​​Prace nad przepisami schronowymi wreszcie nabrały tempa. Co to oznacza dla sektora nieruchomości?

Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 13 listopada 2025 r. wprowadza zestaw szczegółowych wymagań technicznych dla budowli ochronnych, czyli obiektów zapewniających ludności bezpieczeństwo w sytuacjach kryzysowych. Dokument obejmuje zarówno profesjonalne schrony, jak i prostsze ukrycia, definiując ich parametry konstrukcyjne, minimalną powierzchnię na osobę, zasady wentylacji, drogi ewakuacyjne oraz warunki lokalizacyjne. Po raz pierwszy pojawia się też realne odniesienie do koncepcji MDS-ów — uproszczonych przestrzeni, które mają zapewnić krótkotrwałe schronienie w nagłej sytuacji.

Dla samorządów, inwestorów i deweloperów publikacja rozporządzenia jest ważną zmianą: dotąd brak szczegółowych norm praktycznie uniemożliwiał planowanie i wdrażanie jakichkolwiek działań. Nowe przepisy tworzą ramy techniczne, ale jednocześnie otwierają szereg pytań o interpretację, finansowanie i sposób certyfikacji obiektów. Zwłaszcza MDS-y pozostają pojęciem, które dopiero trzeba osadzić w praktyce – od określenia uproszczonych wymagań, po ustalenie, kto i na jakich zasadach ma te miejsca wyznaczać, utrzymywać i kontrolować. 

Część większej całości 

– Przypomnijmy, że sprawa dotyczy ustawy z dnia 5 grudnia 2024 r. Reguluje ona między innymi obowiązki dotyczące obiektów zbiorowej ochrony, które dzieli się na: budowle ochronne (schrony i ukrycia) oraz miejsca doraźnego schronienia (MDS), a rozporządzenia do ustawy były niezbędne, aby można było te obiekty projektować – mówi Zofia Derdzik-Markiewicz, prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich. 

Co ważne, w lipcu tego roku opublikowano przepisy wykonawcze dla MDS-ów.

– Jest to rozporządzenie z dnia 9 lipca 2025 r. w sprawie warunków organizowania oraz wymagań, jakie powinny spełniać miejsca doraźnego schronienia, które łącznie z art. 94 ustawy określają, jak należy projektować budynki, aby można było w przyszłości zorganizować MDS-y – dodaje ekspertka. 

Co zmieniają przepisy?  

Zgodnie z przepisami przejściowymi ustawy (art. 206) nowe wytyczne będą miały zastosowanie dla inwestycji, dla których po dniu 31 grudnia 2025 r. zostanie złożony wniosek o pozwolenie na budowę:  

• Art. 93 – budynki użyteczności publicznej: obowiązek zapewnienia schronów lub ukryć, o ile jest to uzasadnione i możliwe technicznie; dopuszcza się odstąpienie, jeżeli w pobliżu znajduje się inna budowla ochronna.
• Art. 94 – garaże i kondygnacje podziemne w budynkach użyteczności publicznej i mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne: obowiązek projektowania i wykonywania w sposób umożliwiający zorganizowanie miejsc doraźnego schronienia (MDS), o ile nie przewidziano budowli ochronnej (schronów lub ukryć).
• Art. 95 – obiekty podziemne transportu, czyli metra, podziemnego tramwaju i kolei podziemnej: obowiązek projektowania tak, aby spełniały wymagania budowli ochronnych (schronów i ukryć).

Rodzaje inwestycji, których dotyczą zmiany to takie, których część znajduje się pod ziemią: transport podziemny – metro, tramwaj, pociąg (art. 95 ustawy, obowiązek realizowania schronów lub ukryć); budynki użyteczności publicznej – szkoły, urzędy, ale też biurowce i centra handlowe (art. 93 i 94 ustawy, obowiązek realizowania schronów lub ukryć w taki sposób, aby dało się zorganizować MDS-y); budynki mieszkalne wielorodzinne (art. 94, obowiązek wykonywania kondygnacji podziemnych w taki sposób, aby dało się zorganizować MDS-y). 

