Zaloguj się 
Dzieje się!
Rynek biurowy po I półroczu: biura krócej czekają na najemców. Ale to tylko częściowo dobra wiadomość
Z 300 do 249 dni na siedmiu najważniejszych rynkach w Polsce spadła mediana czasu, w którym biura pozostają niewynajęte – wynika z odczytu indeksu czasu najmu modułów biurowych, przygotowanego wspólnie przez platformę REDD i XYZ. Jest to jednak efekt przede wszystkim zastoju podaży nowych inwestycji w sektorze biurowym.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jakie czynniki wpływają na zróżnicowanie czasu, w jakim biura pozostają niewynajęte na poszczególnych rynkach regionalnych w Polsce, pomimo ogólnego spadku mediany tego wskaźnika w pierwszej połowie 2025 roku.
- W jaki sposób niska aktywność deweloperska, wysoki wskaźnik renegocjacji umów najmu oraz specyfika sektorów takich jak BPO/SSC i IT kształtują obecną dynamikę rynku biurowego, prowadząc do nadpodaży powierzchni w niektórych regionach i zahamowania nowych inwestycji.
- Jakie są prognozy dla rynku biurowego w drugiej połowie 2025 roku, biorąc pod uwagę stabilność makroekonomiczną, rosnące znaczenie czynników ESG, potrzebę elastyczności oraz potencjał rewitalizacji starszych biurowców i zwiększonego zainteresowania nieruchomościami klasy A.
Choć statystyki sugerują, że biura w Polsce czekają dziś na najemców krócej niż jeszcze rok temu, obraz rynku jest znacznie bardziej złożony. Średni czas ekspozycji modułów biurowych uległ skróceniu w takich miastach jak Warszawa czy Wrocław czy Trójmiasto, ale równocześnie dramatycznie wydłużył się w Krakowie. Kluczowym czynnikiem różnicującym sytuację jest wielkość oferowanej powierzchni – to właśnie mniejsze moduły wynajmują się szybciej i to one dominowały w strukturze transakcji w miastach z widocznym skróceniem indeksu czasu najmu.
Najkrócej na nowego najemcę czekają biura w stolicy – 219 dni oraz we Wrocławiu – 244 dni. Najdłużej w Krakowie (362 dni) oraz Trójmieście (aż 399 dni). Skąd takie zróżnicowanie oraz generalnie słaba kondycja rynku biurowego?
Wykres interaktywny 
Pełny ekran Rynki lokalne coraz bardziej zróżnicowane
– Zmiany w miastach pomiędzy kwartałami wynikają w dużym stopniu ze zmiany w rozkładzie wynajmowanych powierzchni. Jednym z głównych czynników wpływających na czas, jaki moduł spędza w ofercie, jest jego powierzchnia – małe moduły wynajmują się znacznie szybciej niż duże powierzchnie. Patrząc na rozkład liczby transakcji widać, że we Wrocławiu, Trójmieście i Warszawie znacznie wzrósł udział transakcji na małych powierzchniach w stosunku do dużych – mówi Krzysztof Fuks, szef działu badań platformy REDD.
Wykres interaktywny Pełny ekran Drugim ważnym czynnikiem jest charakterystyka rynku.
– Niektóre miasta, od czasu kiedy zbieramy dane, mają regularnie niższe wyniki tego wskaźnika. Może to wynikać z oferty miasta lepiej dopasowanej do zapotrzebowania najemców oraz lepszej synchronizacji między zwalnianiem się modułów i zapotrzebowaniem najemców – dodaje Krzysztof Fuks.
Wykres interaktywny Pełny ekran Na inny problem zwraca z kolei uwagę Wioleta Wojtczak, szefowa działu badań w Savills Polska. Chodzi o niemal całkowity zastój nowej podaży.
