RentInvesto: aplikacja do inwestowania w nieruchomości nowym polskim jednorożcem?

Tego jeszcze nie było. Polacy stworzyli aplikację, która umożliwia inwestycje w nieruchomości drobnym inwestorom. To RentInvesto, która zostanie zaprezentowana podczas konferencji The Swiss WEB3FEST Winter Edition 2025. Odbędzie się ona w St. Moritz w dniach od 13 do 24 stycznia.

Twórcy aplikacji wykorzystują technologie, takie jak blockchain i sztuczna inteligencja, w tym autonomicznych asystentów – Renię i Ernesto, których rolą jest wspieranie użytkowników i dostarczanie im kluczowych informacji. Polski fintech stawia sobie za cel ułatwienie dostępu do rynku nieruchomości komercyjnych, zarówno w kraju, jak i za granicą. Chodzi przede wszystkim o zniesienie wysokich progów wejścia.

Firma dąży do zdobycia statusu jednorożca, co oznacza osiągnięcie rynkowej wyceny startupu na poziomie 1 mld dolarów.

Mini wywiad

Do odważnych świat należy!

XYZ: Czy taka aplikacja ma szansę rzeczywiście zostać jednorożcem? Wycena w takiej branży na 1 mld USD to naprawdę bardzo trudne zadanie.

Jan Dziekoński, analityk rynku nieruchomości, założyciel platformy FLTR.pl: Zróbmy prostą kalkulację, przyjmując bardzo hojną (i raczej nieosiągalną) wycenę nVidii, czyli ok. 30 x przychody. Dla wyceny 1 mld dolarów spółka musiałaby mieć przychody rzędu 135 mln zł, co przy typowych stawkach prowizyjnych za pozyskanie takiego finansowania rzędu 1 proc. wymagałoby pozyskiwania rocznie ok. 14 mld zł pożyczek, a to przy LTV rzędu 70 proc. oznaczałoby finansowanie obrotu nieruchomości na wynajem o wartości 20 mld zł – rocznie! Na tle innych podobnych platform to ogromna wartość. To stanowiłoby 20 proc. całego polskiego rynku mieszkaniowego (pierwotnego i wtórnego). Więc samym polskim rynkiem nie wydaje się to realne i spółka musiałaby być aktywna w wielu krajach – co zresztą planuje. Czy będzie to łatwe? Na pewno nie, bo jednak jest to nadal rozwiązanie niszowe, które raczej uchwyci promil rynku, a nie całe procenty. Wiele krajów ma też sensowne alternatywy (np. REITy, ang. Real Estate Investment Trust), ograniczając popularność takiego rozwiązania do pasjonatów nowych technologii. Wreszcie prowadzenie biznesu w wielu krajach będzie skomplikowane operacyjnie, zwłaszcza z perspektywy zarządzania ryzykiem oferowanych inwestorom nieruchomości, jak i rentowności samego biznesu. Ale do odważnych świat należy.

Czy w Polsce istnieje duża i aktywna grupa inwestorów, którzy mogliby chcieć inwestować w nieruchomości? Biorąc pod uwagę większych graczy, pewnie tak. Ale drobnych inwestorów?

Inwestorzy instytucjonalni i tzw. HNWI [High-Net-Worth Individuals, w skrócie HNWI, to osoby dysponujące majątkiem w wysokości minimum 1 mln dolarów – red.] raczej nie będą sięgać po tego typu rozwiązania, bo mają dostęp do znacznie łatwiejszych do skalowania rozwiązań typu private debt, fundusze inwestycyjne zamknięte aktywów niepublicznych itp. To produkt dla rynku drobnych inwestorów, zwłaszcza takich, których nie stać (jeszcze) na inwestowanie w nieruchomości. Jak dużo może ich być? Samych rachunków maklerskich w Polsce jest prawie 1,9 mln, do tego mogą dochodzić osoby, które nie dotykają się rynków publicznych, a do których przemawia inwestowanie w nieruchomości. Na ile będzie ona jednak przekonana do inwestowania grupowego, to się okaże – największe platformy crowdfundingowe skupione na rynku nieruchomości w szczytowych okresach działalności osiągały 100-150 tys. użytkowników.

Jakie stoją przed projektem najważniejsze wyzwania?