– Warto nadmienić, że organizowanie MDS-ów zależy od sytuacji w kraju w razie wojny. Art. 102 ustawy mówi o tym, że organy ochrony ludności w sytuacji wojny lub zagrożenia mogą nakazać zorganizowanie MDS-ów, zatem w sytuacji pokoju. Obecnie ta przestrzeń w podziemiu budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub użyteczności publicznej będzie po prostu garażem, natomiast ma dodatkową funkcjonalność – jeśli zaistnieje taka potrzeba – zauważa Zofia Derdzik-Markiewicz z PZFD. 

Sama ustawa jest obecnie w trakcie nowelizacji i doprecyzowuje m.in. sposób obliczenia pojemności MDS wyznaczając do tego wskaźniki oraz termin 21 dni dla wójta (burmistrza, prezydenta miasta), aby uzgodnił ze starostą oraz wojewodą, czy inwestor budynku użyteczności publicznej lub transportu podziemnego ma wykonać schron lub ukrycie oraz o jakich parametrach.

– Ponadto wskazano wyraźnie, że organy nadzoru budowlanego będą sprawować kontrolę nad spełnieniem warunków technicznych dla schronów, ukryć i wymogów umożliwiających zorganizowanie MDS-ów w kondygnacjach podziemnych budynków użyteczności publicznej i wielorodzinnych – dodaje prawniczka Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Przeczytaj: Cyberwojsko chce współpracy z cywilami. I układa ją nad wyraz sensownieW terminologii wojskowej funkcjonuje pojęcie CIMIC. Kryje się pod nim współpraca cywilno-wojskowa. To w Wojsku Polskim (przynajmniej od kiedy zakończyliśmy misje w Iraku i Afganistanie) termin niemal zapomniany. Ale jest jeden chlubny wyjątek.

Co zmiany oznaczają dla inwestorów? 

Nowe regulacje dotyczące budowli ochronnych – w tym schronów i ukryć – to jedna z najpoważniejszych i najszerszych modyfikacji wymogów technicznych w ostatnich latach. Wprowadzenie obowiązku projektowania przestrzeni o funkcji ochronnej wymusza zmianę dotychczasowych standardów, a w wielu inwestycjach także przeprojektowanie kluczowych elementów konstrukcyjnych.

– Wpływ nowych przepisów będzie widoczny już na etapie koncepcji architektonicznej. Mówimy o dodatkowej przestrzeni, wzmocnionych konstrukcjach oraz konieczności instalacji systemów wentylacji, zasilania awaryjnego czy odpowiednich przegród. To oznacza wzrost kosztów inwestycji, szacunkowo od kilku do nawet kilkunastu procent w zależności od projektu. Branża jest jednak przygotowana do wdrożenia tych wymagań – nowoczesne technologie, w tym prefabrykacja, pozwalają szybciej i efektywniej realizować budowle ochronne w obrębie inwestycji mieszkaniowych – zaznacza Grzegorz Kawecki, prezes Pekabex Development.

Na rynku już dziś pojawiają się liczne pytania o możliwości zastosowania gotowych modułów o podwyższonej odporności, co potwierdza, że trend projektowania „bezpiecznych osiedli” będzie się umacniał.

– Wyzwanie stanowi natomiast dostępność specjalistów oraz szybkie dostosowanie się mniejszych biur projektowych – dodaje Grzegorz Kawecki.

Obowiązki formalne i wzrost kosztów 

Branża od dawna czekała na warunki techniczne dla budowli ochronnych, bez których ustawa schronowa była trudna do wdrożenia. Warto jednak przypomnieć, że już z dniem 1 stycznia 2026 r. ustawa nakłada na inwestorów istotne obowiązki, doprecyzowane nowelizacją ustawy Prawo budowlane, która właśnie trafiła do senatu. 

