Zaloguj się 
Dzieje się!
Rząd zmienia zasady wyodrębniania lokali. Skutki mogą pogrążyć rynek condo i aparthoteli
Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt nowelizacji ustawy o własności lokali, który ma uporządkować zasady wyodrębniania i sprzedaży mikrolokali oraz mikroapartamentów. Intencją ustawodawcy jest eliminacja nadużyć związanych z obchodzeniem przepisów budowlanych i planistycznych. Projektowane regulacje budzą jednak kontrowersje – zwłaszcza wśród przedstawicieli branży aparthotelowej oraz podmiotów oferujących lokale w modelu condo.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jakie konsekwencje dla rynku aparthoteli, condohoteli i rewitalizacji zabytków może mieć wprowadzenie minimalnej powierzchni 25 m kw. dla lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego.
- Dlaczego projektowane zmiany w ustawie o własności lokali budzą sprzeciw branży turystycznej, deweloperskiej i inwestorów indywidualnych.
- Jakie ryzyka prawne i gospodarcze niesie przeniesienie decyzji o wydzielaniu lokali na poziom samorządów.
Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali ma uporządkować zasady wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. Choć regulacja adresuje konkretne nadużycia, jej skutki mogą sięgnąć znacznie dalej. Obejmuje także rynek aparthoteli, inwestycje realizowane w modelu condo oraz relacje między inwestorami a samorządami.
Zmiany nie ograniczają się bowiem wyłącznie do klasycznego rynku mieszkaniowego. W praktyce mogą one istotnie wpłynąć także na sektor hotelowy i inwestycje o funkcji noclegowej.
Ograniczenie wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego
Kluczowym elementem projektu jest wprowadzenie nowych zasad ustanawiania odrębnej własności lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. Należą do nich hotele, aparthotele, condohotele czy akademiki. Zgodnie z projektowanym art. 2 ust. 1aa ustawy, wyodrębnienie lokalu w takim obiekcie będzie możliwe wyłącznie wtedy, gdy spełnia on wymagania dla lokalu mieszkalnego lub – w ściśle określonych przypadkach – użytkowego. Przy czym ta druga możliwość została wyłączona właśnie dla budynków zamieszkania zbiorowego.
W praktyce oznacza to odejście od dotychczasowej praktyki polegającej na wyodrębnianiu mikroapartamentów w obiektach formalnie niemieszkalnych, które następnie funkcjonowały jako samodzielne lokale inwestycyjne.
Minimalne standardy techniczne zmieniają rynek mikroapartamentów
Choć projekt ustawy nie wprowadza nowego limitu powierzchni lokali wprost, odwołuje się do obowiązujących przepisów techniczno-budowlanych. Te jednoznacznie wskazują, że lokal mieszkalny musi spełniać określone standardy, w tym minimalną powierzchnię 25 m kw.
Ten mechanizm ma daleko idące konsekwencje dla rynku mikroapartamentów. Eliminuje możliwość wyodrębniania lokali o bardzo małym metrażu w budynkach zamieszkania zbiorowego. Zmienia też ekonomikę projektów opartych na dużej liczbie niewielkich jednostek sprzedawanych indywidualnym inwestorom. W efekcie część dotychczasowych modeli inwestycyjnych może się stać niemożliwa do realizacji.
Gminy zyskują realny wpływ na decyzje inwestycyjne
Projekt wzmacnia także rolę samorządów. Nowy art. 2 ust. 1ab przyznaje radom gmin prawo do określania – w drodze uchwały – zasad ustanawiania odrębnej własności lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego na ich terenie. Do czasu przyjęcia takich uchwał, wydawanie zaświadczeń o samodzielności lokali zostanie wstrzymane.
Z perspektywy gmin to narzędzie do ochrony ładu przestrzennego i kontroli intensywności zabudowy. Z punktu widzenia inwestorów i operatorów rodzi jednak ryzyko niejednolitych regulacji i wzrostu niepewności planistycznej. Stanie się tak zwłaszcza w miastach oraz miejscowościach turystycznych.
