Rynek mieszkaniowy szuka impulsów do spadków cen

Według danych Otodom Analytics w styczniu 2025 r. deweloperzy wprowadzili do sprzedaży ponad 3,8 tys. lokali na siedmiu głównych rynkach. Jednak popyt okazał się niższy niż w grudniu 2024 r., ze wstępną sprzedażą na poziomie około 3 tys. mieszkań. To pogłębiło nadwyżkę podaży nad popytem, prowadząc do rekordowej liczby dostępnych w ofercie mieszkań – ponad 57 tys. w największych miastach i 73 tys. w ich aglomeracjach.

Oferta bije kolejne rekordy

Jednak mimo rekordowej liczby mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów, nie można jeszcze jednoznacznie mówić o nadpodaży na rynku. Analiza styczniowego bilansu mieszkań wprowadzonych do sprzedaży i tych faktycznie sprzedanych pokazuje, że sytuacja różni się w zależności od lokalizacji. W Krakowie, Wrocławiu, Łodzi i Katowicach wyraźnie dominowała podaż nad popytem. Z kolei w Trójmieście i Warszawie utrzymywała się względna równowaga między nową podażą a sprzedażą. W Poznaniu sprzedaż mieszkań przewyższyła liczbę nowych lokali wprowadzonych na rynek, co wskazuje na chwilową przewagę popytu. 

Dodatkowo podkreślić należy, że mówimy o zmianach miesięcznych, co stanowi zbyt krótką perspektywę do wyciągania daleko idących wniosków. Jest to możliwe, jeśli spojrzymy na dane w dłuższej perspektywie.

Jeśli chodzi o poziom oferty na koniec miesiąca – rośnie praktycznie od października 2023 r. Zjawisko szczególnie widoczne jest oczywiście w Warszawie – na koniec tego miesiąca w ofercie było 8 214 mieszkań, a jedyny spadek w ujęciu miesięcznym mieliśmy w grudniu 2024 r. Był to jednak spadek minimalny (13 876 w XI.2024 r. kontra 13 791 w XII. 2024 r.). Obecnie poziom oferty w stolicy to 13 978 mieszkań. 

Z bardzo istotnym wzrostem oferty mamy do czynienia także w Krakowie. Ciekawa sytuacja jest w Poznaniu, gdzie w długim terminie oferta oczywiście rosła, jednak od listopada ubiegłego roku stolica Wielkopolski złapała ewidentną zadyszkę.

– Trzeba  jednak zaznaczyć, że między poszczególnymi rynkami są znaczące różnice. W Katowicach i Łodzi, mimo odnotowanej w styczniu przewagi bieżącej podaży nad sprzedażą, czas wyprzedaży się skrócił, podczas gdy w Warszawie i Trójmieście, przy niewielkiej różnicy między sprzedażą a nową podażą, wyraźnie się wydłużył. W efekcie na rynkach z dużą liczbą dostępnych mieszkań wskaźniki sprzedaży ustabilizowały się lub spadły, a tam, gdzie oferta była relatywnie niska (Warszawa, Trójmiasto), czas wyprzedaży wzrósł – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom Analytics. 

W efekcie po raz pierwszy od listopada 2022 r. czas potrzebny na wyprzedanie oferty na wszystkich największych rynkach przekroczył pięć kwartałów, a w danych zagregowanych – sześć.

– Dlatego z pewnością warto obserwować tę sytuację, jednak to, czy mamy do czynienia z nadpodażą, będzie można określić po pierwszych trzech miesiącach roku. Dodatkowo dane GUS wskazują na to, że firmy deweloperskie dysponują wystarczającą liczbą pozwoleń, by w 2025 r. wprowadzić do sprzedaży porównywalną z 2024 r. liczbę mieszkań (53,3 tys. na siedmiu rynkach). O tym, jak dużo nowych inwestycji mieszkaniowych powstanie w 2025 r., zależy w dużej mierze od bieżącego tempa sprzedaży mieszkań – podkreśla Katarzyna Kuniewicz.

Ceny pozostają stabilne? Niejednoznaczne opinie ekspertów

Z kolei ze wstępnych analiz BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w czterech z siedmiu kluczowych metropolii ceny pozostały na niemal niezmienionym poziomie. W Krakowie i Poznaniu odnotowano niewielki wzrost średniej ceny za 1 m kw., natomiast w Trójmieście niewielki spadek.