– W I połowie 2025 roku w głównych miastach regionalnych ukończono tylko jedną, niewielką inwestycję w Poznaniu. Deweloperzy podejmują decyzje bardzo selektywnie, koncentrując się na topowych lokalizacjach i często dopiero po zabezpieczeniu umów z kluczowymi najemcami – zaznacza ekspertka Savills.
Ostrożność najemców i wpływ sektora BPO/SSC i IT
Kolejnym elementem jest zachowanie najemców. W regionach aż 58 proc. wszystkich transakcji stanowiły renegocjacje, co jest wyraźnym sygnałem ostrożności i chęci pozostania w obecnych lokalizacjach.
– Rynki, na których dominuje sektor BPO (Business Process Outsourcing)/SSC (Shared Service Center) i IT, są w dużej mierze uzależnione od kondycji i strategii globalnych firm z tej branży. Ich decyzje o przedłużaniu umów, a nie ekspansji czy otwieraniu nowych biur, kształtują obraz całego lokalnego rynku – dodaje Wioleta Wojtczak.
Każdy z lokalnych rynków biurowych ma też swoją specyfikę i dynamikę zależne m.in. od struktury gospodarki danego regionu i ośrodka miejskiego, jego lokalizacji, infrastruktury czy dostępu do wykwalifikowanych specjalistów. Te czynniki przyciągają z kolei zróżnicowane grupy najemców, oddziałujących na lokalne rynki biurowe.
– O ile Warszawa skupia międzynarodowe firmy z wielu sektorów, m.in. technologiczne i z branży finansowej, które wyznaczają ją na siedzibę główną organizacji, o tyle ośrodki lokalne częściej wybiera sektor BPO/SSC. Mimo że w ostatnim czasie rośnie rola miast regionalnych, szczególnie Krakowa i Wrocławia, w których przedsiębiorstwa również decydują się na zakładanie hubów, to wciąż widoczne zróżnicowanie struktury najemców wpływa na sytuację na poszczególnych rynkach, kształtując na nich popyt – utrzymujący się jednak ogólnie na stabilnym poziomie – mówi Arkadiusz Rudzki, członek zarządu PINK oraz Executive Vice President Leasing & Sales w Skanska Commercial Development Europe (CDE).
Niska aktywność deweloperów
Rzeczywiście w pierwszym półroczu 2025 roku aktywność deweloperów była minimalna. Na ośmiu głównych rynkach regionalnych oddano do użytku tylko jeden niewielki projekt (Dymka 188 w Poznaniu o powierzchni 2400 m kw.). W Warszawie sytuacja była nieco lepsza – zakończono budowę m.in. kompleksu The Bridge oraz biurowca Office House, dostarczając 85 200 m kw. nowej powierzchni.
Jednak łączna nowa podaż planowana na cały 2025 rok w stolicy nie przekroczy 135 tys. m kw., co będzie jednym z najniższych wyników w ostatnich latach. W budowie pozostaje zaledwie kilka projektów – najważniejsze z nich to V Tower (30 700 m kw.), Studio A (24 tys. m kw.) i Upper One (35 500 mkw.), z których większość ma zostać ukończona dopiero w 2026 lub 2027 roku.
W regionach sytuacja jest podobna. Projekty w budowie to m.in. AND2 w Poznaniu (37 800 m kw.), Tichnera Green Park w Krakowie (24 tys. m kw.) czy Swobodna Spot A we Wrocławiu (14 600 m kw.). Brak nowych inwestycji w Łodzi potwierdza stagnację mniejszych rynków.
Wykres interaktywny Pełny ekran Najemcy ostrożni: większość transakcji to przedłużenia
Znaczną część popytu na przestrzenie biurowe na rynkach regionalnych w pierwszej połowie 2025 roku stanowiły renegocjacje dotychczasowych umów, sięgające 43 proc. transakcji.
