Sektory handlowy i magazynowy na fali wnoszącej
Rynek nieruchomości handlowych i magazynowych przyciągają inwestorów dzięki dynamicznemu rozwojowi, strategicznemu położeniu i elastyczności. Jednak czy optymistyczne prognozy na 2025 r. może brutalnie zweryfikować geopolityczna rzeczywistość?


Z tego artykułu dowiesz się…
- Jakie są fundamenty i czynniki rozwoju dla sektora handlowego i magazynowego.
- Co stanowi o przewadze konkurencyjnej Polski w tym obszarze.
- Jakie są perspektywy dla tego sektora na 2025 r.
Prognozy dla sektorów handlowego i magazynowego napawają optymizmem, a jego podstawę stanowią silne fundamenty gospodarcze. Według danych firmy Cushman & Wakefield w ubiegłym roku deweloperzy ukończyli ponad pół miliona m kw. nowej powierzchni handlowej, co jest najlepszym wynikiem od 2015 r. Towarzyszyło temu zainteresowanie ze strony nowych marek handlowych oraz poprawiające się nastroje konsumentów – 2024 r. przyniósł wzrost sprzedaży detalicznej o 2,7 proc. w porównaniu z 2023 r., na co wpłynęły niższa inflacja oraz wzrost wynagrodzeń. Pod względem popytu na powierzchnie magazynowe ustępujemy w Europie jedynie Niemcom.
Nowa Sukcesja i inne sukcesy
Nasycenie powierzchnią handlową w Polsce wynosi 345 m kw. na 1 tys. mieszkańców i jest wyższe niż średnia zarówno dla Europy – 325 m kw., jak i dla krajów CEE – 251 m kw. Według prognoz Cushman & Wakefield wskaźnik nasycenia będzie systematycznie rósł, a do końca 2026 r. polski rynek powinien osiągnąć poziom ok. 420 m kw. powierzchni handlowej na 1 tys. mieszkańców.
Największym nowym parkiem handlowym, który pojawił się na rynku między październikiem a grudniem, był Vendo Park Szczecin zrealizowany przez TREI. Obiekt ten oferuje blisko 24 tys. m kw. powierzchni. W tym samym okresie zakończyła się przebudowa trzech budynków, w tym łódzkiego centrum handlowego Sukcesja, który przyjął teraz nazwę Nowa Sukcesja. Nieruchomość o powierzchni przekraczającej 40 tys. m kw. wyróżnia się jedną z największych stref rozrywki w Europie. Ponadto zostały rozbudowane cztery obiekty, co zwiększyło podaż w czwartym kwartale o 16 tys. m kw.
Pod koniec grudnia w trakcie realizacji znajdowało się 375 tys. m kw. powierzchni handlowej w ramach 50 inwestycji. Spośród nich 34 to nowe obiekty, 13 stanowią rozbudowy istniejących budynków, a trzy to przebudowy.
Skłonność Polaków do wydawania pieniędzy oraz powrót do zakupów stacjonarnych przełożyły się na poprawę wyników centrów handlowych i obiektów retailowych.
Wyraźnym trendem jest zainteresowanie polskim rynkiem ze strony marek luksusowych, co może być efektem ich wycofania z Rosji i poszukiwania nowych lokalizacji
Średnio centra handlowe odwiedzało 410 tys. klientów na kompleks, z najlepszymi wynikami w Krakowie, Wrocławiu i Warszawie. Średnie obroty najemców wzrosły o 4,5 proc. nominalnie, przekraczając 1050 zł netto na m kw. Wzrosty te były najwyższe w dużych centrach handlowych oraz w kategoriach takich jak zdrowie i uroda (plus 9 proc.), rozrywka (plus 7 proc.) i specjalistyczne sklepy spożywcze (plus 5 proc.).
– Polski rynek nieruchomości handlowych wciąż wykazuje dynamiczny rozwój i stabilność, choć zmieniające się realia oraz rosnąca inflacja wpływają na jego strukturę. Polska jest postrzegana jako atrakcyjny partner inwestycyjny, co potwierdza fakt, że w 2024 r. aż 20 proc. nowej powierzchni handlowej w Europie pojawiło się w Polsce – mówi Michał Masztakowski, Head of Retail Agency w agencji Cushman & Wakefield.
