Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych: 2026 rokiem selekcji i powrotu kapitału

Polski rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne wchodzi w 2026 r. z wyraźnie lepszym nastrojem niż rok temu. Rośnie liczba transakcji, poprawiają się warunki finansowania, a kapitał regionalny i prywatny coraz śmielej wypełnia lukę po części zachodnich funduszy.

To jednak nie będzie sezon łatwych zakupów. Wyceny i płynność coraz mocniej zależą od jakości aktywów, długości i bezpieczeństwa dochodu oraz gotowości do modernizacji pod wymogi ESG. Innymi słowy: pieniędzy na rynku będzie więcej, ale trafią one przede wszystkim tam, gdzie ryzyko da się policzyć, a wartość realnie zbudować.

2025: dużo transakcji, mniejsze wartości pojedynczych zakupów, silniejsze CEE

Według danych i obserwacji JLL, w pierwszych trzech kwartałach 2025 r. wartość inwestycji w Polsce przekroczyła 2,3 mld euro. To spadek o 9 proc. r/r, ale rynek wygenerował aż 91 transakcji – najwięcej od 2021 r. Aktywność koncentrowała się na biurach, magazynach i handlu, przy czym inwestorzy częściej wybierali obiekty średniej skali lub portfele. W warunkach ograniczonej konkurencji ze strony dużych zachodnich funduszy rosła rola inwestorów prywatnych i regionalnych z CEE.

W 2025 r. ważnym tłem dla nastrojów rynkowych była także odporność polskiej gospodarki. Przy tym istotne były perspektywy kolejnych dużych inwestycji infrastrukturalnych i przemysłowych. To nie tylko argument makroekonomiczny, ale również czynnik wspierający segment logistyczno-przemysłowy. Liczą się transakcje, w których firmy sprzedają swoje nieruchomości i jednocześnie pozostają w nich jako najemcy, uwalniając kapitał na działalność operacyjną.

– Rynek ma dobre perspektywy dalszego wzrostu w ciągu najbliższych 12 miesięcy. Inwestorzy z Europy Środkowo-Wschodniej, w tym silna grupa kapitału prywatnego, zachęceni atrakcyjnymi stopami zwrotu w większości sektorów, będą w 2026 r. aktywni na polskim rynku – podkreślają eksperci JLL.

Rynek ma dobre perspektywy dalszego wzrostu w ciągu nadchodzących 12 miesięcy.

Jednocześnie widoczne są pierwsze sygnały powrotu zachodnich inwestorów instytucjonalnych.

– Przyciąga ich szeroki wybór wysokiej jakości nieruchomości w Polsce, stabilizujące się koszty finansowania oraz fakt, że kraj nadal oferuje konkurencyjne premie za ryzyko na tle innych rynków europejskich – zauważa Marcin Sulewski, odpowiedzialny w JLL Polska za inwestycje w nieruchomości biurowe.

Przeczytaj: Galerie handlowe w 2026 r.: Stabilizacja ruchu, wzrost obrotów i coraz ostrzejsza selekcja

Biura: 2025 r. zaskoczył Warszawą i krajowym kapitałem

Sektor biurowy – obok magazynowego – należał do liderów 2025 r. JLL szacuje, że wolumen inwestycji w biura domknie rok w przedziale 1,3-1,4 mld euro, a liczba transakcji przekroczy 40. Rynek korzystał z poprawy dynamiki najmu w Warszawie, spadku pustostanów i wzrostu czynszów w najlepszych lokalizacjach, ale także z ograniczonej konkurencji zagranicznych funduszy. Efektem był rekordowy – blisko 40-procentowy – udział polskiego kapitału w transakcjach biurowych.

Wśród największych transakcji znalazło się m.in. nabycie przez Mennica Polska Group 50 proc. udziałów w podmiocie będącym właścicielem Mennica Towers (ok. 180 mln euro) oraz zakup Wola Centre przez czeski fundusz Trigea (prawie 130 mln euro). Na rynkach regionalnych uwagę zwracały transakcje w Kraków i Wrocław. W Łodzi część kompleksu Bramy Miasta kupił lokalny samorząd.

