Program mieszkaniowy – ministerstwo swoje, rynek swoje. A ceny stabilne

To kolejna zapowiedź zmian, które mają uzdrowić sytuację rynku nieruchomości i realnie zwiększyć dostępność mieszkań w Polsce. Sprawa ciągnie się już jednak od końca 2023 r., a jej tłem jest przede wszystkim spór wewnątrz koalicji rządzącej o to, w jakiej formie wspierać rynek mieszkaniowy.

Neo-MdM?

Co mimo wszystko zaskakujące, program ma uwzględniać rozwiązania znane z programu „Mieszkanie dla Młodych” (2014-2018) – przede wszystkim limity cen nieruchomości kwalifikujących się do wsparcia. Minister Krzysztof Paszyk podkreślił, że MdM było skuteczne, gdyż nie przyczyniło się do wzrostu cen mieszkań, a ceny rosły wolniej niż płace.

Nowy program ma objąć szeroki zakres budownictwa: komunalne, społeczne (TBS, SIM, spółdzielnie) oraz własnościowe. Minister zapowiedział, że obecnie poszukiwane są nowe rozwiązania akceptowalne przez całą koalicję rządzącą. Szczegóły zostaną ujawnione po ich dopracowaniu.

– Wielokrotnie mówiłem w ostatnich tygodniach, żebyśmy nie przywiązywali zbyt dużej uwagi do nazw, a szukali dobrych rozwiązań. Dalej szukamy takich rozwiązań, które będą do przyjęcia w całej koalicji. Jesteśmy coraz bliżsi uzyskania kompromisu – zapowiedział Minister Paszyk.

Wciąż nie znamy jednak konkretów. Rodzi się też pytanie, czy rok od momentu zmiany władzy nie był wystarczająco długim okresem, aby taki kompleksowy program opracować i przygotować w formie projektów ustaw. Dodajmy, że zmiany mające na celu zwiększenie dostępności mieszkań w Polsce były jednym z motywów kampanii wszystkich partii tworzących dziś koalicję rządową, odpowiednie zapisy znalazły się zarówno w umowie koalicyjnej, jak i w 100. konkretach na pierwsze 100 dni rządów KO.

Zdaniem eksperta

Kluczowe są limity i parametry

Rzeczywiście to wszystko bardzo się przeciąga. W związku z tym jest ryzyko, że zanim zmiany wejdą w życie, spadną stopy procentowe, w praktyce więc ta pomoc będzie coraz mniej potrzebna. Program jednak powinien wejść w życie. Kluczowe oczywiście pozostają szczegóły. 

Najważniejsze będą dotyczyć limitów dopłat. W tym przypadku obawiam się, że znowu wrócimy do tych samych limitów, które funkcjonowały w poprzednich programach, na przykład w MDM-ie – oparte na średnich wskaźnikach przeliczeniowych. A one nie były zbyt obiektywne. Można powiedzieć, że w dużej mierze zależały od podejścia władz danego regionu. W przeszłości zdarzało się więc, że w niektórych regionach, czy miastach właściwie wszystkie mieszkania mieściły się w limitach – na przykład w Olsztynie, z kolei w Krakowie nie można było prawie nic kupić.

Druga sprawa to ustalenie odpowiednich parametrów, którymi będzie trzeba zarządzać, żeby nie doprowadzić do przegrzania niektórych rynków. 

Obecnie od nowa musimy rozwiązywać te same problemy. Może się okazać, że spadną stopy procentowe, a dopłaty pozostaną wysokie, co może doprowadzić w konsekwencji do wzrostu cen. 

Jarosław Sadowski

Dyrektor Departamentu Analiz, Rankomat.pl

Krytyczne stanowisko ekspertów 

– Kolejny pomysł Ministerstwa Rozwoju i Technologii dotyczący wprowadzenia programu mieszkaniowego z limitem cenowym to przykład propozycji, która – choć potencjalnie interesująca – wciąż pozostaje bez konkretnych szczegółów. Niestety, takie zapowiedzi, zamiast wprowadzać stabilizację, generują dalsze zamieszanie na rynku nieruchomości – mówi Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Szef PZFD wskazuje na inny, o wiele pilniejszy problem do rozwiązania, podkreślając, że miniony rok w sprawie mieszkalnictwa był okresem straconym.

– Czas przestać mówić i zacząć działać – osoby poszukujące własnego M potrzebują realnych rozwiązań, które zwiększą dostępność mieszkań. Szczególnie w sytuacji, gdy w Polsce mamy najdroższe kredyty hipoteczne w Europie. Kluczowe jest również podejmowanie działań wspierających utrzymanie wysokiej podaży mieszkań. Tymczasem tzw. ustawa propodażowa wciąż znajduje się na etapie założeń do projektu ustawy – dodaje Bartosz Guss.

