Rynek komercyjny nieruchomości ma się dobrze. Ale czy uwzględnia potrzeby średniego biznesu i mikroprzedsiębiorców?

Podczas gdy rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce rozwija się dynamicznie – powierzchnia magazynowo-produkcyjna przekroczyła już 35 mln m kw., a w I kw. 2025 r. wolumen transakcji inwestycyjnych w Polsce wyniósł 686 mln euro (co stanowi wzrost o 64 proc. r/r) – większość aktywności koncentruje się na dużych formatach. Nowo powstające centra handlowe czy biurowce najczęściej projektowane są z myślą o dużych firmach i globalnych markach. 

Mniejsze podmioty, szczególnie jednoosobowe działalności, są rzadko albo nie są wcale brane pod uwagę. Deweloperzy magazynowi, mimo że rozwijają koncepty miejskich „small business units”, wciąż kierują je głównie do większych graczy. Nieco lepiej jest z przestrzeniami biurowymi, gdzie z pomocą przychodzą powierzchnię coworkowe. Są lepiej zlokalizowane, tańsze, ale dla wielu mikroprzedsiębiorców czy freelancerów i tak niedostępne. Dla mikrofirm z niewielkimi budżetami oznacza to jedno: rynek nie oferuje im przestrzeni, która odpowiadałaby ich rzeczywistym potrzebom. 

Rynek nieruchomości komercyjnych nie dla każdego

– W miastach jedną z najczęstszych barier, która hamuje rozwój mikro i małych przedsiębiorstw, stanowi ograniczona dostępność oraz wysoki koszt powierzchni biurowo-produkcyjnej.

Jak zauważają eksperci od nieruchomości komercyjnych, struktura rynku nie nadąża za zmianami w modelach prowadzenia działalności. Parki biznesowe tworzone pod kątem firm logistycznych, transportowych, kurierskich, spożywczych i przemysłowych nie są w stanie obsłużyć wielu klientów. Przedstawiciele nowych branż, lokalnych marek, sklepów internetowych czy firm jednoosobowych wciąż pozostają bez wygodnych przestrzeni.

– W miastach jedną z najczęstszych barier, która hamuje rozwój mikro i małych przedsiębiorstw, stanowi ograniczona dostępność oraz wysoki koszt powierzchni biurowo-produkcyjnej. Przeciętne stawki czynszu często przewyższają budżety początkujących firm – mówi Albert Lis - menedżer regionalny na Polskę funduszu Nordspace.

Dodatkowo długie, sztywne umowy najmu uniemożliwiają szybkie dostosowanie zajmowanej przestrzeni do zmieniających się potrzeb. 

– Drugi obszar wyzwań to logistyka „ostatniej mili”. Małe przedsiębiorstwa często nie mają dużych zasobów ludzkich, aby móc obsługiwać dostawy i wysyłki 24/7. A jak sami dobrze wiemy kurierzy przyjeżdżają o różnych porach dnia – dodaje Albert Lis. 

Przeczytaj: Hybryda nie jest wieczna. Coraz więcej firm chce znów widzieć pracowników w biurach

Słowo klucz - elastyczność 

– Przestrzenie coworkingowe i biura serwisowane pozwalają zaspokoić potrzebę pracy w komfortowych warunkach.

Jedną z kluczowych barier jest ograniczona dostępność niewielkich powierzchni biurowych bez konieczności długoterminowych zobowiązań. Rynek nie jest jeszcze gotowy na biurowego Netflixa rozliczanego w subskrypcyjnym systemie, choć widać, że potrzeby przedsiębiorców zaczynają wywierać na inwestorach i deweloperach presję.  

– Odpowiedzią na to wyzwanie jest oferta biur elastycznych, zazwyczaj zlokalizowanych w centralnych, atrakcyjnych, budynkach klasy A, niedostępnych do niedawna dla małych, średnich firm czy startupów. Tego typu przestrzenie — obejmujące zarówno pojedyncze biurka, jak i mniejsze i większe powierzchnie biurowe — pozwalając zespołom rozwijać się we własnym tempie, dopasowanym do aktualnych potrzeb, bez wydatków związanych z wykończeniem i wyposażeniem powierzchni biurowej – mówi Magdalena Śnieżek - dyrektorka Flexible Office Solutions, Ace of Space powered by Globalworth.

Rzeczywiście rozwiązania elastyczne mogą być i z pewnością z czasem będą dla tego sektora receptą. Choć dotyczy to, i nie zmieni się zapewne w przyszłości, przede wszystkim największych ośrodków miejskich.