Ekspert dodaje przy tym, że obecnie największy rozwój dotyczy parków handlowych, które stały się dominującym segmentem rynku.
– Centra handlowe koncentrują się głównie na przebudowach i modernizacjach, a w dużych miastach, ze względu na brak przestrzeni, ich rozwój jest ograniczony. To otwiera nowe możliwości, takie jak wzrost zainteresowania ulicami handlowymi i mniejszymi lokalizacjami w osiedlach mieszkaniowych – dodaje Michał Masztakowski.
W 2024 r. na polskim rynku pojawiło się 26 nowych marek, co jest wynikiem zbliżonym do roku 2023, kiedy zadebiutowało 30 brandów. W ostatnim kwartale swoje pierwsze lokale otworzyły m.in. MR.DIY, Santoni, Isei, Andre Tan, PHOme!, Atac Hiper Discount by Auchan oraz marka Calliope, która wróciła na polski rynek. Cztery z tych marek wybrały Warszawę jako miejsce pierwszej lokalizacji, dwie – Poznań, a Mr. DIY – Zabrze.
– Inflacja i rosnące ceny podstawowych dóbr mogą wpłynąć na siłę nabywczą konsumentów, co stanowi potencjalne wyzwanie dla rynku. Niemniej jednak, obroty w centrach handlowych rosną, a konsumenci dokonują zakupów rzadziej, ale na większą skalę. Wyraźnym trendem jest także zainteresowanie polskim rynkiem ze strony marek luksusowych, co może być efektem ich wycofania z Rosji i poszukiwania nowych lokalizacji – twierdzi Michał Masztakowski.
Galerie handlowe i parki handlowe. Konkurencja czy dopełnienie?
Istotnym trendem na rynku, który świadczy o zachodzącym w tym obszarze zmianach, jest rosnąca rola parków handlowych, które zyskują na popularności jako odpowiedź na potrzeby wygodnych i szybkich zakupów w bliskim sąsiedztwie.
Zazwyczaj są one usytuowane w strategicznych lokalizacjach – w pobliżu osiedli mieszkaniowych, przy głównych trasach komunikacyjnych lub na obrzeżach miast, gdzie często „uzupełniają” już istniejące obiekty handlowe.
Choć parki handlowe rozwijają się dynamicznie, ich rola różni się od tradycyjnych centrów handlowych. Centra te, które po pandemii powróciły do poziomów obrotów sprzed kryzysu, oferują bardziej zróżnicowaną gamę usług, w tym produkty premium, rozrywkę, gastronomię i przestrzenie rekreacyjne. Dzięki odmiennym funkcjom, lokalizacjom i asortymentowi najemców oba formaty współistnieją, uzupełniając się nawzajem, a nie rywalizując o tych samych klientów.
– Zmiana nawyków zakupowych w oparciu o tę klasyfikację formatów handlowych staje się coraz bardziej wyraźna. Ma to szczególne znaczenie w kontekście strategii rozwoju sieci handlowych, zwłaszcza dla dyskontów i firm typu value retailers, których oferta jest obecna zarówno w parkach handlowych, jak i centrach handlowych. Te marki muszą starannie ocenić swoje modele operacyjne, aby uniknąć kanibalizacji sklepów, co staje się coraz bardziej widocznym zjawiskiem – twierdzi Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young.
Ekspertka prognozuje, że w perspektywie kolejnych lat coraz bardziej widoczna będzie nie konkurencja, a raczej synergia między parkami a centrami handlowymi.
– Niektórzy właściciele centrów handlowych, tacy jak EPP i Greenman, zwiększyli swoje nieruchomości nie przez tradycyjne rozbudowy, lecz budowę sąsiadujących parków handlowych. Przy odpowiedniej komercjalizacji parki handlowe przyciągają klientów i zwiększają ogólną atrakcyjność całego obiektu, prowadząc do wzrostu liczby odwiedzających. W rezultacie parki te pełnią istotną rolę komplementarną w ofercie centrów handlowych – dodaje Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska.