Saga pt. “program mieszkaniowy” trwa już od wielu miesięcy. Pojawiło się w tym czasie mnóstwo zapowiedzi, za czym nie poszły jednak żadne konkrety. Jest to o tyle dziwne, że raczej wiadomo, co należy zrobić.

– Rok to dużo czasu na opracowanie programu mieszkaniowego, przy założeniu, że przez ten rok rzeczywiście trwają prace i konsultacje nad programem, a nie międzypartyjne spory w zakresie kształtu programu i tego, czy jest on w ogóle potrzebny. Wydaje się, że diagnozę problemów sytuacji mieszkaniowej już mamy, więc tym bardziej prace powinny przebiegać sprawniej – mówi Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group.

Ekspertka zwraca przy tym uwagę, że przez cały 2024 r. politycy nie byli w stanie jasno określić, co z programem Kredyt 0 proc., a wizje polityki mieszkaniowej były ze sobą sprzeczne i finalnie nie zrobiono absolutnie nic – nie rozpoczęto budowy mieszkań na tani wynajem, nie wprowadzono preferencyjnego kredytu, nie przedstawiono żadnego kierunku polityki mieszkaniowej.

– Mamy początek 2025 r. i sytuacja zaczyna być niebezpiecznie podobna do tej z 2024 r. Ponownie mamy ambitne deklaracje, że w I kw. coś zostanie przedstawione, znowu mamy wprowadzenie pewnego elementu niepewności dla nabywców, którzy czekają i zastanawiają się – czy skorzystać z bogatej oferty i kupić mniejsze mieszkanie, na które mają zdolność kredytową na warunkach rynkowych, czy może zaczekać na preferencyjny kredyt i kupić coś większego, licząc się z tym, że oferta może nie być już tak szeroka – podkreśla ekspertka.

Eksperci są zgodni – zmiany są potrzebne, jednak najgorsza dla rynku jest niepewność. Wiele wskazuje niestety na to, że czekają nas kolejne tygodnie stanu zawieszenia – I kw. kończy się przecież dopiero w marcu.

– Najważniejsze jest to, aby nowy program był stworzony w na tyle przemyślany sposób, aby odpowiedział na realne potrzeby rynku i wszystkich potencjalnych beneficjentów. Poprzedni program, Bezpieczny Kredyt 2 proc., mimo tego, że spotkał się z wielkim zainteresowaniem ze strony nabywców mieszkań, był mocno krytykowany za nieprzemyślane założenia, które przyczyniły się do dynamicznych wzrostów cen. Cierpliwie więc czekamy na nowe propozycje rządu, mając nadzieję, że wniosą one rozwiązania, które napędzą na nowo rynek mieszkaniowy – podkreśla Karolina Opach, kierownik działu sprzedaży w spółce Q3D Locum.

Zapowiedzi wprowadzenia programu wspierającego popyt nasuwają pytania o ryzyko wzrostu cen. Oczywiście kluczowe będą w tym przypadku szczegóły. Rzeczywiście, jeśli bliżej będzie mu do programu MdM, gdzie pomoc będzie udzielana punktowo najbardziej potrzebującym, ryzyko to będzie mniejsze.

– Każda zmiana w otoczeniu regulacyjnym niesie pewne ryzyko, ale równie dobrze może być impulsem do pozytywnych zmian. Jeśli nowy program zostanie przedstawiony jako przemyślany i oparty na rzetelnych danych, reakcje rynku mogą być bardziej wyważone. Kluczowe jest jednak, aby uczestnicy rynku nie czuli się zaskoczeni ani zmuszeni do szybkich decyzji. Emocje na rynku nieruchomości zawsze mają duży wpływ na ceny, ale można je zminimalizować przez jasną komunikację i transparentność. Kluczowe jest tutaj zachowanie równowagi – działania powinny być wprowadzane z rozwagą, tak by wzmocnić stabilność rynku, a nie dodatkowo przyczynić się do i tak panującego chaosu – twierdzi Anna Pyzik, pośrednik w obrocie nieruchomościami, Inplus New Home.

Ekspertka dodatkowo zwraca uwagę, że przygotowanie programu mieszkaniowego to złożony proces, który wymaga uwzględnienia wielu czynników – od potrzeb społecznych po szczegóły prawne i budżetowe.

– Najważniejsze, że podjęto już kroki w tym kierunku. Cieszy fakt, że program, o którym mówi minister Paszyk, ma być kompleksowy i uwzględniać limity cenowe – takie podejście może przynieść stabilizację na rynku mieszkaniowym – dodaje Anna Pyzik.

