Zaloguj się 
Dzieje się!
Rynek mieszkaniowy przyspiesza. Deweloperzy sprzedają więcej, a kredytobiorcy wracają po finansowanie
Po trzech kwartałach 2025 r. deweloperzy notują wzrost sprzedaży, a liczba wniosków o kredyty hipoteczne rośnie w dwucyfrowym tempie. Na poprawę koniunktury wpływają niższe stopy procentowe, lepsza dostępność finansowania i rosnące zaufanie klientów. Czy zatem najtrudniejszy okres branża ma już za sobą?
Z tego artykułu dowiesz się…
- W jakiej skali rośnie sprzedaż mieszkań u deweloperów po trzech kwartałach 2025 r.
- Jak zmienił się popyt na kredyty mieszkaniowe w październiku 2025 r. wg BIK-u.
- Czy ceny nowych mieszkań w metropoliach rosną, spadają czy pozostają stabilne.
Rynek mieszkaniowy wraca na ścieżkę wzrostu. W trzecim kwartale 2025 r. sprzedaż nowych mieszkań wzrosła w większości firm deweloperskich, a w październiku liczba zapytań o kredyty mieszkaniowe była o jedną trzecią wyższa niż rok wcześniej. To sygnał, że finansowanie i popyt znów grają w jednej drużynie.
Rynek po trzech kwartałach – umiarkowany, ale stabilny wzrost
Po dziewięciu miesiącach 2025 r. większość firm deweloperskich odnotowała wzrost sprzedaży mieszkań w porównaniu z poprzednim rokiem (choć nie wszystkie opublikowały jeszcze raporty). Dane pokazują, że rynek wchodzi w fazę umiarkowanego ożywienia – sprzyja temu spadek stóp procentowych, większa dostępność kredytów hipotecznych i utrzymujący się popyt w największych miastach.
Jak wynika z przeprowadzonej dla serwisu Dompress.pl ankiety, Develia sprzedała w tym okresie 2500 lokali wobec 2700 rok wcześniej, co oznacza lekki spadek, ale trzeci kwartał przyniósł wyraźne odbicie – sprzedaż była o 7 proc. wyższa r/r i wyniosła 801 mieszkań.
– Od końca sierpnia obserwujemy ożywienie popytu, a ruch w biurach sprzedaży jest porównywalny do poziomu sprzed wprowadzenia ustawy o jawności cen – mówi Tomasz Kalet, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii.
Jednym z liderów poprawy wyników jest Archicom, który od stycznia do września sprzedał 1781 lokali – o ponad 20 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2024 r. W samym trzecim kwartale podpisano 619 umów wobec 589 rok wcześniej.
– Obserwujemy utrzymujący się, stabilny popyt, szczególnie w największych miastach, gdzie realizowane są nasze inwestycje – podkreśla Dawid Wrona, dyrektor operacyjny Archicomu.
Również Atal notuje istotny wzrost: w pierwszych trzech kwartałach zawarto 1158 umów, z czego aż 425 w trzecim kwartale, wobec 345 rok wcześniej.
– Trzeci kwartał był najlepszy sprzedażowo w tym roku, a wrzesień przyniósł szczególnie duży wzrost kontraktacji – wskazuje prezes spółki Zbigniew Juroszek.
Matexi i Robyg z pozytywnymi sygnałami
Z kolei spółka Matexi Polska zawarła w trzecim kwartale 110 umów, co oznacza wzrost o ponad 10 proc. względem poprzedniego kwartału i ponad 40 proc. r/r. Narastająco przez dziewięć miesięcy sprzedano 280 lokali.
– W minionym okresie widoczny był rosnący popyt na mieszkania. Zainteresowanie klientów utrzymywało się na dobrym poziomie, czemu sprzyjały lepsze warunki kredytowe wynikające z obniżki stóp procentowych – ocenia Katarzyna Mirota, członek zarządu Matexi Polska.
