Zaloguj się 
Dzieje się!
Sektor PRS z optymizmem patrzy w przyszłość. Choć wyzwań nie brakuje
Rok 2025 okazał się dla sektora PRS momentem przesilenia. Jednocześnie potwierdził, że nie jest już w Polsce eksperymentem, a staje się trwałym elementem struktury mieszkaniowej największych miast. Dane Savills i Crido pokazują, że zasoby mieszkań instytucjonalnych przekroczyły 25 tys., a w budowie znajduje się kolejne 7,2 tys. Za pięć lat może ich być nawet 50 tys.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jakie wydarzenia i procesy w 2025 r. ukształtowały rozwój sektora PRS w Polsce i jaki był ich wpływ na podaż, popyt oraz transakcje inwestycyjne.
- Jakie bariery i wyzwania – w tym ceny gruntów, regulacje, tempo pozyskiwania projektów oraz geopolityka – będą determinować rozwój rynku PRS w 2026 r.
- Jakie warunki ekonomiczne i regulacyjne muszą zostać spełnione, aby sektor mieszkań instytucjonalnych mógł utrzymać tempo wzrostu i przyciągnąć nowy kapitał.
Rynek PRS (sektor najmu instytucjonalnego) w Polsce wszedł w 2025 r. z niespotykaną dynamiką. Zasoby rosły, pojawiły się pierwsze duże transakcje portfelowe, napływał kapitał. Mimo stabilizacji czynszów i spowolnienia tempa pozyskiwania działek sektor pozostaje jednym z najważniejszych motorów zmian na rynku mieszkaniowym. Prognozy na 2026 r. wskazują na dalszy wzrost, ale także na wyraźne przesilenie między potencjałem inwestorów a ograniczeniami podażowymi.
Już dziś widać, że rozwój segmentu opiera się na trzech filarach. To napływ kapitału, rosnące zapotrzebowanie na najem oraz możliwość budowy projektów na gruntach usługowych. Jednocześnie sektor coraz wyraźniej doświadcza ograniczeń dotyczących podaży działek, konkurencji ze strony „deweloperki” mieszkaniowej i geopolitycznej niepewności.
Jak podkreśla Jacek Kałużny, dyrektor ds. Rynków Kapitałowych Operacyjnych w Savills Polska, rok 2025 był okresem dużego przyrostu podaży. Niekoniecznie jednak był to rok decyzji inwestycyjnych, które przełożą się na kolejne lata.
– Dotychczas w 2025 r. na rynku pojawiło się 15 nowych projektów PRS, oferujących kolejne 4800 mieszkań na wynajem. To oznacza wzrost całkowitych zasobów PRS od początku roku o 24 proc. Decyzje inwestorów PRS podjęte w 2025 r. znajdą swoje odzwierciedlenie dopiero w latach 2027-2028 – podkreśla Jacek Kałużny.
Wykres interaktywny 
Pełny ekran Na rynku najmu nie było w tym roku istotnych wzrostów stawek czynszu. Nadal jednak widać, że inwestorzy PRS są w stanie uzyskiwać wyższe czynsze niż indywidualni właściciele mieszkań.
– Część inwestorów zdecydowała się również wykorzystać atrakcyjne ceny sprzedaży mieszkań. Rozpoczęła więc sprzedaż wybranych projektów lub całych portfeli w ramach tzw. prywatyzacji. W naszej ocenie to naturalne wykorzystanie jednej z dostępnych ścieżek. Zakładamy, że w przyszłości dezinwestycje tego typu będą się nadal pojawiać – dodaje Jacek Kałużny.
Stabilizacja popytu, pierwsze duże transakcje i nowe platformy
Jednym z najważniejszych wydarzeń roku była finalizacja pierwszej dużej transakcji portfelowej w sektorze. Chodzi sprzedaż części wynajętego portfela Resi4Rent do Vantage Development, należącego do TAG Immobilien Group.
Jak zauważa Michał Pająk z White Berg TFI, wydarzenie to ma znaczenie nie tylko symboliczne.
– Transakcja o wartości ponad 2,4 mld zł to 18 projektów i ponad 5 tys. mieszkań. To pierwsza transakcja portfelowa w segmencie PRS i została przyjęta z bardzo dużym zainteresowaniem przez rynek. Pokazała też, że takie transakcje są możliwe i stanowią ważny sygnał dla nowych inwestorów – dodaje Michał Pająk.
Transakcja między Vantage Rent a Resi4Rent wciąż czeka na zielone światło Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK).