Średnia cena nowych mieszkań we Wrocławiu (14,7 tys. zł za 1 m kw.) oraz na terenie Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (ok. 11,2 tys. zł) pozostała na podobnym poziomie już drugi miesiąc z rzędu. W Łodzi (ok. 11,5 tys. zł za 1 m kw.) stabilność cen utrzymuje się od czterech miesięcy. Natomiast w Krakowie (16,6 tys. zł za m kw.) i Poznaniu (13,4 tys. zł za 1 m kw.) zakończył okres czteromiesięcznej stagnacji, a ceny lekko wzrosły. Są to jednak cały czas zmiany niewielkie, często wynikające albo ze zmiany struktury oferty lub działań rabatowych deweloperów. 

Oczywiście szersza perspektywa i roczne zmiany cen w tych miastach to wciąż bardziej istotne wzrosty, choć lokalnie zróżnicowane. W Warszawie średnia cena 1 m kw. mieszkania wzrosła o 3 proc., ale we Wrocławiu aż o 12. 

– Gdy przeanalizujemy największe serwisy ogłoszeniowe w Polsce, liczba dostępnych ofert sprzedaży mieszkań jest obecnie na wieloletnich maksimach i rośnie praktycznie nieprzerwanie od końca 2023 r. Relatywnie wysoka dostępność ofert sprzedaży mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym sprawia, że kupujący mogą przebierać w ofertach. Jednocześnie zniknęła presja zakupowa silnie odczuwalna zwłaszcza w 2023 r., kiedy do wycenionych wysoko mieszkań i tak ustawiały się kolejki potencjalnych nabywców przyciągniętych na rynek mieszkaniowy przez program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – mówi Mateusz Księżopolski, Partner Associate w Dziale Audytu, KPMG w Polsce. 

Choć ceny ofertowe pozostają na wysokich poziomach, to coraz bardziej widoczne są rabaty, bez których nieruchomości zwłaszcza w gorszych lokalizacjach i o niższym standardzie praktycznie się nie sprzedają. W przypadku rynku pierwotnego sytuacja jest analogiczna – tu zastosowanie mają różnego rodzaju promocje, które coraz łatwiej wynegocjować z deweloperami.

– O ile rynek cały czas pamięta rok 2023, kiedy rosnące ceny przebijały kolejne bariery, to coraz powszechniejsze jest przekonanie o tym, że cenowe dostosowanie rynku nieruchomości dopiero nastąpi. Miejsce przecięcia się linii popytu i podaży będzie różne w różnych segmentach i lokalizacjach, natomiast coraz więcej uczestników rynku zakłada korektę, która nawet jeśli będzie jedynie kilkuprocentowa to przy pięcioprocentowej inflacji będzie odczuwalna zarówno dla sprzedających jak i kupujących – dodaje Mateusz Księżopolski. 

Według Artura Kucharzyka ze Stowarzyszenia Mieszkanicznik na rynek będą oddziaływać trzy kluczowe czynniki. Od ich skali zależeć będzie to, czy utrzyma się obecna stabilizacja, czy jednak będziemy się mogli spodziewać bardziej istotnych zmian.

– Po pierwsze, kluczową rolę odegra zapowiadany przez rząd program mieszkaniowy. To, czy obejmie on szerokie grono potencjalnych kredytobiorców, będzie miało istotny wpływ na rynek. Jeśli skala programu będzie porównywalna do „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.”, możemy spodziewać się znacznego wzrostu cen mieszkań. Natomiast jeśli jego zasięg będzie ograniczony i obejmie mniejszą grupę osób, co jest bardziej prawdopodobne, sytuacja na rynku pozostanie bardziej stabilna, a ceny nie powinny gwałtownie rosnąć. W takim przypadku prawdopodobna jest stagnacja przynajmniej do końca roku – mówi Artur Kucharzyk ze Stowarzyszenia Mieszkanicznik, Prezes Develocus Polska Sp. z o.o.

Drugim istotnym czynnikiem są stopy procentowe. Jeśli utrzymają się na obecnym poziomie, można spodziewać się dalszej stabilizacji rynku.

– Jeśli dojdzie do obniżek stóp procentowych – a według niektórych ekonomistów w tym roku mogą nastąpić nawet cztery – może to istotnie wpłynąć na rynek. Taki scenariusz przełożyłby się na wzrost zdolności kredytowej kupujących oraz obniżenie rat kredytów, co mogłoby dodatkowo zachęcić do zakupów mieszkań. Choć należy podkreślić – wszystko zależy od skali tych podwyżek – dodaje Artur Kucharczyk.

Trzeci czynnik to sytuacja na Ukrainie.

– Czy mieszkający w Polsce Ukraińcy wrócą do kraju? Czy – jeśli wojna się nie skończy – zostaną i przyjadą kolejni? Dlatego też, zanim będziemy stawiać ostateczne prognozy dotyczące cen, zastanowiłbym się, który z nich (oprócz sytuacji na Ukrainie) będzie bardziej realny. Dopiero na tej podstawie szacowałbym potencjalne prognozy, co do cen transakcyjnych nieruchomości – podkreśla Artur Kucharzyk ze Stowarzyszenia Mieszkanicznik.

