Rynek magazynowy – stabilizacja pod presją geopolitycznych napięć

W pierwszym kwartale 2025 r. popyt na powierzchnie magazynowe w Polsce osiągnął 1,1 mln m kw. To o 16 proc. więcej niż rok wcześniej, ale o 11 proc. mniej niż średnia z lat 2020-2024 (1,25 mln m kw.). Co najważniejsze – to zmiana struktury najmu – aż 56 proc. transakcji stanowiły renegocjacje istniejących umów. Ponadto dynamika wzrostu wolumenu przedłużeń była najwyższa w historii rynku i wyniosła 73 proc. 

Niepewność kontra potencjał i możliwości

Polska nadal pozostaje atrakcyjna – nasza konkurencyjność kosztowa, wielkość rynku i możliwości lokalizacyjne się nie zmieniły.

Sektor magazynowy utrzymuje stabilną pozycję i wciąż jest piątym rynkiem w Europie. Nie ulega jednak wątpliwości, że istotnym czynnikiem oddziałującym na nastroje i decyzje przedsiębiorców i inwestorów jest niepewność. Wynika to z kilku powodów, głównym jest kwestia ceł i napięć handlowych pomiędzy Stanami Zjednoczonymi a Chinami. 

– To jeden z tematów interesujących dziś polskich eksporterów, operatorów logistycznych i dystrybutorów. W rozmowach z najemcami widzimy, że ta sytuacja – decyzje prezydenta Trumpa oraz ogólne napięcia handlowe między USA a Chinami – wprowadza niepewność i wstrzymuje część decyzji biznesowych – mówi Monika Rykowska, dyrektor analiz rynkowych w AXI IMMO. 

Skala niepewności jest jednak różna w zależności od sektora. Są branże, które zaczęły się przygotowywać na te zmiany, bardziej koncentrując się na rynku europejskim. 

– Polska nadal pozostaje atrakcyjna – nasza konkurencyjność kosztowa, wielkość rynku i możliwości lokalizacyjne się nie zmieniły. Jeśli dojdzie do dalszej decentralizacji łańcuchów dostaw i wzrośnie obecność kapitału chińskiego w Europie, polski rynek magazynowy zyska. Widzimy to już teraz na przykładzie azjatyckich firm e-commerce. Z drugiej strony są sektory, zwłaszcza produkcyjne, które wymagają długoterminowego planowania – jak choćby automotive – i tam decyzje są wstrzymywane, mimo że niektóre segmenty tego rynku radzą sobie coraz lepiej – dodaje Monika Rykowska. 

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Ponad połowa umów do przedłużenia. Co z tego wynika? 

Rekordowy udział renegocjacji – sięgający 56 proc. zawartych umów – potwierdza ostrożne podejście firm, które częściej decydują się na przedłużenie najmu niż na relokacje. Inwestorzy powoli wracają na rynek, a deweloperzy stawiają na jakość i elastyczne podejście do realizowanych projektów.

– Struktura transakcji, w której dominują przedłużenia umów, odzwierciedla większą ostrożność i dojrzałość najemców. Firmy podejmują dziś decyzje bardzo świadomie – jeśli aktualna lokalizacja spełnia ich potrzeby operacyjne, nie decydują się na relokację. Zmiany zachodzą głównie w sytuacjach dynamicznego rozwoju biznesu lub pojawienia się zapotrzebowania na powierzchnie o specyficznych, niestandardowych parametrach – zaznacza Joanna Sinkiewicz, dyrektorka ds. komercjalizacji w Grupie Accolade, Dyrektorka Zarządzająca Accolade w Polsce.

Ekspertka potwierdza rosnące zainteresowanie właśnie obiektami „szytymi na miarę” – dostosowanymi technicznie i funkcjonalnie do indywidualnych procesów najemcy. 

– To efekt rosnącej specjalizacji firm, które dostrzegają, że odpowiednio zaprojektowany budynek przekłada się bezpośrednio na ich efektywność operacyjną. Tacy najemcy chętnie zawierają długoterminowe umowy w formie pre-let (umowa podpisana na etapie budowy), co jednocześnie ogranicza popyt na standardową powierzchnię spekulacyjną – twierdzi dyrektorka Zarządzająca Accolade w Polsce. 

