Rośnie presja wokół regulacji najmu krótkoterminowego

Presja na uregulowanie najmu krótkoterminowego rośnie z tygodnia na tydzień – między oczekiwaniami miast, interesem mieszkańców a realiami branży i wymogami UE (rozporządzenie 2024/1028). Eksperci wskazują konkretne, wykonalne rozwiązania: rejestr i identyfikację gości, rozróżnienie „indywidualnych” i profesjonalnych operatorów oraz lokalne zarządzanie skalą zjawiska. Ostrzegają zarazem przed prostymi zakazami, które w Europie częściej podbijały czynsze, niż je obniżały. 

– Regulacje najmu krótkoterminowego są potrzebne jak najszybciej.

Prace nad przepisami na ostatniej prostej? 

Jak poinformował 16 września "Dziennik Gazeta Prawna", Ministerstwo Sportu i Turystyki ma wkrótce przedstawić założenia projektu ustawy regulującej ten obszar rynku. Choć należy dodać, że resort w podobnym tonie wypowiadał się już na początku czerwca. Wtedy na zadane ministerstwu pytania redakcja XYZ otrzymała odpowiedź, że harmonogram prac został zaktualizowany w związku z nowymi zasadami wynikającymi z tzw. kodeksu deregulacyjnego.

“Jednym z kluczowych rozwiązań w naszych propozycjach ma być utworzenie centralnego rejestru wszystkich obiektów oferujących najem krótkoterminowy. Rejestracja będzie odbywać się na podstawie oświadczenia właściciela o spełnianiu określonych wymogów, a następnie możliwa będzie kontrola w ciągu trzech lat od zgłoszenia. Wyłącznie podmioty będące w systemie centralnym i zarejestrowane, będą mogły prowadzić działalność wynajmu krótkoterminowego. Zgodnie z założeniami unijnymi spowoduje to wyeliminowanie szarej strefy i skuteczną ochronę klientów najmu krótkoterminowego” – czytamy w przesłanym redakcji oświadczeniu. 

Identyfikacja gościa, rejestr i „porządek z głową”

Jednym z najbardziej zaangażowanych uczestników dyskusji o regulacjach są przedstawiciele branży najmu krótkoterminowego – firmy zarządzające apartamentami i obsługujące tysiące rezerwacji rocznie. W ich ocenie nowe przepisy są nie tylko potrzebne, ale i możliwe do wdrożenia. Uporządkują rynek bez nadmiernego obciążania uczciwych operatorów.

– Regulacje najmu krótkoterminowego są potrzebne jak najszybciej. Jako branża popieramy wdrożenie rozwiązań wymaganych przez Unię Europejską — ustawodawcy, samorządy i operatorzy powinni wspólnie ucywilizować rynek. To poprawi współpracę ze wspólnotami mieszkaniowymi i mieszkańcami oraz uporządkuje obowiązki przedsiębiorców. Nasze postulaty są konkretne i technicznie wykonalne – mówi Kamil Krzyżanowski, CEO Renters.pl.

W centrum postulatów branży jest uwiarygodnienie procesu rezerwacji tak, aby odpowiedzialność była realna, a interwencje służb skuteczne.

– Kluczowa jest identyfikacja gościa na etapie rezerwacji i zdalny check-in. W wielu krajach taki standard funkcjonuje od lat (np. chorwacki system eVisitor). W Polsce wciąż tego brakuje, choć skala rynku jest porównywalna. Gość nieanonimowy zachowuje się odpowiedzialnie, a operator może skuteczniej egzekwować zasady ciszy nocnej i regulaminy wspólnot. Technicznie jesteśmy gotowi. Systemy rezerwacyjne obsługują przekazywanie danych do systemu centralnego albo ich bezpieczne przechowywanie. To także element bezpieczeństwa państwa. Dziś platformy umożliwiają podanie fikcyjnych danych – operator często widzi zaszyfrowany email i niezweryfikowane nazwisko/telefon. Standard państwowy zamknie tę lukę – dodaje Kamil Krzyżanowski. 

Równolegle operatorzy chcą twardego powiązania legalności z widocznością oferty w ekosystemie platform.