Wiele wskazuje na to, że w nadchodzących miesiącach będziemy obserwować korekty i obniżki cen, ale nie we wszystkich indeksach.

– Przeciętne ceny mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie szczególnie w pierwszej połowie roku nie powinny spadać. Przede wszystkim dlatego, że oferta będzie zapewne uzupełniana projektami o podwyższonym standardzie i apartamentowymi, czyli o cenach wyższych od średniej rynkowej – mówi Katarzyna Kuniewicz z Otodom Analytics.

Według analityczki już w pierwszej połowie roku możemy jednak obserwować delikatną redukcję średniej ceny mieszkań sprzedanych, która znajdzie swoją kontynuację w drugiej połowie roku, o ile zrealizuje się scenariusz zakładający wejście w życie programu wspierającego popyt oraz symboliczną obniżkę stóp procentowych.

– Badania ankietowe, które prowadzimy od wielu miesięcy, wskazują, że grupa osób wstrzymujących się z zakupem z powodu zapowiadanego rządowego programu wsparcie pozostaje niewielka. Pod koniec 2024 r. tylko 5 proc. ankietowanych wskazywało, że oczekiwanie na program rządowy ma jakikolwiek wpływ na ich decyzję o sfinalizowaniu zakupu mieszkania – dodaje dyrektorka badań rynku w Otodom Analytics.

Symptomy korekty na rynku wtórnym

Wydłużający się proces podejmowania decyzji zakupowych ma coraz większy wpływ na sprzedających – w tym również właścicieli mieszkań z rynku wtórnego. Wraz z upływem kolejnych tygodni coraz częściej decydują się oni na obniżki cen, aby zwiększyć szanse na sprzedaż. Na rynku wtórnym szczególnie istotne jest to w przypadku właścicieli, którym zależy na szybkiej transakcji, zwłaszcza gdy w okolicy pojawiają się podobne oferty w bardziej konkurencyjnych cenach. 

Obserwowane korekty cenowe, zarówno w dotychczasowych ofertach, jak i w nowych ogłoszeniach, wpływają rzecz jasna na średnie stawki ofertowe. W ostatnich miesiącach rosły one jedynie sporadycznie, a w skali roku odnotowano w większości przypadków spadki.

Z dwunastu analizowanych przez portale Gratka.pl i Morizon.pl miast największy roczny spadek średnich cen mieszkań na rynku wtórnym miał miejsce w Lublinie – wyniósł 3,5 proc. Niewiele mniejsze obniżki zaobserwowano w Poznaniu i Szczecinie (3,1 proc.) oraz w Krakowie (2,8 proc.), który jeszcze niedawno przewodził w rankingu wzrostów cenowych.

Spośród analizowanych miast jedynie w trzech, średnie ceny ofertowe były w styczniu wyższe niż rok wcześniej – w Gdańsku o 0,4 proc., we Wrocławiu o 0,7 proc. a w Warszawie o 0,9 proc. W Białymstoku natomiast ceny utrzymały się na poziomie sprzed roku.

Pod względem nominalnym największa przecena dotyczyła mieszkań w Krakowie, gdzie średnia cena za metr kwadratowy spadła o 451 zł. W Poznaniu obniżka wyniosła 354 zł, a w Lublinie – 353 zł. W przeciwieństwie do tych miast, w Warszawie zanotowano wzrost średniej ceny o 155 zł, we Wrocławiu o 86 zł, a w Gdańsku o 64 zł względem stycznia 2024 r.

Najnowszy raport portali Gratka.pl i Morizon.pl przynosi również dwa kluczowe wnioski dotyczące spadającej liczby klientów na rynku wtórnym. “Dziś wyzwaniem dla klientów są przede wszystkim wysokie poziomy stawek ofertowych, które na przestrzeni ostatnich lat wzrosły zdecydowanie bardziej niż wynagrodzenia (szacunkowa mediana to ca. 6800 zł za miesiąc brutto – 5 tys. zł na rękę). Wynagrodzenia natomiast, choć wzrosły, to w znacznym stopniu są konsumowane przez inflację, czyli stale rosnące koszty życia. To nie tylko utrudnia wykazanie bankowi zdolności kredytowej, ale też wydłuża czas potrzebny na zgromadzenie środków na wymagany wkład własny” – czytamy w raporcie. 

Drugi czynnik to efekt postępującego odchodzenia od postrzegania mieszkania jako dobra inwestycyjnego. “Dziś mieszkania kupują głównie klienci, którzy chcą w nich mieszkać. Inwestorów i flipperów, którzy chcą na nich zarobić, wyraźnie ubyło” – pisze w raporcie Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka. 

