Rynek prywatnych akademików na fali wznoszącej. Rytm będzie nadawać technologia

Prywatne akademiki (PBSA – Purpose-Built Student Accommodation) to sektor, który w Polsce dopiero zyskuje na znaczeniu. Ale już dziś widać, że ma potencjał, znacząco wykraczający poza niszę.

W kraju, który jest piątym rynkiem edukacyjnym Unii Europejskiej, nowoczesna baza mieszkaniowa dla studentów wciąż nie jest dostatecznie rozwinięta. Pozostajemy daleko w tyle za państwami zachodnimi, gdzie PBSA stanowi integralny element infrastruktury edukacyjnej. Dla porównania – w Wielkiej Brytanii czy Holandii prywatne akademiki nie tylko uzupełniają ofertę uczelni, ale też przyciągają studentów zagranicznych wysokim standardem i kompleksowym zapleczem. 

Inwestorzy w Europie dostrzegają potencjał PBSA 

Europejski rynek nieruchomości doświadcza wyraźnej zmiany kierunku inwestycji. Inwestorzy coraz chętniej odchodzą od tradycyjnych segmentów komercyjnych, przenosząc kapitał do sektora nieruchomości operacyjnych (OpRE – Operational Real Estate). Ich udział w całkowitych inwestycjach w nieruchomości wzrósł z 25 proc. w 2014 roku do 37 proc. w 2024 roku. Trend ten utrzymał się także w pierwszym kwartale 2025 roku – już 38 proc. kapitału płynie do nieruchomości operacyjnych.

Trzy najczęściej wskazywane sektory, w których inwestorzy już ulokowali kapitał to: mieszkania wielorodzinne (Multifamily) – 51 proc., właśnie prywatne akademiki budowane z myślą o studentach (PBSA) – 51 proc. oraz domy opieki – 36 proc.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Jednak z najnowszego badania Savills wynika, że aż 62 proc. inwestorów planuje ulokować właśnie w tym sektorze kapitał w ciągu najbliższych trzech lat. To pierwszy raz, kiedy PBSA wyprzedza sektor wielorodzinny, który przez ostatnie dwa lata pozostawał na szczycie z wynikiem 57 proc. 

Rosnące zainteresowanie PBSA to efekt dynamicznie rozwijającego się rynku, deficytu nowoczesnych form zakwaterowania studenckiego oraz wysokiej rentowności operacyjnej. Ale to nie jedyna zmiana na liście inwestycyjnych priorytetów. Znacząco wzrosło także zainteresowanie sektorem Senior Living (z 29 proc. do 41 proc.) oraz domami opieki (z 16 proc. do 35 proc.). To istotny zwrot po kilku trudnych latach, kiedy sektor opieki mierzył się m.in. z rosnącymi kosztami operacyjnymi i ograniczoną stabilnością.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Nowa generacja mieszkańców i nowe podejście do projektowania

Nowoczesne, prywatne akademiki różnią się od tradycyjnych domów studenckich przede wszystkim standardem inwestycji oraz układem funkcjonalnym. Wiąże się to bezpośrednio z tym, czego oczekują studenci.

– Zazwyczaj są to jedno- lub dwuosobowe pokoje z rozbudowanymi częściami wspólnymi sprzyjającymi rekreacji i integracji. Pokoje są często wyposażone we własne aneksy kuchenne i łazienki, a standard wykończenia nierzadko dorównuje hotelom, zarówno pod względem wyposażenia, jak i dostępu do mediów – mówi Karol Dzięcioł, członek zarządu Develia, spółki, która sukcesywnie zwiększa swoje zaangażowanie w ten segment rynku nieruchomości. 

Przeczytaj: Szczęśliwy dom w niełatwych czasach. Co naprawdę skłania Polaków do przeprowadzek?

Współczesne prywatne akademiki w Polsce to już więc nie tylko dach nad głową, ale także atrakcyjne miejsce do życia, nauki i budowania relacji.

– Nowoczesne przestrzenie wspólne, strefy coworkingowe, kuchnie, sale fitness, sale gier, a czasami nawet taras na dachu – te wszystkie powierzchnie projektowane są z myślą o maksymalnym komforcie i funkcjonalności – mówi Bartłomiej Polnik, zastępca dyrektora i starszy menedżer ds. projektów i rozwoju – sektor PRS i Mieszkalnictwa w Savills. 

