Rynek wtórny – czas na realne ceny. Które mieszkania mogą potanieć w tym kwartale

W 2024 r. ceny mieszkań na rynku wtórnym wzrosły, ale mniej niż na rynku pierwotnym. Według danych portalu GetHome.pl liderami wzrostu była Aglomeracja Górnośląsko-Zagłębiowska (+12 proc.) i Wrocław (+6 proc.). Najmniej w perspektywie 12 miesięcy zdrożały mieszkania z drugiej ręki w Poznaniu (o 3 proc.).

Jednak już w samym IV kw. posiadacze mieszkań na sprzedaż urealniali cenniki. Według danych portalu Nieruchomosci-online.pl w Warszawie dwupokojowe mieszkania były tańsze w porównaniu z III kw. 2024 r. średnio o 2,4 proc., a Gorzowie Wielkopolskim o 3,8 proc. Najbardziej staniały kawalerki w Olsztynie – o 4,5 proc. Ceny mieszkań trzypokojowych, choć w umiarkowanym tempie, nadal rosły.

Ceny w górę, ale…

Powodem częściowej korekty jest oczywiście słabnący popyt.  Z drugiej strony należy pamiętać, że końcówka roku jest dla rynku nieruchomości okresem naturalnego spowolnienia. 

– Wygląda na to, że w ofercie pojawia się nieco mniej mieszkań z bardzo życzeniowymi cenami ofertowymi. Z relacji uczestników rynku można też wywnioskować, że wśród niektórych sprzedających narastają obawy przed rzeczywistą korektą cen (już tych transakcyjnych). Część właścicieli decyduje się więc od razu realnie podchodzić do ceny ofertowej, aby zwiększyć szansę na sprawną sprzedaż – ocenia sytuację na rynku wtórnym Rafał Bieńkowski z portalu Nieruchomosci-online.pl. 

Hamowanie popytu

Popyt na mieszkania był niski, co potwierdzają dane portalu o 15 proc. spadku kontaktów z ogłoszeniodawcami w skali roku. Przyczyną były wysokie ceny, drogie kredyty i niepewność dotycząca rządowych programów wsparcia kredytobiorców.

– Mieszkania dwupokojowe kupują najczęściej młode pary, ale także i single, jako swoje pierwsze lokum. Z danych portalu GetHome.pl wynika, że w 2024 r. w puli sprzedawanych mieszkań na rynku wtórnym zwiększył się również udział kawalerek, skurczył zaś mieszkań trzypokojowych oraz czteropokojowych i większych. Ta zmiana preferencji kupujących może ewidentnie świadczyć o pogorszeniu ich siły nabywczej na rynku mieszkaniowym – twierdzi Marek Wielgo, ekspert rynku nieruchomości z portalu GetHome.pl.

Zaskakująca może być natomiast sytuacja widoczna w kategorii większych mieszkań. Lokale trzypokojowe, czyli te w teorii trudniejsze w sprzedaży, drożały istotnie powyżej średniej dla całego rynku. W ujęciu kwartalnym było to 1,6 proc., podczas gdy kawalerki w 18 badanych miastach staniały średnio o 0,5 proc., a mieszkania dwupokojowe praktycznie nie zdrożały wcale (wzrost o 0,2 proc.). 

– W ostatnich miesiącach stawki ofertowe mieszkań z rynku wtórnego w niektórych lokalizacjach nieco bardziej dostosowały się do słabnącego popytu, ale w ujęciu rok do roku jest oczywiście drożej. Gdy porównamy grudzień 2024 r. do grudnia 2023 r., widać, że mieszkania są droższe od 3 do 13 proc. w zależności od miasta i metrażu – analizuje Rafał Bieńkowski. 

Z bardzo interesującą sytuacją mieliśmy do czynienia w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie w ciągu roku średnia cena metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki wzrosła bardziej niż lokali dostępnych w ofercie firm deweloperskich. 

