Zaloguj się 
Dzieje się!
Co z cenami mieszkań? Stabilizacja dziś. Podwyżki jutro
Końcówka 2025 r. to wyjątkowy moment dla kupujących: wysoką podaż i stabilne ceny wspiera większa dostępność kredytów oraz mocna konkurencja między deweloperami. Jednak specjaliści przewidują, że już za kilka miesięcy presja kosztowa i rosnący popyt znów pchną ceny w górę.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jakie czynniki makroekonomiczne, poza obniżkami stóp procentowych, przyczyniają się do aktualnej stabilizacji cen mieszkań pomimo rekordowego wzrostu popytu i sprzedaży kredytów.
- W jaki sposób przepisy o jawności cen, rosnąca konkurencja deweloperska oraz ostrożność w rozpoczynaniu nowych inwestycji wpływają na mechanizmy rynkowe ograniczające presję inflacyjną na ceny mieszkań.
- Czy dynamiczny wzrost zainteresowania zakupem mieszkań i odbudowa popytu w końcówce 2025 r. jest jedynie zjawiskiem przejściowym, czy też zapowiedzią powrotu trendu wzrostowego cen w perspektywie długoterminowej.
Rynek nieruchomości wchodzi w końcówkę roku w znacznie lepszej kondycji, niż można było oczekiwać jeszcze kilka miesięcy temu. Popyt odbudowuje się szybciej, rośnie dostępność finansowania, a duża oferta nowych mieszkań i rosnąca konkurencja między deweloperami stabilizują ceny. Osoby poszukujące własnego lokum – zarówno w dużych miastach, jak i poza nimi – zyskują dziś więcej argumentów, by podjąć decyzję o zakupie.
Tę zmianę widać zarówno w statystykach sprzedażowych, jak i w danych o kredytach oraz analizach cen mieszkań. Ożywienie popytu zbiegło się w czasie z rosnącą konkurencją deweloperów oraz ich ostrożnością w rozpoczynaniu nowych inwestycji. Rynek coraz wyraźniej wchodzi więc w fazę równowagi, którą dodatkowo wspierają sprzyjające warunki makroekonomiczne. W największych miastach m kw. mieszkania pozostaje jednak relatywnie bardzo drogi – co również ma swoje konsekwencje.
Kolejna obniżka stóp procentowych wzmacnia pozytywny trend
W odniesieniu do sytuacji na rynku mieszkaniowym duże znaczenie ma grudniowa decyzja Rady Polityki Pieniężnej, która po raz kolejny obniżyła stopy procentowe. RPP zdecydowała o redukcji stopy referencyjnej o 0,25 pkt proc., do poziomu 4,00 proc. – to już piąta obniżka od maja tego roku. W komunikacie uzasadniono ją m.in. spadkiem inflacji oraz poprawą perspektyw gospodarczych. Rada podkreśliła, że „uzasadnione stało się dostosowanie poziomu stóp procentowych NBP” oraz że inflacja w listopadzie obniżyła się do 2,4 proc.
Choć grudniowa decyzja nie była zaskoczeniem, to jej konsekwencje dla rynku mieszkaniowego są istotne. Obniżki stóp od kilku miesięcy wzmacniają zdolność kredytową gospodarstw domowych, pobudzają sprzedaż mieszkań i stabilizują relację popytu do podaży. Właśnie dlatego końcówka 2025 r. różni się od poprzednich lat – aktywność kupujących rośnie, ale ceny pozostają stabilne, co w praktyce poprawia dostępność mieszkań.
Co więcej, według ekspertów i analityków to jeszcze nie koniec obniżek.
– W 2025 r. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy o 150 punktów bazowych, a prognoza Colliers wskazuje na spadki o kolejne 75 punktów bazowych w przyszłym roku. Już teraz widać efekt tego zjawiska w postaci wzrostu liczby wniosków o kredyty hipoteczne – mówi Grzegorz Sielewicz, główny ekonomista w Colliers.
Rekordowe wyniki kredytowe napędzają popyt
Najbardziej widocznym efektem obniżek stóp jest dynamiczny wzrost liczby udzielanych kredytów mieszkaniowych. Październik przyniósł historyczny rekord – banki udzieliły finansowania o wartości 10,86 mld zł, czyli o 45 proc. więcej r/r. Liczba kredytów wzrosła o 36,5 proc. r/r, a przeciętna kwota kredytu przekroczyła 450 tys. zł. W listopadzie kwota ta jeszcze wzrosła do 476,5 tys. zł., a wartość wszystkich kredytów była aż o 50,3 proc. wyższa niż rok temu.