Dla inwestorów oznacza to konieczność ścisłej współpracy z ekspertami, którzy rozumieją nie tylko rynek, ale też zmieniające się potrzeby młodych ludzi.

– Takie partnerstwo zapewnia kompleksowe usługi doradztwa projektowego, które obejmują nie tylko analizę rynku, ale również wsparcie w procesie planowania i realizacji nowoczesnych przestrzeni akademickich – dodaje ekspert.

Kluczowi w projektowaniu akademików stają się również eksperci ESG, którzy pomagają tworzyć rozwiązania wpisujące się w ideę zrównoważonego rozwoju i efektywności energetycznej. To już nie tylko kwestia komfortu, ale także wymóg regulacyjny i kluczowy element przewagi rynkowej. 

Ekologia w służbie rentowności

– Budynki muszą być przygotowane na integrację z inteligentnymi sieciami energetycznymi oraz spełniać coraz bardziej restrykcyjne wymagania środowiskowe.

Zgodność z dyrektywą EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) staje się dla nowych projektów PBSA punktem wyjścia.

– Wymagania ESG oraz dyrektywa EPBD znacząco wpływają na projektowanie, realizację i zarządzanie prywatnymi akademikami w Polsce. Nowe przepisy wyznaczają konkretne daty i techniczne standardy, które muszą być wdrażane już dziś – to rozwiązania bardziej wymagające niż obecnie obowiązujące Warunki Techniczne, ale niezbędne, jeśli chcemy, by budynki były efektywne i atrakcyjne przez kolejne dekady – mówi Bartłomiej Polnik z Savills.

Projektując nowe akademiki, już na etapie koncepcji uwzględnia się parametry efektywności energetycznej, automatyzację oraz monitoring środowiska wewnętrznego.

– W praktyce oznacza to wdrażanie zaawansowanych systemów automatyki budynkowej (BACS), inteligentnego sterowania oświetleniem i wentylacją, a także stałe monitorowanie jakości powietrza. Takie podejście pozwala nie tylko optymalizować zużycie energii i obniżać koszty eksploatacyjne, ale także realnie poprawia komfort użytkowników i podnosi wartość inwestycji w oczach najemców oraz inwestorów – dodaje Bartłomiej Polnik. 

Natomiast jeśli chodzi o zarządzanie obiektami, kluczowe staje się stałe monitorowanie efektywności energetycznej i gotowość do wdrażania kolejnych usprawnień – zarówno w zakresie technologii, jak i wykorzystania odnawialnych źródeł energii.

– Budynki muszą być przygotowane na integrację z inteligentnymi sieciami energetycznymi oraz spełniać coraz bardziej restrykcyjne wymagania środowiskowe – podkreśla Bartłomiej Polnik, zastępca dyrektora i starszy menedżer ds. projektów i rozwoju – sektor PRS i Mieszkalnictwa w Savills. 

Polska na mapie europejskiego boomu

– Rosnąca zamożność polskiego społeczeństwa sprawia, że coraz więcej rodziców i opiekunów jest w stanie zapewnić swoim dzieciom wyższy standard zakwaterowania podczas studiów.

W skali Europy sektor PBSA rośnie dynamicznie. Do 2028 roku planowany jest wzrost o 70 proc., co przekłada się na 22 mld euro inwestycji. W Polsce trwa budowa ponad 4 tys. miejsc, a kolejne 5 tys. jest planowanych. Wzrost zainteresowania potwierdzają dane – ponad połowa inwestorów planuje zwiększyć zaangażowanie w ten rynek.

– Polska jest jednym z największych ośrodków szkolnictwa wyższego w Europie. Według danych GUS, liczba studiujących w Polsce wynosi obecnie ok. 1,25 mln i konsekwentnie się zwiększa – pod koniec obecnej dekady na naszych uczelniach wyższych kształcić się będzie aż 1,4 mln osób – mówi Patryk Pośpiech, dyrektor ds. Inwestycji w sektorze mieszkaniowym, JLL. 

Szybko rośnie zwłaszcza odsetek studentów z zagranicy – w roku akademickim 2023-2024 było ich już ponad 107 tys., rekordowy poziom w historii polskiego szkolnictwa wyższego. 