Jednak zdaniem ekspertów GetHome było to wynikiem zmiany struktury cenowej mieszkań na tym rynku. Według danych tego portalu w 2024 r. z 5 proc. do 19 proc. zwiększył się Katowicach i miastach sąsiadujących udział nowych mieszkań z ceną powyżej 12 tys. zł za 1 m kw., jednocześnie z 64 do 54 proc. skurczył się odsetek lokali, których ceny nie przekraczają 9 tys. zł za 1 m kw.
Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia jest jednak wyjątkiem, jeśli chodzi o wysokość rocznych wzrostów cen na rynku wtórnym. Na drugim miejscu znalazł się Wrocław (+ 8 proc.), w pozostałych największych miastach wzrost cen nie przekroczył 5 proc.

Jak zatem zakończył się 2024 r. na obu tych rynkach, porównując średnie ceny mieszkań? W Warszawie i Krakowie ceny na rynku wtórnym były wyższe niż na rynku pierwotnym – w stolicy o niewiele ponad 600 zł za 1 m kw., natomiast w Krakowie o ponad 900 zł za 1 m kw. To sporo.
W pozostałych miastach ceny na rynku pierwotnym były wyższe, przy czym największe różnice zanotowano w Łodzi i Aglomeracji Katowickiej.

– Warto nadmienić, że Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia i Łódź wciąż pozostają jednymi z najtańszych metropolii. Wynika to z tego, że w ofercie wciąż wysoki udział mają mieszkania w PRL-owskich blokach i starych kamienicach. A ponieważ coraz więcej jest w niej mieszkań wybudowanych po 1989 r., więc średnia cena metra kwadratowego rośnie także i z tego powodu. Tylko w dwóch metropoliach – właśnie Warszawie i Krakowie – średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym jest wyższa niż na rynku pierwotnym – komentuje ekspert portalu GetHome.pl, Marek Wielgo.

Mini wywiad

Korekta cenowa na rynku wtórnym tli się na horyzoncie

Czy na rynku wtórnym mamy szansę na spadek cen. A jeśli tak, to w jakim segmencie?

Adriana Kurowska, Nieruchomości Panorama: Spadek cen jest już zauważalny. Proces ten rozpoczął się stopniowo od czwartego kwartału 2024 r. Oczywiście, ceny widoczne na portalach ogłoszeniowych wciąż są przeszacowane, jednak ceny realne transakcji są zdecydowanie niższe. Sprzedający, którzy naprawdę chcą szybko sprzedać swoją nieruchomość, muszą zejść z ceny i wyróżnić się wśród innych ofert.

Czy widać jakieś zmiany w preferencjach poszukujących? Wielkość mieszkań? Większa popularność mniejszych miejscowości?

Najczęściej klienci szukają ofert gotowych, mieszkań po remoncie, oczywiście do drugiego piętra (jeśli wyżej – to z windą). Dodatkowym atutem jest balkon i miejsce postojowe. Takie oferty cieszą się dużym zainteresowaniem, jednak często pozostają w sferze marzeń, ponieważ budżet wielu klientów nie pozwala na ich zakup.

Co do powierzchni nieruchomości, najczęściej poszukiwane są mieszkania o metrażu w przedziale 40–60 m kw. Wszystko zależy jednak od preferencji i możliwości finansowych. Rodziny (2+2) zazwyczaj szukają mieszkań 4-pokojowych, które stają się coraz trudniej dostępne na rynku.

Jeśli chodzi o mniejsze miejscowości, kluczowa dla klientów jest lokalizacja, w tym dostęp do szkół, przystanków, sklepów oraz podstawowych usług.

Poszukujący liczą na program państwowy? Czy już przestali w ogóle w niego wierzyć i wiedzą, że są zdani na siebie?

Trudno powiedzieć. Jeszcze pół roku temu faktycznie miałam klientów, którzy rozglądali się za nieruchomościami, licząc na uruchomienie programu z preferencyjnym kredytem. Obecnie takich klientów już nie mam. Jeśli ktoś naprawdę musi kupić, to nie czeka – jeśli ma możliwości, po prostu korzysta z kredytu w obecnie dostępnej formie.

Warto również wspomnieć o specustawie przeciwpowodziowej (art. 27a), która wprowadziła sporo zamieszania na rynku nieruchomości. Zgodnie z przepisami, gminy mają prawo pierwokupu, co zmusza klientów do dwukrotnego pojawienia się u notariusza – najpierw przy zawarciu umowy warunkowej, a następnie przy umowie przyrzeczonej. Generuje to dodatkowe koszty dla kupujących.