W drugim kwartale 2025 roku na ośmiu głównych rynkach regionalnych zarejestrowano transakcje najmu na łączną powierzchnię 217 400 m kw. To rezultat wyraźnie lepszy niż w poprzednich trzech miesiącach – o 28 proc. wyższy w ujęciu kwartalnym – oraz o 51 proc. wyższy niż w analogicznym okresie 2024 roku. Największy popyt odnotowano w Krakowie, gdzie wynajęto 122 600 m kw. powierzchni biurowej. Kolejne miejsca zajęły Wrocław z wynikiem 36 900 m kw. oraz Trójmiasto z 27 tys. m kw.
Zdecydowaną większość wolumenu stanowiły przedłużenia obowiązujących umów – aż 65 proc. wszystkich transakcji miało charakter renegocjacji. Nowe umowy, w tym również "przednajmy", odpowiadały za 30 proc. aktywności najemców, a ekspansje – jedynie za 4 proc. Pozostały 1 proc. przypadł na powierzchnie zajmowane przez właścicieli nieruchomości na potrzeby własne.
Największe transakcje najmu w tym okresie miały miejsce w Krakowie i dotyczyły przede wszystkim przedłużeń. Firma Shell zdecydowała się na kontynuację najmu niemal 22 900 m kw. w kompleksie DOT Office. Motorola Solutions odnowiła umowę na 17 100 m kw. w Green Office, a Aptiv pozostał w Enterprise Park A, zajmując 14 300 m kw.
– Znaczną część popytu na przestrzenie biurowe na rynkach regionalnych w pierwszej połowie 2025 r. stanowiły renegocjacje dotychczasowych umów, sięgające 43 proc. transakcji. Biorąc pod uwagę nasycenie rynków łódzkiego i wrocławskiego, wskaźnik powierzchni niewynajętych utrzymał się w związku z tym na wyższym poziomie niż w pozostałych miastach – podkreśla Arkadiusz Rudzki, członek zarządu PINK oraz Executive Vice President Leasing & Sales w Skanska Commercial Development Europe (CDE)
Nadwyżka powierzchni w regionach zamraża nowe budowy
Tak wysoki poziom pustostanów jest oznaką nadpodaży, którą widzieliśmy w ostatnich kilku latach.
Na rynkach regionalnych do zwiększenia współczynnika pustostanów przyczynia się generalnie ograniczona chłonność.
– Przy tym o niskim zainteresowaniu najemców możemy mówić w przypadku nieruchomości biurowych starszych niż 10 lat, które zresztą coraz częściej są przygotowywane do rozbiórek – dodaje członek zarządu PINK.
Dane jednoznacznie potwierdzają, że Łódź (21,6 proc.), Katowice (22,7 proc.) oraz Wrocław (20,5 proc.) notują obecnie jedne z najwyższych wskaźników pustostanów na głównych rynkach biurowych w Polsce. Tę sytuację należy interpretować wielowymiarowo, ponieważ jest ona wynikiem kilku nakładających się na siebie zjawisk.
– Przede wszystkim tak wysoki poziom pustostanów jest oznaką nadpodaży, którą widzieliśmy w ostatnich kilku latach. Popyt ze strony firm nie nadążał za tempem oddawania do użytku nowych budynków biurowych. W efekcie na rynku jest duża liczba dostępnej, gotowej do wynajęcia powierzchni, co stawia właścicieli budynków pod silną presją – mówi Wioleta Wojtczak z Savills Polska.
Z perspektywy firm poszukujących biura jest to sytuacja bardzo korzystna – tworzy tzw. rynek najemcy, dając im silną pozycję negocjacyjną. Jednak bezpośrednią konsekwencją tej sytuacji jest zahamowanie nowych inwestycji, co również widać w danych.
– Aktywność deweloperska w tych miastach jest obecnie bardzo niska – w Katowicach buduje się 20 600 m kw., we Wrocławiu 19 800 m kw., ale w Łodzi nie powstają teraz nowe inwestycje biurowe. Deweloperzy wstrzymują rozpoczęcie budowy i obserwują rynek w oczekiwaniu na wchłonięcie nadmiarowej dostępnej powierzchni z rynku oraz większą aktywności najemców. Uruchomienie kolejnych projektów uzależniają od podpisania umów "przednajmu" – dodaje Wioleta Wojtczak.