– Szacujemy, że niezaspokojony popyt na pokoje studenckie kształtuje się na poziomie ok. 400 tys. łóżek. W samej tylko Warszawie brakuje 60 tys. łóżek – większy popyt na miejsca noclegowe dla studentów jest obecnie tylko w Londynie, Paryżu i Berlinie. Według danych JLL całkowita oferta sektora PBSA w Polsce w styczniu 2025 roku wynosiła zaledwie 13 tys. łóżek, zaspokajających potrzeby kwaterunkowe zaledwie 1 proc. studiujących – dodaje ekspert JLL. 

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Jakie zatem czynniki wskazują nie tylko na istotny do wykorzystania potencjał, ale i szansę na rozwój tego sektora w Polsce?

– Przede wszystkim wiele istniejących akademików, zwłaszcza tych należących do uczelni publicznych, jest już mocno wyeksploatowanych i nie spełnia oczekiwań współczesnych studentów, co dodatkowo zwiększa popyt na nowoczesne prywatne obiekty. Ponadto, rosnąca zamożność polskiego społeczeństwa sprawia, że coraz więcej rodziców i opiekunów jest w stanie zapewnić swoim dzieciom wyższy standard zakwaterowania podczas studiów – mówi Jacek Kałużny dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Operacyjnych w Savills Polska.

Bardzo duże znaczenie ma także dynamiczny wzrost liczby studentów zagranicznych, którzy coraz częściej wybierają Polskę ze względu na wysoką jakość nauczania oraz szeroką ofertę programów w językach obcych.

– W roku akademickim 2023-2024 udział studentów z zagranicy sięgnął już 8,6 proc. ogółu studiujących, podczas gdy jeszcze kilkanaście lat temu było to poniżej 1 proc. – dodaje Jacek Kałużny.

Co istotne, popyt na nowoczesne akademiki występuje w wielu dużych miastach akademickich, nie tylko w Warszawie czy Krakowie, co pozwala inwestorom na dywersyfikację geograficzną portfela, której w takiej skali nie oferują inne rynki w Europie Środkowej i Wschodniej.

– Nawet jeśli uwzględnimy, że w planach lub budowie znajduje się obecnie 11 800 kolejnych miejsc, oferta prywatnych akademików pozostaje zaledwie kroplą w morzu potrzeb. Dodatkową zachętą dla inwestorów może być fakt, że konkurencja na tym rynku jest wciąż mała, przy czym większość rynkowej oferty znajduje się w rękach tylko kilku podmiotów – dodaje Patryk Pośpiech, dyrektor ds. Inwestycji w sektorze mieszkaniowym, JLL. 

Przeczytaj: Czy należy walczyć z mikrokawalerkami i małymi mieszkaniami?

Perspektywa inwestycyjna 

– Pomijając kwestię deficytu miejsc w akademikach, potencjał inwestycyjny leży przede wszystkim w skali rynku. Ze względu na dużą liczbę studentów Polska plasuje się w czołówce rynków akademickich w Europie. Co roku rośnie też udział studentów zagranicznych. Dodatkowo zwroty z najmu nieco przewyższające średnią dla Europy Zachodniej, przy jednoczesnym niskim nasyceniu rynku, tworzą sprzyjające warunki do stabilnych inwestycji kapitałowych – mówi Karol Dzięcioł, członek zarządu Develii.

Co istotne, popyt na nowoczesne akademiki występuje w wielu dużych miastach akademickich, nie tylko w Warszawie czy Krakowie, co pozwala inwestorom na dywersyfikację geograficzną portfela, której w takiej skali nie oferują inne rynki w Europie Środkowej i Wschodniej.

– PBSA to także sektor o antycyklicznym charakterze – popyt na wyższą edukację nie jest silnie skorelowany z koniunkturą gospodarczą, historycznie w okresach spowolnienia gospodarczego zdarzało się, że studenci wydłużali czas nauki, a niektórzy absolwenci wracali na studia, aby zyskać dodatkowe wykształcenie. Ponadto, umowy najmu, zawierane najczęściej na okres około 10-11 miesięcy pozwalają inwestorom szybciej dostosowywać czynsze do zmian rynkowych, co stanowi dobre zabezpieczenie przed inflacją. Warto również zwrócić uwagę na możliwość pobierania czynszów w euro lub powiązania ich z kursem walutowym w przypadku studentów zagranicznych, co daje naturalny hedging przy finansowaniu inwestycji w euro – dodaje Jacek Kałużny. 