– Nowelizacja wprowadza istotny i daleko idący obowiązek dla inwestorów, w tym przede wszystkim deweloperów. Do dokumentacji projektowej trzeba będzie dołączyć oświadczenie o wykonaniu budowli ochronnej, zapewnieniu miejsca doraźnego schronienia albo o braku takiego obowiązku, które będzie składane pod rygorem odpowiedzialności karnej, co znacząco zwiększa jego wagę, jak i zatwierdzanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej dokumentacji projektowej. Dla branży to oczywiście nowe i realne obciążenie również finansowe – mówi Joanna Maj, radca prawny SWK Legal Sebzda-Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni, członek Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Już dzisiaj projektanci zwracają uwagę, że zaprojektowanie schronu zgodnie z nowymi warunkami technicznymi oznacza konieczność wygospodarowania dodatkowej powierzchni użytkowej, wykonanie uzupełniających instalacji, zabezpieczeń, dokonanie odpowiednich opinii i uzgodnień, co w konsekwencji prowadzi do wydłużenia prac projektowych.

– W efekcie można spodziewać się zwiększenia kosztów inwestycji, wydłużenia procesu projektowego i konieczności rezerwowania powierzchni, która wcześniej mogła być przeznaczona np. na funkcje mieszkalne. Oczywiście mając na względzie cel ustawy schronowej, jak też konieczność zapewnienia miejsc schronienia na wypadek katastrofy lub konfliktu zbrojnego, racjonalność przepisów, jak i sama potrzeba wykonania budowli ochronnych nie powinna budzić wątpliwości – dodaje Joanna Maj. 

Zmiany w już istniejących budynkach 

W odniesieniu do nowej zabudowy obowiązki wynikające z ustawy schronowej konkretyzowane warunkami technicznymi są oczywiście kosztowne, ale wykonalne. W przypadku istniejących budynków sytuacja może wyglądać inaczej.

– Tutaj największym wyzwaniem jest to, że piwnice czy garaże w wielu starszych budynkach mieszkalnych nie spełniają parametrów budowli ochronnych (i jest to zupełnie zrozumiałe, biorąc pod uwagę datę ich powstania oraz datę uchwalenia przepisów rozporządzenia). Ich konstrukcja często nie jest przystosowana do obciążeń wymaganych przy schronach albo np. brakuje systemów wentylacji awaryjnej i hermetyzacji – podkreśla prawniczka.

W praktyce może się okazać, że w wielu przypadkach koszty dostosowania istniejących obiektów byłyby porównywalne z budową nowych pomieszczeń ochronnych, a w niektórych budynkach wręcz niewykonalne z przyczyn technicznych.

– Dlatego na tym etapie trudno oczekiwać, że uda nam się w krótkim czasie nadrobić wieloletnie zaniedbania w zakresie obrony cywilnej poprzez modernizację istniejących obiektów – dodaje Joanna Maj. 

Przeczytaj: Polska gospodarka z najwyższą dynamiką od połowy 2022 r. PKB wzrósł o 3,7 proc. w trzecim kwartale

GUNB: nadzór w terenie i centralna ewidencja pod kontrolą PSP

Wraz z wejściem w życie nowych przepisów dotyczących budowli ochronnych i miejsc doraźnego schronienia pojawiło się pytanie, jak system ich nadzorowania ma funkcjonować w praktyce. To szczególnie istotne, bo od poprawnej interpretacji i egzekwowania wymogów zależy zarówno bezpieczeństwo mieszkańców, jak i płynność procesów inwestycyjnych.

"Główny Urząd Nadzoru Budowlanego sprawuje nadzór nad działalnością organów administracji architektoniczno-budowlanej oraz nadzoru budowlanego, natomiast bezpośrednie kontrole obiektów budowlanych – w tym ewentualnych budowli ochronnych czy przyszłych MDS-ów – należą do organów powiatowego i wojewódzkiego nadzoru budowlanego" – informuje biuro prasowe GUNB.

GUNB pozostaje w stałym kontakcie z resortem właściwym do spraw budownictwa oraz z Państwową Strażą Pożarną (PSP), aby zapewnić spójność przepisów dotyczących zarówno procesu inwestycyjnego, jak i nowych obowiązków wynikających z ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej (OLOC). Ponadto GUNB, we współpracy z PSP, wspiera właściwe organy w procesie sprawdzeń budowli ochronnych.

