Raport NBP: spowolnienie w mieszkaniówce

Rynek nieruchomości ewidentnie zwolnił. Spadek sprzedaży mieszkań w sześciu największych miastach w Polsce widoczny jest już trzeci kwartał z rzędu. Taki stan rzeczy nie przekłada się jednak na razie na istotne spadki cen mieszkań w ujęciu kwartalnym (a tym bardziej w perspektywie rocznej) w odniesieniu do średniej ceny w największych miastach. Choć lokalnie są one już widoczne. Zjawisko to zapewne pogłębi się w pełnych danych za kolejny kwartał.

Rekordowa oferta

Na koniec III kw. 2024 roku w ofercie deweloperów znajdowało się 52 231 mieszkań (kwartał wcześniej było to 48 440). Kluczowa jest jednak dysproporcja między mieszkaniami wprowadzonymi (12 608) a sprzedanymi (9 166), na uwagę zasługuje też 44-proc. spadek sprzedaży mieszkań względem III kw. 2023 r.

Popyt na mieszkania na sześciu największych rynkach w III kw. 2024 r. wyniósł ok. 9,2 tys. mieszkań i był niższy o ok. 7 proc. względem poprzedniego kwartału. Natomiast biorąc pod uwagę pierwsze trzy kwartały tego roku, sprzedanych zostało 30 034 mieszkania wobec 43 326 w analogicznym okresie rok temu, co oznacza spadek o 30 proc.

Wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym dla sześciu największych rynków wzrósł w badanym okresie (III kw. 2024)  z 3,8 do 4,7 kwartałów. Warto dodać, że rok temu jego wartość  wynosiła zaledwie 2,6 kwartałów.

Ceny transakcyjne nadal w górę

Ceny transakcyjne nieruchomości mieszkaniowych wzrastały w III kw. 2024 r. zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Szczególnie dynamiczne drożały mieszkania we Wrocławiu i Krakowie. Analiza wskazuje, że ceny wzrastały też szybciej niż wynagrodzenia i inflacja (CPI), co oznacza, że zakup mieszkania staje się coraz mniej dostępny dla przeciętnego obywatela.

W odniesieniu do dynamiki zmian z uwzględnieniem wielkości mieszkania, w porównaniu do III kw. 2023 r. największe wzrosty cen transakcyjnych miały miejsce w Warszawie – mieszkania o metrażu do 40 m kw. zdrożały o 16,6 proc. oraz Krakowie – segment mieszkań powyżej 80 m kw. zanotował wzrost cen o 14,9 proc. Natomiast w Poznaniu – najbardziej, bo o 13,7 proc. zdrożały mieszkania o powierzchni 60-80 m kw.

Z kolei w porównaniu do II kw. 2024 roku znaczną dynamikę wzrostów odnotowano również w Warszawie – 20,7 proc. dla mieszkań powyżej 80 m kw., Krakowie – segment mieszkań 40-60 m kw. odnotował wzrost o 14,9 proc. oraz Poznaniu – mieszkania o powierzchni 60-80 m kw. zdrożały o 13,8 proc.

Chociaż na rynku dominowały wzrosty cen, lokalnie notowano również spadki. Były one jednak niewielkie. W Gdańsku mieszkania do 40 m kw. staniały o 0,7 proc. rok do roku oraz 1,2 proc. kwartał do kwartału, w Łodzi – ceny mieszkań powyżej 80 m kw. spadły o 1,1 proc. rok do roku oraz segment mieszkań 60-80 m kw. odnotował spadek o 0,7 proc. kwartał do kwartału.

Analiza cen wskazuje również na istotne zróżnicowanie odchyleń średnich cen ofertowych od transakcyjnych. W dużych aglomeracjach odchylenia te są wyraźnie wyższe, co może świadczyć o większej gotowości do negocjacji cen lub bardziej dynamicznym rynku.

Największe różnice między ceną ofertową a transakcyjną zaobserwowano w Warszawie, gdzie różnica wynosiła aż 15,9 proc. w przypadku mieszkań o powierzchni powyżej 80 m kw. oraz Krakowie, z odchyleniem na poziomie 14,5 proc. dla mieszkań do 40 m kw. Z kolei najmniejsze odchylenia występowały w mniejszych ośrodkach miejskich – w Łodzi, gdzie różnica wynosiła jedynie 5,3 proc. dla mieszkań o powierzchni powyżej 80 m kw. czy Poznaniu, z odchyleniem równym 6 proc. w tej samej kategorii metrażu.

W III kw. 2024 r. wartość wypłat nowych kredytów mieszkaniowych wzrosła o 24 proc. rok do roku, osiągając 18,9 mld zł. Obserwuje się rosnący udział kredytów z oprocentowaniem stałym (75 proc. nowych kredytów). Złagodzenie kryteriów przyznawania kredytów przez banki było motywowane wzrostem konkurencji na rynku finansowym.