Spółka nie odnotowała typowego spowolnienia sezonowego, które w poprzednich latach było zauważalne.
– Spodziewamy się również dobrego czwartego kwartału. Obniżki stóp procentowych z pewnością działają na plus i wspierają dalszy wzrost popytu – dodaje Katarzyna Mirota.
Z kolei Grupa TAG (Robyg) od początku roku podpisała 1900 umów deweloperskich i 290 rezerwacyjnych, co oznacza wzrost o 40 proc. w trzecim kwartale względem drugiego.
– To pokazuje potencjał na cały rok. Rynek pozostaje aktywny, a zapotrzebowanie na nowe mieszkania, szczególnie w dużych miastach, nadal utrzymuje się na wysokim poziomie, m.in. z uwagi na silne potrzeby mieszkaniowe, migracje wewnętrzne oraz rosnące znaczenie najmu – mówi Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg.
Spółka utrzymuje wysoką dynamikę sprzedaży i wprowadza nowe projekty do oferty.
– Mimo bardziej wymagającego otoczenia gospodarczego, popyt na mieszkania utrzymuje się na stabilnym poziomie. Obserwujemy stabilny, wysoki poziom sprzedaży – zaznacza Joanna Chojecka.
Pozytywne sygnały płyną również z Ronson Development, który w trzecim kwartale sprzedał 167 mieszkań – niemal tyle, co w dwóch pierwszych kwartałach łącznie.
Dane pokazują, że dynamika sprzedaży rośnie w większości dużych firm, a na rynek wracają zarówno klienci kredytowi, jak i inwestorzy. Obniżki stóp procentowych, stabilizacja cen oraz stopniowe zwiększanie oferty nowych projektów pozwalają patrzeć na końcówkę roku z ostrożnym optymizmem.
Zdaniem eksperta
Niższe stopy pomagają, ale nie brakuje nowych wyzwań
Od września w pełni mocy weszła w życie ustawa o jawności cen ofertowych mieszkań, co mogło wprowadzić trochę zamieszania, ponieważ klienci zyskali dostęp do nowych informacji, co może spowolnić proces decyzyjny. Jest jeszcze za wcześnie, żeby ocenić skutki ustawy.
Po stronie podaży deweloperzy wskazują, że ceny gruntów przestały rosnąć i deweloperzy z solidnymi bilansami mogą to wykorzystać w kolejnych kwartałach. Co do kosztów budowy, to utrzymuje się stabilizacja, z jednej strony ceny materiałów idą lekko w dół, ale z drugiej koszty pracy lekko w górę.
Patrząc w przyszłość przed deweloperami stoi potencjalne wyzwanie budowy schronów nowo budowanych projektach, co wg komentarzy może podbić koszty wykonawstwa o około 5 proc. Oferta pozostaje duża, więc komentarze spółek o mniejszej liczbie nowych projektów w najbliższych kwartałach są racjonalne i zgodne z moimi oczekiwaniami. To, co ciąży kursom deweloperów mieszkaniowych w ostatnich tygodniach, to na pewno informacje dotyczące kolejnych samorządów, które chciałyby wyższego podatku od nieruchomości dla gotowych, lecz niesprzedanych mieszkań, aczkolwiek w tym przypadku uważam, że nie należy wyolbrzymiać tego problemu.
Źródłem niepewności jest również wspomniane ujawnienie cen mieszkań, którego efektów na zachowanie konsumenta po prostu nie znamy. Na pewno nie pomagają również, pojawiające się co jakiś czas komentarze ze strony polityków o potrzebie wprowadzenia jakiejś formy podatku katastralnego. To mogłoby uderzać w popyt inwestycyjny.
Niektórzy mogli liczyć na szybsze odbudowanie popytu, który co prawda rośnie i druga połowa roku powinna być mocniejsza niż pierwsza, to jednak niektórzy deweloperzy musieli już ograniczyć swoje pierwotne cele sprzedażowe na 2025 r.
