Rynek biurowy wrócił do równowagi. Pytanie, czy ją utrzyma – podsumowania i prognozy

Po okresie zawirowań sytuacja w sektorze nieruchomości biurowych na koniec 2024 r. ustabilizowała się na dobre. Choć nie brakuje wyzwań, z jakimi rynek będzie musiał się zmierzyć, analizy danych i wypowiedzi ekspertów pozwalają postawić tezę, że segment ten okres zawirowań ma już za sobą. Mało tego, wyszedł z niego obronną ręką.

Dominująca pozycja stolicy, ale…

Rynek biurowy w Polsce od wielu lat dzieli się na dwa kluczowe obszary – połowę obejmuje Warszawa, połowę najważniejsze rynki regionalne. Jednak na przestrzeni ostatnich miesięcy istotnie zaczyna rosnąć pozycja szczególnie Wrocławia, Krakowa oraz Trójmiasta, co wobec niższej podaży w stolicy może w perspektywie kolejnych miesięcy zyskać na znaczeniu.

Aktywność najemców znacznie wzrosła i końcówka roku jest bardzo intensywna.

– Rok 2024 przyniósł stabilizację wskaźników pustostanów, zwłaszcza na rynkach regionalnych. Jest to efekt historycznie niskiej podaży nowej powierzchni – wyniosła ona zaledwie 122 800 m kw., o 56 proc. mniej niż przed rokiem. W Warszawie, mimo wzrostu wolumenu nowej powierzchni w porównaniu z 2023 r., jej poziom pozostał znacząco poniżej średniej z ostatnich pięciu lat – analizuje Paweł Skałba, senior partner z Działu Powierzchni Biurowych w Colliers.

W kończącym się roku widać było obniżoną aktywność najemców na rynku, co powodowało, że również inwestorzy stali się mniej aktywni – brakowało w praktyce funduszy zainteresowanych kupnem budynków. Przynosi to negatywny skutek – zaczyna brakować najbardziej poszukiwanej, nowoczesnej powierzchni w dobrych lokalizacjach. Chodzi tu szczególnie o większe powierzchnie biurowe.

Jednak końcówka roku przyniosła w tej kwestii zmianę i nadzieję na poprawę.

– W czwartym kwartale tego roku obserwujemy odwrócenie trendu, z którym mieliśmy do czynienia wcześniej. Aktywność najemców znacznie wzrosła i końcówka roku jest bardzo intensywna. Jeszcze przed końcem grudnia zamknie się kilka sporych transakcji. W przyszłym roku spodziewamy się wyraźnego wzrostu liczby transakcji wynajmu, w tym dużych, przekraczających 20 tys. m kw. To skłoni inwestorów do podejmowania nowych projektów – mówi Radosław Pawlak, szef sektora biurowego w CBRE.
Optymistycznym zjawiskiem jest powrót na polski rynek funduszy, co paradoksalnie może być efektem spadku aktywności deweloperów w segmencie biurowym na przestrzeni ostatnich lat.

– Możliwości finansowania są coraz lepsze, m.in. dzięki obniżkom stóp procentowych w strefie euro, a deweloperzy mają banki ziemi, więc mają gdzie budować. Świetnym przykładem ożywienia rynku jest m.in. największa w Europie transakcja sprzedaży Warsaw UNIT szwedzkiej spółce Eastnine AB. Spodziewamy się, że takich transakcji wkrótce będzie więcej, pojawią się nowi inwestorzy, w tym kolejni ze Skandynawii – dodaje Radosław Pawlak.

Ograniczona podaż największym problemem

Wraca zainteresowanie najemców nowymi najmami.

Największym wyzwaniem dla rynku w kończącym się roku była niska aktywność deweloperów, co przełożyło się na słabą podaż nowych budynków, a co za tym idzie, nowych powierzchni biurowych. Według ekspertów Knight Frank szczególnie widoczne było to w Warszawie. W pierwszych trzech kwartałach rynek biurowy powiększył się jedynie o 75 tys. m kw. To co prawda niemal czterokrotnie więcej niż w analogicznym okresie 2023 r., jednak znacznie poniżej średniej pięcioletniej dla tego okresu, która wynosi prawie 220 tys. m kw.