– Przestrzenie coworkingowe i biura serwisowane pozwalają zaspokoić potrzebę pracy w komfortowych warunkach. Różnorodność oferty pozwala wybrać operatora lub model, który najbardziej pasuje do stylu pracy, a przy tym zapewni dostęp np. do sal konferencyjnych, jeżeli firma organizuje prezentacje lub potrzebuje przestrzeni na spotkania z klientami – twierdzi Barbara Suder, negocjator w Knight Frank. 

Ekspertka podkreśla, że tego typu rozwiązania są dostępne i chętnie wykorzystywane głównie w większych ośrodkach miejskich.

– Szacuje się, że na siedmiu głównych rynkach biurowych w Polsce, czyli w Warszawie, Krakowie, Katowicach, Wrocławiu, Poznaniu, Trójmieście i Łodzi znajduje się ponad 400 tys. m kw. powierzchni flex – dodaje Barbara Suder. 

– Moduły o powierzchni do 20 m kw. stanowią rzadkość.

Tradycyjny najem powierzchni biurowych może być szczególnym wyzwaniem dla małych, dopiero rozpoczynających działalność firm oraz freelancerów. Większość nowoczesnych biurowców oferuje moduły rozpoczynające się od kilkuset metrów kwadratowych, co nie odpowiada potrzebom mikrofirm – zarówno ze względu na wielkość, jak i długość wymaganych umów (często kilkuletnich).

– Moduły o powierzchni do 20 m kw. stanowią rzadkość – w obecnej ofercie to zaledwie około 4 proc. dostępnych powierzchni na siedmiu głównych rynkach biurowych w Polsce – mówi Krzysztof Foks, dyrektor działu badań platformy REDD. 

Alternatywą są elastyczne przestrzenie coworkingowe. W przeciwieństwie do tradycyjnego najmu, coworkingi umożliwiają wynajem pojedynczych stanowisk pracy lub niewielkich prywatnych gabinetów - zdecydowana większość operatorów oferuje opcje najmu już od jednej osoby.

– Rozwiązania takie jak hot desk, dedykowane biurko czy małe biuro prywatne zapewniają komfortowe warunki pracy dla mikrofirm i jednoosobowych działalności gospodarczych. Klienci mogą wybierać spośród ok. 230 przestrzeni coworkingowych działających na siedmiu największych rynkach biurowych w kraju – dodaje Krzysztof Foks. 

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Wyższy standard wykończenia, dostęp do licznych udogodnień oraz elastyczne warunki najmu sprawiają, że coworkingi są zwykle droższe niż tradycyjny najem przeliczany na metr kwadratowy. Średnie stawki na głównych rynkach wynoszą hot desk ok. 616 zł za jeden miesiąc, dedykowane biurko – ok. 961 zł, miejsce w prywatnym gabinecie – średnio 1213 zł za jeden miesiącu najmu.

– Warto zaznaczyć, że ceny różnią się znacząco w zależności od lokalizacji, standardu budynku oraz oferty dodatkowej. Najwyższej klasy przestrzenie z szerokim zakresem usług (np. concierge, strefy wellness, eventy) mogą kosztować nawet kilkukrotnie więcej niż biura coworkingowe oferujące podstawowe funkcje. W ostatnich 12 miesiącach ceny utrzymały się na stosunkowo stabilnym poziomie – co wynika zarówno z dużej konkurencji między operatorami, jak i zróżnicowanej oferty rynkowej – analizuje Krzysztof Foks.

Sektor magazynowy potrzebuje zróżnicowanej podaży 

– Tymczasem segment MŚP potrzebuje bardziej zróżnicowanej oferty – niewielkich modułów w strukturze miejskiej, tzw. small business units, połączonych z biurem, lekką produkcją lub showroomem.

Nieco inaczej wygląda sytuacja w sektorze magazynowo-produkcyjnym, gdzie wyraźnie zauważalna jest przewaga dostępności obiektów wielkopowierzchniowych, tzw. big boxów. Zlokalizowane poza granicami miasta, są przeznaczone przede wszystkim dla dużych przedsiębiorstw z branż takich jak logistyka, e-commerce czy retail.

– Tymczasem segment MŚP potrzebuje bardziej zróżnicowanej oferty – niewielkich modułów w strukturze miejskiej, tzw. small business units, połączonych z biurem, lekką produkcją lub showroomem. Obecna podaż takich elastycznych powierzchni magazynowo-usługowych jest dalece niewystarczająca, nawet w największych aglomeracjach, gdzie takie przestrzenie mogłyby wspierać lokalną przedsiębiorczość i rozwój gospodarczy miast – zaznacza Monika Starowieyska, Associate Director, Light Industrial, Segro Poland.

Sektor MŚP potrzebuje przede wszystkim lokalizacji miejskich charakteryzujących się doskonałą komunikacją, dogodną zarówno dla pracowników, jak i klientów. 