Kredyty znów w górę
Poprawę nastrojów i impuls do dalszej poprawy koniunktury na rynku mieszkaniowym przynoszą najnowsze dane Biura Informacji Kredytowej (BIK).
Październik 2025 r. to kolejny, wyraźny wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. Z danych BIK-u wynika, że wartość zapytań o kredyty hipoteczne wzrosła o 34,3 proc. rok do roku, co potwierdza, że rynek finansowania mieszkań odzyskuje dynamikę po dwóch latach spowolnienia.
W przeliczeniu na dzień roboczy banki i SKOK-i skierowały do BIK-u zapytania o kredyty na łączną kwotę wyższą o ponad jedną trzecią niż w październiku 2024 r. Łącznie o kredyt na mieszkanie wnioskowało 42,9 tys. osób, wobec 34,5 tys. rok wcześniej, co oznacza wzrost o 24,5 proc. W porównaniu do września liczba wnioskujących zwiększyła się o 7,6 proc., co wskazuje, że popyt rośnie z miesiąca na miesiąc.
Więcej wniosków i wyższe kwoty kredytów
Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w październiku wyniosła 474,9 tys. zł, czyli o 7,9 proc. więcej niż przed rokiem. W ujęciu miesięcznym wzrost był mniejszy, ale wciąż dodatni – o 0,5 proc. Dane BIK-u potwierdzają, że coraz więcej klientów decyduje się na zakup większych lub droższych nieruchomości, co może być pochodną stabilizujących się cen na rynku pierwotnym i spadku kosztu pieniądza.
– Niemal o jedną czwartą więcej osób niż rok temu złożyło wniosek o kredyt mieszkaniowy. Potwierdza to rosnący trend zainteresowania bankowym finansowaniem zakupu swojego „M” – komentuje Sławomir Nosal, kierownik zespołu analiz Biura Informacji Kredytowej.
Ekspert BIK-u podkreśla, że wpływ ostatniej obniżki stóp o 0,25 pkt proc. z początku października będzie lepiej widoczny dopiero w listopadowych danych. Jeśli jednak obecne tempo wzrostu utrzyma się, 2025 r. może przynieść rekordową wartość udzielonych kredytów hipotecznych.
– Apetyt kredytobiorców rośnie równolegle do decyzji RPP, a nawet do samych zapowiedzi zmian poziomu stóp procentowych – dodaje Sławomir Nosal.
Ceny nowych mieszkań w październiku 2025 r. niemal bez zmian
Po miesiącach wyraźnych wahań ceny nowych mieszkań w największych polskich miastach wreszcie się ustabilizowały. Jak wynika ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w październiku średnie stawki za metr kwadratowy w większości metropolii pozostały zbliżone do poziomu z września. Zmiany – jeśli były – wynikały głównie ze struktury nowej oferty deweloperów, a nie z korekty cen w już realizowanych inwestycjach.
– We wrześniu emocjonowaliśmy się odsłonięciem cen wszystkich mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Na światło dzienne wyszły m.in. stawki lokali luksusowych. W październiku ruchy średnich cen metra kwadratowego znów wynikały głównie z wprowadzania nowych projektów. A te były różne w zależności od miasta – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Wykres interaktywny 
Pełny ekran Drogie mieszkania podbijają średnie w Krakowie i Poznaniu
Według analizy RynkuPierwotnego.pl jedynie w Krakowie i Poznaniu średnie ceny ofertowe wzrosły o 1 proc. miesiąc do miesiąca. W obu przypadkach było to skutkiem wprowadzenia do sprzedaży droższych inwestycji – w Krakowie z przeciętną ceną sięgającą 18,5 tys. zł za m kw., a w Poznaniu 16 tys. zł za m kw. W efekcie średnia dla całej oferty wynosiła pod koniec października 16,7 tys. zł w Krakowie i 13,6 tys. zł w Poznaniu.