– Sytuacja podobnie wygląda w miastach regionalnych. We Wrocławiu czy Krakowie odnotowano ograniczoną aktywność deweloperską oraz niewielką liczbę nowych projektów. W Krakowie w ciągu pierwszych trzech kwartałów zasoby powierzchni biurowej zwiększyły się jedynie o 14 tys. m kw. – mówi dr Aleksandra Markiewicz, zastępca dyrektora w Knight Frank.

Miniony rok przyniósł również kilka istotnych zmian, umacniają się też obserwowane wcześniej trendy. Najważniejszym jest wzrost stawek czynszów za najlepsze powierzchnie, szczególnie w centralnych lokalizacjach. W porównaniu z zeszłym rokiem wzrósł również wolumen transakcji najmu, istotnie zmienia się też struktura popytu.

– Wraca zainteresowanie najemców nowymi najmami. Pojawiają się zupełnie nowe podmioty wchodzące na rynek, poszukujące nowej powierzchni biurowej, ale również widać ożywienie najemców już obecnych na rynku, którzy przez ostatni czas nie podejmowali nowych strategicznych decyzji, przedłużając dotychczasowe najmy – a teraz, czując częściową stabilizację, są gotowi do podjęcia takich decyzji na przyszłość. Oczywiście wpływ na to ma również fakt, że czynsz indeksowany w starszych budynkach może być wyższy niż czynsz w nowych budynkach, dodatkowo poziom zachęt dla najemców w nowych budynkach jest też bardziej atrakcyjny – twierdzi Weronika Guerquin-Koryzma, partner kierująca praktyką nieruchomości w warszawskim biurze Baker McKenzie.

Kontynuację trendów, szczególnie niewielką ilość nowej podaży, potwierdza również Krzysztof Foks, dyrektor działu badań w REDD.

– Łączna powierzchnia ukończonych budynków biurowych w 2024 r. nie przekroczy 200 tys. m kw., co jest zdecydowanie najniższym wynikiem w ostatnich latach. Jest to pokłosie bardzo niskiej liczby rozpoczętych nowych inwestycji w poprzednich latach. Widzimy jednak potencjalne odwrócenie tego trendu w nadchodzących latach i wzrost realizowanych budynków, jednak w najbliższym czasie wątpliwy jest powrót do wyników odnotowanych w niedawnych rekordowych latach – zaznacza Krzysztof Foks.

Według danych platformy REDD średnia wartość czynszu wyjściowego we wszystkich budynkach oferujących powierzchnie rosła na stabilnym poziomie w ciągu roku, osiągając 14,06 euro za 1 m kw. (wzrost o 4,5 proc. od końca 2023 r.), dynamika wzrostu była jednak większa niż porównując 2023 r. do 2022 r., gdzie wyniosła 2,6 proc.

Warszawa kontra rynki regionalne

Renegocjacje i przedłużenia umów do trzeciego kwartału br. stanowiły nieco ponad 40 proc. całkowitej aktywności najemców

– Chociaż obecna i prognozowana podaż nowych biur w Warszawie pozostaje na stosunkowo niskim poziomie – w bieżącym roku szacujemy ok. 103 tys. m kw. nowej powierzchni, a więc sporo więcej niż w 2023 r. z poziomem 61 tys. m kw. – to wciąż jeden z najniższych wyników w ostatnich latach – to już teraz widzimy, że deweloperzy starannie dobierają moment i skalę nowych inwestycji, często uzależniając start budowy od zabezpieczonych umów najmu – analizuje Daniel Czarnecki, dyrektor ds. reprezentacji właścicieli budynków w Savills.

Według danych tej firmy doradczej od stycznia do września br. wynajęto ponad 492 tys. m kw. powierzchni biurowej, co oznacza praktycznie powtórzenie wyniku osiągniętego w analogicznym okresie poprzedniego roku.

– Tradycyjnie ostatni kwartał jest zazwyczaj najbardziej aktywny – w minionych pięciu latach średni poziom najmu w tym czasie przekraczał 221 tys. m kw., a w 2022 r. osiągnął aż 254 tys. m kw., co stanowiło czwarty pod względem wielkości wynik kwartalny. Mimo to, przewidujemy, że w skali całego roku popyt na biura w Warszawie będzie nieco niższy niż w 2023 r. – prognozuje Daniel Czarnecki.