Rośnie też znaczenie elastyczności – zarówno w kontekście aranżacji, jak i skalowania przestrzeni – oraz wysokich standardów w zakresie efektywności energetycznej. To już nie tylko wymóg związany z ESG, ale realna wartość biznesowa: niższe koszty operacyjne, ograniczenie ryzyk regulacyjnych, a także konkretne korzyści w raportowaniu niefinansowym i budowaniu przewagi konkurencyjnej.

Przeczytaj: Inwestycje na rynku nieruchomości komercyjnych na fali wznoszącej

– Dla przykładu, na bazie naszych obserwacji widzimy, że jednym z nowych trendów, który zaczyna się kształtować, jest uzupełnianie instalacji fotowoltaicznych o magazyny energii – to kierunek, który będzie zyskiwał na znaczeniu w kolejnych latach – dodaje Joanna Sinkiewicz. 

W efekcie wolumen nowych umów i ekspansji wyniósł niespełna 490 tys. m kw., co oznacza spadek o blisko 20 proc. r/r. Zmienia się również istotnie struktura popytu.

– Udział sektora 3PL (Third Party Logistic – to model logistyki, w którym firma zleca zewnętrzne zarządzanie swoimi procesami logistycznymi, takimi jak magazynowanie, transport, dystrybucja i zarządzanie zapasami) od kilku lat pozostaje na pierwszym miejscu, jeśli chodzi o odsetek całości, ale zauważmy, że od 2022 r. spadł on z 56 proc. do 27 proc. na koniec 2024 r. Wzrost notujemy natomiast w sektorze non-food retail, który stanowi już 24 proc. take up’u na rynku magazynowym w Polsce – podkreśla Michał Śniadała, szef działu logistyczno-magazynowego w CBRE.

Stabilnym sektorem pozostaje produkcja, która w 2024 r. stanowiła 15 proc. całego rynku i w I kw. 2025 r. utrzymuje się na podobnym poziomie.

– Udział sektora e-commerce od 2022 r. powoli rośnie, ale nie nazwałbym go już głównym motorem wzrostu rynku – dodaje Michał Śniadała. 

Podaż hamuje, co niekoniecznie musi oznaczać problemy 

Zmiany zachodzą także po stronie deweloperów. Ograniczyli skalę nowych inwestycji, skupiając się na projektach dostosowanych maksymalnie do potrzeb rynku. Z kolei inwestorzy – po okresie spowolnienia – zaczynają ponownie dostrzegać potencjał sektora logistycznego. Wchodzą jednak na rynek z większą ostrożnością, ale też z rosnącym zainteresowaniem.

W pierwszym kwartale do użytku oddano 680 tys. m kw. powierzchni magazynowej – o 20 proc. mniej niż rok wcześniej. Aktywność inwestycyjna jest wyraźnie niższa niż w latach 2021-2022, kiedy rynek notował rekordowe przyrosty. Obecnie w budowie pozostaje 1,4 mln m kw., co stanowi ponad 40 proc. spadek r/r i najniższy wynik od 2017 r. Tylko 41 proc. realizowanej podaży ma charakter spekulacyjny, a większość nowych projektów zabezpieczona jest umowami typu pre-let. Najwięcej nowych inwestycji powstaje w województwach mazowieckim, śląskim i łódzkim.

– Ponad połowa powierzchni magazynowo-produkcyjnej w województwie mazowieckim jest budowana spekulacyjnie (53 proc.), czyli na niemal połowę z 364 tys. m kw. są umowy pre-let. Ok. 100 tys. powierzchni w budowie to rozbudowy istniejących parków, część będzie przeznaczona na SBU (small business units), na które jest coraz większe zapotrzebowanie w tym regionie – wylicza Michał Śniadała, szef działu logistyczno-magazynowego w CBRE. 

W województwie śląskim, które znajduje się na drugim miejscu pod kątem powierzchni w budowie po I kw. 2025 r., 48 proc. powierzchni również jest budowana spekulacyjnie.

