Zaloguj się 
Dzieje się!
Reforma mieszkalnictwa przyspiesza. Wkrótce pakiet zmian trafi do konsultacji
Rząd zatwierdził kierunkowe decyzje dotyczące trzech kompleksowych nowelizacji: ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, o własności lokali oraz o ochronie praw lokatorów. Oznacza to przejście z etapu koncepcyjnego do przygotowywania konkretnych przepisów. W ciągu kilku tygodni Ministerstwo Rozwoju i Technologii ma przedstawić gotowy pakiet do konsultacji społecznych.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jakie trzy kluczowe ustawy zostaną poddane nowelizacji w ramach reformy mieszkalnictwa.
- Kto jest odpowiedzialny za nadzór nad całym obszarem mieszkalnictwa.
- Jakie są główne założenia zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.
Rząd przyspiesza reformę mieszkalnictwa, kierując do konsultacji społecznych trzy kluczowe projekty ustaw. Choć oczywiście do momentu pojawienia się konkretnych przepisów droga daleka, ważne, że legislacyjna machina ruszyła.
Zmiany mają uporządkować zasady zarządzania zasobami mieszkaniowymi, wzmocnić prawa mieszkańców i zwiększyć przejrzystość działania wspólnot oraz spółdzielni. To pierwszy od lat tak szeroki pakiet regulacji dotyczący codziennego życia milionów Polaków.
To kolejny etap Nowego Otwarcia Mieszkaniowego, czyli kompleksowej reformy mieszkalnictwa, która obejmuje wszystkie jego obszary.
Założenia mają też objąć m.in. kadencyjność zarządów, cyfryzację komunikacji we wspólnotach oraz bardziej precyzyjne kryteria przyznawania lokali komunalnych. Rząd zapewnia, że chodzi o „porządkowanie systemu”, a nie jego rewolucję.
– 16 września zespół ds. programowania prac rządu dał zielone światło dla nowelizacji trzech bardzo ważnych ustaw – ustawy o ochronie praw lokatorów, ustawy o własności lokali i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Oznacza to, że dla tych trzech projektów nowelizacji przechodzimy z fazy koncepcyjnej do etapu pracy nad ostatecznym kształtem przepisów. Zostaną one skierowane do konsultacji społecznych jeszcze tej jesieni – mówi Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii.
Nowelizacje te są jedynie fragmentem większego planu reform, który rząd konsekwentnie wdraża od kilku miesięcy.
– To kolejny etap Nowego Otwarcia Mieszkaniowego, czyli kompleksowej reformy mieszkalnictwa. Obejmuje ona wszystkie jego obszary: zarówno system mieszkalnictwa komunalnego i budownictwa społecznego, jak i spółdzielczość oraz wspólnoty mieszkaniowe – dodaje Tomasz Lewandowski.
Dobrze, że ustawodawca po kilku latach bezczynności zamierza dostosować obowiązujące regulacje do zgodności z wyrokiem TK w sprawie członkostwa w spółdzielniach.
Jednak na efekty będziemy oczywiście musieli poczekać. Wiele też zależeć będzie od szczegółów proponowanych przepisów. Jak pokazują doświadczenia ostatnich miesięcy, nie zawsze wszystko w tej sferze spełniało pokładane w zmianach oczekiwania.
– Tak naprawdę po dość ogólnym komunikacie trudno o jednoznaczną ocenę planowanych nowelizacji. Dobrze, że ustawodawca po kilku latach bezczynności zamierza dostosować obowiązujące regulacje do zgodności z wyrokiem TK w sprawie członkostwa w spółdzielniach (z 2020 r.). Zmiany w prawie nie powinny czekać z wiadomych względów. Mam wrażenie, że dwa poprzednie etapy reformy mieszkalnictwa nie przyniosły wyraźnych, żadnych w sumie sukcesów, czy korzyści dla rynku nieruchomości – mówi Joanna Maj, radca prawny SWK Legal Sebzda-Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni, członek Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Nowe otwarcie dla spółdzielczości mieszkaniowej
Najobszerniejszy pakiet zmian dotyczy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz prawa spółdzielczego. W założeniu ma wzmocnić pozycję członków spółdzielni i zapewnić im realny wpływ na zarządzanie zasobem mieszkaniowym. Kluczowe rozwiązania to m.in. obowiązkowa kadencyjność zarządów (czteroletnie kadencje z możliwością ponownego wyboru), wymogi formalne dla kandydatów do zarządu czy zakaz łączenia funkcji w zarządzie spółdzielni i związku rewizyjnym.
Wprowadzone mają zostać również obowiązki cyfryzacyjne – duże spółdzielnie (ponad 500 członków) będą musiały prowadzić stronę internetową oraz rejestr umów. Uczestnictwo w walnych zgromadzeniach będzie możliwe zdalnie, przywrócony zostanie również model zebrania przedstawicieli jako alternatywa dla walnego zgromadzenia.
Projekt przewiduje też konkretne ułatwienia inwestycyjne – np. przywrócenie członkostwa osobom, które posiadają prawo do lokalu w budynkach postawionych na nieuregulowanym gruncie oraz ograniczenie możliwości przekształcania lokatorskich praw w prawo własności (dotyczy nowych inwestycji). Ponadto członkowie spółdzielni zyskają możliwość zgłaszania wniosków do Krajowej Rady Spółdzielczej w sprawie lustracji.
