Rynek najmu wchodzi w fazę równowagi. Co oznacza stabilizacja w 2026 r.?

Kończący się właśnie rok nie przyniósł przełomu na rynku najmu mieszkań, ale wyraźnie zamknął etap gwałtownych zmian. Czynsze w większości miast przestały rosnąć skokowo, popyt wyhamował, a najemcy coraz częściej zaczęli kalkulować wydatki, zamiast akceptować każdą stawkę. W takich warunkach rynek wchodzi w 2026 r. nie z pytaniem o kolejną falę wzrostów, lecz o to, gdzie przebiega nowa równowaga między oczekiwaniami właścicieli a realnymi możliwościami najemców.

Końcówka roku w trybie pauzy

Listopad i grudzień – tradycyjnie spokojniejsze miesiące na rynku najmu – po raz kolejny potwierdziły, że decyzje mieszkaniowe coraz częściej ustępują miejsca innym wydatkom gospodarstw domowych. W listopadzie liczba dostępnych ofert w 18 największych miastach spadła miesiąc do miesiąca o 8 proc. Aktywność najemców wyraźnie osłabła. Na koniec miesiąca w serwisie Otodom aktywnych było 24,7 tys. ogłoszeń najmu. Aż 95 proc. analizowanych rynków lokalnych odnotowało spadek podaży.

– Najsilniej zareagował Sopot, gdzie podaż skurczyła się aż o 27 proc. miesiąc do miesiąca. To efekt specyfiki rynku silnie uzależnionego od turystyki. Wraz z nadejściem zimy właściciele mieszkań przekierowują ofertę z najmu długoterminowego na krótkoterminowy, przygotowując się na okres sylwestrowy i ferie. To naturalnie ogranicza dostępność lokali – mówi Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Wraz z nadejściem zimy właściciele mieszkań przekierowują ofertę z najmu długoterminowego na krótkoterminowy, przygotowując się na okres sylwestrowy i ferie, co naturalnie ogranicza dostępność lokali.

Na tym tle wyróżniały się pojedyncze wyjątki. W Zielonej Górze liczba ofert pozostała stabilna, natomiast Opole – jako jedyne z dużych miast – zanotowało wzrost podaży o 11 proc. miesiąc do miesiąca, zbliżając się do poziomów notowanych w okresie wakacyjnym.

Popyt słabnie, ale nie znika

Spadek podaży zbiegł się w czasie z dalszym osłabieniem aktywności najemców. W listopadzie liczba odpowiedzi na ogłoszenia była o 15 proc. niższa niż w październiku, choć w ujęciu rocznym widoczny był jeszcze symboliczny wzrost zainteresowania – o 2,5 proc. Struktura popytu pozostawała jednak niezmienna: największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania dwupokojowe, postrzegane jako kompromis między funkcjonalnością a kosztem.

Jednocześnie coraz wyraźniej widoczna była rosnąca wrażliwość cenowa. W największych miastach – Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście – najemcy coraz częściej poszukiwali mieszkań w niższych przedziałach budżetowych. W stolicy dominowały oferty do 3 tys. zł. Jeszcze kilka miesięcy wcześniej granica akceptowalnego czynszu znajdowała się bliżej 3,5 tys. zł.

Stawki pod kontrolą

Pomimo słabszego popytu 2025 r. nie przyniósł gwałtownych spadków czynszów. W listopadzie średnia ofertowa cena najmu mieszkania wyniosła 3 641 zł, czyli 71 zł za m kw., pozostając na identycznym poziomie jak miesiąc wcześniej. Analiza całego roku pokazuje, że tempo zmian było wyjątkowo niskie.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

– Analiza ostatnich 12 miesięcy pokazuje, że przeciętne miesięczne tempo wzrostu czynszów było symboliczne i wynosiło 0,09 proc. Lokalnie widoczne są jednak delikatne korekty oraz przesunięcia w stronę wyższych stawek. Szczególnie w Olsztynie, Kielcach i Opolu – odpowiednio o 2,4 proc., 1,8 proc. i 1,6 proc. – dodaje Agata Stachowiak.

Analiza ostatnich 12 miesięcy pokazuje, że przeciętne miesięczne tempo wzrostu czynszów było symboliczne i wynosiło 0,09 proc.