– 108 tys. m kw. powierzchni (z całkowitych na Śląsku 207 tys.) to jeden park wynajęty jedynie w 40 proc. - dodaje Michał Śniada

Problem dostępności nowoczesnej powierzchni magazynowej jest widoczny, na co wpływają przede wszystkim specyficzne uwarunkowania lokalizacyjne oraz sytuacja ekonomiczna najemców.

– Średni poziom pustostanów przekracza 8 proc., co oznacza, że mamy na rynku blisko 2,9 mln m kw. gotowej powierzchni. Warto jednak podkreślić, że dostępność jest bardzo zróżnicowana regionalnie. W niektórych lokalizacjach, jak Kraków, Bielsko-Biała, Gdańsk czy Białystok, obserwujemy ograniczoną podaż gruntów inwestycyjnych, uzupełnioną o brak dostępnej powierzchni (lub niewielką dostępność) – mówi Joanna Sinkiewicz, dyrektorka ds. komercjalizacji w Grupie Accolade.  

Są też lokalizacje, gdzie najemca bez problemu dostanie długą listę potencjalnych istniejących i planowanych powierzchni.

– Sytuacja rynkowa skłania wielu najemców do optymalizacji kosztów, co nierzadko oznacza zmniejszanie zapotrzebowania na powierzchnię lub bardziej ostrożne podejście do ekspansji. To oczywiście wpływa na stronę podażową – dodaje Joanna Sinkiewicz. 

Przeczytaj: Drugi miesiąc spadków cen najmu. Wciąż bardzo drogo, szczególnie w przypadku mniejszych mieszkań

Stabilne czynsze i większa elastyczność 

Aktywność deweloperska w I kw. 2025 r. nieznacznie wpłynęła na wskaźnik pustostanów, który na koniec marca br. wyniósł 8,5 proc. (+0,3 p.p. r/r). Wśród analizowanych rynków największe wskaźniki dostępności powierzchni odnotowano w woj. lubuskim (22,9 proc.), świętokrzyskim (17,2 proc.), dolnośląskim (11,6 proc.) i łódzkim (9,9 proc). Czy należy traktować to jako sygnał nasycenia rynku, czy raczej efekt zwiększonej podaży i przejściowych opóźnień w absorpcji nowej powierzchni?

– Nie jest to raczej kwestia nasycenia, cała globalna gospodarka trochę spowalnia, i to jest tego efekt. Wzrost wskaźnika pustostanów jest związany także z kilkoma decyzjami o dostarczaniu pustych budynków oraz przeprowadzkami, które zostawiły pustą przestrzeń. Dodatkowo popyt netto (bez umów renegocjacyjnych) wyniósł w I kw. 570 tys. m kw. przy 680 tys. m kw. dostarczonej nowej powierzchni w skali kraju. Zakładamy jednak, że to jest tymczasowa sytuacja, bo nasz rynek wciąż ma bardzo duży potencjał – mówi Michał Śniadała, szef działu logistyczno-magazynowego w CBRE.

Choć poziom dostępnej powierzchni zwiększył się kwartalnie o ponad 400 tys. m kw., nie wpłynęło to znacząco na stawki bazowe. Czynsze za magazyny typu big-box utrzymały się w przedziale od 3,60 do 5,75 euro za 1 m kw., a dla projektów miejskich typu SBU (Small Business Units) od 4 do 8,25 euro za 1 m kw.

Deweloperzy, próbując przyciągnąć klientów w bardziej konkurencyjnych regionach, coraz częściej sięgają po zachęty w postaci czynszów efektywnych, które są średnio o 15–25 proc. niższe od stawek wyjściowych. Dotyczy to zwłaszcza rynku Polski Centralnej i Zachodniej, gdzie obserwuje się największe wyzwania w absorpcji nowej powierzchni.

Nierównomierny wpływ geopolityki 

Również rynek magazynowy znajduje się pod wpływem sytuacji geopolitycznej. Choć tutaj skala tego oddziaływania jest różna dla poszczególnych jego sektorów, zmienia się np. oczekiwanie rynku względem kwestii odbudowy Ukrainy. 