 – Potrzebny jest centralny (lub samorządowy) rejestr obiektów i numer licencji jako warunek aktywacji ogłoszeń na platformach typu Booking.com czy Airbnb. Nasze obiekty działają legalnie i są rejestrowane, tak powinno być wszędzie. Rejestr ułatwi też egzekwowanie opłat miejscowych/uzdrowiskowych i podatku od nieruchomości. Dziś gminy działają po omacku; KAS ma dane uzyskiwane dzięki przepisom dyrektywy DAC7, ale samorządy nie. Samorządy muszą mieć dostęp do pełnych danych. Transparentny dostęp do zweryfikowanych danych zwiększy dochody gmin i ograniczy biurokrację – podkreśla CEO Renters.pl. 

Przeczytaj: Indeks Mieszkaniowy Otodom i XYZ: stabilizacja, która może długo nie potrwać

Kierunek zmian: rejestr, definicja, egzekucja

Nadchodzące regulacje powinny przede wszystkim uporządkować zasady gry – nie blokować działalności, lecz uczynić ją bardziej przejrzystą, równą i bezpieczną dla wszystkich stron. 

Nowe przepisy to nie tylko odpowiedź na lokalne potrzeby, ale również realizacja obowiązków nałożonych przez prawo unijne. Kluczowe będzie więc zbudowanie spójnego systemu rejestracji oraz doprecyzowanie definicji i obowiązków, które będą jasne zarówno dla właścicieli, jak i dla organów kontrolnych.

– Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce od lat rozwija się dynamicznie, a jednocześnie pozostaje obszarem niedoregulowanym, co rodzi liczne napięcia pomiędzy interesami właścicieli mieszkań, branżą hotelarską, samorządami i mieszkańcami dużych miast – mówi Karolina Pilawska, Pilawska Zorski Adwokaci.

W tym ujęciu porządkowanie rynku nie oznacza prostych zakazów, lecz przede wszystkim budowę infrastruktury prawno-technicznej, która urealni dane i wzmocni egzekucję.

– Projektowane regulacje przewidują przede wszystkim obowiązek rejestracji każdego lokalu przeznaczonego na najem krótkoterminowy. Właściciel mieszkania będzie musiał uzyskać numer rejestracyjny, a jego brak uniemożliwi publikowanie ogłoszeń na platformach takich jak Airbnb czy Booking. Ma to służyć zarówno przejrzystości rynku, jak i uszczelnieniu systemu podatkowego. Równocześnie planowane jest wprowadzenie precyzyjnej definicji najmu krótkoterminowego np. traktowania tego rodzaju działalności na równi z usługami hotelarskimi, a więc poddanie jej odpowiednim wymogom sanitarnym, przeciwpożarowym i podatkowym. Właściciele lokali będą zobowiązani do zapewnienia odpowiednich standardów, przygotowania regulaminów i wskazania osób odpowiedzialnych za kontakt. Ma to zbliżyć warunki świadczenia usług do tych, które obowiązują tradycyjną branżę noclegową – dodaje Karolina Pilawska. 

Na dziś wciąż jednak nie znamy szczegółów, które, jak podał "Dziennik Gazeta Prawna" cytując wiceministra Piotra Borysa, mają ujrzeć światło dzienne w najbliższych dniach. 

Trzy priorytety 

Ewa Wielgórska, prezes zarządu Fairy Flats nie pozostawia złudzeń. Jest potrzeba wprowadzenia jasnych, nowoczesnych i możliwych do spełnienia wymogów dla rynku najmu krótkoterminowego – obowiązujących jednakowo w całym kraju. Jej zdaniem regulacje powinny nie tylko porządkować kwestie podatkowe i formalne, ale też promować profesjonalizację gospodarzy oraz eliminować przypadki nieuczciwej konkurencji. W centrum uwagi stawia zarówno techniczne standardy lokali, jak i kwalifikacje osób zarządzających wynajmem.

– W przepisach absolutnie musi się zatem znaleźć rejestr apartamentów na wynajem krótkoterminowy ujednolicony w zakresie wymagań dla obiektów – rynek zmienia się i wymogi powinny być możliwe do spełnienia, ale też równe dla wszystkich regionów Polski. Warto też przemyśleć wymogi pod kątem nowoczesnych rozwiązań, np. standardem w apartamentach mogłoby być czujniki nie tylko dymu, ale również i hałasu – podkreśla Ewa Wielgórska. 