– W 2025 r. warszawski sektor biurowy był największym pozytywnym zaskoczeniem. Korzystne trendy, dynamika podaży i popytu, rosnące czynsze oraz większa dostępność finansowania dłużnego wygenerowały znaczne zainteresowanie inwestorów o różnym profilu ryzyka – mówi Piotr Mirowski, starszy partner i dyrektor działu inwestycyjnego w Colliers.

W 2025 r. warszawski sektor biurowy był największym pozytywnym zaskoczeniem.

Najbardziej odporne na fluktuacje rynkowe okazały się nieruchomości wynajęte na długi okres (powyżej 10 lat), oferujące stabilny i przewidywalny zwrot.

– Mimo nadal dobrego wolumenu transakcji inwestorzy coraz bardziej selektywnie podchodzili do nieruchomości magazynowych – dodaje Piotr Mirowski.

Magazyny: motor rynku i era sale and leaseback

Sektor magazynowo-przemysłowy utrzymał pozycję „silnika” rynku inwestycyjnego. JLL szacuje, że wolumen inwestycji w 2025 r. sięgnie ok. 1,5 mld euro, a dynamika w 2026 r. może przyspieszyć co najmniej o kilkanaście punktów procentowych. Charakterystycznym trendem były transakcje sprzedaży nieruchomości z jednoczesnym ich wynajmem przez sprzedającego. Pozwalają one firmom uwalniać kapitał, a inwestorom zapewniają długi, stabilny dochód.

Najgłośniejszym przykładem była rekordowa transakcja Eko-Okna i Realty Income, obejmująca dwie fabryki o łącznej powierzchni 264 tys. m kw. Istotnym wydarzeniem był także zakup centrum dystrybucyjnego LPP w Bydgoszczy przez Reico Long Lease Fund oraz transakcja Adventum International dotycząca czterech aktywów w regionie śląskim.

Coraz większą popularność w sektorze nieruchomości przemysłowych zyskują transakcje sprzedaży z dalszym najmem. Dla inwestorów to z kolei atrakcyjna forma lokowania środków w projekty z długoterminowym najmem i stabilnymi przepływami pieniężnymi.

– Coraz większą popularność w sektorze nieruchomości przemysłowych zyskują transakcje sprzedaży z dalszym najmem. Zarówno inwestorzy, jak i firmy coraz częściej traktują je jako skuteczny sposób uwolnienia kapitału z posiadanych nieruchomości. Dla inwestorów to z kolei atrakcyjna forma lokowania środków w projekty z długoterminowym najmem i stabilnymi przepływami pieniężnymi – zauważa Sławomir Jędrzejewski, dyrektor ds. inwestycji w nieruchomości przemysłowe w Europie Środkowo-Wschodniej, JLL Polska.

Rekordowa transakcja Eko Okna pokazała skalę tego zjawiska.

– To największa umowa sprzedaży i leasingu zwrotnego w historii Europy Środkowo-Wschodniej – dodaje ekspert JLL Polska.

Parki handlowe trzymają tempo, duże centra wciąż czekają

W handlu 2025 r. przyniósł wysoką aktywność transakcyjną, choć bez dużych akwizycji centrów handlowych. JLL szacuje wolumen inwestycji na 800-900 mln euro, przy imponującej liczbie 31 transakcji w pierwszych trzech kwartałach. Jest ona porównywalna z 2020 r. Największym zainteresowaniem cieszyły się parki handlowe (także w formie portfeli) oraz wolnostojące sklepy spożywcze. Spadek stóp procentowych zwiększał konkurencję między inwestorami, co – w ocenie JLL – sprzyjało obniżaniu stóp kapitalizacji.

Wśród największych transakcji znalazły się m.in. sprzedaż portfela A-Centrum (10 parków handlowych) przez BHM Group do MY Park, zakup Libero Katowice przez Summus Capital oraz portfelowa transakcja 36 parków handlowych Trei Real Estate, nabyta przez fundusze Ares i Slate Asset Management.