– Ta transakcja to także sygnał dla nowych graczy rozważających wejście na lokalny rynek. Oznacza, że PRS w Polsce jest sektorem coraz bardziej rozwiniętym. Oferuje nie tylko atrakcyjne stopy zwrotu, ale i zadowalającą płynność – mówi z kolei Przemysław Łachmaniuk, starszy dyrektor ds. rynków kapitałowych w CBRE.
– Dla części podmiotów warunkiem koniecznym do rozpoczęcia inwestowania w naszym kraju jest jednak stabilizacja sytuacji geopolitycznej w regionie
Kierunek Polska
Równolegle widoczny był rozwój nowych platform. Najgłośniejszym przykładem stała się współpraca Centerbridge Partners, Griffin Capital Partners i Murapolu. Umożliwiła powstanie nowego JV oraz plan budowy nawet 1500 mieszkań. To kolejny dowód, że inwestorzy zagraniczni zaczynają postrzegać Polskę jako rynek o atrakcyjnych stopach zwrotu i rosnącej płynności.
– Widzimy duże ożywienie w sektorze living w krajach Europy Zachodniej i w Wielkiej Brytanii. Tam szeroko definiowany rynek mieszkaniowy borykał się w ostatnich latach z malejącą podażą nowych projektów. W dużych miastach przełożyło się to na wzrost zarówno cen sprzedaży, jak i najmu mieszkań. Ze względu na brak miejsc zakwaterowania dla studentów więcej funduszy jest w sektorze prywatnych akademików – zauważa Michał Witkowski, dyrektor w dziale Corporate Finance & Living Services w firmie Colliers.
Nowy kapitał również analizuje sytuację i możliwości inwestycyjne w Polsce.
– Warunkiem koniecznym do rozpoczęcia inwestowania w naszym kraju jest jednak stabilizacja sytuacji geopolitycznej w regionie. Uważamy, że to najbardziej krytyczny czynnik determinujący dalszy rozwój segmentu PRS w Polsce – dodaje Michał Witkowski.
Czynsze stabilne, obłożenie rekordowe
Rok 2025 upłynął pod znakiem stabilizacji stawek najmu. Według danych Savills czynsze w projektach instytucjonalnych wzrosły średnio o 4,1 proc. r/r. W wielu miastach ich dynamika była jednak niższa niż inflacja. Jednocześnie PRS pozostaje segmentem o jednym z najniższych poziomów pustostanów w całym sektorze nieruchomości.
– Obiekty PRS cieszą się dużym i stabilnym popytem ze strony najemców, co odzwierciedlone jest w niskich stopach pustostanów. Po okresie pierwszego zasiedlenia obłożenie w przeciętnym projekcie sięga 98 proc. – wskazuje Przemysław Łachmaniuk z CBRE.
To właśnie utrzymujący się niedobór mieszkań na wynajem i wysokie obłożenie stały się jednym z głównych motorów napędowych dalszych inwestycji. Działo się tak nawet przy ograniczonej podaży nowych działek.
Ewolucja zasobów PRS i układ geograficzny rynku
Z raportu Savills wynika, że zasoby PRS w Polsce urosły z poziomu zaledwie kilku tysięcy mieszkań w 2015 r. do ponad 25 tys. w 2025 r. Łączna podaż w budowie przekracza 7,2 tys. lokali. W perspektywie 2027 r. portfel może powiększyć się o kolejne 4 tys. mieszkań.
Największym rynkiem pozostaje Warszawa, gdzie zasoby PRS przekraczają 9,4 tys. mieszkań, a kolejne 4,7 tys. jest w budowie. Na dalszych miejscach plasują się: Kraków (4,7 tys.), Wrocław (4 tys.) oraz Poznań i Łódź. Jednocześnie inwestorzy nadal widzą największy potencjał wzrostu w Warszawie – oceniają go na 4,86 pkt na pięć możliwych.
Inwestorzy: największą barierą są ceny gruntów i rozbieżność oczekiwań
– Na największych rynkach podaż nowych mieszkań będzie stopniowo maleć.
Ankietowani inwestorzy wskazują trzy główne bariery rozwoju rynku. To: złotowy charakter rynku, rozbieżność między oczekiwaniami cenowymi deweloperów a możliwościami inwestorów PRS oraz wysokie ceny działek.