Podstawą prowadzenia tego typu najmu powinna być działalność gospodarcza. Do tej pory sporo osób, mimo ryzyka zakwestionowania sposobu rozliczeń przez Urząd Skarbowy, rozliczało najem krótkoterminowy na zasadzie ryczałtu od dochodów z najmu.

– Te osoby często z uwagi na oszczędności podatkowe i nierówną konkurencję, stosowały dumping cenowy, zaniżając stawki na rynku – dodaje prezes zarządu Fairy Flats.

Koniecznością są też licencje na prowadzenie tego typu działalności dla osób z doświadczeniem, które potrafią tak prowadzić najem, by nie był on uciążliwy dla otoczenia. Jak wynika z danych Renters.pl, przy blisko 200 tys. rezerwacji i pół miliona gości rocznie, przypadki naruszeń to zaledwie promil.

– To gości często obwinia się za złe zachowanie, a problemem bywają też gospodarze, którzy nie potrafią egzekwować regulaminów wynajmu lub zachowują się nieprofesjonalnie. Rynek wynajmu krótkoterminowego nie musi dawać możliwości niekontrolowanego dopływu nowych mieszkań, bo zbyt duża liczba takich obiektów niesie ryzyka znane z innych krajów jako overtourism – zauważa Ewa Wielgórska. 

W zapowiedziach nowych przepisów jasno wskazano, że pod uwagę nie będzie brana rola wspólnot mieszkaniowych w regulacji najmu krótkoterminowego.

– W mojej ocenie byłaby to zbyt duża ingerencja we własność, co z kolei rodziłoby spory natury konstytucyjnej. Nie jestem też przekonana do pomysłów związanych z czasowym limitowaniem okresu najmu, gdyż w praktyce może to być martwy przepis, łatwy do obejścia, np. przez kilka różnych podmiotów, które formalnie dzielą się okresem wynajmu apartamentu – zauważa Ewa Wielgórska. 

Przeczytaj: Resort finansów poprawił przepisy. Fundacje mogą jeszcze „ochronić” aktywa przed podatkiem

Oddziaływanie na inne segmenty rynku 

Na kolejną kwestię zwraca uwagę Maciej Gołębiowski, założyciel systemu DobregoNajmu.pl.

– Przyjmuje się, że ekspansja tego rynku prowadzi do wzrostu cen nieruchomości oraz ogranicza ich dostępność dla osób o niższych dochodach. To stanowi więc punkt wyjścia dla inicjatyw zmierzających do wprowadzenia regulacji w tym obszarze – podkreśla ekspert. 

Doświadczenia dużych miast turystycznych pokazują, że nadmierny rozwój najmu krótkoterminowego może wypierać mieszkańców z centrów, powodować uciążliwości i tworzyć nierówną konkurencję wobec hoteli. 

– Dochodzą do tego hałas, uciążliwości dla wspólnot mieszkaniowych oraz nierówna konkurencja wobec hoteli, które muszą spełniać restrykcyjne przepisy (np. przeciwpożarowe), a wynajmy turystyczne takich wymogów nie mają – twierdzi Maciej Gołębiowski. 

Regulacje w tym obszarze są więc potrzebne, ale muszą być wyważone. Nie mogą całkowicie tłumić przedsiębiorczości, która jest fundamentem gospodarki.

– Zamknięcie drogi lokalnym właścicielom, którzy wynajmują jedno czy dwa mieszkania turystom, byłoby nieracjonalne i szkodliwe dla rynku. Jednocześnie trudno traktować kogoś, kto dysponuje piętnastoma lokalami, jako „małego przedsiębiorcę” – to rozproszony quasi-hotel – dodaje założyciel systemu DobregoNajmu.pl.

Rodzi się jednak słuszne pytanie, jak regulacja najmu krótkoterminowego wpłynie na ceny mieszkań oraz sytuację na rynku najmu długoterminowego. 