– Najbardziej poszukiwanymi aktywami pozostają parki handlowe i wolnostojące sklepy spożywcze. Formaty te wciąż przyciągają kapitał, tworząc zdrową konkurencję, która w połączeniu ze spadającymi stopami procentowymi prowadzi do obniżenia stóp kapitalizacji – trendu, który powinien utrzymać się także w 2026 r. – mówi Agnieszka Kołat, dyrektorka ds. inwestycji w nieruchomości handlowe w JLL Polska.

Na duże centra handlowe rynek najprawdopodobniej poczeka do 2027 r., choć scenariusz ten pozostaje obarczony wieloma niewiadomymi. Segment ten nadal jednak budzi zainteresowanie inwestorów.

– Na transakcje dotyczące dużych centrów handlowych musimy jeszcze poczekać. Jednak już w 2026 r. spodziewamy się większej liczby transakcji portfelowych w parkach handlowych oraz wejścia na rynek nowych inwestorów – prognozuje Agnieszka Kołat.

Przeczytaj: 4-procentowy wzrost PKB. Inflacja w celu. Prognozy dla polskiej gospodarki na 2026 r.

Rozrywka, miks funkcji i „nowa ekonomika” obiektów

W segmencie handlu 2026 r. rzeczywiście może przynieść kolejne transakcje portfelowe w parkach handlowych. Jednocześnie rynek będzie pod coraz większą presją zmiany funkcji i strategii obiektów. Zwłaszcza tam, gdzie klasyczny model dużej powierzchni sprzedaży traci atrakcyjność. W tym kontekście rośnie znaczenie doradztwa strategicznego: od decyzji o ograniczeniu handlu na rzecz usług i rozrywki, po analizę opłacalności adaptacji istniejących aktywów.

– Rośnie zapotrzebowanie na niestandardową wiedzę, m.in. dotyczącą zagospodarowania działki czy zmniejszenia powierzchni handlowej. Klienci coraz mniej chętnie spędzają czas w dużych halach supermarketów. Dlatego właściciele częściej rozważają oddanie części przestrzeni pod funkcje, które zatrzymują klientów na dłużej i generują dodatkowe przychody. Najczęściej stawiają na rozrywkę – zauważa Joanna Mroczek, szefowa działu doradztwa strategicznego w CBRE.

Przykładem są nowe funkcje rozrywkowe wprowadzane w centrach handlowych: korty do padla, wrotkarnie dla dzieci i nastolatków czy strefy gier.

– Wymaga to jednak spójnej strategii, obejmującej m.in. właściwy dobór lokalizacji dla rozrywki oraz optymalizację pozostałej powierzchni – dodaje Joanna Mroczek.

Living: PRS i student housing odporne, ale płynność wciąż barierą

Choć w podsumowaniach 2025 r. dominują biura, magazyny i handel, istotnym sygnałem dla rynku był także segment living. Zaufanie do PRS umocniło się, a płynność zaczęła wracać, co potwierdziła wstępna umowa sprzedaży portfela Resi4Rent (ok. 5,3 tys. lokali) przez TAG Immobilien / Vantage Development, z planowanym zamknięciem do maja 2026 r. po uzyskaniu zgód antymonopolowych.

– Najbardziej odporne na polskim rynku inwestycyjnym okazały się segmenty PRS i student housing. Inwestorzy lokują kapitał zarówno w projekty build to rent, jak i w aktywa już wybudowane i wynajęte. Barierą pozostaje jednak ograniczona płynność, która – obok czynników geopolitycznych – może wciąż zniechęcać duże fundusze instytucjonalne – zauważa Weronika Guerquin-Koryzma, członkini zarządu PINK i szefowa działu nieruchomości w Baker McKenzie.

Nie zmienia to jednak faktu, że Polska pozostaje rynkiem o dobrej perspektywie inwestycyjnej.

– Transakcja zakupu ponad 5 tys. mieszkań przez TAG Immobilien od Resi4Rent pokazuje, że strategiczni gracze mogą postrzegać polski rynek living jako dojrzały i odporny – dodaje Weronika Guerquin-Koryzma.