Projekt przewiduje ochronę praw nabytych. Nowe regulacje nie będą stosowane do budynków istniejących przed 1 stycznia 2027 r. ani do inwestycji realizowanych na podstawie pozwoleń na budowę wydanych przed tą datą. Jednocześnie ustawodawca jasno wskazuje, że po tej dacie dotychczasowe praktyki wyodrębniania mikroapartamentów w budynkach zamieszkania zbiorowego nie będą już możliwe.
Porządkowanie rynku czy nadmierna ingerencja?
W uzasadnieniu projektu resort wskazuje, że celem zmian jest przeciwdziałanie obchodzeniu przepisów i powstawaniu lokali niespełniających podstawowych standardów technicznych. Krytycy regulacji podnoszą jednak, że ustawa – choć formalnie dotyczy zasad wyodrębniania lokali – w praktyce głęboko ingeruje w rynek aparthoteli i inwestycji realizowanych w modelu condo. Dotyczy to także projektów funkcjonujących w sposób transparentny i zgodny z dotychczasowymi interpretacjami prawa.
Czy w toku prac legislacyjnych uda się oddzielić nieprawidłowości od legalnie działających formatów noclegowych i inwestycyjnych? To pytanie coraz częściej stawiają eksperci oraz przedstawiciele branży. I zapowiadają, że nowe przepisy będą wymagały doprecyzowania.
Zabytki nie mieszczą się w ustawowym minimum
W segmencie rewitalizacji zabytków narzucenie sztywnego limitu powierzchni oznacza często konflikt z samą naturą historycznej zabudowy. Układ ścian, konstrukcja i ochrona konserwatorska nie pozwalają na dowolne kształtowanie metrażu.
– Projektowane zmiany mają dla naszej spółki znaczenie zasadnicze. Nasza działalność od lat koncentruje się na rewitalizacji zabytków i finansowaniu tych procesów przez sprzedaż lokali drobnym inwestorom – mówi Władysław Grochowski, prezes ARCHE.
Model opiera się na łączeniu ratowania substancji zabytkowej z kapitałem indywidualnych inwestorów. A ci nie mają dziś w Polsce szerokiego wachlarza alternatywnych form lokowania środków.
– Skala tej działalności jest duża. Zrealizowaliśmy 24 obiekty, kolejne kilkanaście jest w przygotowaniu, a docelowo mówimy o około 25 następnych. To nie jest działalność marginalna, tylko odpowiedź na realną, pilną potrzebę. Zabytki nie mogą czekać – podkreśla Władysław Grochowski.
W historycznej substancji to istniejący układ ścian i konstrukcji często determinuje wielkość lokali.
W wielu historycznych obiektach funkcja noclegowa realizowana jest w niewielkich pokojach. Te z definicji nie spełniają standardów lokali mieszkalnych.
– W historycznej substancji to istniejący układ ścian i konstrukcji często determinuje wielkość lokali. Zdarzają się jednostki bardzo małe – nawet około 12 m kw. Nie tworzymy tam samodzielnych mieszkań, bo nie o to chodzi. To są pokoje noclegowe, a nie lokale do stałego zamieszkania – podkreśla prezes Arche.
25 m kw. jako bariera systemowa
Z perspektywy prawnej nowelizacja oznacza głęboką ingerencję w dotychczasową swobodę kształtowania struktury własnościowej nieruchomości.
– Projektowane zmiany w ustawie o własności lokali, wprowadzające minimalną powierzchnię 25 m kw. dla lokali wydzielanych w budynkach zamieszkania zbiorowego od 2027 r., stanowią istotną ingerencję ustawodawcy w dotychczasową swobodę kształtowania struktury własnościowej nieruchomości – wskazuje Łukasz Chacia, adwokat i wspólnik w Kancelarii Karaś Chacia i Wspólnicy.
Co istotne, regulacja obejmuje nie tylko budynki mieszkalne, ale również obiekty o stricte turystycznym przeznaczeniu.
– Regulacja nie dotyczy wyłącznie klasycznych budynków mieszkalnych. Obejmuje również obiekty hotelowe, aparthotelowe, domy studenckie, pensjonaty czy inne formy zakwaterowania zbiorowego – zauważa ekspert.
To właśnie szeroki zakres definicyjny budynków zamieszkania zbiorowego może stać się źródłem największych problemów interpretacyjnych.