Portal Airdna.co, który zbiera statystyki dotyczące rynku krótkoterminowego, pokazuje, że obecnie na polskim Airbnb działa ok. 87 tys. apartamentów. Szacuje się, że 8,2 proc. wszystkich mieszkań na wynajem prywatny w Polsce jest w wynajmie krótkoterminowym.

– Jeśli więc w bardzo radykalnym wariancie odpadnie nam połowa apartamentów, to do najmu długoterminowego zwolni się nam nieco ponad 40 tys. mieszkań, czyli 4 proc. zasobu. Nie będzie to znaczący wzrost podaży zasobów, więc wpływ na ceny będzie marginalny – twierdzi Ewa Wielgórska.

Warto dodać, że sporo z tych lokali znajduje się w budynkach stricte usługowych lub są to mieszkania przez część czasu zamieszkałe przez właściciela, więc i tak nigdy nie trafiłyby na rynek najmu długoterminowego. Z drugiej strony regulacja najmu krótkoterminowego nie będzie więc miała dużego przełożenia na wynajem długoterminowy.

– Tu znacznie więcej mogłyby zdziałać gminy, budując lokale komunalne lub przeznaczone na tani wynajem – zauważa ekspertka.

Innego zdania jest jednak Karolina Pilawska, która uważa, że planowane zmiany w sposób nieunikniony wpłyną na rynek nieruchomości.

– Z jednej strony zwiększone obowiązki, koszty dostosowania lokali i pełna fiskalizacja spowodują, że część właścicieli zrezygnuje z prowadzenia najmu krótkoterminowego, uznając go za mniej opłacalny. Z drugiej strony część mieszkań może zostać skierowana na rynek najmu długoterminowego, co zwiększy jego podaż i w perspektywie średniookresowej przyczyni się do stabilizacji czynszów w największych miastach – twierdzi Karolina Pilawska.

– Nie należy się spodziewać gwałtownych spadków, raczej spowolnienia dotychczasowego trendu.

Zmniejszenie atrakcyjności inwestycyjnej mieszkań kupowanych wyłącznie pod kątem wynajmu turystycznego może także osłabić presję wzrostową cen nieruchomości.

– Choć nie należy się spodziewać gwałtownych spadków, raczej spowolnienia dotychczasowego trendu – podkreśla ekspertka. 

Strefy i lokalne ograniczenia – tak, ale z głową

Podobnie jak ma to miejsce w przypadku miejsc parkingowych, zdaniem ekspertów również w przypadku najmu krótkoterminowego samorządy powinny brać czynny udział w stanowieniu przepisów. 

– Jesteśmy za tym, by samorządy realnie współdecydowały o polityce w swoich dzielnicach – to one najlepiej znają lokalne uwarunkowania i potencjalny overtourism – podkreśla Kamil Krzyżanowski, CEO Renters.pl

Należy jednak unikać przeregulowania.

– Limity dni najmu czy metrażu „na osobę” są łatwe do obejścia i w praktyce nie zadziałają. Skuteczniejsze są rozwiązania w rodzaju ograniczenia liczby nowych licencji w wybranych obszarach (jak w jednej z dzielnic Budapesztu) oraz konsekwentne egzekwowanie istniejących zasad – apeluje Kamil Krzyżanowski.

Zdecydowane “tak” przedstawiciele branży mówią o obowiązku zapewnienia całodobowego kontaktu z operatorem – nie musi to być jednak fizyczna recepcja. Wystarczy numer telefonu, pod który sąsiedzi i służby mogą zgłosić problem.

– To niewielki koszt, a realnie podnosi kulturę współżycia w budynku – dodaje CEO Renters.pl. 

Przeczytaj: EBOR zaskakuje prognozą dla polskiej gospodarki. Jest lepiej, niż sądzono, ale „potencjał osłabiają taryfy nałożone przez USA”

Przykłady z europejskich krajów 

Europejskie doświadczenia pokazują, że zbyt restrykcyjne regulacje mogą destabilizować rynek mieszkaniowy. W Holandii zakaz sprzedaży mieszkań inwestorom miał poprawić dostępność lokali, ale w praktyce doprowadził do spadku podaży i wzrostu czynszów, uderzając w najmniej zamożnych.