2026: powrót kapitału, ale selektywny i „pod strategię”

Prognozy na 2026 r. w dużej mierze sprowadzają się do jednego wniosku: rynek powinien rosnąć, ale będzie to wzrost selektywny. Utrzyma się znaczenie inwestorów regionalnych i prywatnych. Instytucje z Europy Zachodniej mogą wracać stopniowo – przede wszystkim po najlepsze aktywa i tam, gdzie ryzyko jest jasno zdefiniowane. Najwięcej inwestycji będzie dotyczyć projektów wymagających poprawy lub aktywnego zarządzania (tzw. core+ i value add), a nie „gotowych, bezpiecznych” nieruchomości kupowanych wyłącznie dla stabilnego czynszu (tzw. core).

– Publikowane prognozy wskazują, że w 2026 r. możemy spodziewać się istotnego, choć selektywnego i ukierunkowanego powrotu kapitału na polski rynek nieruchomości. Dalsze cięcia stóp procentowych, napływ funduszy unijnych, niska i stabilna inflacja oraz wysoka – na tle innych krajów europejskich – prognoza wzrostu gospodarczego sprawiają, że inwestorzy mogą coraz przychylniej patrzeć na Polskę – prognozuje Weronika Guerquin-Koryzma.

Zmieniający się wizerunek inwestycyjny Polski przekłada się także na rosnące zainteresowanie inwestorów z kolejnych krajów. A to dodatkowo wzmacnia perspektywy rynku w średnim terminie.

– W 2026 r. możemy spodziewać się istotnego, choć selektywnego i ukierunkowanego powrotu kapitału na polski rynek nieruchomości.

– Obecnie na polskim rynku inwestycyjnym najbardziej aktywni są inwestorzy z Czech, Skandynawii, państw bałtyckich oraz Węgier. Rośnie także aktywność kapitału z Europy Zachodniej – z Francji, Niemiec i Wielkiej Brytanii. Mimo braku w pełni dopasowanych norm prawnych zwiększa się również zaangażowanie kapitału krajowego. To może zachęcić kolejnych polskich inwestorów, którzy dotąd nie byli obecni na rynku nieruchomości – zauważa szefowa działu nieruchomości w Baker McKenzie.

Z kolei sektor biurowy w 2026 r. ma szansę utrzymać pozycję jednego z liderów rynku. Wiele będzie jednak zależeć od poprawy sytuacji czynszowej oraz poziomu pustostanów.

Warszawa – przy niskiej dostępności powierzchni w najlepszych lokalizacjach i sygnałach silniejszego „powrotu do biur” – wypada relatywnie najlepiej. Miasta regionalne pozostaną rynkowo trudniejsze, a starsze aktywa będą nadal pod presją modernizacji.

– Bardzo niski poziom niewynajętej powierzchni w warszawskich biurowcach oraz rosnąca skłonność firm do pracy stacjonarnej mogą istotnie zwiększyć zainteresowanie inwestorów sektorem biurowym – prognozuje Weronika Guerquin-Koryzma.

Coraz wyraźniej widać także zainteresowanie starszymi budynkami biurowymi, zwłaszcza w kontekście potencjału modernizacji. Poza Warszawą perspektywy są jednak bardziej wymagające.

– Rynek biurowy w miastach regionalnych pozostaje trudny i nie przyciąga szerokiego grona inwestorów – dodaje ekspertka Baker McKenzie.

Magazyny 2026: wzrost wolumenów i przewaga kapitału zagranicznego

W logistyce perspektywy na 2026 r. oceniane są w większości pozytywnie, choć rynek pozostanie selektywny. Z jednej strony wspierają go nearshoring (lokowanie produkcji i logistyki bliżej rynków zbytu), e-commerce oraz rola Polski w europejskich łańcuchach dostaw. Z drugiej – inwestorzy będą dokładniej ważyć ryzyka popytowe i najemcze. Oczekiwany jest wysoki udział kapitału zagranicznego oraz utrzymanie popularności umów długoterminowych, w tym sprzedaży z dalszym najmem.