Początek końca zamieszania legislacyjnego?

Wciąż mamy jednak do czynienia z zamieszaniem legislacyjnym. Z jednej strony to oczekiwanie na program mieszkaniowy, którego szczegóły mamy poznać niebawem. Z drugiej strony gotowy jest już projekt ustawy uwalniającej grunty, Lewica zgłosiła projekt przepisów dotyczącej budownictwa społecznego. Rodzi się jednak pytanie, czy wszystko to zmierza we właściwym kierunku i jak te zmiany mogą w ciągu całego roku oddziaływać na rynek?

– Rynek mieszkaniowy nie lubi niepewności. Ingerencje Państwa w branżę potrafią bardzo silnie rozchwiać popyt i podaż. „Bezpieczny kredyt 2 proc.” przeniósł deweloperów do eldorado. Duża część mieszkań sprzedanych w 2023 r. na wczesnym etapie projektu jest obecnie wydawana, a jednocześnie rozpoznawane są wysokie marże i zyski. Rozpędzone firmy deweloperskie mają potencjał, aby kontynuować działalność w podobnej skali, przyczyniając się do zmniejszenia niedoboru mieszkań w naszym kraju. Nowe inwestycje są nadal rozpoczynane, jednak ich skala dostosowywana jest do niższego popytu, generowanego aktualnie głównie przez klientów nabywających mieszkania za gotówkę – mówi Mateusz Księżopolski, Partner Associate w Dziale Audytu, KPMG w Polsce.

Czy jest obawa, że dojdzie do powtórki z rządowej stymulacji popytu przez tani kredyt?

– Myślę, że zbudowana została świadomość o krótkoterminowym przegrzaniu sektora i wygenerowanym wzroście cen. Utrzymujące się wysokie stopy procentowe nadal ograniczają zakupy mieszkań na kredyt – dodaje Mateusz Księżopolski.

Jeśli chodzi o stronę podażową to zdaniem eksperta – zwiększenie dostępności gruntów może oczywiście pomóc branży, umożliwiając zabudowę atrakcyjnych działek, ale jest to tylko jeden z czynników, które należy rozważyć.

– Kwestie związane z ewentualną ustawą schronową, wsparcie dla budownictwa społecznego, dostępność pracowników budowlanych czy ceny materiałów mogą mieć niebagatelny wpływ na sektor. Nie mówiąc już o wyczekiwanym zakończeniu działań wojennych na Ukrainie i kwestii odbudowy tego kraju – podkreśla ekspert KPMG.

Główne wnioski

1. Rosnąca podaż mieszkań nie znajduje odzwierciedlenia w popycie. Liczba mieszkań wprowadzanych na rynek przez deweloperów rośnie, ale sprzedaż nie nadąża za podażą. W największych miastach liczba dostępnych ofert osiągnęła rekordowy poziom, a czas potrzebny na wyprzedanie mieszkań wydłużył się do ponad pięciu kwartałów. Sytuacja na poszczególnych rynkach jest zróżnicowana – w Krakowie, Wrocławiu, Łodzi i Katowicach podaż znacznie przewyższa popyt, podczas gdy w Poznaniu sprzedaż przewyższała nowe wprowadzenia.
2. Ceny mieszkań pozostają stabilne, ale pojawiają się oznaki korekty. Na rynku pierwotnym ceny mieszkań w większości miast są stabilne, choć w Krakowie i Poznaniu odnotowano niewielki wzrost, a w Trójmieście – spadek. Z kolei na rynku wtórnym widoczna jest stopniowa korekta – w wielu miastach średnie ceny ofertowe spadły w porównaniu rok do roku, szczególnie w Lublinie, Poznaniu i Szczecinie. Jednocześnie deweloperzy coraz częściej stosują rabaty i promocje, a w gorszych lokalizacjach sprzedaż bez obniżek cen staje się coraz trudniejsza.
3. Niepewność legislacyjna i makroekonomiczna wpłynie na przyszłość rynku. Decydujący wpływ na przyszłe trendy będą miały: planowany przez rząd program mieszkaniowy, poziom stóp procentowych oraz sytuacja geopolityczna, w tym wojna na Ukrainie. Jeśli nowy program wsparcia dla kredytobiorców obejmie szeroką grupę osób, może doprowadzić do ponownego wzrostu cen. Natomiast ewentualne obniżki stóp procentowych zwiększą zdolność kredytową kupujących, co może pobudzić rynek. Niepewność co do przyszłych regulacji, dostępności gruntów i kosztów budowy sprawia, że deweloperzy dostosowują skalę nowych inwestycji do aktualnego poziomu popytu.