transakcyjnych mieszkań w okolicy zera. Jak czytamy w raporcie – “wskazywać ma na to słaba presja popytowa (horyzont obniżek stóp procentowych oddala się, niknie szansa na rządowy program wsparcia zakupu mieszkania) i reakcja producentów na sytuację rynkową (racjonowanie podaży w relacji do popytu, tj. powolne wprowadzanie mieszkań na rynek; ostrożność przy rozpoczynaniu nowych projektów). W przypadku realizacji scenariusza braku obniżek stóp procentowych w 2025 r. dostrzegamy ryzyko spadku cen”.

Podaż

Według ekspertów przyszły rok będzie stał pod znakiem podażowej stabilizacji, której jednak w dłuższej perspektywie towarzyszyć będzie presja. Chodzi tu przede wszystkim o ograniczony potencjał gruntów pod nowe projekty oraz wyzwania związane z reformą planistyczną.

– Deweloperzy spowolnią z liczbą nowo wprowadzonych inwestycji. Skala nowych projektów będzie niższa niż w 2024 r. – prognozuje jednoznacznie Ewa Palus, z REDNET Property Group.

Przesłanek do zwiększania obecnego poziomu podaży nie widzi również Kazimierz Kirejczyk, który podkreśla, że lokalnie jej poziom będzie musiał być dostosowany do bieżącego poziomu popytu.

– W przypadku wejścia w drugiej połowie roku programu neo-MdM uzależniającego dopłaty od limitów cen mieszkań, będzie zapewne w kolejnych kwartałach pojawiać się nowa oferta w cenach dopasowanych do nowych okoliczności – zauważa ekspert JLL.

Oferta nowych mieszkań w największych miastach jest rekordowa lub przynajmniej na bardzo wysokich poziomach, więc wyhamowanie przez deweloperów jest bardzo prawdopodobne.

– Będą też jednak i takie, które ją zwiększą. Oczywiście nie grozi nam powtórka z 2022 r. i pierwszej połowy 2023 r., gdy deweloperzy wstrzymywali inwestycje w obawie przed recesją gospodarczą, a w efekcie wzrostem bezrobocia i spadkiem wynagrodzeń. Obecnie nic nie wskazuje na taki czarny scenariusz. Wręcz przeciwnie inwestycje dofinansowane przez Unię Europejską m.in. w ramach Krajowego Planu Odbudowy mogą dać impuls rozwojowy naszej gospodarce – prognozuje Marek Wielgo z portalu Rynekpierwotny.pl.

Popyt

Eksperci szacują, że nie należy spodziewać się w przyszłym roku istotnego wzrostu popytu, a sam początek roku upłynie pod znakiem dalszej niepewności w zakresie polityki wspierania własności.

– Nie można także liczyć na powrót popytu inwestycyjnego. Popyt stymulowany kredytami na warunkach rynkowych jest już na niezłym poziomie, a stopy procentowe będą zmniejszać się raczej powoli. Trudno więc w tej sytuacji prognozować znaczący wzrost popytu – prognozuje Kazimierz Kirejczyk z JLL.

Szansą na utrzymanie obecnych poziomów może być aktywność bardziej zamożnych klientów – szczególnie tych, płacących gotówką.

– Ta grupa nadal będzie wybierać droższe mieszkania, co wpłynie na znikanie z oferty lokali powyżej średniej cenowej. Pozostające w ofercie tańsze lokale mogą statystycznie obniżyć średnie ceny, ale realnych długoterminowych spadków można oczekiwać tylko w przypadku nieprzewidzianych zjawisk makroekonomicznych – twierdzi z kolei Katarzyna Kuniewicz, ekspertka Otodom Analytics.

Bardzo duży wpływ na rynek będą miały decyzje RPP. Pierwotnie zapowiadana na I kw 2025 r. obniżka stóp procentowych coraz bardziej odsuwa się w czasie.

– Nastąpi to być może dopiero w drugiej połowie przyszłego roku, co przełoży się oczywiście na oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. Z drugiej strony będą rosły zarobki – co najpewniej poskutkuje wzrostem popytu na mieszkania. Jak duży to będzie wzrost, uzależnione będzie od tego, czy deweloperzy dostosują ceny oferowanych lokali do skromnych możliwości osób kupujących na kredyt. Wielu z nich spędzają sen z powiek rosnące koszty utrzymania, m.in. z powodu cen energii, które pochłaniają coraz większą część budżetu domowego – zauważa z kolei Marek Wielgo.

Najważniejsze wyzwania w 2025 r.

Przyszły rok przyniesie polskiemu rynkowi nieruchomości również szereg wyzwań. Według naszych rozmówców kluczowa pozostaje niepewność zarówno po stronie deweloperów, jak i kupujących.

Rząd zapowiedział nową formę wsparcia dla nabywców mieszkań, jednak konkretne decyzje mają zapaść dopiero w pierwszym kwartale 2025 r. Deweloperzy oczekują również przedłużenia „lex deweloper”, która wygasa w 2026 r. oraz uproszczenia procedur planistycznych, by szybciej reagować na potrzeby rynku.

– Byłoby niedobrze, gdyby za kilkanaście miesięcy rosnący popyt na mieszkania znów zderzył się ze zbyt niską ich podażą. Żeby do tego nie doszło, konieczne jest też na cito wydłużenie okresu przejściowego dla ogólnych planów zagospodarowania przestrzennego – przestrzega Marek Wielgo, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl.

Ważnym krokiem będzie też uwolnienie obrotu gruntami rolnymi w miastach (również krok zapowiedziany przez resort Rozwoju i Technologii), choć z zachowaniem kontroli nad suburbanizacją. Dodatkowo niepewność polityczna i wybory prezydenckie mogą znów wprowadzić rynek mieszkaniowy na kampanijny grunt, a polityka kredytowa banków utrudni dostęp do finansowania.