Projekt ten nadal czeka na zezwolenie KNF na prowadzenie działalności jako dostawca usług finansowania społecznościowego. Jednak to dopiero początek drogi rozwoju. O ile pozyskiwanie kapitałodawców nie musi być istotnym wyzwaniem, to największą trudnością będzie pozyskiwanie wiarygodnych projektów i kapitałobiorców za nimi stojących. Tu doświadczenia kilku krajowych, a zwłaszcza zagranicznych platform (np. Housers, EstateGuru, CrowdEstate) nie napawają optymizmem, gdyż pojawia się tu konflikt interesu – czy dbać o szybki wzrost platformy kosztem akceptowania projektów o podwyższonym ryzyku, czy też jednak zaakceptować powolny wzrost w zamian za większe bezpieczeństwo inwestorów. Często wygrywało to pierwsze, mszcząc się w pewnym momencie wysypem niespłaconych pożyczek. Zresztą niezależnie od starań platformy nawet niekorzystne czynniki zewnętrzne mogą spowodować trudności w spłacaniu czy rolowaniu pożyczek – co też już obserwowano. Sami inwestorzy operujący tak niskimi kwotami prawdopodobnie nie będą nawet w stanie rzetelnie ocenić, czy dobierane przez nich do portfela nieruchomości są bezpieczne i optymalne. Więc o ile sam model jest ciekawy, bo otwiera inwestowanie w nieruchomości także mniejszym inwestorom (choć ci już dziś mają dostęp do rozwiązań typu REIT lub quasi-REIT w Polsce i UE), to stare ryzyka pozostają niezmienne.

Jan Dziekoński

analityk rynku nieruchomości, założyciel platformy FLTR.pl

Atrakcyjna alternatywa w trudnych czasach

– RentInvesto powstała, by pomóc inwestorom indywidualnym rozwiązywać powszechne problemy, z którymi mierzą się nie tylko Polacy. W czasach, gdy tradycyjne lokaty bankowe przynoszą minimalne zyski, a inwestowanie w nieruchomości wymaga dużego kapitału, aplikacja umożliwia „wyciskanie” z oszczędności dwa, a nawet trzy razy więcej niż na lokacie bankowej – mówi dr Grzegorz Mizerski, pomysłodawca oraz prezes zarządu RentInvesto.app PSA, będącej właścicielem aplikacji.

Dzięki RentInvesto nawet początkujący inwestor – korzystając ze swojego smartfona – może bezpiecznie wejść na rynek nieruchomości, nie ponosząc przy tym kosztów porównywalnych do zakupu mieszkania bezpośrednio od dewelopera.

Czy zatem aplikacja jest czymś w rodzaju REIT-ów w wersji light?

– Można tak powiedzieć, ponieważ wykorzystujemy mechanizm grupowych inwestycji, działamy w rynku nieruchomości komercyjnych, wypłacamy zyski systematycznie, a inwestorzy mogą liczyć też na dwa źródła zysków, co zapewnia dywersyfikację ryzyka – dodaje Grzegorz Mizerski.

Za projektem stoi zespół ekspertów. Na jego czele prezes zarządu, dr Grzegorz Mizerski, posiadający ponad 25 lat doświadczenia w sektorze finansów, inwestycji oraz nieruchomości. Cezary Grabowski – innowator nowych technologii – odpowiada za realizację i rozwój kluczowych inicjatyw, a Piotr Habiera wnosi wieloletnie doświadczenie w zarządzaniu operacyjnym w instytucjach finansowych. Zespół uzupełniają Adam Schimke, specjalista z zakresu tokenizacji, oraz dr Artur Trzebiński, szef działu analiz.

Aplikacja. Jak to będzie działać?

W praktyce użytkownicy mają mieć możliwość zarabiania dzięki dwóm równoległym źródłom dochodów – regularnym zyskom z wynajmu nieruchomości, które trafiają na konto inwestora w postaci comiesięcznych wypłat, oraz wzrostowi wartości nieruchomości po ich sprzedaży.

– Prognozujemy, że dzięki takiemu połączeniu inwestorzy będą realizować średnioroczne zyski na poziomie 10-15 proc., czyniąc platformę atrakcyjną zarówno dla początkujących, jak i bardziej zaawansowanych inwestorów – twierdzi szef RentInvesto.

Oczywiście inwestowanie w nieruchomości będzie wiązało się z ryzykiem wystąpienia czynników rynkowych: nieodpowiedniego doboru nieruchomości, utraty najemców czy po prostu niekorzystnego momentu sprzedaży nieruchomości, w którą się zainwestowało.

Transakcje będą obciążone podatkiem Belki, jednak istnieje opcja jego pominięcia poprzez wypłaty w kryptowalutach za pośrednictwem krypto kantorów do kwoty 1 tys. euro. Tutaj będzie to jednak indywidualna decyzja inwestora.

W pierwszej fazie inwestorzy będą mogli inwestować również na rynkach zagranicznych – na początku będą to Czechy, Słowacja, Irlandia oraz Hiszpania. W następnej kolejności aplikacja ma otwierać się na kolejne rynki.