– Kluczowym problemem może być praktyczna interpretacja pojęcia „budynku zamieszkania zbiorowego”. Jeśli definicja ta będzie zbyt szeroka, wiele inwestycji hotelowych może zostać objętych nowymi ograniczeniami. Nawet jeśli pełnią funkcję stricte turystyczną – dodaje Łukasz Chacia.
Koniec modelu condo?
Eksperci rynku deweloperskiego i hotelowego nie mają wątpliwości, że limit 25 m kw. uderza w fundamenty modelu condohotelowego. Ten przez lata opierał się na sprzedaży niewielkich lokali inwestorom indywidualnym.
– Projektowane przepisy uderzą w rynek hoteli i condohoteli. Projekt zakłada bowiem, że w budynkach zamieszkania zbiorowego można będzie wydzielać tylko lokale o powierzchni minimum 25 m kw. – mówi Michał Leszczyński, prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
W praktyce oznacza to wyeliminowanie większości standardowych pokoi hotelowych z możliwości indywidualnej sprzedaży.
Projektowane przepisy uderzą w rynek hoteli i condohoteli.
– Wprowadzenie limitu może zablokować większość inwestycji w hotele i condohotele, poza obiektami klasy premium, które spełniają wymagany standard wielkości pokoi – zauważa prawnik PZFD.
Podobne obawy formułują analitycy rynku turystycznego, wskazując na długofalowe skutki dla rozwoju polskich kurortów.
– Patrząc na rozwój polskich kurortów w ostatnich 10 latach, gdyby nie condohotele i apartamentowce wakacyjne realizowane jako budynki zamieszkania zbiorowego oraz pieniądze inwestorów indywidualnych, nasze kurorty i polska turystyka tkwiłyby nadal w latach 90. – podkreśla Marlena Kosiura, założycielka i analityk portalu InwestycjewKurortach.pl.
Zakaz wydzielania lokali spowoduje, że inwestorzy indywidualni przestaną mieć możliwość lokowania kapitału w Polsce.
Ograniczenie możliwości wydzielania lokali może również przełożyć się na odpływ kapitału poza Polskę.
– Zakaz wydzielania lokali spowoduje, że inwestorzy indywidualni przestaną mieć możliwość lokowania kapitału w Polsce. Efektem będzie to, że nasz rodzimy kapitał wzmocni inne kraje np. Hiszpanię czy Włochy – dodaje Marlena Kosiura.
Samorządy i ryzyko uznaniowości
Dodatkowym elementem nowelizacji jest przekazanie części kompetencji decyzyjnych na poziom gmin. W ocenie prawników może to prowadzić do chaosu regulacyjnego.
– Proponowana regulacja będzie w praktyce prowadziła do tego, z czym już dziś mamy do czynienia na rynku sprzedaży lokali w aparthotelach czy condohotelach – mówi dr Agnieszka Grabowska-Toś, wspólniczka zarządzająca Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś.
– W jednej gminie inwestorzy nie mają żadnych problemów z uzyskaniem zaświadczeń o samodzielności lokali, w innej – jest wręcz przeciwnie – twierdzi prawniczka.
O tym, czy lokal jest samodzielny oraz jakie kryteria musi spełniać, aby możliwe było stwierdzenie jego samodzielności, nie powinni decydować radni.
Jej zdaniem przenoszenie kluczowych decyzji na radnych może skutkować paraliżem inwestycyjnym.
– O tym, czy lokal jest samodzielny oraz jakie kryteria musi spełniać, aby możliwe było stwierdzenie jego samodzielności, nie powinni decydować radni. Pozostawienie tej kwestii do uznania organów stanowiących gmin może w praktyce doprowadzić do paraliżu inwestycyjnego – prognozuje dr Agnieszka Toś-Grabowska.
W proponowanych przepisach widać też sprzeczność systemową.
– Projekt ustawy wyraźnie wskazuje, że lokale w budynku zamieszkania zbiorowego mają mieć 25 m kw. Tak, by można było wydać zaświadczenie o samodzielności, co stoi w sprzeczności z przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. A te wyraźnie stanowią, że wymóg 25 m kw. nie dotyczy budynków zamieszkania zbiorowego – podkreśla ekspertka.
Regulacja zamiast egzekwowania prawa
W tle całej debaty pojawia się pytanie, czy ustawodawca trafnie określił problem.