Najtańszym miastem pod względem kosztów najmu pozostawały Kielce, ze średnią stawką 2 tys. zł miesięcznie. Na drugim biegunie znalazła się Warszawa, gdzie przeciętny czynsz wynosił 4 935 zł, przy czym stolica zanotowała w 2025 r. spadek stawek o 3,3 proc. r/r. Łącznie obniżki cen objęły osiem miast wojewódzkich, z największymi spadkami w Rzeszowie i Białymstoku.

Zróżnicowanie miast coraz wyraźniejsze

Również dane Rankomat.pl i Rentier.io pokazują, że w skali całego 2025 r. czynsze w większości miast rosły, choć tempo wzrostów było umiarkowane i silnie zróżnicowane regionalnie. Najdroższymi rynkami pozostały Warszawa (78 zł za 1 m kw.), Gdańsk (67 zł) oraz Kraków (66 zł). Z kolei najniższe stawki utrzymywały się w Częstochowie, Sosnowcu i Radomiu.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

W ujęciu rocznym najwyższe wzrosty odnotowano w Toruniu (6,9 proc.), Radomiu (4,8 proc.) oraz Gdańsku (3,9 proc.). Jednocześnie pięć miast zanotowało spadki stawek – największe w Sosnowcu, Katowicach i Rzeszowie. Kraków wyróżniał się niemal pełną stabilnością, ze wzrostem na poziomie zaledwie 0,2 proc.

Istotnym elementem obrazu rynku w 2025 r. było utrzymanie przewagi najmu nad kredytem hipotecznym w większości dużych miast. W 13 z 17 analizowanych lokalizacji miesięczny koszt wynajmu mieszkania o powierzchni 50 m kw. był niższy niż rata kredytu, przy założeniu 10-proc. wkładu własnego oraz 30-letniego okresu spłaty.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Największą różnicę odnotowano w Krakowie, gdzie najem był średnio o ponad 1 tys. zł miesięcznie tańszy niż rata kredytu. Wyraźna przewaga najmu widoczna była również w Warszawie, Gdańsku, Poznaniu i Gdyni. Wyjątkiem pozostawały miasta o najniższych stawkach czynszów, takie jak Częstochowa, Sosnowiec czy Radom, gdzie relacja między kosztem najmu a kredytem była niemal zrównana lub nieznacznie niekorzystna dla najemców.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Rynek najmu w 2026 r. – koniec presji, początek równowagi

Prognozy na 2026 r. wskazują, że rynek najmu mieszkań w Polsce wejdzie w fazę względnej równowagi. Po kilku latach silnych wahań – najpierw dynamicznego wzrostu popytu, a następnie stopniowego schładzania – sektor powinien funkcjonować w warunkach większej przewidywalności. Kluczowe znaczenie będą miały czynniki strukturalne: sytuacja demograficzna, migracje, rynek pracy oraz dostępność kredytów hipotecznych.

Eksperci są zgodni, że obserwowane osłabienie popytu na najem nie ma jednego źródła. Jest efektem zarówno naturalnych cykli rynkowych, jak i długofalowych zmian społeczno-gospodarczych.

– Obecna kondycja rynku najmu to mieszanka różnych czynników. Z jednej strony obserwujemy naturalne, sezonowe wahania aktywności najmu, typowe szczególnie dla wiosny i lata, które wpływają na krótkookresowe spowolnienia lub przyspieszenia popytu. Z drugiej strony zmieniające się warunki demograficzne, mobilność młodych dorosłych oraz utrzymujące się relatywnie wysokie dochody w niektórych miastach sprzyjają utrzymaniu popytu, nawet gdy część gospodarstw domowych ostrożniej podchodzi do kosztów życia. Dane za 2025 r. pokazują, że mimo lokalnych spadków średnie stawki w większości miast pozostają wyższe niż rok wcześniej, co potwierdza znaczenie czynników strukturalnych – mówi Michał Ratajczak, analityk porównywarki Rankomat.pl.

Dane za 2025 r. pokazują, że mimo lokalnych spadków średnie stawki w większości miast pozostają wyższe niż rok wcześniej, co potwierdza znaczenie czynników strukturalnych.

Popyt zatem nie zaniknie, ale stanie się bardziej selektywny – najemcy będą częściej porównywać oferty, zwracać uwagę na relację ceny do standardu oraz lokalizację.