W co konkretnie będą mogli inwestować użytkownicy?

• mieszkania na wynajem.
• jednostki mieszkalne.
• pokoje hotelowe w condohotelach – wyłącznie od renomowanych dostawców.
• przestrzenie handlowe z wiarygodnymi najemcami.
• większe nieruchomości handlowe – np. sieci sklepów.
• generujące przepływy pieniężne, np. obiekty wakacyjne w atrakcyjnych regionach turystycznych – na początek w Hiszpanii.

RentInvesto vs. branża fintech

Spółka ma spore ambicje – chce wejść na ścieżkę zarezerwowaną dotąd dla fintechów – jednorożców.

– Wszystkie kluczowe elementy są spełnione: sprawdzony model biznesowy, potencjalna grupa użytkowników liczona w miliony drobnych inwestorów, możliwość działania tam, gdzie są nieruchomości na wynajem, czyli na każdym rynku bez limitów. Rozwiązujemy powszechne problemy rynkowe przy inwestowaniu w nieruchomości i – last but not least – dostarczamy realną wartość, bowiem zyski powinny być znacząco wyższe niż na lokacie bankowej przy relatywnie niskim ryzyku inwestycyjnym – podkreśla Grzegorz Mizerski.

Czy rynek jest gotowy na takie rozwiązanie?

Branża nieruchomości wciąż dynamicznie się rozwija, a innowacyjne startupy zaczynają odgrywać w tym obszarze coraz bardziej znaczącą rolę. Czynnikami sprzyjającymi są z pewnością silna pozycja Polski w odniesieniu do szeroko rozumianych usług cyfrowych, a także rozwój aplikacji i platform w globalnej perspektywie.

Mamy więc do czynienia z postępującą cyfryzacją rynku. Wiele startupów takich jak Evernest czy Flyhomes wprowadza systemy cyfrowe ułatwiające proces zakupu, sprzedaży lub wynajmu nieruchomości. Z kolei firmy takie jak Fundrise i Republic, wprowadzając nowe modele inwestycyjne, zwiększają dostępność tych narzędzi przede wszystkim dla inwestorów indywidualnych.

Natomiast startupy Innago czy DoorLoop oferują narzędzia ułatwiające zarządzanie nieruchomościami – od komunikacji z najemcami po automatyzację czynszów.

Największymi graczami w 2024 r. w tych sektorze były:

• ServiceTitan (finansowanie: 1,5 mld dolarów) dostarcza kompleksowe narzędzia do zarządzania dla firm zajmujących się usługami w nieruchomościach.
• NoBroker (430,9 mln dolarów) to platforma umożliwiająca zakup i sprzedaż nieruchomości bez pośredników, zdobywająca popularność w Indiach.
• Blueground (256,7 mln dolarów) oferuje w pełni umeblowane apartamenty na wynajem w największych miastach świata.

Z kolei do najszybciej rozwijających się należały Habyt czy Cubbo, które szczególnie dynamicznie rozwijają się na rynkach europejskich i latynoamerykańskich.

W 2024 r. wyróżniło się 20 firm, które wykorzystują nowe technologie i podejścia, aby zmieniać tradycyjny model funkcjonowania rynku nieruchomości.

O dobrych perspektywach dla takich projektów świadczy przykład Unlockit – portugalskiego startupu specjalizującego się w zarządzaniu transakcjami nieruchomościowymi. W maju ubiegłego roku zakończył rundę pre-seed, pozyskując 1,4 mln euro.

Założony w 2020 r. Unlockit to platforma Web3 PropTech & GovTech oparta na technologii blockchain, digitalizująca i automatyzująca procesy kontraktowe w transakcjach nieruchomościowych. Pozyskane środki zostaną przeznaczone na rozwój technologiczny platformy, rozszerzenie oferty o pośrednictwo kredytowe oraz przygotowanie planów ekspansji na rynki w Madrycie, Dubaju i São Paulo.

Perspektywa dla RentInvesto

– Jest to odważny projekt, który może zrewolucjonizować rynek nieruchomości, wprowadzając niskie progi wejścia oraz innowacyjne technologie, takie jak blockchain i AI. Nowe metody inwestowania, zwłaszcza na tak konserwatywnych rynkach jak nieruchomości, są potrzebne i warto obserwować tego typu inicjatywy – twierdzi Robert Ługowski, szef startupu medycznego CliniNote, inwestor i założyciel klubu aniołów biznesu Cobin Angels.

Ekspert zwraca uwagę, że wiele podobnych projektów napotyka bariery regulacyjne i trudności w budowaniu zaufania, co często hamuje ich rozwój. Jednak te, które sprostają tym wyzwaniom, mają szansę odnieść duży sukces, jak pokazują przykłady platform z USA.