– Na największych rynkach podaż nowych mieszkań będzie stopniowo maleć. Może to spowodować, że obserwowana już dziś różnica między oczekiwaniami cenowymi deweloperów mieszkaniowych i właścicieli działek z potencjałem zabudowy wielorodzinnej a możliwościami inwestorów PRS jeszcze się powiększy – twierdzi Jacek Kałużny.
W efekcie można się spodziewać, że popularność projektów PRS realizowanych na działkach usługowych się utrzyma.
– Dostrzegamy również szansę na ogłoszenie w 2026 r. planów kilku ciekawych konwersji biurowców na inwestycje PRS – dodaje ekspert Savills.
Podobnie widzi to Michał Pająk.
– W ostatnich latach widać też, że szansą na rozwój PRS jest realizacja projektów na gruntach usługowych, a nie mieszkaniowych. Mimo stabilizacji rynku deweloperskiego, dużej podaży mieszkań, ceny transakcyjne gruntów w pięciu głównych miastach Polski pozostają bardzo wysokie. W zasadzie uniemożliwiają osiągnięcie atrakcyjnej rentowności podmiotom, które chciałyby budować na wynajem, a nie na sprzedaż – podkreśla dyrektor Departamentu Funduszy Nieruchomości w White Berg Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych.
Ceny gruntów usługowych to około 50 proc. ceny gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Przy podobnym koszcie wytworzenia budynków PRS daje to możliwość osiągnięcia atrakcyjniejszej stopy zwrotu dla inwestorów.
Wykres interaktywny Pełny ekran Stopy kapitalizacji i oczekiwania inwestorów
Polska pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków Europy pod względem stóp kapitalizacji. Według danych Savills szacunkowa stopa wynosi ok. 5,5 proc., czyli wyraźnie więcej niż w Czechach (4,0 proc.), Francji (4,25 proc.) czy Holandii (3,40 proc.). To jeden z powodów, dla których kapitał zachodni zwiększa zainteresowanie polskimi aktywami najmu.
Wykres interaktywny Pełny ekran Jednocześnie Kałużny przewiduje, że wraz ze spadkiem stóp procentowych może dojść do niewielkiej kompresji stóp kapitalizacji. Podniosłoby to wyceny aktywów i przyciągnęłoby kolejnych inwestorów.
– Niższe stopy procentowe powinny pozytywnie wpłynąć na rynek. Obniżą koszt długu u części inwestorów PRS finansujących się w złotym – zauważa dyrektor ds. Rynków Kapitałowych Operacyjnych w Savills Polska.
Prognozy na 2026 r.: umiarkowany wzrost czynszów i nierównowaga podaży
– Czas bardzo szybkiej komercjalizacji całych projektów, które pamiętamy z lat 2022-2024 to przeszłość.
Według ankiety Savills szacowana średnia zmiana czynszów w 2026 r. wyniesie od -0,7 proc. w Łodzi do 5,9 proc. w Warszawie. Oznacza to, że rynek najmu wejdzie w fazę stabilizacji cen, bez gwałtownych wzrostów obserwowanych w latach 2021-2023.
– Czas bardzo szybkiej komercjalizacji całych projektów, które pamiętamy z lat 2022-2024 to przeszłość. Wynajem wymaga dłuższej ekspozycji mieszkań i bardziej elastycznej polityki cenowej, wygra lokalizacja i stawka. To oznaka dojrzałości rynku, pobudzonego w ostatnich latach takimi impulsami jak wybuch wojny w Ukrainie i co za tym idzie masową migracją uchodźców oraz wysokim kosztem kredytów hipotecznych, który wypchnął część klientów na rynek najmu – mówi Michał Pająk.
Równocześnie w 2026 r. może dojść do zaburzeń związanych z wejściem w życie tzw. ustawy schronowej i nowych planów ogólnych gmin.
– Może to wpłynąć na tempo przygotowywania i realizowania nowych inwestycji, zarówno w sektorze mieszkań na sprzedaż jak i PRS. Choć teoretycznie sektor PRS i mieszkań na sprzedaż konkurują o podobne grunty, obserwujemy przesuwanie się sektora PRS w kierunku budynków długoterminowego zakwaterowania zbiorowego, realizowanych na gruntach usługowych – twierdzi Przemysław Łachmaniuk z CBRE.
Dzięki temu zwiększa się katalog gruntów, na których deweloperzy mogą realizować projekty przeznaczone na długoterminowy najem. Poszerza się też przestrzeń do współpracy z inwestorami instytucjonalnymi.