Nie ulega jednak wątpliwości, że inwestorzy poszukują nowych rynków pod inwestycje właśnie w parki handlowe również w mniejszych miejscowościach.
– Widzimy duże zróżnicowanie pod względem formatów czy wielkości. Od małych obiektów, na które składa się sklep spożywczy i drogeria, do parków o znacznej powierzchni i rozbudowanej ofercie, jak np. San Park Mysiadło. Choć inwestorzy selektywnie podejmują decyzje, to taki format z pewnością będzie dominował na polskim rynku handlowym także w 2025 r. – prognozuje Mariusz Majkowski, dyrektor w dziale powierzchni handlowych w CBRE
Według eksperta oprócz kapitału zagranicznego z Czech, Węgier, Izraela czy Południowej Afryki, w budynki handlowe w Polsce coraz częściej zaczynają lokować środki także rodzimi inwestorzy.
– Liczymy, że ich udział będzie się zwiększał, nie tylko w Polsce, ale w całym regionie CEE – dodaje ekspert CBRE.
Perspektywa na rok 2025
Rosnąca świadomość ekologiczna konsumentów i nacisk na odpowiedzialność społeczną skłaniają właścicieli nieruchomości do wdrożenia bardziej zielonych rozwiązań
Najbliższe miesiące, mimo optymistycznych prognoz, będą z pewnością czasem wielu wyzwań, z jakimi sektor nieruchomości handlowych będzie się musiał mierzyć. Wśród najważniejszych należy wymienić konieczność ciągłej adaptacji do dynamicznie zmieniających się preferencji konsumentów, integrację zrównoważonego rozwoju z bieżącą działalnością sektora oraz przede wszystkim niestabilne czasy w geopolitycznej perspektywie.
– Rosnąca świadomość ekologiczna konsumentów i nacisk na odpowiedzialność społeczną skłaniają właścicieli nieruchomości do wdrożenia bardziej zielonych rozwiązań. Dotyczy to zarówno budownictwa – stosowania materiałów o niskim śladzie węglowym, systemów odzyskiwania wody deszczowej czy instalacji fotowoltaicznych – jak i eksploatacji obiektów, np. przez optymalizację zużycia energii i wody. Zwiększające się regulacje dotyczące efektywności energetycznej i zrównoważonego rozwoju mogą wpłynąć na koszty prowadzenia działalności, ale jednocześnie stwarzają szansę na budowanie pozytywnego wizerunku sektora i przyciąganie świadomych ekologicznie klientów – analizuje Paulina Stach, Director Property & Asset Management Retail w Savills.
Kolejnym wyzwaniem jest też dalszy rozwój e-commerce oraz zmieniające się modele zakupowe, które wywierają presję na sklepy stacjonarne, przede wszystkim w kwestii poszukiwania sposobów na przyciągnie klientów.
– Nie wystarczy już atrakcyjna oferta – konieczne jest zapewnienie wyjątkowego doświadczenia zakupowego, które łączy świat online i offline. Przykładem może być wykorzystanie technologii do prezentacji produktów czy personalizacja oferty w oparciu o dane o klientach – twierdzi Paulina Stach.
Według ekspertki Savills branża nieruchomości handlowych potrzebuje również istotnych zmian legislacyjnych, które ułatwią inwestycje, zwiększą konkurencyjność rynku i zapewnią zgodność z międzynarodowymi standardami ekologicznymi.
– Najważniejsze postulaty to: uproszczenie procesu uzyskiwania pozwoleń na budowę, wprowadzenie bardziej efektywnych regulacji w zakresie zrównoważonego rozwoju czy zmiany w prawie najmu komercyjnego. Na liście postulatów są też korzystniejsze podatki i ulgi inwestycyjne oraz powstanie spółek typu REIT (SINN), umożliwiających lokowanie kapitału w nieruchomości, które przynoszą dochód z wynajmu. Ważną kwestią pozostaje reforma przepisów dotyczących handlu w niedzielę, a sam temat zakazu wciąż budzi dyskusje. Branża retail apeluje o większą elastyczność, argumentując, że zmieniające się nawyki konsumenckie sprzyjają zakupom w weekend – podkreśla Paulina Stach, Director Property & Asset Management Retail w Savills.