Istotną kwestią jest również centralny rejestr budowli ochronnych, co również reguluje Ustawa OLOC w formie Centralnej Ewidencji Obiektów Zbiorowej Ochrony.

– W ewidencji gromadzi się dane m.in. o planowanych miejscach organizacji miejsc doraźnego schronienia i obiektach budowlanych przydatnych do przystosowania na miejsca doraźnego schronienia (art. 108 ust. 1 i 3 pkt 2 i 3) – informuje Urząd.

To jednak nie GUNB, a Komendant Główny Państwowej Straży Pożarnej prowadzi bazy danych pod kątem planowania zapotrzebowania na miejsca doraźnego schronienia.

"Oczywiście organy administracji architektoniczno-budowlanej właściwe w sprawach wydawania pozwoleń na budowę oraz organy nadzoru budowlanego współpracują z Komendantem Głównym Państwowej Straży Pożarnej w sprawach prowadzenia i aktualizacji Centralnej Ewidencji OZO, w szczególności przez przekazywanie informacji o budynkach i innych budowlach (art. 109 ust. 3)" – dodaje biuro prasowe GUNB w przesłanej do redakcji informacji. 

Jednak właściwymi organami nadzoru budowlanego w tym zakresie są powiatowi i wojewódzcy inspektorzy nadzoru budowlanego.

Przeczytaj: Przemysł inwestuje w niepewnych czasachPolski przemysł musi sprostać wyzwaniom związanym z rosnącymi kosztami i zawirowaniami geopolitycznymi. W takich warunkach podejmowanie decyzji inwestycyjnych jest niezwykle trudne. Przedsiębiorcy apelują o stabilne regulacje i ochronę lokalnego rynku przed tanią zagraniczną konkurencją. To pomoże pobudzić inwestycje i zahamować ucieczkę przemysłu poza Europę.

To jednak nie koniec procesu

Choć kierunek zmian został oceniony przez branżę jako zrozumiały, w związku z sytuacją geopolityczną wiele zapisów wymaga doprecyzowania. Obowiązujące rozporządzenie jest obszerne, a część definicji i parametrów technicznych budzi wątpliwości projektantów.

– Najwięcej niejasności dotyczy szczegółowych parametrów dotyczących odporności ścian, przegród i instalacji. Część wymogów odnosi się do technologii rzadko stosowanych w budynkach mieszkalnych, co może rodzić różne interpretacje po stronie projektantów czy nadzoru. Problemem jest również brak jednoznacznego wskazania, w jakich typach inwestycji schron będzie obowiązkowy, a kiedy wystarczy ukrycie albo wzmocnione pomieszczenie. Ponadto zauważyliśmy brak precyzyjnych wytycznych dotyczących minimalnej powierzchni ochronnej na mieszkańca, niejasne zasady lokalizacji pomieszczeń ochronnych w budynkach wielorodzinnych, możliwe kolizje z dotychczasowymi normami ppoż. i konstrukcyjnymi, konieczność szybkiego przeszkolenia projektantów i kierowników budów – podkreśla Grzegorz Kawecki. 

Dla deweloperów kluczowa będzie przede wszystkim pewność prawa.

– Inwestycje mieszkaniowe to proces rozłożony na lata, dlatego wszelkie wątpliwości interpretacyjne mogą opóźniać pozwolenia na budowę. Liczymy na szybkie doprecyzowanie przepisów w formie wytycznych technicznych lub interpretacji branżowych – dodaje prezes Pekabex Development.

Z kolei zdaniem Joanny Maj, w ustawie schronowej brakowało przepisu regulującego kwestię powierzchni MDS-ów, którą powinien przewidzieć projektant.

– Na szczęście kolejna nowelizacja przewiduje przepis, zgodnie z którym kondygnacje podziemne w budynkach użyteczności publicznej lub budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne, jeżeli nie przewidziano w nich budowli ochronnej, projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia.