– Wielu deweloperów jest otwartych na współpracę z inwestorami instytucjonalnymi na rynku najmu lub na budowę własnej platformy z mieszkaniami na wynajem. Te plany stopniowo mogą się realizować również w przyszłym roku – dodaje Przemysław Łachmaniuk.
Warunki dla dalszego wzrostu: finansowanie, regulacje, stabilność regionu
Wszyscy eksperci zgodnie wskazują na trzy warunki konieczne do utrzymania dynamicznego rozwoju sektora:
1. Spadek kosztu finansowania
– Niższe stopy procentowe powinny pozytywnie wpłynąć na rynek, m.in. przez obniżenie kosztu długu – ocenia Jacek Kałużny.
2. Poprawa otoczenia regulacyjnego
Zarówno Jacek Kałużny, jak i Michał Pająk podkreślają potrzebę usprawnienia procedur administracyjnych oraz stworzenia jasnych przepisów dedykowanych PRS.
– Nowe regulacje mogą dodatkowo skomplikować proces inwestycyjny – przestrzega ekspert z Savills.
3. Stabilizacja geopolityczna
– Dla wielu nowych inwestorów rozpoczęcie działalności w Polsce będzie możliwe dopiero po uspokojeniu sytuacji w Ukrainie – podkreśla z kolei Michał Pająk.
Perspektywa rynku na 2026 r.: umiarkowany optymizm
Mimo wskazanych ograniczeń sektor PRS pozostaje jedną z najbardziej perspektywicznych klas aktywów w Polsce. Obłożenie powyżej 95 proc., rosnący popyt najemców, atrakcyjne stopy kapitalizacji i coraz większa płynność transakcyjna sprawiają, że PRS wyróżnia się stabilnością na tle innych segmentów nieruchomości.
Kluczowym pytaniem na kolejny rok pozostaje skala nowej podaży.
– Według obecnych zapowiedzi inwestorów w przyszłym roku zostanie oddane do użytku mniej jednostek mieszkalnych w sektorze PRS niż w bieżącym roku, choć i tak liczba ta zapewne przekroczy 5 tys. Dla dalszego rozwoju rynku konieczne jest zwiększenie aktywności inwestorów instytucjonalnych oraz deweloperów dostarczających nowe budynki w tym sektorze – prognozuje Przemysław Łachmaniuk.
Zdaniem analityków CBRE ożywienie takie wystąpi wraz z poprawą globalnych nastrojów inwestycyjnych. Sektor Living znajduje się bowiem w czołówce aktywów, którym inwestorzy poświęcają uwagę.
– Dla rozwoju sektora istotne będą na pewno warunki finansowania, ale też stabilne otoczenie prawne, pozwalające na przewidywalne planowanie inwestycji. Przewidujemy w 2026 r. większe zainteresowanie sektorem ze strony inwestorów instytucjonalnych. Wpływ na to mają na pewno transakcje zamknięte lub podpisane w tym roku. Także przekonanie inwestorów, że sektor istniejących obiektów PRS jest płynny, tzn. jest liczna grupa lokalnych i zagranicznych nabywców tego typu aktywów – prognozuje Przemysław Łachmaniuk.
Sektor wchodzi więc w rok 2026 z dużym kapitałem zaufania. Rośnie jednak świadomość, że dalszy rozwój wymaga zmiany podejścia administracji i stabilniejszego otoczenia gospodarczego. Jeśli te warunki zostaną spełnione, rynek mieszkań instytucjonalnych może w ciągu kilku lat podwoić swój obecny wolumen.
Główne wnioski
- Rok 2025 był przełomowy dla PRS. Dynamiczny wzrost zasobów, pierwsza duża transakcja portfelowa oraz pojawienie się nowych platform inwestycyjnych potwierdziły, że sektor dojrzewa i staje się trwałym elementem rynku mieszkaniowego.
- Największymi barierami rozwoju są podaż działek i koszty wejścia. Wysokie ceny gruntów mieszkaniowych, rozbieżność oczekiwań cenowych deweloperów i inwestorów oraz zawiłości regulacyjne sprawiają, że przyszły wzrost będzie opierał się głównie na projektach na gruntach usługowych i konwersjach.
- Perspektywy na 2026 r. są umiarkowanie optymistyczne. Czynsze pozostaną stabilne, a napływ kapitału zależy od geopolityki i finansowania, Dalszy rozwój sektora będzie możliwy tylko przy poprawie warunków administracyjnych i przewidywalności rynku.