– Średnia kwota udzielonego kredytu mieszkaniowego przekroczyła już 450 tys. zł. Głównym powodem tak wysokiej aktywności w tym segmencie jest zarówno rosnąca zdolność kredytowa, wynikająca z obniżek stóp procentowych, jak i nadal realnie rosnące dochody. Dodatkowo zachęca kupujących sprzyjająca sytuacja na rynku mieszkaniowym – zauważa dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK.
Rosnąca aktywność kredytowa w połączeniu z promocjami deweloperskimi stworzyła kupującym warunki, jakich nie obserwowano od kilku lat. Co istotne, mimo wzrostu popytu nie ma presji na gwałtowne podwyżki cen.
– W trzecim kwartale banki udzieliły 65 tys. nowych kredytów – o 41 proc. więcej r/r. To wynik zbliżony do okresu działania programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, który znacząco wsparł popyt na rynku mieszkaniowym. Prognoza Colliers zakłada, że liczba nowo udzielonych kredytów hipotecznych w 2025 r. będzie najwyższa od trzech lat, z czego najwięcej przypadnie na ostatni kwartał roku – podkreśla Grzegorz Sielewicz.
Prognoza Colliers zakłada, że liczba nowo udzielonych kredytów hipotecznych w 2025 r. będzie najwyższa od trzech lat, z czego najwięcej przypadnie na ostatni kwartał roku.
Silny listopad na rynku deweloperskim, ale oferta nadal jest duża
Dane Otodom Analytics potwierdzają, że końcówka roku była wyjątkowo mocna. W siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali w listopadzie ponad 5 tys. mieszkań – o 73 proc. więcej r/r i o 27 proc. więcej niż w październiku. W efekcie czwarty kwartał zmierza po rekord sprzedaży w 2025 r.
Wykres interaktywny 
Pełny ekran Jednocześnie do sprzedaży trafiło więcej lokali, bo o 13 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. Popyt przewyższył podaż o 1,4 tys. mieszkań, co jest największą różnicą od 2023 r. Mimo to oferta pozostaje wysoka: w sprzedaży jest ponad 61 tys. mieszkań, a po doliczeniu rezerwacji – blisko 68 tys.
– Zaskakujące może się wydawać, że mimo utrzymującej się od czterech miesięcy przewagi bieżącego popytu nad podażą, liczba mieszkań oferowanych na siedmiu największych rynkach pozostaje względnie stabilna – choć bliska rekordowych poziomów – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
Zdaniem ekspertki istnieją co najmniej dwa powody tego na pozór nieintuicyjnego zjawiska.
– Po pierwsze, liczba mieszkań zarezerwowanych zmienia się z tygodnia na tydzień, co wpływa na obraz dostępnej oferty. Po drugie, pojawiły się zawirowania wynikające z wejścia w życie przepisów o jawności cen. Choć od ich wprowadzenia minęły już dwa miesiące, deweloperzy nadal dostosowują strategie sprzedażowe, a końcówka roku budżetowego dodatkowo sprzyja nasileniu akcji promocyjnych i rabatowych. W efekcie w najbliższych miesiącach można spodziewać się jeszcze niejednej zaskakującej zmiany w wielkości dostępnej oferty – podkreśla Katarzyna Kuniewicz.
Wykres interaktywny Pełny ekran Rezerwacje utrzymywały się na stabilnym poziomie – na koniec listopada obejmowały niemal 6,5 tys. mieszkań, podobnie jak miesiąc wcześniej. Łączna liczba lokali w ofercie oraz w rezerwacji była o około 700 niższa niż pod koniec października.
Ceny mieszkań: stabilizacja mimo dużego popytu
Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl potwierdzają, że nawet wysoki popyt w końcówce roku nie doprowadził do wzrostów cen. W Warszawie średnia cena 1 m kw. w listopadzie spadła o 1 proc., do około 18,2 tys. zł, co wynikało ze zwiększonej podaży tańszych lokali wprowadzonych do oferty.