– Przykłady Torunia, Bydgoszczy, Szczecina i Radomia pokazują, że są to miasta ze środkowej lub niższej półki cenowej pod względem stawek najmu. To właśnie tam w 2025 r. czynsze rosły najszybciej, ponieważ brak innych silnych ośrodków w regionie przyciąga nowych mieszkańców i zwiększa popyt, a nie każdy decyduje się na przeprowadzkę od razu do Krakowa czy Warszawy – choćby ze względu na sam dystans. Rosną także stawki w Gdańsku, gdzie z kolei istotną rolę odgrywa stały napływ turystów oraz atrakcyjne położenie nad Zatoką – dodaje Michał Ratajczak.

Czynsze: stabilizacja z umiarkowaną presją wzrostową

W perspektywie całego 2026 r. nie należy oczekiwać gwałtownych zmian stawek. Wzrosty czynszów – o ile się pojawią – powinny mieć charakter umiarkowany i być silnie uzależnione od lokalnych warunków rynkowych.

– Przez najbliższe 12-18 miesięcy spodziewamy się raczej stabilizacji stawek czynszów, z naciskiem na umiarkowany wzrost, niż gwałtownych korekt. Kluczowe będą tutaj podaż nowych ofert najmu oraz sytuacja na rynku pracy. Stabilne zatrudnienie i relatywnie dobre dochody sprzyjają utrzymaniu popytu, a koszty finansowania – mimo spadków stóp procentowych – będą obniżać się raczej stopniowo niż skokowo, co nie powinno wywrócić rynku – mówi Michał Ratajczak.

Przez najbliższe 12-18 miesięcy spodziewamy się raczej stabilizacji stawek czynszów, z naciskiem na umiarkowany wzrost, niż gwałtownych korekt.

W praktyce oznacza to, że czynsze najprawdopodobniej będą rosły w tempie zbliżonym do inflacji lub nieco poniżej niej, a w części miast możliwe będą dalsze korekty w dół – szczególnie tam, gdzie w 2025 r. pojawiły się spadki rok do roku.

– Na razie nic nie wskazuje na zmianę tego trendu – ani sytuacja krajowa, bo choć stopy procentowe spadają, to tempo tych spadków przypomina raczej odkrajanie salami niż grube cięcia, ani sytuacja międzynarodowa, zwłaszcza za naszą wschodnią granicą, gdzie konflikt między Rosją a Ukrainą wydaje się daleki od decydujących rozstrzygnięć. To czynnik, który mógłby wpłynąć na migracje ludności, a tym samym zachwiać rynkiem najmu w Polsce – prognozuje analityk Rankomat.pl.

Najem instytucjonalny coraz silniejszym graczem

Jednym z najważniejszych trendów 2026 r. będzie dalszy rozwój najmu instytucjonalnego (PRS), zwłaszcza w największych aglomeracjach. Rosnąca oferta profesjonalnie zarządzanych mieszkań zwiększy konkurencję na rynku i wpłynie na oczekiwania najemców.

– Po przejściowej gorączce na rynku najmu obserwujemy wyraźne ochłodzenie popytu. Na największych rynkach rośnie jednocześnie znaczenie najmu instytucjonalnego, który staje się realną konkurencją dla właścicieli indywidualnych. Mniejsze zainteresowanie najmem skutkuje nie tylko stabilizacją stawek, ale często skłania właścicieli niewynajętych lokali do decyzji o ich sprzedaży – zauważa Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka.

Po przejściowej gorączce na rynku najmu obserwujemy wyraźne ochłodzenie popytu. Mniejsze zainteresowanie najmem skutkuje nie tylko stabilizacją stawek, ale często skłania właścicieli niewynajętych lokali do decyzji o ich sprzedaży.

PRS, dzięki skali działania i standaryzacji oferty, może skuteczniej dostosowywać ceny i warunki najmu do zmieniającego się popytu, co w dłuższym horyzoncie będzie zwiększać presję konkurencyjną na indywidualnych właścicieli.

Odporne segmenty i obszary ryzyka

Największą stabilność w 2026 r. powinny zachować mieszkania jedno- i dwupokojowe w dużych miastach, odpowiadające na potrzeby studentów, młodych profesjonalistów oraz migrantów wewnętrznych. Z wyzwaniami mogą natomiast mierzyć się właściciele większych lokali o niższym standardzie, zlokalizowanych w starszych budynkach.

– Z większymi trudnościami w znajdowaniu najemców będą spotykać się właściciele mieszkań trzy- i czteropokojowych w starszym budownictwie. Wysokie koszty utrzymania oraz konieczność remontów podnoszących standard mogą przesądzać o kierowaniu takich lokali na rynek sprzedaży – prognozuje Marcin Drogomirecki.