Ryzyko, że kolejne zapowiedzi bez szczegółów wprowadzą więcej zamieszania niż pożytku, pozostaje jednak wysokie. Zdaniem urbanisty, Tomasza Delowskiego (Tętnowski Development), rynek nieruchomości działa w dużej mierze na podstawie zaufania, a rośnie dzięki przewidywalności.

– Jeśli program zostanie ogłoszony bez rzetelnych podstaw, na hurra, to inwestorzy i klienci mogą na to zareagować emocjonalnie, co doprowadzi do kolejnego, gwałtownego wzrostu cen lub odwrotnie – do zatrzymania budów i sprzedaży. I to nie na skutek zmian w kosztach czy popycie, lecz z powodu niepewności, którą wywołują takie działania. Obecna sytuacja przypomina otwarte drzwi, przez które przeciąg „wywiewa” stabilność. Konieczne jest więc zamknięcie tych drzwi i – albo zdecydowanie wdrażamy konkretne rozwiązania, albo wycofujemy się z niepewnych zapowiedzi, by uspokoić rynek – podkreśla Tomasz Delowski.

Zdaniem Katarzyny Kuniewicz, dyrektorki badań rynku Otodom Analytics, rok to wystarczający czas do opracowania programu mieszkaniowego pod warunkiem, że rzeczywiście chcemy jakiś program opracować.

– Nie jest jednak prawdą, że do prowadzenia polityki mieszkaniowej państwa niezbędne jest opracowanie czy uchwalenie jakiegokolwiek nowego aktu prawnego. Przez cały 2024 rok rząd prowadził politykę mieszkaniową, która wyrażała się w pozostawieniu gospodarstwom domowym całkowitej swobody w podejmowaniu decyzji czy udźwigną ciężar obsługi kredytu hipotecznego w kolejnych latach, czy nie udźwigną. Pierwszym, skutecznie zrealizowanym punktem programu mieszkaniowego rządu była decyzja o zamknięciu programu BK 2 proc. Kolejnym było roczne oczekiwanie, aż rozhuśtany poprzednim programem rynek sam się wyreguluje w warunkach rosnących wymagań technicznych (nowe warunki techniczne) przy jednoczesnym wzmacnianiu bezpieczeństwa zakupu mieszkania od firmy deweloperskiej (objęcie ubezpieczeniem w DFG wpłat klientów ze wszystkich transakcji na rynku deweloperskim) – analizuje ekspertka.

Zdaniem eksperta

Jeszcze więcej niepewności

Cały rok zamieszania wokół Kredytu 0 i programu mieszkaniowego koalicji rządzącej przyniósł rynkowi jedynie niepewność. Decyzje kupujących, jak i sprzedających zostały zaburzone i mogły być podejmowane nieracjonalnie ze względu na przewidywania dotyczące pojawienia się programu. Ilość sprzecznych informacji, zapowiedzi i wojen wewnątrz koalicji wokół programu mieszkaniowego była ogromna i obecnie najlepsze co można zrobić to dać jasną informację – „programu nie będzie” lub „program będzie”, jeżeli faktycznie byłaby do tego wola polityczna. Chaos informacyjny robi być może więcej szkód niż sam program.

Zadziwiający jest upór w coraz to nowych pomysłach i projektach programu mieszkaniowego ze strony ministerstwa. Tym razem wzór ma być wzięty z Mieszkania dla Młodych. Warto zresztą zauważyć różne skale programu. W ramach MdM przez 5 lat funkcjonowania przyjęto 110 tys. osób. W ramach BK2 proc. – 60 tys. w pół roku. Natężenie było więc ponad 5-krotnie większe. Kredyt 0 w poprzednich projektach zakładał 15 tys. wniosków kwartalnie. Te różnice są kluczowe w kontekście wpływu na rynek. Natomiast limity ceny metra to pewna próba odczytywania rynku przez rząd i może mieć różne konsekwencje. Np. takie, że kredyt będzie bardzo dostępny w jednym mieście, a w innym prawie nikt ze wsparcia nie skorzysta.

Przede wszystkim jednak warto, żeby cały rząd i koalicja mówiły jednym głosem. Kolejna próba forsowania programu mieszkaniowego w postaci wsparcia kredytobiorców wprowadza tylko dodatkowy chaos, który części osób robi nadzieję na wprowadzenie programu (jak przez cały poprzedni rok) i planują podjęcie życiowych decyzji być może nieoptymalnie.