Istotnym czynnikiem kształtującym rynek pozostaje popyt (brutto), czyli taki z uwzględnieniem przedłużeń umów w istniejących biurowcach. Renegocjacje i przedłużenia umów do trzeciego kwartału br. stanowiły nieco ponad 40 proc. całkowitej aktywności najemców.

Regionalnie największym problemem pozostawała właśnie bardzo niska aktywność deweloperów. Na ośmiu kluczowych rynkach biurowych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin oraz Szczecin) oddano do użytku jedynie 76 tys. m kw. nowych powierzchni, co stanowi spadek o 67 proc. r/r. Mimo to, wskaźnik pustostanów utrzymał się na poziomie 17,3 proc.

– Niski udział umów typu pre-lease wydłuża proces komercjalizacji realizowanych projektów, a w połączeniu z trudnościami w pozyskaniu finansowania skłonił część deweloperów do wstrzymania rozpoczętych inwestycji. Pod koniec trzeciego kwartału status „wstrzymane” dotyczył około 107,4 tys. m kw. powierzchni biurowej, których oddanie do użytku będzie uzależnione od zawarcia umów przednajmu lub pozyskania alternatywnych źródeł finansowania – podkreśla Daniel Czarnecki z Savills.

Najważniejsze wydarzenia 2024 r.

– Santander Bank Polska został strategicznym najemcą budynku The Bridge, który jest obecnie w budowie w strefie Centrum Zachód i ma zostać oddany do użytku w czwartym kwartale 2024 r. Bank wynajął 24,5 tys. m kw., co odpowiada połowie powierzchni wieżowca (dziewięć pięter). Jako Colliers mieliśmy przyjemność doradzać najemcy w tej transakcji – relacjonuje Paweł Skałba, senior partner w spółce.

Generalnie na rynku biurowym nastąpiło imponujące ożywienie aktywności inwestycyjnej.

– Łącznie w całym roku sprzedano ponad 40 biurowców, czyli dwa razy więcej niż w roku poprzednim; a ponieważ przedmiotem sprzedaży ponownie zaczęły być czołowe budynki o znacznie większej wartości, łączna suma transakcji w sektorze biurowym wyniosła ponad 1,6 mld euro, czyli niemal cztery razy więcej niż w roku poprzednim – podsumowuje Krzysztof Cipiur, dyrektor zarządzający oraz szef działu rynków kapitałowych w Knight Frank.

Ekspert również prognozuje, że roczna wartość transakcji na rynku biurowym w 2024 r. dalej wzrośnie, napędzana rekordową sprzedażą Warsaw UNIT za 280 mln euro, która była największą pojedynczą transakcją biurową w Europie w tym roku.

– Takie transakcje wskazują na wysoką jakość aktywów dostępnych na polskim rynku – dodaje Krzysztof Cipiur.

Zdaniem Arkadiusza Rudzkiego, członka zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych oraz wiceprezesa ds. najmu i sprzedaży w Skanska Commercial Development Europe, jednym z najistotniejszych wydarzeń kończącego się roku był „Hat Trick by Skanska” – czyli sprzedaż trzech budynków biurowych: Nowy Rynek E w Poznaniu, Studio B oraz P180 w Warszawie.

– Te transakcje znacząco wpłynęły na rynek, pokazując siłę i dynamikę naszego produktu i naszej marki. Dodatkowo, sprzedaż budynku UNIT była również kluczowym wydarzeniem ze względu na pojedynczą wartość tej transakcji, która pokazuje, że jest kapitał na transakcje powyżej 250 mln euro – dodaje Arkadiusz Rudzki.

Jednak zdaniem Daniela Czarneckiego, dyrektora ds. reprezentacji właścicieli budynków w Savills, wydarzeniem roku była sprzedaż przez Ghelamco warszawskiego drapacza Warsaw UNIT szwedzkiej spółce Eastnine AB za kwotę 280 mln euro, czyli ponad 1,2 mld zł.

– Była to największa transakcja na rynku biurowym w Europie. Dla porównania jej wartość była większa niż całkowita wartość transakcji na rynku biurowym w trzech pierwszych kwartałach – podkreśla Daniel Czarnecki.

Co może przynieść rok 2025 na rynku biurowym? 