Choć gminy raczej nie korzystają z prawa pierwokupu (ja nie miałam jeszcze takiego przypadku), klienci muszą czekać na oficjalne pismo z urzędu, zanim będą mogli umówić się na kolejny termin u notariusza. Często oznacza to dodatkowe komplikacje, zwłaszcza dla osób spoza danej gminy, województwa czy nawet kraju. Klienci muszą dostosować się do wymogów formalnych, co wiąże się np. z koniecznością wzięcia dnia wolnego od pracy.

Adriana Kurowska

agentka w obrocie nieruchomości, Nieruchomości Panorama

Co dalej z cenami w 2025 r.?

Biorąc pod uwagę nastroje panujące na rynku (oraz perspektywę w kolejnych miesiącach) wśród pośredników, widać istotny spadek optymizmu. W prowadzonym przez portal Nieruchomosci-online.pl indeksie INPON po raz pierwszy od 2022 r. zanotowano spadek wskaźnika poniżej granicy optymizmu. W IV kwartale 2024 r. wskaźnik osiągnął 47,6 pkt, czyli o 4,3 pkt mniej niż kwartał wcześniej. Jest to przede wszystkim efekt spowolnienia w każdej kategorii nieruchomości. 

– Na obraz rynku składa się wiele czynników. Są to utrzymujące się wysokie ceny i wysokie stopy procentowe, gorsza kondycja gospodarki wpływająca na spadek zdolności kredytowej części potencjalnych nabywców czy dalszy brak konkretów dotyczących rządowego programu wsparcia. To główne powody, chociaż swój wpływ miał też czas przed świętami. Dla wielu osób nie jest to najlepszy moment na rozglądanie się za nową nieruchomością – mówi Rafał Bieńkowski z portalu Nieruchomosci-online.pl.

Warto wiedzieć

Indeks nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami 

INPON jest barometrem atmosfery na rynku, opartym na opiniach pośredników oceniających co kwartał poziom popytu, podaży i cen na lokalnych rynkach nieruchomości w całej Polsce. Może przybierać wartości z przedziału (od zera do stu) gdzie liczba powyżej 50 oznacza, że ocena sytuacji na rynku jest pozytywna i będzie następowała poprawa. Wartość indeksu wynika z oceny ośmiu segmentów rynku, takich jak mieszkania, domy, działki oraz lokale na sprzedaż i wynajem.

Dział analiz portalu Nieruchomosci-online.pl

Czy taki stan rzeczy przełoży się zatem na spadek cen nieruchomości na rynku wtórnym, mimo że jak wskazuje analiza za rok 2024 r., w niektórych miastach były one wyższe niż na rynku pierwotnym?

– Z naszych najnowszych prognoz zebranych w środowisku pośredników wynika, że w I kw. 2025 r. największe prawdopodobieństwo spadków cen ofertowych na rynku wtórnym dotyczy mieszkań większych niż kawalerki. Spośród blisko 1,5 tys. przedstawicieli biur nieruchomości, taki scenariusz przewiduje 58 proc. pośredników. Stabilizację cen ofertowych takich lokali prognozuje 25 proc., a jedynie 17 proc. widzi powody do podwyżek ceny za metr. Spadki takich mieszkań są więc możliwe, chociaż pewnie nie wszędzie. Jak zwykle, wiele będzie zależeć od specyfiki i wielkości lokalnego rynku. Na dziś trudno też zakładać, że ewentualne spadki cen w ogłoszeniach będą większe niż kilka procent – analizuje wyniki indeksu Rafał Bieńkowski z portalu Nieruchomosci-online.pl.

Według Marcina Drogomireckiego eksperta rynku nieruchomości Grupy Gratka-Morizon na rynek wraca powoli ożywienie, choć widoczne przede wszystkim w liczbie kontaktów, ale bez konkretnych decyzji.

– Z jednej strony znów szybko przybywa nowych ofert sprzedaży (i wynajmu) mieszkań, z drugiej – do poszukiwania ofert wracają klienci popytowi. Brakuje tylko wzrostu… liczby zawieranych transakcji – twierdz Marcin Drogomirecki.

Według eksperta poszukujący przynajmniej w części wciąż liczą na spadki cen. Są one na razie zbyt mało przekonujące. Występują jedynie lokalnie i wyłącznie w odniesieniu do części, a nie całego rynku.