– W statystykach nie zobaczyliśmy spadków cen, ale to nie oznacza, że przecen nie było. Deweloperzy najczęściej kamuflują je za pomocą promocji. A szczególnie w listopadzie i grudniu wykorzystują każdą okazję, m.in. Black Friday, by skusić nabywców – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Wykres interaktywny Pełny ekran W pozostałych metropoliach ceny utrzymały się na poziomach z października:
- Kraków – około 16,7 tys. zł/m kw.,
- Trójmiasto – 17 tys. zł/m kw.,
- Wrocław – 15,3 tys. zł/m kw.,
- Poznań – 13,7 tys. zł/m kw.
Najniższe ceny pozostają w Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. W ujęciu rocznym Łódź zanotowała 1-procentowy spadek, a GZM utrzymała poziom z ubiegłego roku.
Rynek wszedł więc w rzadko spotykany stan równowagi: sprzedaż rośnie, ale konkurencja deweloperów i duża oferta skutecznie ograniczają presję na podwyżki. Stawki są stabilne, a realne koszty zakupu – dzięki rabatom – często niższe.
Dlaczego ceny pozostają w ryzach mimo boomu sprzedażowego?
Jeszcze rok temu trudne do wyobrażenia – dziś nowa norma. Dynamicznie rosnący popyt nie powoduje wzrostów cen, ponieważ rynek wciąż jest dobrze zaopatrzony, a deweloperzy konkurują o klienta nie tylko produktem, lecz także ceną, elastycznością płatności, dodatkowymi benefitami oraz jakością.
Ważnym stabilizatorem są również przepisy o jawności cen, które zwiększają przejrzystość rynku i utrudniają szybkie podwyżki. Ostrożne podejście do rozpoczynania nowych projektów – najpierw sprzedaż tego, co już jest w ofercie – to kolejny czynnik, który ogranicza dynamikę cenową.
Drogie centra wciąż poza zasięgiem. Tańsze przedmieścia zyskują na popularności
Stabilizacja średnich cen nie zmienia jednak faktu, że w centralnych dzielnicach największych metropolii mieszkania nadal pozostają bardzo drogie. W Warszawie stawki w Śródmieściu przekraczają 37,8 tys. zł za metr kwadratowy. Nic więc dziwnego, że rośnie zainteresowanie lokalizacjami oddalonymi od centrum czy nawet miejscowościami ościennymi. A niższe ceny są tylko jednym z czynników rosnącej popularności tych lokalizacji.
Rozwój stref podmiejskich to trend, który nabiera tempa w miarę tego, jak poprawia się dostępność kredytów oraz infrastruktura komunikacyjna.
– Rozwój stref podmiejskich to trend, który nabiera tempa w miarę tego, jak poprawia się dostępność kredytów oraz infrastruktura komunikacyjna. Przedmieścia oferują spokój, dostęp do zieleni i coraz lepszą infrastrukturę społeczną – żłobki, szkoły, przedszkola. Co więcej, komunikacja publiczna często jest lepsza niż na obrzeżach miast. W efekcie coraz większe znaczenie ma czas dojazdu, a nie sama odległość – twierdzi Marek Wielgo.
Wykres interaktywny Pełny ekran Różnice cenowe widać wyraźnie na przykładzie Warszawy. W Białołęce czy Wawrze ceny nie przekraczają 14 tys. zł za 1 m kw., natomiast w miejscowościach takich jak Góra Kalwaria czy Radzymin zaczynają się od niespełna 9 tys. zł za 1 m kw. Marki, Wołomin, Grodzisk Mazowiecki czy Mińsk Mazowiecki mieszczą się w przedziale 10-12 tys. zł za 1 m kw.
Rośnie rola miejscowości ościennych
Podobne tendencje obserwuje się w innych aglomeracjach. Wokół Krakowa oferta mieszkań zwiększyła się w ostatnich 12 miesiącach blisko dwuipółkrotnie. W strefach podmiejskich Trójmiasta i Wrocławia również trwa dynamiczny rozwój nowych inwestycji.
Motywacje kupujących są różne: niższy koszt zakupu, zieleń i przestrzeń, rozwój infrastruktury społecznej oraz coraz lepsza komunikacja. Jednocześnie rośnie liczba osób, które wracają z przedmieść do miast – głównie z powodu uciążliwych dojazdów lub chęci bycia bliżej infrastruktury usługowej.