Silna pozycja gospodarcza Polski łagodzi obawy inwestorów związane z wojną w Ukrainie. Aktywność inwestycyjna koncentruje się w Warszawie, która zajmuje 12. miejsce w Europie (1. w CEE) pod względem potencjału inwestycyjnego.

– Podczas gdy rynki regionalne aż do 2026 r. utrzymają ograniczoną podaż, w Warszawie na lata 2025-2026 zaplanowano oddanie do użytku około 230 tys. m kw. nowej powierzchni. W regionach na popularności zyskuje trend lokowania nowych inwestycji w centrach miast. Rośnie także średnia wielkość realizowanych projektów – prawie jedna trzecia z nich przekracza 10 tys. m kw. zabudowy – prognozuje Paweł Skałba, starszy partner w Dziale Powierzchni Biurowych w Colliers.

W związku z ograniczoną nową podażą i stabilnym popytem, przewiduje się dalszą stabilizację stawek czynszów.

Prognozy na rok 2025 wskazują też na utrzymanie stabilnego poziomu aktywności najemców, ze szczególnym uwzględnieniem renegocjacji dużych umów powyżej 2,5 tys. m kw.

– Wzrost znaczenia inteligentnych technologii, takich jak systemy zdalnego dostępu, zarządzania przestrzenią oraz analizy jej wykorzystania, stanie się kluczową odpowiedzią na potrzeby pracy hybrydowej. W związku z obowiązkiem raportowania niefinansowego, który już objął część spółek, a kolejne obejmie w 2025 r., najemcy poszukują także rozwiązań z zakresu ESG, zwiększających efektywność energetyczną budynków, umożliwiających ograniczenie śladu węglowego i wspierających realizowanie ich strategii zrównoważonego rozwoju – dodaje Paweł Skałba.

Eksperci spodziewają się jednak, że w 2025 r. w dalszym ciągu na rynku widoczne będzie ograniczenie aktywności deweloperów.

– Na rynku biurowym w fazie realizacji znajduje się obecnie ok. 500 tys. m kw., z czego 290 tys. m kw. ma być ukończonych w 2025 r., co będzie najmniejszą roczną wartością od ponad dwóch dekad. Większego ruchu w kwestii nowych projektów możemy spodziewać się dopiero po 2026 r. W związku z ograniczoną nową podażą i stabilnym popytem przewiduje się dalszą stabilizację stawek czynszów oraz stopniowy spadek współczynnika pustostanów, zwłaszcza w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach – przewiduje dr Aleksandra Markiewicz, zastępca dyrektora w Knight Frank.

Mimo problemu wynikającego z ograniczonej działalności deweloperskiej, perspektywa na 2025 r. pozostaje optymistyczna, na co wpływ będzie miało kilka kluczowych czynników.

– Przewidywany spadek stóp procentowych w przyszłym roku, większa dostępność kapitału oraz stabilizacja wycen powinna przełożyć się na dalszy wzrost aktywności inwestorów na rynku inwestycyjnym. Dodatkowo naszą przewagą jest wysoki odsetek nowoczesnej powierzchni biurowej, spełniającej wysokie standardy ekologiczne i techniczne w porównaniu z wieloma innymi rynkami w Europie, gdzie dominują powierzchnie wymagające znaczących nakładów i dostosowań ze względu na wiek budynków – twierdzi Weronika Guerquin-Koryzma, partner w Baker McKenzie.

Ekspertka zwraca jednak uwagę na jeszcze jedną, niezwykle ważną okoliczność, która istotnie może oddziaływać na sytuację segmentu biurowego.

– Mamy nadzieję, że dodatkowo stabilizacja wskaźników makroekonomicznych, zaufanie polityczne i nadzieja na zakończenie wojny w Ukrainie przełoży się to na powrót na polski rynek dużych funduszy inwestycyjnych obecnych przed pandemią – podkreśla ekspertka.

W podobnym, optymistycznym tonie wypowiada się Arkadiusz Rudzki z Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych.

– Oczekujemy wzrostu zainteresowania ze strony zagranicznych inwestorów, zwłaszcza w kontekście stabilizacji rynku i rosnącego popytu na nowoczesne powierzchnie biurowe. Ceny czynszów za najlepsze lokalizacje mogą nadal rosnąć, szczególnie w centralnych częściach miast. Spodziewamy się również znaczących transakcji oraz dalszych zmian w strukturze rynku, w tym wzrostu znaczenia inteligentnych rozwiązań technologicznych i regulacji ESG – twierdzi wiceprezes wykonawczy ds. leasingu i sprzedaży w Skanska.