– Z perspektywy osoby zaangażowanej w rozwój własnego startupu oceniam RentInvesto jako projekt o dużym potencjale do aktywacji milionów nowych inwestorów na praktycznie niezagospodarowanym rynku. Jeśli zespół sprosta wyzwaniom, RentInvesto może stać się jednym z globalnych liderów i zmienić ten segment rynku. I właśnie na tym polega istota tworzenia startupów – prognozuje Robert Ługowski.

Z kolei Wojciech Orzechowski, ekspert rynku nieruchomości, zauważa, że RentInvesto.app wchodzi na rynek w odpowiednim momencie, korzystając z rosnącego zainteresowania drobnymi inwestycjami i nowymi technologiami, jak blockchain.

– Trzeba jednak zadać pytanie, czy model „od 500 zł” rzeczywiście przyciągnie odpowiednią skalę inwestorów. Kluczową trudnością będzie zdobycie zaufania w branży, gdzie wiele osób kojarzy inwestycje w nieruchomości z dużymi kwotami i fizycznym zarządzaniem aktywami – twierdzi Wojciech Orzechowski.

Zostanie jednorożcem to ambitny cel, szczególnie w obecnych realiach gospodarczych, gdy inwestorzy ostrożniej podchodzą do ryzyka. Orzechowski uważa jednak, że RentInvesto ma szansę, jeśli zbuduje solidną bazę inwestorów w Polsce i udowodni efektywność modelu na mniejszą skalę przed ekspansją na rynki zagraniczne.

– W startupowym środowisku sukces wymaga nie tylko dobrej idei, ale też odpowiedniego timingu, zaufania i precyzyjnego wykonania. RentInvesto może znaleźć swoją niszę, ale droga do statusu „jednorożca” będzie wymagała znacznych inwestycji w edukację rynku i innowacyjne podejście do ekspansji. Na pewno warto obserwować ich rozwój – podkreśla Wojciech Orzechowski.

Za sukcesem RentInvesto przemawia wiele czynników: doświadczony zespół założycieli, wysokie wstępne zainteresowanie, dobrze zaplanowany marketing, początkowy kapitał, a także trudna do podrobienia własność intelektualna (defensible IP).

– Sukcesem nazwałbym jednak stanie się relatywnie dużym i technicznie zaawansowanym REIT-em. Raczej tak postrzegałbym tę aplikację – nie jako przyszłego jednorożca w kategorii fintech – prognozuje z kolei Mikołaj Mężyk, prezes M&P IT Solutions.

Aplikacja rozwiązuje realny problem i zapowiada się jako zaawansowany technicznie produkt, co może być kluczowe dla jej sukcesu.

– Oczywiście, każdy teraz mówi o wykorzystaniu blockchain i AI, ale w tym przypadku obie technologie mogą faktycznie stanowić wartość dodaną, a nie jedynie podbijać medialny szum wokół startupu. Defensible IP jest kluczowe w przypadku projektów o globalnych aspiracjach – dodaje Mikołaj Mężyk.

Główne wnioski

1. RentInvesto to pierwsza polska aplikacja umożliwiająca inwestowanie w nieruchomości przy niskich progach wejścia. Korzysta z technologii blockchain i AI, w tym asystentów Reni i Ernesto, aby wspierać użytkowników. Platforma oferuje dwa źródła dochodu: regularne zyski z wynajmu oraz wzrost wartości nieruchomości, z prognozowanymi zyskami na poziomie 10–15 proc. rocznie. Inwestorzy mogą lokować środki zarówno na rynku polskim, jak i zagranicznym (Czechy, Słowacja, Irlandia, Hiszpania).
2. Firma dąży do osiągnięcia statusu jednorożca (wycena 1 mld dolarów), ale kluczowe będą: zdobycie zaufania użytkowników, edukacja rynku oraz skuteczna implementacja modelu biznesowego. Aplikacja ma potencjał do zmiany segmentu rynku nieruchomości, ale ryzykiem są bariery regulacyjne, wymagania technologiczne i konieczność budowy silnej bazy inwestorów.
3. RentInvesto wpisuje się w globalne trendy cyfryzacji i innowacji w branży nieruchomości. Podobne startupy, jak Fundrise czy Republic, oferują nowe modele inwestycyjne, a Unlockit pokazuje, że projekty oparte na blockchainie mogą odnieść sukces. Dzięki doświadczonemu zespołowi i dobrze zaplanowanej strategii aplikacja może stać się atrakcyjną alternatywą dla tradycyjnych form inwestowania w nieruchomości.