– Wybór magazynu poza granicami miasta często wiąże się z koniecznością wynajmu większych modułów, co przekłada się nie tylko na wyższe koszty operacyjne, ale także na zwiększone nakłady związane z logistyką. Dlatego też magazyny miejskie są odpowiedzią na potrzeby mniejszych podmiotów na rynku, stanowiąc niezbędny element do efektywnego prowadzenia działalności. W przypadku Warszawy, w której działa aż 1/5 wszystkich polskich startupów, dostęp do odpowiedniej przestrzeni jest kluczowy dla rozwoju innowacyjnych firm i budowy konkurencyjnej gospodarki miejskiej – podkreśla Monika Starowieyska. 

Przeczytaj: Firmy chcą częściej widzieć swoich pracowników w biurze. Przyciągają ich przestrzeniami „all inclusive”

Firmy próbują odpowiadać na zmieniającą się strukturę rynku i zapotrzebowanie mniejszych przedsiębiorców. Wszystko po to, aby ułatwić niektórym firmom dosłownie wyjście z garażu. W Polsce tylko w samej tylko branży e-commerce działa ponad 40 tys. sklepów., w sektorze modowym kolejnych 36 tys. podmiotów. Nordspace np. oferuje modułowe lokale o metrażach od 40 do 122 m kw..

– Można je dowolnie konfigurować jako biuro, warsztat czy magazyn – zaznacza Albert Lis.

Wygodne warunki najmu i możliwość szybkiej zmiany układu przestrzeni zwalczają bariery związane z długoterminowymi, sztywnymi umowami i zbyt dużymi kosztami stałymi.

– System automatycznego zarządzania aplikacją pozwala firmom samodzielnie kontrolować dostęp i media, co obniża potrzebę zatrudniania personelu technicznego na miejscu i obsługi magazynowej, gdzie kurier w dowolnej chwili może podjechać i odebrać paczki – dodaje Albert Lis. 

Czy miasta mogą zrobić więcej? 

Samorządy, które chcą wspierać rozwój MŚP, muszą przeformułować swoje podejście. Dotychczasowa strategia, oparta na przyciąganiu dużych inwestorów, nie wystarczy. Potrzebne są nowe rozwiązania: tworzenie stref mikrobiznesu w planach zagospodarowania, preferencyjne warunki najmu miejskich lokali, dotacje na budowę inkubatorów i przestrzeni modułowych.

– Miasta mają dziś realną szansę, by stać się katalizatorem rozwoju przedsiębiorczości – i to w bardzo szerokim rozumieniu – mówi Magdalena Śnieżek.

Wspieranie modułowych, elastycznych przestrzeni biurowych to nie tylko inwestycja w infrastrukturę, ale przede wszystkim w ludzi.

– Na poziomie systemowym potrzebujemy działań już od etapu edukacji – promowania postaw przedsiębiorczych w szkołach, rozwijania różnorodnych programów, wspieranie startupów, tworzenie inkubatorów przedsiębiorczości to przykładowe działania, które pokazują młodym osobom, że własny biznes może być realną i osiągalną drogą zawodową – dodaje szefowa Ace of Space. 

Nie bez znaczenia jest również planowanie i rewitalizacja przestrzeni typu mixed-use.

– Takie miejsca – jak choćby wrocławska Renoma – łączą funkcje biurowe z ofertą spędzania wolnego czasu, dostępem do gastronomii, rekreacji i transportu publicznego, dzięki czemu praca i życie miejskie przenikają się w naturalny sposób, sprzyjający kreatywności, relacjom i integracji różnych środowisk – podkreśla Magdalena Śnieżek. 

Kierunki i strategie rozwoju

– Odpowiedzią na potrzeby rynku w tym zakresie są wkomponowane w tkankę miejską inwestycje magazynowe typu small business units.

Kontekstem dla rozwoju przedsiębiorczości oraz niezbędnej infrastruktury i przestrzeni jest to, jak rozwijają się i jak mają się rozwijać polskie miasta. 

– Obecnie w debacie publicznej coraz częściej pojawia się koncepcja 15-minutowego miasta. Powinna ona jednak obejmować także działalność usługowo-przemysłową – dostęp do miejsca pracy nie może ograniczać się wyłącznie do biur, ale musi uwzględniać też lokalne warsztaty, magazyny, punkty produkcji i logistyki miejskiej. Odpowiedzią na potrzeby rynku w tym zakresie są wkomponowane w tkankę miejską inwestycje magazynowe typu small business units – mówi. Monika Starowieyska. 

Jako przykład wskazuje miejski hub logistyczny Segro Centre Paris Les Gobelins we Francji, który powstał w miejscu dawnego dworca kolejowego w jednej z centralnych dzielnic Paryża.