Warto wiedzieć

Rok 2025 w segmencie biurowym – kluczowe aspekty

1. Luka podażowa i ograniczona aktywność deweloperów – w 2025 r. niski poziom nowej podaży, wynikający z ograniczonej aktywności deweloperskiej, przyczyni się do wzrostu konkurencji o atrakcyjne lokalizacje i zwiększenia stawek czynszowych. W efekcie najemcy będą zmuszeni do szybszego podejmowania decyzji, aby zabezpieczyć odpowiednią powierzchnię.
2. Gotowe moduły i elastyczne aranżacje – właściciele budynków, chcąc przyciągnąć mniejszych najemców preferujących sprawne wprowadzenie się, coraz częściej zaoferują w pełni wykończone i gotowe do użytkowania moduły biurowe. Umożliwi to skrócenie procesu aranżacji nawet o pół roku, co ułatwi najemcom podjęcie decyzji o najmie i ograniczy koszty.
3. Wzrost znaczenia renegocjacji umów najmu – rosnące koszty aranżacji i adaptacji nowych powierzchni sprawią, że najemcy chętniej będą renegocjować istniejące umowy, zamiast ponosić wydatki związane z przeprowadzką i adaptacją nowego biura. Spodziewamy się wysokiego odsetka przedłużeń umów w obecnych lokalizacjach ze względu na ograniczoną dostępność odpowiednich biur i trwające procesy optymalizacyjne. Należy podkreślić, że firmy nadal modernizują swoje strategie biurowe, a wzrost zatrudnienia nie zawsze idzie w parze z ekspansją biurową.
4. Optymalizacja kosztów i metrażu – w obliczu rosnących kosztów energii, materiałów i czynszów najemcy będą dążyli do pozyskania bardziej efektywnej oraz nieco mniejszej powierzchni biurowej. Z kolei właściciele wdrożą rozwiązania cyfrowe (IoT, systemy BMS) w celu optymalizacji kosztów eksploatacji i podniesienia komfortu pracy użytkowników.
5. Struktura kapitału na rynku inwestycyjnym – w 2024 r. na warszawskim rynku inwestycyjnym dominowali kupujący z Europy Środkowej, krajów bałtyckich i Skandynawii. W 2025 r. oczekiwany jest powrót inwestorów z Niemiec i USA.
6. Rynki regionalne i perspektywy rozwoju – zwiększone zainteresowanie budową nowych obiektów na rynkach poza Warszawą pojawi się wraz ze wzrostem absorpcji wolnych powierzchni. Aktualnie popyt jest stabilny; wolumen wynajętej powierzchni w trzech pierwszych kwartałach jest niemal identyczny jak przed rokiem. Przy ograniczonej nowej podaży przełoży się to na spadek pustostanów, a w konsekwencji na większą aktywność deweloperów.
7. Wpływ ESG na popyt podmiotów publicznych – coraz częściej popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe generują podmioty publiczne. Zmiana adresu i najem biura o wysokiej jakości, potwierdzonej certyfikatami, stanowi dla nich odpowiedź na unijne dyrektywy ESG oraz wyznaczniki zrównoważonego rozwoju.

Dział analiz Savills

Główne wnioski

1. Stabilizacja rynku biurowego i wzrost na rynkach regionalnych. Rok 2024 przyniósł stabilizację wskaźnika pustostanów, szczególnie na rynkach regionalnych, takich jak Wrocław, Kraków i Trójmiasto. Mimo wyzwań rynek wyszedł obronną ręką z okresu dynamicznych zmian.
2. Niska podaż nowych powierzchni biurowych. Aktywność deweloperów pozostała ograniczona, co wpłynęło na niedobór nowoczesnych przestrzeni biurowych, zwłaszcza w Warszawie i na rynkach regionalnych. Całkowita podaż nowych biur w 2024 r. była rekordowo niska.
3. Ożywienie popytu pod koniec roku. W czwartym kwartale 2024 r. odnotowano wzrost aktywności najemców i inwestorów. Spodziewany wzrost liczby dużych transakcji najmu w 2025 r. może stymulować rozwój nowych projektów.