Należy też pamiętać o zmieniającej się strukturze popytu. Modele pracy hybrydowej i optymalizacja kosztów sprawiają, że firmy często potrzebują mniejszej powierzchni lub szukają budynków nowocześniejszych i lepiej dostosowanych do ich nowych potrzeb.
Ostrożny optymizm i scenariusze na drugie półrocze
Niska podaż w realizacji powoduje niewielką gamę dostępnych nowoczesnych powierzchni dla najemców, może powodować niedobory powierzchni w niektórych lokalizacjach.
Prognozy na drugie półrocze 2025 roku są ostrożne. Podaż nowych powierzchni pozostanie niska – do końca roku może zostać ukończone maksymalnie 53 tys. m kw. biur. Utrzymanie stabilności gospodarczej, niskiej inflacji i relatywnie dużej aktywności najemców przemawia za umiarkowanym optymizmem.
Kluczowe będzie tempo absorpcji dostępnej powierzchni, a także zmiany w modelach pracy i strategiach firm. Wciąż rosnąca rola ESG, potrzeba elastyczności i presja na koszty będą wyznaczać kierunki rozwoju rynku w nadchodzących miesiącach.
Wykres interaktywny Pełny ekran Zdaniem Krzysztofa Fuksa z REDD, możemy wyróżnić kilka ważnych trendów, które mają obecnie wpływ na rynek oraz będą go mieć w najbliższej przyszłości.
– Niska podaż w realizacji powoduje niewielką gamę dostępnych nowoczesnych powierzchni dla najemców, może powodować niedobory powierzchni w niektórych lokalizacjach. Drugi trend to dalszy wzrost znaczenia ESG. Coraz więcej najemców korporacyjnych traktuje obecność w budynku z certyfikacją BREEAM czy LEED jako konieczność – nie tylko ze względu na wizerunek, ale też na oszczędności operacyjne i zdrowie pracowników – prognozuje ekspert REDD.
Wykres interaktywny Pełny ekran Trzeci trend to konwersje i rewitalizacja starszych biurowców
– Obserwujemy od pewnego czasu wzrost liczby remontów starszych biurowców w celu dostosowania ich do obecnego zapotrzebowania najemców. Część starszych projektów zmienia swoje przeznaczenie na hotele lub jest przebudowywana i zmienia przeznaczenie na mieszkania lub akademiki – podsumowuje Krzysztof Fuks.
Wyczekiwanie z nutą optymizmu
Z kolei zdaniem Wiolety Wojtczak szefowej działu badań Savills Polska perspektywy dla rynków regionalnych na drugie półrocze 2025 r. można określić jako fazę wyczekiwania.
– Rynek czeka na nowe impulsy inwestycyjne zarówno ze strony deweloperów, jak i najemców. Są jednak podstawy do umiarkowanego optymizmu, które dają stabilność makroekonomiczna oraz stabilizacja wskaźnika pustostanów w pierwszym półroczu. Nowa podaż pozostanie bardzo ograniczona, ponieważ większość dużych projektów w budowie ma planowane terminy ukończenia na 2026 rok lub później – twierdzi ekspertka.
Według analiz Savills w II połowie 2025 roku powinno powstać maksymalnie 53 tys. m kw. nowej powierzchni biurowej, z czego część może być przesunięta na kolejny rok.
– Z tego powodu należy się spodziewać, że renegocjacje umów stanowić będą jedną z istotniejszych form aktywności najemców, odzwierciedlając wciąż ostrożne strategie firm – dodaje Wioleta Wojtczak.
Zdaniem Arkadiusza Rudzkiego spoglądając na sytuację na rynkach lokalnych, można mówić o ostrożnym optymizmie. Wszystko przez wciąż stabilny popyt ze strony najemców.