Podmiejskie lokalizacje mają jednak swoje ograniczenia, przede wszystkim znacznie mniejszy wybór mieszkań niż duże miasta. W rejonie Warszawy dostępnych jest około 6,2 tys. lokali, podczas gdy w samej stolicy – około 17,6 tys.. To niemal trzykrotnie więcej. Warto jednak dodać, że liczba ofert pod Warszawą wzrosła w ciągu ostatniego roku aż o 42 proc.
– Jednak to nic w porównaniu z okolicami Krakowa. Tam oferta zwiększyła się blisko dwuipółkrotnie (do ponad 700 lokali). Deweloperzy wprowadzili bowiem w tym czasie do sprzedaży więcej mieszkań niż sprzedali. Wyjątkiem były okolice Łodzi, gdzie deweloperzy praktycznie wstrzymali w tym okresie nowe inwestycje. Tymczasem popyt na mieszkania gwałtownie się zwiększył – zauważa Marek Wielgo.
Wykres interaktywny Pełny ekran Rynek dojrzewa. Co z cenami?
Końcówka 2025 r. pokazuje, że rynek mieszkaniowy znalazł się w punkcie, w którym równowaga między popytem a podażą stabilizuje ceny. Jednocześnie nie tłumi aktywności kupujących. Deweloperzy oferują szeroki wybór mieszkań, a liczne promocje realnie obniżają koszty zakupu. Równocześnie rośnie dostępność kredytów, a obniżki stóp procentowych wzmacniają ten trend.
Jednak w dłuższej perspektywie pojawiają się pytania dotyczące wzrostów cen.
– Większe zainteresowanie zakupem mieszkań z opóźnieniem przełoży się na wzrost cen. Po stabilizacji pod koniec 2025 r. i na początku 2026 r., Colliers prognozuje powrót wzrostów w drugim kwartale 2026 r. Deweloperzy już przygotowują się na odbudowę popytu. W biurach sprzedaży widać większy ruch. W październiku wydano ponad 24 tys. pozwoleń na budowę, najwięcej od roku – twierdzi główny ekonomista w Colliers.
Jednocześnie rosną koszty realizacji inwestycji, które dodatkowo będą podwyższane przez zmiany legislacyjne.
– W pierwszych dziewięciu miesiącach 2025 r. koszt budowy budynku wielorodzinnego był o 3,4 proc. wyższy niż rok wcześniej, po wcześniejszych znaczących wzrostach – dodaje Grzegorz Sielewicz.
Większe zainteresowanie zakupem mieszkań z opóźnieniem przełoży się na wzrost cen.
Mimo rosnącej aktywności kupujących rynek zachowuje ostrożność, zwłaszcza w kontekście niekorzystnych prognoz demograficznych dla kraju. Jednocześnie napływ ludności – zarówno z zagranicy, jak i z mniejszych ośrodków – będzie koncentrować się w metropoliach, wzmacniając ich potencjał popytowy.
– Polacy wciąż mieszkają w zbyt małych lokalach. 34 proc. gospodarstw domowych deklaruje niedostateczną powierzchnię, co jest jednym z najwyższych wyników w UE (średnia to 17 proc.). Preferencja posiadania własnego mieszkania pozostaje silna – 87 proc. Polaków ma nieruchomość na własność, wobec średniej unijnej 68 proc. i zaledwie 47 proc. w Niemczech – podsumowuje Grzegorz Sielewicz.
Główne wnioski
- Rynek wchodzi w fazę równowagi, sprzyjającej kupującym. Koniec 2025 r. charakteryzuje się stabilizacją cen i wysoką ofertą, co w połączeniu z rosnącą zdolnością kredytową (dzięki obniżkom stóp procentowych) i rabatami deweloperów, tworzy warunki, jakich nie było od kilku lat.
- Popyt napędzany kredytami i promocjami nie przekłada się natychmiast na wzrost cen. Rekordowa sprzedaż kredytów i mieszkań w czwartym kwartale 2025 r. nie wywołała gwałtownego wzrostu cen, ponieważ rynek jest dobrze zaopatrzony, a deweloperzy konkurują ze sobą, często kamuflując obniżki cen za pomocą promocji i rabatów.
- W dłuższej perspektywie prognozowany jest powrót wzrostów cen. Pomimo obecnej stabilizacji, eksperci przewidują, że zwiększone zainteresowanie zakupem, rosnące koszty realizacji inwestycji oraz zmiany legislacyjne przełożą się na ponowne wzrosty cen w drugim kwartale 2026 r.