– Nowe prawo rzeczywiście ograniczało możliwość kupowania mieszkań inwestycyjnych, ale nie spowodowało spadku cen. Część gmin i dzielnic wprowadziła takie przepisy. Popyt, który spadł od strony inwestorów, zastąpiły osoby fizyczne – mieszkania kupowali ci, których było na to stać, czyli bogaci. Ograniczenie zakupów inwestycyjnych spowodowało zmniejszenie podaży mieszkań na wynajem. Czynsze zaczęły rosnąć. Skutek był taki, że najbardziej ucierpiały osoby gorzej sytuowane – mówi Maciej Gołębiowski, założyciel systemu DobregoNajmu.pl.

Z kolei w Barcelonie ograniczenia licencji i planowany całkowity zakaz najmu turystycznego zmniejszyły liczbę ofert, ale nie poprawiły dostępności mieszkań – przeciwnie, czynsze i ceny zakupu mocno wzrosły.

– Najpierw wstrzymano wydawanie nowych licencji na wynajem. Później ograniczono strefy, w których w ogóle można było prowadzić taki najem. Platformy typu Booking czy Airbnb zobowiązano z kolei do raportowania danych. Od 2029 r. planowany jest całkowity zakaz wynajmu – obowiązujące dziś licencje nie będą już przedłużane – relacjonuje Maciej Gołębiowski.

Jakie są skutki tych drakońskich regulacji? Liczba ofert turystycznych spadła z 20 do 10 tys.

– Część mieszkań wróciła na rynek najmu długoterminowego, ale nie przełożyło się to na poprawę dostępności lokali. Wręcz przeciwnie – czynsze wzrosły o 70 proc., a ceny zakupu mieszkań o 60 proc. Regulacje ograniczyły najem turystyczny, ale nie rozwiązały problemu – dodaje założyciel systemu Dobregonajmu.pl.

Regulacja najmu krótkoterminowego w Polsce wydaje się nieunikniona, ale eksperci podkreślają, że kluczowe będzie jej wyważenie. Zbyt twarde przepisy mogą zniechęcić inwestorów, zmniejszyć podaż mieszkań i zdestabilizować rynek. Dlatego potrzebne są przede wszystkim jasne, przewidywalne zasady gry – zarówno dla segmentu najmu długoterminowego, jak i krótkoterminowego. W tym drugim przypadku powinno chodzić raczej o uporządkowanie rynku niż jego ograniczanie – wprowadzenie przejrzystych zasad dotyczących lokalizacji, obowiązków gospodarzy czy identyfikacji gości.

Polska – podobnie jak wiele krajów Europy Zachodniej – stoi dziś przed wyzwaniem uregulowania rynku, który z jednej strony wspiera turystykę i lokalną przedsiębiorczość, a z drugiej może pogłębiać problemy mieszkaniowe w dużych miastach. Kluczowy będzie ostateczny kształt ustawy oraz skuteczność jej wdrożenia. Eksperci są zgodni, że rynek potrzebuje rozwiązań opartych na danych, a nie emocjach. Rejestr lokali, powiązanie ofert z licencjami, jasna kwalifikacja działalności i lokalna decyzyjność – to konkretne i realne do wdrożenia kroki, które mogą przynieść pozytywne efekty bez destabilizacji rynku.

Główne wnioski

1. Pilna potrzeba regulacji. Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce dynamicznie się rozwija, ale brak jasnych przepisów prowadzi do napięć między miastami, mieszkańcami, branżą i wymogami UE. Konieczne jest szybkie wdrożenie spójnych i wykonalnych standardów.
2. Proponowane rozwiązania. Eksperci i branża postulują wprowadzenie centralnego rejestru obiektów, identyfikację gości na etapie rezerwacji, rozróżnienie operatorów indywidualnych i profesjonalnych oraz lokalne zarządzanie skalą zjawiska. Ważne jest powiązanie legalności z widocznością ofert na platformach.
3. Wpływ na rynek mieszkaniowy. Regulacje mogą spowodować, że część właścicieli zrezygnuje z najmu krótkoterminowego, co zwiększy podaż mieszkań na rynku długoterminowym i przyczyni się do stabilizacji czynszów. Jednak radykalne zakazy, jak pokazują przykłady z Europy, mogą prowadzić do wzrostu cen i ograniczenia dostępności mieszkań.