– Sektor magazynowy notuje stabilne wyniki, a polski rynek urósł do jednego z najważniejszych w Europie. Solidne fundamenty i dalsze perspektywy wzrostu sprawiają, że jest to jedna z najbardziej poszukiwanych klas aktywów – mówi Dorota Lachowska, dyrektorka działu badań rynku w Knight Frank.

W 2025 r. sektor magazynowy odpowiadał za ponad jedną trzecią całkowitego wolumenu inwestycji w polskie nieruchomości komercyjne.

– Wolumen rośnie trzeci rok z rzędu, co potwierdza odporność tego segmentu – dodaje Dorota Lachowska.

Przeczytaj: Na te inwestycje czekaliśmy od lat. Piechociński: W zakresie wieloletnich projektów państwo zawodzi

ESG i regulacje: koniec odhaczania, początek liczenia

W 2026 r. presja na modernizację aktywów i zarządzanie ryzykiem ESG będzie się nasilać. Jednak już nie tylko jako kwestia reputacji, lecz twardej wyceny i płynności. W ocenie części uczestników rynku due diligence ESG staje się standardem porównywalnym z badaniem technicznym. Analizy ryzyk klimatycznych (powodzie, pożary, black-outy) wchodzą do głównego nurtu decyzji inwestycyjnych. Dodatkowo rynek będzie musiał reagować na zmiany planistyczne oraz regulacje dotyczące efektywności energetycznej.

– Aspekt ESG w nieruchomościach w ciągu ostatnich dwóch lat przeszedł ewolucję od samego raportowania do bardzo praktycznego wymiaru. Inwestorzy zrozumieli, że brak analizy ESG oznacza kupowanie przysłowiowego kota w worku. Firmy coraz częściej rzetelnie oceniają ryzyko, planują rozwiązania i ich wdrożenia – podkreśla Joanna Mroczek z CBRE.

Aspekt ESG w nieruchomościach w ciągu ostatnich dwóch lat przeszedł ewolucję od samego raportowania do bardzo praktycznego wymiaru.

Po fazie intensywnej edukacji rynku właściciele nieruchomości i inwestorzy podchodzą do ESG pragmatycznie. Koncentrują się na konkretnych decyzjach inwestycyjnych, skali nakładów oraz mierzalnych efektach biznesowych.

– Sprawdzają, czy istnieją czynniki, które mogą obniżać wartość nieruchomości lub utrudnić jej sprzedaż w kolejnych latach. Analizują m.in., jak poprawić efektywność energetyczną, jaki wpływ na wartość ma fotowoltaika, czy stan dachu pozwala na jej instalację oraz ile kosztowałoby ewentualne wzmocnienie konstrukcji – dodaje Joanna Mroczek.

Ceny i stopy kapitalizacji: stabilizacja tylko dla prime, reszta pod presją

Pytanie o 2026 r. w wielu rozmowach sprowadza się do tego, czy rynek wraca do stabilizacji? A może raczej wchodzi w fazę selektywnych korekt? Odpowiedzi są ostrożne: w segmencie prime możliwa jest stabilizacja lub umiarkowana kompresja. Jednak poza najlepszymi aktywami presja kosztu długu oraz oczekiwanej premii za ryzyko nadal ogranicza przestrzeń do wzrostu cen.

– Rynek faktycznie wejdzie w fazę stabilizacji, natomiast możemy spodziewać się dalszych selektywnych korekt. Szczególnie w sektorach magazynowym i biurowym, gdzie płynność i natężenie zainteresowania inwestorów mogą prowadzić do korekt cenowych – prognozuje Piotr Mirowski.

Rynek faktycznie wejdzie w fazę stabilizacji, natomiast możemy spodziewać się dalszych selektywnych korekt.

Wiele zależeć będzie także od skali projektów i ich lokalizacji.

– Aktywa oferujące stabilny, długoterminowy dochód mają szansę na wzrost wycen. Nieruchomości na wybranych rynkach lokalnych, z szerszą bazą najemców i krótszym dochodem, mogą odczuć presję spadkową – dodaje ekspert Colliers.