– Przy tym już w I kw. 2025 roku obserwowaliśmy więcej ekspansji niż w 2024 roku (8 proc. kontra 2-5 proc.), co może stanowić dobry prognostyk na drugą połowę roku – coraz więcej organizacji decyduje się rozważyć zwiększenie wymiaru pracy z biur nawet do czterech lub pięciu dni w tygodniu. Wcześniej część najemców odsuwała w czasie tego rodzaju decyzje, uwzględniając niepewność na rynku, choć zdarzały się duże transakcje najmu, np. przeniesienie siedziby przez amerykańskiego dostawcę usług finansowych firmę BNY do nowoczesnego biurowca w Centrum Południe we Wrocławiu – podkreśla wiceprezes w Skanska Commercial Development Europe (CDE)
Mimo że na rynkach regionalnych notowane są duże zasoby dostępnych przestrzeni biurowych, to ograniczona podaż nowych powierzchni i tym samym spadająca ich dostępność szczególnie w lokalizacjach najbardziej popularnych mogą sprawić, że znalezienie nieruchomości biurowej stanie się dla przyszłych najemców większym wyzwaniem.
– Już dziś – ze względu na lukę podażową – szczególnie duzi klienci poszukujący biur klasy A w centralnych lokalizacjach chcą rozpoczynać procesy o wiele wcześniej niż w poprzednich latach, żeby zabezpieczyć projekty na swoje potrzeby. To z kolei może się przyczynić do presji na wzrost czynszów w drugiej części roku. Równocześnie jesteśmy przekonani, że – szczególnie w topowych lokalizacjach na rynkach lokalnych – duży potencjał utrzymają nieruchomości klasy A, które dzięki korzystnej lokalizacji, spełnianiu wymogów ESG, innowacyjnym rozwiązaniom technologicznym czy szerokiemu pakietowi usług oferowanych najemcom stanowią przyszłość rynku – podsumowuje Arkadiusz Rudzki.
Na znaczeniu będą też wciąż zyskiwały biura elastyczne, nie tylko dostosowane do indywidualnych potrzeb organizacji, ale również tworzone wspólnie z użytkownikami przestrzeni.
Główne wnioski
- Mimo pozornego skrócenia czasu najmu biur w Polsce sytuacja na rynku jest skomplikowana i zróżnicowana regionalnie. Skrócenie to jest przede wszystkim efektem zastoju w nowej podaży oraz faktu, że szybciej wynajmują się mniejsze moduły. Duże rynki, takie jak Kraków czy Trójmiasto, wciąż borykają się z długim czasem oczekiwania na najemców, co wskazuje na problemy strukturalne i nadpodaż powierzchni w niektórych lokalizacjach.
- Rynek biurowy w pierwszej połowie 2025 roku charakteryzował się minimalną aktywnością deweloperską oraz dominacją renegocjacji umów najmu, co świadczy o ostrożności najemców i ich skłonności do pozostawania w dotychczasowych lokalizacjach. Jest to szczególnie widoczne w miastach z silnym sektorem BPO/SSC i IT, gdzie decyzje globalnych firm mają kluczowy wpływ na lokalny popyt. Wysoki wskaźnik pustostanów w Łodzi, Katowicach i Wrocławiu jest bezpośrednią konsekwencją nadpodaży z poprzednich lat i prowadzi do wstrzymywania nowych inwestycji.
- Prognozy na drugie półrocze 2025 roku wskazują na kontynuację niskiej podaży nowych powierzchni i dalszą dominację renegocjacji. Niemniej jednak stabilność makroekonomiczna i rosnące znaczenie trendów takich jak ESG, elastyczne biura i rewitalizacja starszych budynków dają podstawy do umiarkowanego optymizmu. Wzrost zainteresowania najemców biurami klasy A w topowych lokalizacjach, ze względu na ograniczoną dostępność nowoczesnych powierzchni, może prowadzić do presji na wzrost czynszów i wcześniejszego zabezpieczania projektów przez dużych klientów.