– Klienci przeglądają ogłoszenia w serwisach Grupy Morizon-Gratka i umawiają się na oglądanie mieszkań, porównują, analizują, ale nie spieszą się z zakupami. Działając już bez poczucia presji – że ofert zabraknie, że ceny zaraz wzrosną, że szansa otrzymania korzystnego kredytu przejdzie im koło nosa – korzystają ze stabilnej sytuacji na rynku – podkreśla analityk Grupy Gratka-Morizon.

Jeśli jednak taka sytuacja się utrzyma, pojawia się dla poszukujących szansa na bardziej zdecydowane ruchy cenowe i lepszą pozycję negocjacyjną.

– Przewaga podaży nad popytem będzie skłaniać właścicieli mieszkań oferowanych na sprzedaż do dalszych korekt cen – czy to już na etapie ogłaszania oferty, czy podczas negocjacji z zainteresowanymi, ale nieprzekonanymi do zakupu klientami – prognozuje Marcin Drogomirecki.

W podobnym tonie wypowiada się Marek Wielgo z portalu GetHome.pl, który właśnie w kwestii rekordowo wysokiego poziomu oferty również na rynku pierwotnym, dostrzega szansę na korektę cenników przez właścicieli mieszkań z drugiej ręki.

– W sytuacji, gdy ofert firm deweloperskich jest bardzo dużo, a w niektórych metropoliach to wręcz rekordowa podaż mieszkań, sprzedający na rynku wtórnym będą musieli poskromić swoje oczekiwania. To zjawisko widać było w końcówce ubiegłego roku – podkreśla Marek Wielgo.

Ekspert nie spodziewa się szybkiej poprawy sytuacji poszukujących własnego lokum w odniesieniu do finansowania zakupów na rynku mieszkaniowym. Mowa rzecz jasna o tych, którzy są skazani na posiłkowanie się kredytem.

– W tym roku raczej nie zajdą większe zmiany w preferencjach nabywców, bo nie zanosi się na wyraźną poprawę dostępności kredytów mieszkaniowych udzielanych przez banki na warunkach rynkowych. Prawdopodobnie zacznie się proces obniżania stóp procentowych NBP. Będzie on jednak przebiegał wolniej niż proces ich podwyższania w 2022 r. Na wyraźne ożywienie rynku kredytów mieszkaniowych poczekamy więc do roku 2026. Być może zacznie też wówczas obowiązywać zapowiadany przez rząd nowy program wsparcia kredytobiorców – zaznacza ekspert portalu GetHome.pl.

Główne wnioski

1. Punktowe spadki cen mieszkań pod koniec 2024 r. Pod koniec 2024 r. zauważono punktowe spadki cen mieszkań na rynku wtórnym, szczególnie kawalerek i mieszkań dwupokojowych w wybranych miastach, takich jak Olsztyn czy Gorzów Wielkopolski. Wynikało to z dostosowywania cen do słabnącego popytu oraz obaw sprzedających przed głębszą korektą cen. Jednocześnie ceny mieszkań trzypokojowych wciąż rosły, co jest zjawiskiem nietypowym w sytuacji spowolnienia popytu.
2. Ceny mieszkań w 2024 r. wciąż rosły, ale dynamika wzrostu spowolniła. W skali całego roku 2024 ceny mieszkań na rynku wtórnym wzrosły, choć wolniej niż na rynku pierwotnym. Najwyższy wzrost zanotowano w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (+12 proc.), podczas gdy w niektórych miastach, jak Poznań, wzrost był niewielki (+3 proc.). Mimo to, rosnące ceny oraz wysoki koszt kredytów znacząco obniżyły siłę nabywczą klientów, zmuszając ich do wyboru mniejszych lokali, takich jak kawalerki.
3. Prognozy na 2025 r. wskazują na możliwe dalsze korekty cenowe. Eksperci przewidują, że w 2025 r. ceny ofertowe na rynku wtórnym mogą nadal spadać, zwłaszcza w przypadku mieszkań większych niż kawalerki. Wpływ na to mają wysokie stopy procentowe, niska dostępność kredytów oraz rosnąca podaż mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Oczekiwane spadki cen mogą być jednak niewielkie i lokalne, a ożywienie rynku mieszkaniowego jest prognozowane dopiero na 2026 r.