Niełatwy rynek i skomplikowane otoczenie prawne

Sektor, jak wszystkie pozostałe obszary rynku nieruchomości, obarczony jest również szeregiem ryzyk. W tym, tych z perspektywy inwestora. Kluczowym warunkiem skutecznego funkcjonowania w tym segmencie jest jednak doświadczenie, kompetencje i skuteczne wdrożenia sprawdzonych rozwiązań. 

– Po stronie ryzyk inwestycyjnych jednym z kluczowych wyzwań są rosnące koszty budowy. Z naszego doświadczenia wynika, że można je optymalizować przez odpowiednie pakietowanie prac, wykorzystanie prefabrykacji oraz wdrożenie value engineering już na etapie projektowania. Pozwala to nie tylko lepiej kontrolować budżet, ale także ograniczyć ryzyko opóźnień i niespodziewanych wydatków w trakcie realizacji – mówi Bartłomiej Polnik, zastępca dyrektora i starszy menedżer ds. projektów i rozwoju – sektor PRS i Mieszkalnictwa w Savills. 

 Istotnym elementem jest również czas niezbędny na zaprojektowanie inwestycji oraz uzyskanie wszystkich wymaganych zgód i pozwoleń. 

– W praktyce rekomendujemy możliwie wczesne wystąpienie o warunki techniczne zasilania w media oraz aktywny dialog z urzędami i gestorami sieci – to znacząco przyspiesza cały proces i zmniejsza ryzyko administracyjnych opóźnień – dodaje ekspert Savills. 

Z kolei Patryk Pośpiech zwraca uwagę na ograniczenia wynikające z dostępności odpowiednich lokalizacji pod nowe inwestycje.

– Prywatne domy studenckie powinny w miarę możliwości znajdować się w pobliżu uczelni lub być z nimi dobrze skomunikowane. W związku z tym niektóre podmioty inwestujące w projekty PBSA kupują i przekształcają na akademiki dobrze skomunikowane obiekty o innej funkcji, na przykład stare biurowce. Dobrym przykładem może być tu realizacja firmy Zeitgeist Asset Management, która kilka lat temu zakupiła obiekt biurowy przy ul. Solec na warszawskim Powiślu, a następnie przekształciła go w nowoczesny akademik na ponad 200 łóżek – podkreśla dyrektor ds. Inwestycji w JLL.

Na koniec dnia sektor PBSA natrafia jednak na problemy, które są wspólnym mianownikiem wszystkich segmentów polskiego rynku nieruchomości. Chodzi o kwestie planistyczne i legislacyjne.

– Z punktu widzenia inwestorów wyzwaniem jest niska elastyczność zapisów planów miejscowych – nie każdy teren usługowy dopuszcza opcję budowy obiektów zamieszkania zbiorowego, w tym domów studenckich. Problemem są też obowiązujące przepisy dotyczące wskaźników miejsc parkingowych, które są nieadekwatne do specyfiki inwestycji PBSA (dla wielu studentów miejsca parkingowe są zbędne) – alarmuje Karol Dzięcioł, członek zarządu Develii.

Brakuje również regulacji prawnych i zachęt do współpracy między uczelniami, samorządami a inwestorami.

– To poważna przeszkoda w realizacji projektów akademikowych, także w formule partnerstw publiczno-prywatnych – podsumowuje członek zarządu giełdowej spółki. 

Główne wnioski

1. PBSA to dynamicznie rozwijający się, atrakcyjny dla inwestorów sektor z powodu deficytu miejsc, rosnącej liczby studentów – zwłaszcza zagranicznych – oraz niskiego nasycenia rynku.
   W Polsce dostępność nowoczesnych prywatnych akademików to zaledwie 1 proc. wobec 1,25 mln studentów. Planowane i realizowane projekty (łącznie ok. 11,8 tys. miejsc) są kroplą w morzu potrzeb.
2. Nowoczesne akademiki oferują standard dorównujący hotelom, z naciskiem na komfort, integrację i technologie – co odpowiada oczekiwaniom pokolenia Z oraz wymogom ESG i EPBD. Inwestycje uwzględniają m.in. prywatne łazienki, kuchnie, przestrzenie wspólne, BACS, fotowoltaikę i inne rozwiązania optymalizujące zużycie energii.
3. Rozwój PBSA w Polsce hamują wysokie koszty budowy, długi proces administracyjny, brak elastyczności planów miejscowych i niedostosowane przepisy (np. dot. parkingów). Inwestorzy apelują o uproszczenia w przepisach i zachęty do współpracy między uczelniami, samorządami a sektorem prywatnym – także w ramach PPP.