Prawnik o wywłaszczanych pod CPK: „Bez szans na odszkodowanie przed opuszczeniem nieruchomości”

Centralny Port Komunikacyjny ma ruszyć w 2032 r., kosztować 131 mld zł, zająć 2,5 tys. ha i w pierwszym etapie obsługiwać 34 mln podróżnych. 17 stycznia tego roku wojewoda obwieścił wydanie decyzji lokalizacyjnej. Teraz Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) ma czas na podtrzymanie (lub nie) tej decyzji. To ważny moment.

14, 30 lub 120 dni na działanie

Choć ustawa o CPK nie mówi tego wprost, terminy zaczną biec w momencie otrzymania przez właścicieli zawiadomienia o ostateczności decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji CPK.

– W terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości uprawniony jest wezwać spółkę celową do przedstawienia oferty nieruchomości zamiennych lub rozpoczęcia negocjacji dotyczących wysokości odszkodowania – informuje Joanna Bachanek, rzecznik prasowy wojewody mazowieckiego.

Termin wydania nieruchomości to 120 dni. Jeśli właściciel nieruchomości chce skorzystać z 5-procentowej premii, to musi ją wydać w 30 dni. Jeżeli przez dwa miesiące od rozpoczęcia postępowania o ustalenie odszkodowania nie uda się zawrzeć umowy – dotyczącej nieruchomości zamiennej lub wysokości odszkodowania – negocjacje zostaną zakończone, a wysokość odszkodowania ustali wojewoda. Jeśli nieruchomość obejmuje budynek mieszkalny lub budynek z lokalem mieszkalnym, właściciel ma prawo do powiększenia odszkodowania o 10 tys. zł.

Odwołania spływają, minister rozpatruje

Dlatego to MRiT odgrywa obecnie kluczową rolę. Zgodnie z przepisami na utrzymanie w mocy decyzji wojewody resort ma miesiąc. W praktyce proces trwa kilka-kilkanaście miesięcy.

– Na tym etapie nie można jeszcze wskazać terminu wydania ostatecznej decyzji przez Ministra Rozwoju i Technologii – informuje biuro prasowe MRiT.

12 lutego wojewoda przekazał ministerstwu odwołania od decyzji, a 19 lutego kolejne. Odwołania do wojewody można było składać jeszcze na początku tego tygodnia.

– Dysponując pełną dokumentacją, minister będzie mógł rozpocząć analizę sprawy i podjąć niezbędne czynności wyjaśniające – informuje biuro prasowe ministerstwa.

Postępowanie odwoławcze przebiega dwuetapowo. W pierwszym etapie minister sprawdza, czy odwołanie jest dopuszczalne i spełnia wszystkie wymogi formalne. Ważna jest kwestia zachowania terminu ich wniesienia itd. Po pozytywnym zweryfikowaniu tych okoliczności rozpoczyna się drugi etap: merytoryczne rozpoznanie sprawy.

Lata bez nieruchomości, mieszkania zastępczego i odszkodowania

Mirosław Ochojski, zarządzający Kancelarią Prawną Inlegis, która reprezentuję grupę właścicieli nieruchomości znajdujących się na terenach przyszłego lotniska, a także przewodniczący rady Fundacji Inlegis, wskazuje na ważne konsekwencje takiej interpretacji ustawy o CPK.

– Nie ma szans, żeby ktoś otrzymał odszkodowanie przed opuszczeniem nieruchomości. A przecież już teraz można byłoby prowadzić postępowania dla ponad 1 tys. wywłaszczonych działek. Jest co robić. Spółka musi negocjować kwoty odszkodowań, rzeczoznawcy muszą przygotować operaty, wojewoda musi je zweryfikować, strony będą się wypowiadały w sprawę itd. Na negocjacje są dwa miesiące. Ustalenie wysokości odszkodowania ostateczną decyzją zajmie 6-8 miesięcy, o ile żadna ze stron nie będzie wnosiła uwag ani środków odwoławczych. Tymczasem nieruchomość trzeba opuścić w ciągu 120 lub 30 dni – mówi Mirosław Ochojski.

Jeśli niezadowolony z wysokości odszkodowania właściciel lub spółka CPK złoży odwołanie, sprawa się jeszcze bardziej przeciągnie. Rozpatruje ją minister, któremu wydanie decyzji zwykle zajmuje 8-12 miesięcy.

– Specustawa nie przewiduje wypłaty zaliczek na poczet odszkodowania dla właścicieli nieruchomości niezabudowanych. Ludzie zostaną bez nieruchomości i bez pieniędzy na dwa lata, a może nawet 5-7 lat – przewiduje prawnik.