Zdaniem ekonomisty

Dalsze spowolnienie na horyzoncie

Rynek nieruchomości mieszkaniowych już w III kw. 2024 r. znajdował się w fazie wyraźnego spowolnienia, choć nie było jeszcze wówczas oficjalnej informacji o rezygnacji z programu Kredytu 0 proc. Oczekiwanie na jego wprowadzenie było jednym z istotnych czynników, które kształtowały rynek nieruchomości mieszkaniowych. Z jednej strony, ograniczały podaż mieszkań – część deweloperów oraz właścicieli mieszkań mogła wstrzymywać się z ich sprzedażą w nadziei, że dzięki programowi uda się uzyskać lepsze ceny. Z drugiej strony, część potencjalnych nabywców wstrzymywała się z zakupem, licząc, że uda się uzyskać lepsze warunki kredytowania.
Wymienione efekty będą się częściowo równoważyć. Dane z portali ogłoszeniowych sugerują jednak, że uwolniona podaż znacznie przewyższa popyt. Przykładowo, liczba ogłoszeń o sprzedaży mieszkań na portalu Otodom wzrosła do prawie 180 tys. w połowie grudnia wobec 166 tys. na początku IV kw. 2024 r., czyli o ponad 8 proc.
Drugim czynnikiem, który istotnie może wpłynąć na rynek nieruchomości, jest zmiana perspektywy obniżek stóp w 2025 r. Prezes NBP Adam Glapiński na grudniowej konferencji prasowej ogłosił, że według niego powinno do nich dojść dopiero w 2026 r., a nie jak oczekuje rynek w I połowie 2025 r. Nie jest jasne, czy spojrzenie prezesa podziela większość członków Rady Polityki Pieniężnej, jednak szanse na większe cięcie w przyszłym roku są mniejsze.
Co dalej? Można się spodziewać pogłębienia spowolnienia na rynku nieruchomości mieszkaniowych, co może prowadzić do spadków cen. W tym kierunku powinien oddziaływać słabszy popyt na skutek braku kredytu 0 proc., braku obniżek stóp, a także w odpowiedzi na realne wzrosty cen nieruchomości. Z kolei wyższa liczba rozpoczętych budów będzie oddziaływać na większą podaż nowych mieszkań. Czynnikami łagodzącymi spowolnienie na rynku powinny być: częściowa odbudowa oszczędności gospodarstw domowych po szoku inflacyjnym, a także rosnące realne wynagrodzenia oraz wzrost podaży kredytów hipotecznych.

Michał Kulbacki

ekonomista XYZ

Sytuacja na rynku kredytowym

W III kw. 2024 r. wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w Polsce przewyższyła poziom z analogicznego okresu 2023 r. Według danych NBP wartość nowych umów kredytowych denominowanych w zł (bez uwzględnienia umów renegocjowanych) wyniosła 18,9 mld zł, co oznacza wzrost o 0,5 mld zł (+2,6 proc.) w porównaniu do poprzedniego kwartału oraz o 3,7 mld zł (+24 proc.) względem III kw. 2023 r.

Jak czytamy w raporcie NBP z wyników przeprowadzonej ankiety dotyczącej sytuacji na rynku kredytowym, wynika, że banki złagodziły kryteria przyznawania kredytów, co było spowodowane rosnącą presją konkurencyjną ze strony innych instytucji finansowych. Jednocześnie marże kredytowe zostały obniżone, a większość dotychczasowych warunków kredytowania utrzymano bez zmian. Prognozy banków na IV kw. 2024 r. zakładają stabilność polityki kredytowej oraz brak istotnych zmian w poziomie popytu na kredyty mieszkaniowe.

Główne wnioski

1. II kw. 2024 r. przyniósł dalszy wzrost ofertowych i transakcyjnych cen mieszkań, szczególnie w dużych miastach, takich jak Kraków, Warszawa i Poznań. Jednocześnie odnotowano spadek sprzedaży w sześciu największych miastach, co wpłynęło na wzrost oferty dostępnych mieszkań. Mimo spadku popytu, ceny mieszkań w ujęciu kwartalnym pozostają wysokie, z wyjątkiem lokalnych przypadków, takich jak Gdańsk czy Łódź, gdzie średnie ceny za 1 m kw. mieszkania minimalnie spadły.
2. Spowolnienie popytu wraz z dalszym spadkiem dynamiki wzrostu cen będzie widoczne również w IV kw. 2024 r. oraz najpewniej w I kw. 2025 r.
3. Wartość nowych kredytów mieszkaniowych w III kw. 2024 r. wyniosła 18,9 mld zł, co oznacza wzrost o 24 proc. w ujęciu rocznym. Banki złagodziły kryteria przyznawania kredytów, co było odpowiedzią na presję konkurencyjną, przy jednoczesnym utrzymaniu stabilnych warunków kredytowania. Podkreślić należy, że w Polsce koszty kredytów hipotecznych wciąż są bardzo wysokie.