– Rozumiemy potrzebę ustawowej interwencji i eliminowania przypadków, gdy lokale usługowe w praktyce pełnią funkcję mieszkaniową. Jednak zaproponowane przepisy to przykład wylania dziecka z kąpielą – ocenia Michał Leszczyński z PZFD.
Państwo nie ma środków, by ratować zabytki.
Z kolei Władysław Grochowski wskazuje na szerszy kontekst gospodarczy i społeczny.
– Państwo nie ma środków, by ratować zabytki. I nigdy nie będzie miało wystarczających pieniędzy. Bez przedsiębiorców nie będzie podatków, a bez podatków – środków na państwo – podkreśla prezes Arche.
Dodaje, że traktowanie tego typu projektów jak inwestycji mieszkaniowych jest błędem.
– To nie są inwestycje mieszkaniowe. Kluczowe są duże, wspólne przestrzenie: do spotkań, integracji, relacji międzyludzkich. Nie budujemy pięciogwiazdkowych hoteli i nie zamykamy ludzi w pokojach. Chcemy ratować zabytki i jednocześnie dawać możliwość inwestowania drobnym inwestorom. A ci w Polsce mają bardzo ograniczone alternatywy – nie mamy REIT-ów, a rynek kapitałowy wciąż jest płytki – podkreśla Władysław Grochowski.
Konsultacje bez udziału resortu
W związku z sytuacją z 15 stycznia 2026 r. spółka Arche zorganizowała w Warszawie spotkanie konsultacyjne poświęcone projektowi zmian w ustawie o własności lokali.
Celem wydarzenia było omówienie potencjalnych skutków społeczno-gospodarczych nowelizacji oraz przedstawienie stanowiska sektora turystycznego i nieruchomościowego. Mimo zaproszenia, w konsultacjach nie wzięli udziału przedstawiciele Ministerstwa Rozwoju i Technologii – resort poinformował jedynie mailowo o nieobecności wiceministra Tomasza Lewandowskiego. W spotkaniu uczestniczyli natomiast reprezentanci branży hotelowej, deweloperskiej, samorządów oraz eksperci rynku nieruchomości i prawa.
Lista ryzyk i apel o wstrzymanie zmian
Podczas spotkania wskazano na szereg możliwych konsekwencji projektowanych przepisów, w tym m.in. wyhamowanie rozwoju sektora turystycznego (HoReCa i MICE), ograniczenie rewitalizacji obiektów zabytkowych i terenów poprzemysłowych. Także na odpływ kapitału inwestorów indywidualnych za granicę oraz ryzyko chaosu planistycznego w gminach turystycznych i uzdrowiskowych.
Zwracano także uwagę na potencjalny wzrost cen małych lokali, zahamowanie rozwoju segmentu mieszkań i lokali senioralnych, zwiększenie uznaniowości decyzji samorządów oraz wzrost kosztów i ryzyka inwestycyjnego. Uczestnicy spotkania podkreślali brak rzeczywistych konsultacji ze strony resortu. Zgodnie apelowali o pozostawienie obecnych regulacji bez zmian oraz stosowanie jednolitej interpretacji obowiązujących przepisów w całym kraju.
Główne wnioski
- Limit 25 m kw. uderza w model inwestycyjny, a nie w patologie rynku. Projektowana regulacja w praktyce eliminuje model condohotelowy i znaczną część inwestycji aparthotelowych, mimo że problem wskazywany przez ustawodawcę dotyczy sposobu użytkowania lokali, a nie ich samodzielności czy metrażu.
- Nowe przepisy mogą zahamować rozwój turystyki i rewitalizacji zabytków. Ograniczenie możliwości wydzielania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego zmniejszy dostępność kapitału indywidualnych inwestorów, co przełoży się na spowolnienie projektów hotelowych, rewitalizacyjnych i rozwoju mniejszych miast oraz kurortów.
- Decentralizacja decyzji grozi chaosem regulacyjnym i wzrostem ryzyka inwestycyjnego. Przeniesienie kluczowych rozstrzygnięć na poziom gmin bez jasnych ogólnokrajowych standardów zwiększa uznaniowość, koszty i niepewność prawną, co może zniechęcać inwestorów i prowadzić do nierównego rozwoju regionów.