W pozostałych metropoliach sytuacja wyglądała odwrotnie – na rynek trafiały głównie tańsze mieszkania. To przełożyło się na niewielkie spadki średnich cen: o 1 proc. w Trójmieście (do ok. 17 tys. zł za m kw.) i we Wrocławiu (do 15,2 tys. zł za m kw.). W tym ostatnim przypadku to korekta po wrześniowym skoku o 4 proc. wywołanym ujawnieniem cen apartamentów premium.
Warszawa i Łódź ze stabilnymi cenami
W stolicy średnia cena metra kwadratowego utrzymała się w październiku na poziomie ok. 18,4 tys. zł, a więc bez zmian w stosunku do września.
– O ile w Trójmieście średnia spadła poniżej 17 tys. zł, to raczej nie zanosi się, że w Warszawie wróci ona do poziomu sprzed dwóch miesięcy, czyli poniżej 18 tys. zł – zauważa Marek Wielgo.
Podobny obraz widać w Łodzi i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie ceny pozostają w granicach 11,2–11,3 tys. zł/m kw. W obu przypadkach mówimy więc o rynku dojrzałym, na którym wahania są minimalne. Łódź jest przy tym pierwszą metropolią, w której od dwóch miesięcy średnia cena jest niższa niż przed rokiem – w październiku o 2 proc.
Po dekadzie wzrostów – moment oddechu
Porównując dane rok do roku, widać, że nie ma już miasta, w którym dynamika cen byłaby dwucyfrowa. Po 10 miesiącach 2025 r. liderem stabilności pozostaje Łódź (-2 proc.), a zaraz za nią Kraków (+2 proc.), Warszawa, Poznań i GZM (+3 proc.). We Wrocławiu wzrost wynosi 4 proc., a w Trójmieście 9 proc., choć jeszcze we wrześniu było to aż 11 proc.
Trójmiasto – jak podkreśla Marek Wielgo – jest rynkiem specyficznym, zdominowanym przez drogie mieszkania powstające w pasie nadmorskim i w śródmieściu.
– O tej metropolii od dawna piszemy, że jest specyficzna ze względu na bliskość morza. Powstaje tam dużo bardzo drogich mieszkań przy Zatoce Gdańskiej i w Śródmieściu, co spowodowało, że wieloletni wicelider w rankingu najdroższych metropolii w Polsce – Kraków został zepchnięty przez Trójmiasto na trzecie miejsce – dodaje Marek Wielgo.
Wykres interaktywny Pełny ekran Rynek w równowadze z kredytami
Stabilizacja cen zbiega się w czasie z poprawą dostępności finansowania. Jeśli obecne tempo się utrzyma, a banki będą utrzymywać łagodniejsze kryteria udzielania finansowania, czwarty kwartał 2025 r. może okazać się jednym z najlepszych dla branży od czasów boomu sprzed pandemii.
Po miesiącach skokowych wzrostów i korekt sektor mieszkaniowy wchodzi w fazę równowagi z tendencją rosnącą. Negatywnym skutkiem tej sytuacji, szczególnie w perspektywie kolejnych kwartałów będzie rosnąca presja na wzrost cen. Tym bardziej że nad sektorem wisi perspektywa konieczności dostosowania projektów do wymogów ustawy schronowej. Choć w tym przypadku wciąż nie znamy jeszcze odpowiedzi na wiele kluczowych pytań.
Główne wnioski
- Większość dużych deweloperów notuje wzrost sprzedaży po trzech kwartałach 2025 r., a część firm przyspieszyła w trzecim kwartale.
- BIK odnotował silny impuls popytowy: wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe +34,3 proc. r/r, liczba wnioskujących +24,5 proc.
- Średnie ceny ofertowe w metropoliach są w większości stabilne; wzrosty punktowe wynikają głównie ze struktury nowej oferty.