Zmienia się wielkość podaży ofert, zmienia się jej struktura, zmieniają się także najemcy oraz ich potrzeby i oczekiwania.

– Rynek najmu w nadchodzących miesiącach będzie mocno ewoluował i zdecydowanie nie będzie już taki, jaki obserwowaliśmy rok czy dwa lata temu – dodaje ekspert.

Regulacje i presja konkurencyjna

Rok 2026 przyniesie istotne zmiany regulacyjne dotyczące najmu krótkoterminowego, wynikające z unijnego rozporządzenia STR. Obowiązek rejestracji lokali oraz spełnienia wymogów sanitarnych i przeciwpożarowych może ograniczyć rentowność tego segmentu i zwiększyć podaż mieszkań na rynku najmu długoterminowego.

– Rentowność najmu pozostanie blisko obecnych poziomów, choć trend średnioterminowy jest lekko spadkowy z uwagi na ożywienie na rynku sprzedaży i poprawę zdolności kredytowej części najemców. Jeżeli dodatkowo zwiększy się podaż ze strony sektora najmu instytucjonalnego lub regulacje ograniczą zyski z najmu krótkoterminowego, presja konkurencyjna może wzmocnić hamowanie czynszów – zauważa Anton Bubiel, prezes Rentier.io.

W warunkach większej konkurencji i ostrożniejszego popytu rośnie znaczenie zabezpieczenia interesów obu stron umowy najmu. Polisy mieszkaniowe oraz OC najemcy coraz częściej postrzegane są jako element rynkowego standardu.

– Już relatywnie niewielki koszt ubezpieczenia pozwala ograniczyć ryzyko finansowe po obu stronach umowy. To nie tylko kwestia ochrony majątku, ale także większego komfortu psychicznego i mniejszej liczby sporów między właścicielem a lokatorem – podkreśla Ewelina Ratajczak, ekspertka ds. ubezpieczeń nieruchomości Rankomat.pl.

2026: rok równowagi, nie przełomu

Prognozy na 2026 r. wskazują, że rynek najmu będzie funkcjonował w warunkach większej stabilności niż w poprzednich latach – bez gwałtownych wzrostów czynszów, ale również bez załamania popytu.

– Jeżeli nie wydarzy się nic nadzwyczajnego (np. załamanie frontu na Ukrainie), rynek najmu w Polsce powinien się dalej stabilizować. Z jednej strony rosnące dochody będą ułatwiały podejmowanie decyzji o najmie mieszkań osobom, które nie są zdecydowane na zakup. Z drugiej strony nie należy się spodziewać zwiększonej fali podaży. To najprawdopodobniej będzie hamować spadki stawek, a w niektórych segmentach rynku może zaowocować niewielkimi wzrostami – prognozuje Michał Ratajczak.

Jeżeli nie wydarzy się nic nadzwyczajnego, rynek najmu w Polsce powinien się dalej stabilizować.

Wiele będzie też zależało od tego, jak rozwinie się sytuacja na rynku kredytów hipotecznych.

– Jeżeli ich dostępność i oprocentowanie znów staną się atrakcyjne dla większej grupy klientów myślących o zakupie własnego mieszkania, automatycznie ograniczy to grono osób skłonnych do płacenia czynszu za lokal wynajmowany od właściciela – dodaje analityk.

Coraz większe znaczenie będą miały także lokalne uwarunkowania, jakość oferty oraz postępująca profesjonalizacja rynku. Dla właścicieli oznacza to konieczność dostosowania strategii, a dla najemców – większy wybór i bardziej przewidywalne warunki najmu.

Główne wnioski

1. 2025 r. przyniósł normalizację rynku najmu – bez gwałtownych wzrostów czynszów i z wyraźnym osłabieniem popytu, ale bez jego załamania. Coraz większe znaczenie mają lokalne uwarunkowania oraz realna siła nabywcza najemców.
2. Prognozy na 2026 r. wskazują na stabilizację stawek, z ewentualnymi umiarkowanymi wzrostami w tempie zbliżonym do inflacji oraz lokalnymi korektami tam, gdzie rynek był wcześniej przegrzany.
3. Rynek będzie coraz silniej segmentowany – najlepiej radzić sobie powinny małe mieszkania w dużych miastach oraz najem instytucjonalny, podczas gdy większe lokale o niższym standardzie i najem krótkoterminowy pozostaną najbardziej wrażliwe na zmiany popytu i regulacje.