– Dla najemców działających na rynku lokalnym – sieci handlowych, e-commerce czy dystrybutorów – sytuacja geopolityczna nie ma dużego znaczenia. Oni często decydują się na przedłużenie istniejących umów, czasem rozważają ekspansję, ale raczej ostrożnie. Natomiast firmy eksportujące, zwłaszcza do USA, są znacznie bardziej powściągliwe. W ich przypadku inwestycje magazynowo-produkcyjne są większe i bardziej kosztowne, co zwiększa ryzyko – mówi Monika Rykowska, dyrektor analiz rynkowych w AXI IMMO.

Nie ulega jednak wątpliwości, że kluczowym partnerem jest dla Polski rynek niemiecki. Mimo że tamtejsza gospodarka przeżywała ostatnio trudne chwile, w marcu 2025 r. produkcja wzrosła o 3 proc. m/m, osiągając najlepszy wynik od czterech lat. Szczególnie silny wzrost odnotowano w ważnym dla Polski sektorze motoryzacyjnym i produkcji maszyn (wzrost o odpowiednio 8,1 i 4,4 proc.), co może świadczyć o początku cyklicznego ożywienia. 

Perspektywa na przyszłość 

Jeśli już inwestor decyduje się wejść na rynek polski, to zazwyczaj zostaje. Nasi sąsiedzi z południa mają mniejsze rynki i wyższe stawki.

Czy zatem niższy poziom podaży i wstrzemięźliwość inwestorów mogą oznaczać pogorszenie magazynowej koniunktury w Polsce w kolejnych kwartałach? Taki rozwój sytuacji jest bardzo wątpliwy. Wciąż mamy w rękach wiele atutów, przede wszystkim jednak mocne dane makroekonomiczne. 

– Jeśli już inwestor decyduje się wejść na rynek polski, to zazwyczaj zostaje. Nasi sąsiedzi z południa mają mniejsze rynki i wyższe stawki. Rumunia może być alternatywą pod względem kosztów, ale Polska wygrywa lokalizacją, możliwościami operacyjnymi i stabilnością. Pod względem oceny ryzyk biznesowych Polska wypada bardzo dobrze – twierdz Monika Rykowska. 

Znakiem zapytania jest rola Polski, jaką odegra w odbudowie Ukrainy. Jeszcze kilka miesięcy temu przewidywania w tej kwestii były jednoznaczne – rola Polski miała być znacząca. Dziś jednak pewności ustępują kolejne znaki zapytania. Wszystko przez wciąż niepewne losy konfliktu.

– Z punktu widzenia rynku logistycznego inwestorzy są gotowi reagować, kiedy pojawią się konkretne sygnały. Dziś mają plany i deklarują zainteresowanie, ale skupiają się na obecnych projektach w Polsce i regionie. Biznes wciąż koncentruje się na reorganizacji operacji w Europie i dostosowaniu się do zmian wynikających m.in. z taryf. Ukraina pozostaje potencjalnym kierunkiem, ale na dalszym planie – do czasu większej klarowności politycznej – podsumowuje Monika Rykowska z AXI IMMO. 

Główne wnioski

1. Rekordowy udział przedłużeń umów (56 proc.) i spadek nowych najemców (o 20 proc. r/r) świadczą o ostrożności firm i dojrzewaniu rynku. Najemcy rzadziej decydują się na relokacje, preferując utrzymanie sprawdzonych lokalizacji.
2. Zmienia się struktura sektora – spada udział 3PL (z 56 proc. w 2022 r. do 27 proc. w 2024 r.), rośnie znaczenie handlu detalicznego (non-food retail) i popyt na obiekty "szyte na miarę" (pre-let, SBU). Równocześnie sektor produkcyjny utrzymuje stabilny udział, a e-commerce traci pozycję głównego motoru wzrostu.
3. Spadek nowej podaży nie świadczy o słabości rynku. Polska wciąż utrzymuje pozycję piątego rynku logistycznego w Europie, zachowując przewagi konkurencyjne – kosztowe, lokalizacyjne i operacyjne. Deweloperzy dostosowują się do warunków rynkowych, skupiając się na inwestycjach pre-let i elastyczności. Konflikt w Ukrainie nadal ogranicza potencjalny impuls inwestycyjny w tym kierunku.