Polska kluczowym hubem Europy
Polska pod względem popytu na powierzchnie magazynowe zajmuje drugie miejsce w Europie, tuż za Niemcami, i pierwsze, jeśli uwzględnić wyniki z ostatnich 12 miesięcy. Atutami naszego kraju są strategiczne położenie, rozwinięta infrastruktura transportowa oraz konkurencyjne koszty operacyjne, które są o 23 proc. niższe niż w Czechach i ponad 50 proc. niższe niż w Niemczech.
Polska pozostaje atrakcyjnym miejscem do lokowania inwestycji przemysłowo-magazynowych To zasługa m.in. konkurencyjnych kosztów logistycznych, w tym energii, pracy i najmu, które są o połowę niższe niż w krajach Europy Zachodniej
Powierzchnia magazynowa w naszym kraju zajmuje 33,3 mln m kw. (pełne dane na koniec II kw. 2024 r.), co stawia nas na piątym miejscu w Europie, za Niemcami, Francją, Holandią oraz Wielką Brytanią.
Co prawda w III kw. wolumen transakcji najmu wyniósł ponad 1,1 mln m kw., co oznacza spadek o 34 proc. w porównaniu do poprzedniego kwartału, jednak całkowity popyt od stycznia do września tego roku był wyższy o 4 proc. rok do roku i przekroczył 3,8 mln m kw. Według szacunków Cushman & Wakefield w całym 2024 r. popyt utrzyma się na poziomie przekraczającym 5 mln m kw., natomiast przyszłoroczna aktywność najemców w dużej mierze zależeć będzie od tempa poprawy warunków ekonomicznych, które jak na razie jest powolne.
– Polska pozostaje atrakcyjnym miejscem do lokowania inwestycji przemysłowo-magazynowych To zasługa m.in. konkurencyjnych kosztów logistycznych, w tym energii, pracy i najmu, które są o połowę niższe niż w krajach Europy Zachodniej i do 25 proc. niższe w porównaniu z innymi krajami Europy Środkowo-Wschodniej. Czynniki te, wraz z ciągłym wzrostem branży e-commerce, logistyki i produkcji, utrzymują wysokie zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe – mówi Damian Kołata, Head of Industrial & Logistic, Head of E-Commerce CEE w Cushman & Wakefield.
Na rynku dominują najemcy z branży logistycznej, e-commerce i lekkiej produkcji. Chińskie firmy, takie jak Shein, odgrywają coraz większą rolę, wynajmując duże powierzchnie w Polsce. Bardzo dynamicznie rozwija się również lokalny e-commerce, który istotnie wspiera handel międzynarodowy, szczególnie z Niemcami, Francją i krajami Beneluksu.
Według ekspertów Savills w 2024 r. na znaczeniu mocno zyskał trend nearshoringu, czyli przenoszenia produkcji bliżej rynków docelowych. Jest to przede wszystkim efekt napięć handlowych między Stanami Zjednoczonymi, Unią Europejską i Chinami, które już po zaprzysiężeniu Donalda Trumpa mogą przybrać na sile. W związku z tym coraz więcej firm wybiera Polskę jako strategiczną lokalizację dla swoich centrów logistycznych i produkcyjnych.
– Obserwujemy stale rosnące zainteresowanie ze strony firm produkcyjnych z całego świata. Znaczący jest tu także wzrost popytu wśród klientów azjatyckich, dla których Polska staje się jedną z kluczowych destynacji do obsługi Europy Zachodniej. Stosunkowo stabilny jest także rynek lokalny, co pozwala liczyć na dalszy rozwój sektora nieruchomości magazynowych – zaznacza Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, Director, Head of Industrial Services Hub, Savills
Perspektywy na 2025 r. pozostają optymistyczne, choć tempo wzrostu może zwolnić, co zmniejszy ryzyko nadwyżki pustych powierzchni magazynowych.