– Nadal wielką niewiadomą jest sytuacja geopolityczna, a na nastroje nabywców negatywnie wpływać będzie polaryzująca kampania wyborcza. Wymagać to będzie od deweloperów dużej elastyczności we wprowadzaniu na rynek nowych inwestycji – mówi Kazimierz Kirejczyk.

Niewiadomą pozostaje też to, jak gminy poradzą sobie z założeniami reformy planistycznej. Przypomnimy, termin na uchwalenie planów ogólnych upływa z końcem przyszłego roku.

Co z programem kredyt na #start (lub jemu podobnym?)

Jego twórcy słusznie zdiagnozowali, że priorytetem powinna być budowa dostępnych cenowo mieszkań na wynajem. Tego kierunku warto się więc trzymać

Wiele wskazuje na to, że do maja na politykę rządu silnie będzie wpływać kampania wyborcza. Czy przełoży się to na decyzje bądź kolejne deklaracje dotyczące rynku mieszkaniowego? Odpowiedź na to pytanie po części przynosi nominacja Magdaleny Biejat na kandydatkę Lewicy w wyborach prezydenckich, która już zapowiedziała, że mieszkalnictwo będzie jednym z głównych tematów jej kampanii. Do kwestii związanych z rynkiem nieruchomości będą zatem musieli się odnieść jej konkurenci.

– Uchwalenie nowego programu w pierwszych miesiącach roku jest także potrzebne ze względów budżetowych. Prawdopodobne zatem, że nowy program się pojawi. Jednak jego realizacja, zwłaszcza w sferze budownictwa w sektorze publicznym i w sytuacji utrzymujących się sprzeczności w ramach koalicji rządowej, jest dużą niewiadomą – prognozuje Kazimierz Kirejczyk.

Pozostali pytani przez nas eksperci są sceptyczni wobec szans na wejście w życie programu dopłat do kredytów lub innej formy wspierania strony popytowej.

– W rządzie są osoby, które mają pojęcie o rynku mieszkaniowym i taki program są w stanie opracować. Niestety, obecna narracja związana z rynkiem mieszkaniowym sprawia, że takie programy nie mają szans się przebić i być poddane merytorycznej dyskusji. W mojej ocenie – trzeba działać dwutorowo – w krótkim terminie przez umiejętne wsparcie osób, które chcą kupić mieszkanie. W dłuższej perspektywie – przez stworzenie kompleksowego programu mieszkaniowego – twierdzi Ewa Palus z REDNET Property Group.

Potrzeby powstania takiego programu zupełnie nie widzi Marek Wielgo z Rynku Pierwotnego, podkreślając, że w czasie poprzednich rządów powstał przecież Narodowy Program Mieszkaniowy, który obecnie wystarczy zmodyfikować.

– Jego twórcy słusznie zdiagnozowali, że priorytetem powinna być budowa dostępnych cenowo mieszkań na wynajem. Tego kierunku warto się więc trzymać. Tym bardziej że akurat w kwestii wspierania społecznego budownictwa czynszowego i komunalnego w obecnej koalicji rządowej nie ma sporów. Kością niezgody jest wspieranie budownictwa własnościowego. Dlatego dobrze by było, gdyby premier reaktywował Radę Mieszkalnictwa, która skupiała przedstawicieli wszystkich resortów, od których zależy realizacja polityki mieszkaniowej państwa – zauważa Marek Wielgo.

W tej chwili rynek mieszkaniowy najbardziej potrzebuje przede wszystkim większej przewidywalności. Konkretnej, jasnej decyzji, czy i jaki program mieszkaniowy wdroży rząd.

– Ministerstwo Rozwoju i Technologii kilka dni temu zapowiedziało w końcu, że kredytu 0 proc. nie będzie. Jednak pojawiła się też informacja, że tematem dyskusji jest inny program mieszkaniowy, który być może wejdzie w życie w 2025 r. Naprawdę źle się stanie, jeśli ten temat również będzie przeciągany miesiącami niepewności – podkreśla z kolei Rafał Bieńkowski, PR manager portalu Nieruchomosci-online.pl.

Główne wnioski

1. Stabilizacja cen i zmiany na rynku pierwotnym. Po dynamicznych wzrostach cen w latach poprzednich, 2024 r. przyniósł spowolnienie tempa wzrostu cen mieszkań, a w niektórych przypadkach nawet ich niewielkie korekty. Nadwyżka podaży nad popytem pozwoliła na pojawienie się promocji i zwiększenie dostępności mieszkań, choć ceny nadal pozostają wysokie, zwłaszcza w dużych miastach.
2. Nierównowaga regionalna i zróżnicowanie rynku. Rynek nieruchomości w Polsce cechuje duża zmienność i istotne różnice między miastami – np. w Łodzi i Wrocławiu ceny rosły dynamicznie, podczas gdy w Poznaniu wzrost był minimalny. Nadpodaż mieszkań widoczna jest szczególnie na mniejszych rynkach, gdzie deweloperzy starają się dostosować ofertę do niższego popytu.
3. Prognozy na 2025 r. i kluczowe wyzwania. Eksperci przewidują stabilizację cen, z możliwymi niewielkimi spadkami, zależnymi od kosztów budowy i działań rządu, takich jak wprowadzenie programów wsparcia dla kupujących. Kluczowe wyzwania to niepewność związana z polityką mieszkaniową, ograniczona dostępność gruntów oraz potencjalne zmiany w oprocentowaniu kredytów hipotecznych.