Większa efektywność i sprawiedliwość w zasobach gminnych
Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów oraz przepisów o zasobie mieszkaniowym gminy ma przede wszystkim poprawić efektywność zarządzania lokalami komunalnymi. Wśród najważniejszych zmian jest wprowadzenie obowiązkowej weryfikacji dochodów wszystkich lokatorów (z wyłączeniem emerytów, rencistów oraz osób objętych specjalnymi umowami).
Weryfikacja będzie dokonywana co pewien czas, na podstawie średnich dochodów z 12 miesięcy. Po przekroczeniu określonego progu lokatorzy zapłacą wyższy czynsz, przy czym nowy próg ma być istotnie wyższy od obecnych kryteriów dochodowych. Po to, by nie wykluczać potrzebujących. Same podwyżki będą proporcjonalne do dochodów i łagodniejsze niż te wynikające z obecnego systemu z 2019 roku.
Ustawa przewiduje również ograniczenie maksymalnej stawki czynszu (do 6 proc. stawki odtworzeniowej) i wprowadzenie tzw. miksu społecznego. Gminy będą mogły przeznaczać do 20 proc. nowych lokali komunalnych dla osób, które nie spełniają kryteriów dochodowych. Ma to zapobiegać powstawaniu zbyt jednorodnych środowisk. Korekcie ulegnie też tzw. kryterium metrażowe oraz przepisy dotyczące dziedziczenia umów najmu po śmierci najemcy.
Doprecyzowane zasady we wspólnotach mieszkaniowych
Trzeci projekt nowelizacji dotyczy ustawy o własności lokali. Ma on poprawić zarządzanie nieruchomościami wspólnymi, szczególnie w mniejszych wspólnotach. Najważniejsze zmiany obejmują rozszerzenie uprawnień właścicieli lokali. Także prawa do wglądu w dokumentację wspólnoty – oraz cyfryzację obiegu informacji i podejmowania uchwał.
Ciekawym i długo postulowanym rozwiązaniem jest również rozszerzenie możliwości wspólnot mieszkaniowych w relacjach z deweloperami. Po wejściu w życie ustawy wspólnoty będą mogły składać pozwy z tytułu rękojmi za wady części wspólnych budynków. Do tej pory takie roszczenia mogły być utrudnione lub rozproszone, co znacznie osłabiało ich skuteczność.
W projekcie znalazły się także przepisy pozwalające zarządom na podejmowanie działań związanych z zapewnieniem bezpieczeństwa budynków, co może obejmować m.in. remonty części wspólnych czy działania prewencyjne. To rozwiązanie ma ułatwić bieżące zarządzanie i reagowanie na potencjalne zagrożenia.
Co dalej? Konsultacje i dyskusja
W perspektywie najbliższych tygodni pakiet trzech projektów ma trafić do konsultacji społecznych. Ministerstwo zapowiada otwartość na propozycje zmian, ale wskazuje, że obecne rozwiązania powstały w oparciu o szeroką analizę prawną i społeczną. Niewykluczone, że część zapisów zostanie doprecyzowana – m.in. w zakresie kryteriów dochodowych czy obowiązków cyfryzacyjnych.
Dla samorządów i zarządców oznacza to konieczność przygotowania się do nowych obowiązków, a dla mieszkańców – potencjalnie większy wpływ na swoje otoczenie. Choć tempo zmian może budzić wątpliwości, ich kierunek jest spójny z wieloletnimi postulatami środowisk spółdzielczych i lokatorskich.
Jeśli zapisy wejdą w życie w planowanym kształcie, reforma mieszkalnictwa może faktycznie przynieść trwałe zmiany w funkcjonowaniu lokalnych społeczności mieszkaniowych. Przed nami jednak kluczowy etap – konsultacje i późniejsze prace legislacyjne, które zadecydują o ostatecznym kształcie przepisów.
Wszystkie sprawy mieszkaniowe w jednych rękach
Przypomnijmy, że zgodnie z zarządzeniem ministra finansów, podsekretarz stanu Tomasz Lewandowski objął merytoryczny nadzór nad czterema kluczowymi departamentami: Gospodarki Nieruchomościami, Mieszkalnictwa, Orzecznictwa oraz Planowania Przestrzennego.
W ramach powierzonych zadań odpowiada zatem za cały obszar mieszkalnictwa – zarówno komunalnego, społecznego (w tym SIM, TBS, SAN), jak i spółdzielczego oraz rynkowego. Do zakresu jego kompetencji należą również kluczowe kwestie powiązane z polityką mieszkaniową. To: planowanie przestrzenne, zwiększanie dostępności gruntów oraz działania inwestycyjne.
Główne wnioski
- Rząd przyspiesza reformę mieszkalnictwa, kierując do konsultacji społecznych trzy kluczowe projekty ustaw: o spółdzielniach mieszkaniowych, ochronie praw lokatorów oraz własności lokali.
- Zmiany mają uporządkować zasady zarządzania zasobami mieszkaniowymi, wzmocnić prawa mieszkańców i zwiększyć przejrzystość działania wspólnot oraz spółdzielni.
- Nowelizacje przewidują kadencyjność zarządów, cyfryzację komunikacji, weryfikację dochodów lokatorów komunalnych oraz rozszerzenie uprawnień właścicieli lokali we wspólnotach.