Przeczytaj: Był rekord, teraz zaczną się schody. Eksperci wskazują, jak w 2026 r. poradzą sobie polskie banki

„Nowa cena kapitału” i rynek value add: 2026 jako rok czyszczenia portfeli

W narracji na 2026 r. mocno wybrzmiewa wątek adaptacji do „nowej ceny kapitału” oraz przesunięcia aktywności w stronę inwestorów, którzy potrafią tworzyć wartość poprzez transformację aktywów. Oznacza to m.in. modernizacje technologiczne i ESG, zmiany funkcji, repozycjonowanie oraz większą rolę kapitału regionalnego i lokalnych struktur, takich jak fundacje rodzinne.

– Rynek przestał oczekiwać szybkiego powrotu taniego pieniądza, co wymusiło rygorystyczną ocenę fundamentów operacyjnych. Największą odporność wykazały sektory oparte na trendach demograficznych i strukturalnych. Przede wszystkim segment living, essential retail oraz nowoczesna logistyka – mówi Piotr Trzciński, niezależny ekspert rynku nieruchomości komercyjnych.

Jednak nawet w tych obszarach inwestorzy premiowali głównie aktywa wysokiej jakości.

Rok 2025 potwierdził, że bez precyzyjnej ścieżki modernizacji ESG oraz skutecznego ograniczania ryzyka technologicznego aktywa te tracą płynność i stają się praktycznie niewidoczne dla kapitału instytucjonalnego.

– Nieruchomości mierzyły się z silną konkurencją o kapitał ze strony strategii dłużnych (private credit), które dziś oferują bezpieczeństwo i atrakcyjne zwroty. To sprawia, że dla wielu inwestorów stają się one alternatywą wobec inwestycji kapitałowych. Większa ostrożność dotyczyła zwłaszcza starszych zasobów biurowych i handlowych. 2025 r. potwierdził, że bez precyzyjnej ścieżki modernizacji ESG oraz skutecznego ograniczania ryzyka technologicznego aktywa te tracą płynność. Stają się praktycznie niewidoczne dla kapitału instytucjonalnego, niezależnie od lokalizacji – dodaje Piotr Trzciński.

2026 będzie rokiem decyzji, nie „autopilota”

2025 r. można opisać jako okres wysokiej aktywności transakcyjnej mimo ograniczeń płynnościowych i ryzyk geopolitycznych. Za to 2026 r. zapowiada się jako rok decyzji strategicznych. Z jednej strony rynek ma argumenty: stabilizujące się koszty finansowania, solidne fundamenty makro, kapitał regionalny i rosnące zainteresowanie zagranicy. Z drugiej – selekcja jakości aktywów będzie ostrzejsza. Presja modernizacji i ryzyk ESG jeszcze bardziej bezpośrednio przełoży się na wyceny i płynność.

Kluczowe pytanie nie brzmi więc, czy kapitał wróci, lecz gdzie wróci. Ciekawe, które aktywa będą w stanie udowodnić, że mają nie tylko adres i najemców, ale także realną, policzalną ścieżkę budowania wartości w nowym cyklu.

Główne wnioski

1. Rynek wraca do gry, ale nie dla wszystkich. W 2026 r. kapitału na rynku będzie więcej, jednak trafi on przede wszystkim do aktywów wysokiej jakości – z przewidywalnym dochodem i realną ścieżką budowania wartości, szczególnie w strategiach core+ i value add.
2. Polska zyskuje na znaczeniu dzięki kapitałowi regionalnemu i prywatnemu. Lukę po części zachodnich funduszy coraz skuteczniej wypełniają inwestorzy z CEE, Skandynawii oraz krajowi gracze, co zwiększa liczbę transakcji, ale sprzyja mniejszym i średnim zakupom.
3. ESG przestaje być dodatkiem, a staje się warunkiem płynności. Brak modernizacji, niejasna ścieżka energetyczna oraz ryzyka klimatyczne coraz częściej prowadzą do obniżenia wycen lub utraty zainteresowania inwestorów, zwłaszcza w starszych biurowcach i obiektach handlowych.