– W tym przypadku zmiana ma charakter doprecyzowujący, w porównaniu do pierwotnej wersji przepisu, która dawała projektantowi "wolną rękę" i przerzucała niejako na niego obowiązek takiego zaprojektowania obiektu, w zależności od jego specyfiki, być może charakteru, lokalizacji, parametrów itd., aby pozostawał w zgodzie z przepisami ustawy schronowej – podkreśla Joanna Maj radca prawny SWK Legal Sebzda-Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni.

Projekt kategoryzuje więc inwestycje i w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych wskazuje wprost jaką powierzchnię dla MDS-ów powinien zaprojektować projektant.

– Pozwoli to uniknąć pewnego ryzyka dowolności przy projektowaniu inwestycji, ale również utracony zostanie ten aspekt elastyczności i kompetencji projektanta – dodaje ekspertka. 

Finał trudnego procesu na horyzoncie

Warto podkreślić, że przepisy w dużej części są efektem dialogu między stroną rządową a prywatną. Cały proces nabrał tempa po opublikowaniu rozporządzenia dotyczącego MDS-ów w lipcu oraz przeprowadzeniu przez SARP zamkniętych warsztatów eksperckich w sierpniu 2025 r.

Zgłoszono wtedy szereg uwag i nie było możliwe skutecznie wdrożenie tych przepisów zgodnie z intencją MSWiA. Również przy okazji spotkań Zespołu Trójstronnego ds. Budownictwa i Gospodarki Komunalnej przy Ministerstwie Rozwoju i Technologii (MRiT) aktywnie poruszano temat MDS-ów.  

– Między innymi Polski Związek Firm Deweloperskich wskazywał na brak powiązań przepisów schronowych i MDS z innymi przepisami: Prawo budowlane, Rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 z późn. zm.), Rozporządzenie ministra rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1679 z późn. zm.), które stanowią podstawę dla przygotowania projektu budowlanego, który jest załącznikiem do wniosku o pozwolenie na budowę – zauważa Zofia Derdzik-Markiewicz, prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich. 

Obecnie resort rozwoju i technologii proceduje zmiany w tym zakresie – 7 listopada nowelizacja prawa budowlanego przeszła przez sejm i została skierowana do senatu.

– Ministerstwo dodało przepis, który nakłada na inwestorów obowiązek złożenia oświadczenia, pod rygorem karnym za składanie fałszywych oświadczeń (zgodnie z art. 233 par. 6 Kodeksu karnego), jako załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę od 01 stycznia 2026 r. (jeśli MRiT zdąży przeprocesować tę nowelizację). Zmienione będzie również rozporządzenie o zakresie i formie projektu budowlanego – trzeba będzie pokazać na rysunkach wyjścia ewakuacyjne, w tym zapasowe, prognozowaną strefę zagruzowania na planie zagospodarowania terenu – dodaje prawniczka PZFD. 

Wszystko jednak zamyka się w kompletną, bardzo potrzebną i oczekiwaną nie tylko przez branżę budowlaną i deweloperską całość, na co składa się właśnie Ustawa o ochronie ludności (autorstwa MSWiA) oraz prawo budowlane (zmieniane przez MRiT).

– Pozostaje trzymać kciuki za wdrożenie wszystkich zmian jeszcze w tym roku, aby od 1 stycznia 2026 r. wszyscy inwestorzy mogli procedować pozwolenia na budowę bez niepotrzebnych przestojów – podsumowuje Zofia Derdzik-Markiewicz. 

Główne wnioski

1. Nowe przepisy tworzą spójny, długo oczekiwany system regulacji dla schronów i MDS-ów, ale jednocześnie znacząco zwiększają obowiązki formalne i koszty po stronie inwestorów.
2. Największe wyzwania dotyczą istniejących budynków oraz niejasności technicznych – od parametrów odporności po minimalną powierzchnię ochronną – co wymaga dalszych doprecyzowań i wytycznych.
3. System opiera się na współpracy wielu instytucji: projektantów, nadzoru budowlanego i PSP, przy czym centralna ewidencja obiektów zbiorowej ochrony jest prowadzona przez Komendanta Głównego PSP, a praktyczne egzekwowanie przepisów spoczywa na nadzorze w terenie.