Gabriel Hawryluk

Analityk rynku nieruchomości portalu XYZ

Stabilizacja cen mieszkań

Obecnie mamy jednak na rynku mieszkaniowym dość stabilną sytuację w odniesieniu do cen mieszkań. Według najnowszych danych portalu Tabelaofert.pl ceny mieszkań na rynku pierwotnym w grudniu 2024 r. w 16. największych miastach wzrosty średnio o 0,2 proc. Najbardziej we Wrocławiu i Katowicach – o 2,1 proc., natomiast w Gdyni i Krakowie spadły – odpowiednio o 1,2 oraz o 1,3 proc.

Oczywiście największym wyzwaniem dla osób planujących zakup nieruchomości na kredyt, jest wciąż rekordowo wysoki koszt takiego zobowiązania. Sytuację dodatkowo komplikuje fakt, że planowanych na I kw. 2025 r. obniżek stóp procentowych doczekamy się jednak później.

W III kw. 2023 r. średnia kwota kredytu hipotecznego w Warszawie wyniosła 629 tys. zł, natomiast w pozostałych pięciu największych miastach (Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław, Gdańsk) 529 tys. zł. W obu przypadkach była ona wyższa niż kwartał wcześniej.

Najnowszy raport Metrohouse & Credipass wskazuje, że zdolność kredytowa Polaków nie poprawiła się znacząco. Co gorsza, perspektywa na kolejne kwartały nie jest w tym przypadku optymistyczna.

"W III kw. 2023 r. zmieniliśmy sposób wyliczania zdolności kredytowej dla
naszych trzech modelowych gospodarstw. Mamy już dane, jak na przestrzeni ostatnich pięciu kwartałów zmieniała się zdolność kredytowa. Jak pokazują wyniki, te zmiany nie są spektakularne. Jednocześnie w tym czasie ceny nieruchomości w Polsce wzrosły w niektórych lokalizacjach nawet o kilkadziesiąt proc. Siła nabywcza Polaków niestety maleje. Widzimy to też po rekordowej ilości ogłoszeń sprzedaży nieruchomości. Brak spadków stóp procentowych, restrykcyjna polityka kredytowa banków oraz brak jednoznacznej odpowiedzi w kwestii programu rządowego dla kredytobiorców, powoduje spowolnienie na rynku mieszkaniowym i kredytowym" – czytamy w raporcie.

Rodzi się zatem pytanie, czy uruchamianie teraz jakiegokolwiek programu nie wprowadzi na rynek po raz kolejny niepotrzebnych nerwów i nie spowoduje mimo wszystko wzrostu cen.

– Emocje opadły. Po popytowej stronie rynku nie ma oczekiwania na nowy program. Jeśli pojawi się okazja skorzystania z zakupu na lepszych od dotychczasowych warunkach, zainteresowanie takim programem będzie oczywiście duże, choć  warunki wejścia zapewne skutecznie ograniczą grupę jego beneficjentów – zauważa Katarzyna Kuniewicz z Otodom Analytics.

Według ekspertki plany zdecydowanej większości firm deweloperskich na 2025 rok nie uwzględniają jednak wejścia w życie jakiegokolwiek programów.

– Trudno więc obecnie mówić o jakichkolwiek emocjach, które mogłyby na nowo rozhuśtać rynek mieszkaniowy w największych polskich miastach – dodaje Katarzyna Kuniewicz.

Główne wnioski

1. Brak konkretów w planach rządu. Program wspierający rynek mieszkaniowy, zapowiadany od 2023 r., nadal nie doczekał się szczegółowych rozwiązań. Mimo deklaracji polityków o potrzebie szybkich działań koalicja rządząca nie osiągnęła konsensusu odnośnie do formy wsparcia, co wprowadza niepewność wśród potencjalnych nabywców i na całym rynku nieruchomości.
2. Potencjalne ryzyka i wyzwania. Eksperci wskazują na konieczność ustalenia odpowiednich limitów cenowych oraz parametrów programu, aby uniknąć przegrzania rynku i dynamicznego wzrostu cen. Przeciągające się prace nad programem zwiększają ryzyko, że zmieniające się warunki ekonomiczne, takie jak spadek stóp procentowych, wpłyną na jego skuteczność.
3. Inspiracja programem MdM. Planowane wsparcie ma nawiązywać do programu Mieszkanie dla Młodych (MdM), który obejmował dofinansowanie mieszkań dla osób młodych i rodzin. Kluczowe elementy to limity cenowe i wsparcie punktowe dla najbardziej potrzebujących, które mogą przyczynić się do stabilizacji rynku, jeśli zostaną odpowiednio dostosowane do obecnych realiów.