– Dzięki takiej lokalizacji pracownicy i dostawcy mają możliwość dojeżdżania do obiektu m.in. komunikacją miejską, a jednym z pierwszych najemców tej powierzchni jest firma oferująca usługi logistyki rowerowej – podkreśla dyrektorka Segro Polska. 

Przeczytaj: Rynek magazynowy – stabilizacja pod presją geopolitycznych napięć

Dialog, konsultacje i wspólne cele 

– Mikroprzedsiębiorstwa powinny mieć preferencyjne warunki najmu w ramach lokali miejskich.

Ważna jest współpraca i elastyczne podejście władz samorządowych, szczególnie w kontekście planowania przestrzennego.

– Wprowadzenie w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego specjalnych „stref mikrobiznesu” umożliwia szybkie wznoszenie prefabrykowanych obiektów bez konieczności uzyskiwania odrębnych pozwoleń na każdy detal zabudowy. Dzięki temu najmniejsze firmy mogą niemal „od ręki” wprowadzić się do gotowej przestrzeni – zaznacza Albert Lis.

Miasta mogą obniżać ryzyko wejścia na rynek, oferując dotacje na budowę lub adaptację modułowych hal, czasowe zwolnienia z opłat za użytkowanie wieczyste gruntu oraz ulgi podatkowe dla deweloperów i operatorów Smart Business Units.

–  W przyszłości chcielibyśmy współpracować z lokalnymi władzami w których moglibyśmy negocjować warunki i ulgi dla naszych najemców – dodaje Albert Lis. 

Również w odniesieniu do sektorów magazynowego czy handlowego kluczową sprawą jest kierunek rozwoju polskich miast. Choć tutaj chodzi o nieco inny kontekst. 

– Niewielki wybór powierzchni to jedna sprawa. Ale chodzi też o słabiej rozwiniętą infrastrukturę transportową oraz komunikację miejską. Mało tego, funkcjonowanie wielu organizacji w obecnym środowisku opiera się na stabilności infrastruktury cyfrowej, a dostęp do szybkiego internetu ma istotne znaczenia dla ciągłości wielu procesów – podkreśla Barbara Suder z Knight Frank. 

Zachęty powinny w dużej mierze opierać się na wzajemnych konsultacjach pomiędzy biznesem a samorządami.

– Mikroprzedsiębiorstwa powinny mieć preferencyjne warunki najmu w ramach lokali miejskich. Wsparciem mogłyby być lokalne huby i parki technologiczne z indywidualną ofertą dla MŚP oraz poprawa lub ułatwienia formalno-prawne dla działalności takich firm – dodaje ekspertka. 

Wśród  systemowych rozwiązań jest rewitalizacja terenów miejskich z myślą o ich racjonalnym i zrównoważonym wykorzystaniu, oparta na spójnej polityce urbanistycznej, która uwzględnia potrzeby przemysłowo-usługowe sektora MŚP.

Monika Starowieyska przywołuje tu np. zrealizowany przez jej firmę Segro Park Warsaw na Żeraniu, gdzie w obrębie dużej aglomeracji znalazła się przestrzeń dla mniejszych firm w zrewitalizowanej, przemysłowej lokalizacji. Podkreśla, że takie inwestycje dodatkowo zastępują stare, energochłonne magazyny nowoczesnymi obiektami zgodnymi z zasadami ESG.

– Wdrażane rozwiązania, takie jak panele fotowoltaiczne, systemy retencji wody czy zielone dachy, wspierają redukcję emisji i zwiększają odporność miast na wyzwania klimatyczne – dodaje ekspertka. 

Główne wnioski

1. Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce w dużej mierze koncentruje się na dużych firmach, przez co 97 proc. polskich przedsiębiorstw (mikrofirmy) ma trudności ze znalezieniem dopasowanych, elastycznych i przystępnych cenowo powierzchni biurowych i magazynowych.
2. Rozwiązaniem dla mikroprzedsiębiorców i małych firm są elastyczne przestrzenie coworkingowe oraz miejskie modułowe obiekty magazynowo-usługowe (tzw. small business units), które oferują dogodniejsze warunki najmu i mniejsze metraże, choć ich dostępność, zwłaszcza w sektorze magazynowym, jest wciąż niewystarczająca poza największymi aglomeracjami.
3. Rozwój małych i średnich przedsiębiorstw wymaga aktywnego wsparcia ze strony samorządów poprzez zmianę polityki przestrzennej (np. tworzenie stref mikro-biznesu), oferowanie preferencyjnych warunków najmu, dotacje oraz inwestycje w infrastrukturę cyfrową i transportową.