Zmarnowany czas

Pozostałe specustawy (jest ich ok. 20) inaczej rozwiązują te najistotniejsze kwestie. W ustawie drogowej terminy na wydanie nieruchomości i ustalenie odszkodowania biegną od dnia, w którym decyzja staje się ostateczna, ale wynika to z literalnego brzmienia ustawy. Decyzją ZRID (zezwolenie na realizację inwestycji drogowej) zwykle nadawany jest rygor natychmiastowej wykonalności, a wtedy od razu wszczyna się postępowania o ustalenie odszkodowania. Inwestor ma obowiązek zapewnić lokale zastępcze i wypłacić wszystkim właścicielom nieruchomości zaliczki na poczet odszkodowania. W przypadku CPK nie ma rygoru natychmiastowej wykonalności, więc właściciele nieruchomości nie będą mieć prawa do lokalu zastępczego.

Zdaniem prawnika decyzja lokalizacyjna stanie się ostateczna za rok.

– Gdyby rozpocząć negocjacje teraz, byłby czas, żeby wynegocjować odszkodowanie. Pieniądze zostałyby wypłacone 14 dni po ostateczności decyzji lokalizacyjnej. A teraz najpierw ludzie będą musieli oddać nieruchomość, a dopiero potem się dowiedzą, jakie dostaną odszkodowanie. Jestem pełnomocnikiem grupy osób, które chcą odtworzyć stan posiadania. Chcą wiedzieć, na czym stoją, a podstawowa informacja, to wysokość odszkodowania i termin jego wypłaty. Na razie żadnej z tych informacji nie mają – rozkłada ręce Mirosław Ochojski.

Gdyby rozpocząć negocjacje teraz, byłby czas, żeby wynegocjować odszkodowanie. Pieniądze zostałyby wypłacone 14 dni po ostateczności decyzji lokalizacyjnej. A teraz najpierw ludzie będą musieli oddać nieruchomość, a dopiero potem się dowiedzą, jakie dostaną odszkodowanie.

Zapowiada, że spróbuje dla swoich klientów powalczyć o zmianę.

– Zamierzamy bronić stanowiska, które jest zgodne z literalnym brzmieniem ustawy o CPK. Oznaczałoby to, że terminy już biegną, spółka powinna negocjować, wojewoda powinien ustalać odszkodowania. Spółka CPK odpowiedziała, że nie będzie negocjować. Gdyby nieruchomości były wywłaszczane na rzecz Skarbu Państwa, a nie spółki prawa handlowego, to działania organu można byłoby skarżyć w postępowaniu administracyjnym. Czekamy na pierwsze działania wojewody. Jeśli będą niekorzystne dla naszych klientów, to będziemy je skarżyć w toku instancji, a później przed sądami administracyjnymi. Niestety takie postępowania również trwają wiele miesięcy – mówi prawnik z Kancelarii Prawnej Inlegis.

Przygotowania pod CPK

Spółka CPK kupiła w Programie Dobrowolnych Nabyć ponad 1,8 tys. działek o powierzchni 1,7 tys. ha, co stanowi większość terenu potrzebnego do budowy pierwszego etapu lotniska. Do PDN zostało zgłoszonych ponad 92 proc. budynków mieszkalnych z terenów lotniska. Dla kolejnych ponad 300 ha terenu podpisane są protokoły uzgodnień poprzedzające zawarcie aktów notarialnych.

Lotnisko Chopina czeka rozbudowa, która ma kosztować 1,6 mld zł. Latem 2029 r. jego przepustowość ma sięgnąć 30-33 mln pasażerów rocznie. W latach 2025-2028 limit dobowy urośnie o 20 operacji lotniczych, czyli startów i lądowań na dobę – z 600-620 operacji obecnie. Od 2029 r. limit dzienny wyniesie już ok. 800 operacji dobowo.

Główne wnioski

1. Wojewoda ogłosił decyzję lokalizacyjną 17 stycznia. Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) musi teraz podtrzymać lub odrzucić tę decyzję. Właściciele nieruchomości mają 14 dni od otrzymania zawiadomienia o ostateczności decyzji na wezwanie spółki CPK do przedstawienia oferty nieruchomości zamiennych lub rozpoczęcia negocjacji odszkodowania. Termin wydania nieruchomości to 120 dni, ale jeśli właściciel odda nieruchomość w 30 dni, otrzyma 5 proc. premii.
2. Do MRiT spływają odwołania od decyzji lokalizacyjnej. Nie wiadomo, kiedy ministerstwo podejmie decyzję dotyczącą lokalizacji CPK.
3. Mirosław Ochojski z Kancelarii Prawnej Inlegis zwraca uwagę, że odszkodowania nie będą wypłacane przed opuszczeniem nieruchomości. To stwarza trudną sytuację dla wywłaszczonych. Ustawa o CPK nie przewiduje wypłaty zaliczek na poczet odszkodowania dla właścicieli nieruchomości niezabudowanych, co może prowadzić do sytuacji, w której ludzie zostaną bez nieruchomości i pieniędzy przez długi czas. W przeciwieństwie do ustawy drogowej specustawa o CPK nie przewiduje rygoru natychmiastowej wykonalności decyzji lokalizacyjnej, co oznacza, że właściciele nieruchomości nie będą mieć prawa do lokalu zastępczego. Kancelaria Prawna Inlegis będzie walczyć o interpretację ustawy o CPK, zgodnie z którą terminy na negocjacje i ustalanie odszkodowań powinny biec już teraz.