– Oczekiwane jest dalsze polepszanie warunków finansowych i gospodarczych, w tym ożywienie w Niemczech oraz stabilizacja sytuacji geopolitycznej. Mimo wyzwań, takich jak zmiany stóp procentowych i sytuacja na Ukrainie, Polska pozostaje atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów i najemców magazynów – prognozuje Damian Kołata z Cushman & Wakefield.
Według raportu „Confidence Index” zrealizowanego przez CBRE i P3 wskaźnik optymizmu w sektorze magazynowym wynosi 52,2 pkt. co jest najwyższym poziomem od pięciu lat. Prawie sześciu na dziesięciu przedstawicieli branży ocenia obecne warunki biznesowe jako lepsze lub takie same jak rok temu, podczas gdy w 2023 r. wskazało na to 44 proc.
– Polska jest dużym rynkiem magazynowym, a dodatkowo, jak wskazują dane Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego, ponad połowa całej powierzchni i obiektów spełnia najnowocześniejsze standardy zrównoważonego rozwoju (ESG) i posiada certyfikat, taki jak BREEAM, LEED czy DGNB, co generuje duże zainteresowanie inwestorów. To znacznie więcej niż inne dojrzałe rynki, które zaczęły rozwijać się wcześniej i na których znajduje się wiele starych obiektów – zaznacza Michał Śniadała, szef działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE.
Biorąc pod uwagę perspektywę makroekonomiczną, wyzwaniem dla rynku jest transformacja energetyczna, co ma istotny wpływ na ceny produkcji energii i prądu.
– Polska ma spore opóźnienia w porównaniu do reszty regionu CEE, co sprawia, że możemy tracić swoją przewagę w porównaniu do np. Rumunii czy Węgier. Zwłaszcza sektor produkcyjny potrzebuje bardziej efektywnych źródeł energii, np. w postaci energii jądrowej – sygnalizuje Michał Śniadała.

Główne wnioski
- Dynamiczny rozwój sektorów handlowego i magazynowego wsparty stabilnymi fundamentami gospodarczymi. Polski rynek nieruchomości handlowych i magazynowych rozwija się dzięki strategicznemu położeniu, konkurencyjnym kosztom operacyjnym oraz wzrostowi konsumpcji. Polska zajmuje czołowe miejsca w Europie pod względem popytu na powierzchnie magazynowe i handlowe, przy czym w 2024 r. aż 20 proc. nowej powierzchni handlowej w Europie pojawiło się w Polsce. Perspektywy na 2025 r. pozostają optymistyczne, szczególnie w kontekście dalszego rozwoju e-commerce oraz trendu nearshoringu.
- Parki handlowe i centra handlowe jako uzupełniające się formaty. Rosnąca popularność parków handlowych wynika z ich dopasowania do potrzeb lokalnych konsumentów i wygody zakupów. Z kolei centra handlowe skupiają się na modernizacjach oraz różnorodnej ofercie obejmującej usługi premium, gastronomię i rozrywkę. Współistnienie obu formatów wskazuje na ich komplementarność, a nie konkurencyjność, co pozwala na lepsze dopasowanie do potrzeb klientów w różnych lokalizacjach.
- Wyzwania geopolityczne i ekologiczne jako kluczowe zagrożenia dla rynku. Niestabilna sytuacja geopolityczna, w tym wojna na Ukrainie, oraz rosnące wymagania w zakresie zrównoważonego rozwoju wpływają na dynamikę rynku. Transformacja energetyczna, wysokie koszty energii oraz zmiany legislacyjne są istotnymi wyzwaniami, z którymi sektor nieruchomości musi się zmierzyć. Jednocześnie, rosnąca świadomość ekologiczna klientów oraz wdrażanie standardów ESG stwarzają szansę na przyciągnięcie nowych inwestorów i budowanie przewagi konkurencyjnej.